2010年8月12日，TESCO宣布，集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司簽署廈門(mén)七星“Lifespace樂(lè)都匯購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目。在這之前，TESCO已在青島、秦皇島和撫順開(kāi)出三家樂(lè)都匯購(gòu)物廣場(chǎng)。

　　除TESCO外，宜家、歐尚、麥德龍、正大集團(tuán)等外資零售企業(yè)在自建物業(yè)開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)模式上進(jìn)行諸多嘗試。而來(lái)自法國(guó)的家樂(lè)福，今年7月與河北保龍倉(cāng)成立合資公司，也將以商業(yè)地產(chǎn)的模式在河北發(fā)展。

　　零售商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的弦外之音是，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，零售企業(yè)不再滿(mǎn)足于經(jīng)營(yíng)單一的零售業(yè)務(wù)，開(kāi)始學(xué)會(huì)零售與地產(chǎn)“兩條腿走路”。

　　零售商自建物業(yè)

　　TESCO計(jì)劃未來(lái)一年內(nèi)將在中國(guó)開(kāi)出9家Lifespace樂(lè)都匯購(gòu)物中心。這家以大賣(mài)場(chǎng)為主營(yíng)業(yè)態(tài)的零售商，正在加大在商業(yè)地產(chǎn)上的投入。

　　Lifespace樂(lè)都匯購(gòu)物廣場(chǎng)是TESCO全力打造的購(gòu)物中心品牌，其中TESCO超市承擔(dān)購(gòu)物中心主力店的角色，TESCO的戰(zhàn)略合作伙伴，如肯德基、必勝客、好利來(lái)、達(dá)芙妮、艾格、米奇、愛(ài)樂(lè)游園地、金逸院線(xiàn)品牌等相繼引進(jìn)，最終形成集合購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的綜合購(gòu)物業(yè)態(tài)。

　　對(duì)于Lifespace樂(lè)都匯購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目，TESCO從中扮演的角色不再是單純依靠銷(xiāo)售商品賺錢(qián)的零售商，儼然成為涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、招商、物業(yè)管理的地產(chǎn)商。

　　事實(shí)上，零售商自建物業(yè)的趨勢(shì)在2009年已蔚然成風(fēng)。在不斷上漲的租金壓力下，零售商試圖通過(guò)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)來(lái)提升商業(yè)升值空間。

　　2009年，宜家宣布“捆綁”英特宜家進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)了解，雙方以49%和51%的股權(quán)關(guān)系共同投資打造英特宜家購(gòu)物中心。

　　除宜家之外，臺(tái)灣統(tǒng)一旗下企業(yè)，歐尚超市也在計(jì)劃將自建購(gòu)物中心作為其在中國(guó)市場(chǎng)的重要發(fā)展模式。歐尚投資3.2億元在蘇州建設(shè)了其中國(guó)的第一家購(gòu)物中心。其他外資零售企業(yè)包括韓國(guó)樂(lè)天瑪特、日本永旺集團(tuán)等也紛紛追加投資購(gòu)地自建物業(yè)。

　　城市綜合體的誘惑

　　“開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可以帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售，而隨著周邊社區(qū)入住率提高，反過(guò)來(lái)增加商戶(hù)的銷(xiāo)售”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)零售商的銷(xiāo)售起到相互促進(jìn)的作用。

　　“對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，隨著主力店的入住，商鋪的售價(jià)不斷上升，租金也隨之水漲船高”，一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，物業(yè)的溢價(jià)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)。“以寧夏銀川的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，今年年初商鋪的開(kāi)盤(pán)價(jià)是每平方米一萬(wàn)元左右，而隨著TESCO的入住，目前商鋪的價(jià)格高達(dá)三萬(wàn)多，租金也相應(yīng)上漲”。該人士表示。

　　因此，與零售行業(yè)低微的利潤(rùn)相比，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)更具誘惑力。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平表示，零售業(yè)是很辛苦的行業(yè)，絕大部分超市都營(yíng)業(yè)到晚10點(diǎn)，利潤(rùn)率也不高，行業(yè)的利潤(rùn)平均值也就是1%~2%。而房地產(chǎn)業(yè)是暴利行業(yè)，也是促使零售行業(yè)轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的原因。

　　此外，零售商開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)金流方面有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。由于零售商給供應(yīng)商結(jié)賬時(shí)至少有一個(gè)月的賬期。因此，一個(gè)月銷(xiāo)售商品所得的現(xiàn)金流如同沒(méi)有利息的貸款。以年銷(xiāo)售額120億元零售企業(yè)為例，這將意味著，它平均每個(gè)月至少有數(shù)億元的現(xiàn)金掌握在手中。而投資回報(bào)較高的商業(yè)地產(chǎn)，則是很多零售企業(yè)的通行做法。

　　“零售商手里有了大筆的錢(qián)，純粹用于擴(kuò)大營(yíng)業(yè)規(guī)模的話(huà)，往往培育期又太長(zhǎng)。因此，有許多零售企業(yè)就選擇了零售業(yè)+地產(chǎn)的復(fù)合發(fā)展模式，其實(shí)國(guó)美和蘇寧都是屬于這種模式。”上海尚益企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理胡春才告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。

　　零售商投資商業(yè)地產(chǎn)的另一重難言之隱是，隨著競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇、房租日益上漲，零售企業(yè)的盈利空間越來(lái)越小。公開(kāi)資料顯示，國(guó)內(nèi)連鎖百?gòu)?qiáng)企業(yè)的平均凈利潤(rùn)率只有1.32%，即便是銷(xiāo)售額排名前十位的國(guó)內(nèi)零售商，凈利潤(rùn)率也只有1.77%，這與商業(yè)地產(chǎn)升值空間相比，投資回報(bào)率相差甚遠(yuǎn)。有零售企業(yè)家自嘲是“給地產(chǎn)商打工的”。因此，給別人打工還不如自己當(dāng)“老板”是一些零售商普遍心態(tài)。

　　投資還是投機(jī)？

　　盡管一些企業(yè)做的風(fēng)生水起。但對(duì)于零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，有專(zhuān)家保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　“連鎖超市開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)，難點(diǎn)在于招商環(huán)節(jié)。盡管一些超市與麥當(dāng)勞、肯德基、味千拉面等餐飲連鎖企業(yè)保持密切的戰(zhàn)略聯(lián)盟，但商業(yè)地產(chǎn)的招商涉及到百貨、娛樂(lè)、酒店等多種業(yè)態(tài)，需要有專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行操作”。一位業(yè)內(nèi)人士如此表示。此外，零售企業(yè)自建物業(yè)周期較長(zhǎng)，在一定程度上阻礙了擴(kuò)張的步伐。尤其在國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市商圈日益飽和、地價(jià)飛漲，更加增添了有利商圈選址的難度。

　　“自購(gòu)物業(yè)投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)現(xiàn)金流的要求非常高，并且需要大量的資金。”北京同世飛天商業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)張璋介紹，零售行業(yè)不應(yīng)該將大量的資金沉淀在購(gòu)地方面，這會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的擴(kuò)張速度。

　　從操作層面，傳統(tǒng)零售商涉足商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。“投資一個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目動(dòng)輒要上億元的資金，而零售業(yè)是"輕資產(chǎn)"的運(yùn)作模式。零售商不可能成為地產(chǎn)商，購(gòu)物中心項(xiàng)目還主要依靠專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司來(lái)運(yùn)作”。穆建瑋對(duì)記者表示。

　　周勇則認(rèn)為，從短期投資角度，由于房?jī)r(jià)在漲，投資商業(yè)地產(chǎn)必定獲利，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一旦泡沫消除，將給企業(yè)帶來(lái)巨大投資風(fēng)險(xiǎn)。“開(kāi)鋪不買(mǎi)鋪，這是商業(yè)法則。”周勇對(duì)記者表示。
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