這個深藏于喧囂的珠三角發達經濟帶的小鎮，成為太平洋百貨挖掘鄉村市場新富消費者的豪賭之地。中國零售業的經濟版圖需要改寫了

　　即使是再熟悉中國市場的“中國通”，此前也無人留意陳村這個地方。這個位于廣東省佛山市順德區的南方小鎮，長期以來隱沒在珠三角喧囂的經濟增長轟鳴聲中，無論是從廣州、佛山、還是順德的區位來看，這里都是邊角位置，并不起眼。

　　當李茂榮初次來到陳村時，破舊的街道的確沒給他留下太好的印象。李是臺灣太平洋集團商業地產開發城市綜合體總經理，當幾乎所有的百貨零售商都在搶占中國一線城市的黃金地段時，李決定到南方來看一看。

　　持續5個多月的商業調查數據，讓他和太平洋百貨對陳村及其周邊的印象和發展潛力大為改觀。“順德人無論是交通、貿易、餐飲、奢侈品消費等，在橫向比較中的每一項都強于周邊其他地區。”李告訴《環球企業家》。這的確讓他們大感意外。

　　2010年，順德區城鎮居民人均可支配收入為30618.5元，與2005年相比增長47.1%，年均增長8.0%。按照國際通用標準，順德已進入相對富裕階段。每百戶擁有汽車數也從2005年的32輛上升至去年的49輛，大約2戶家庭就有1輛小轎車。去年，雷克薩斯在陳村開設了4S店。據說該店在前期招募經銷商時，投資者熱情高漲，至少有3家競爭者參與競奪。而在陳村所屬的佛山市，寶馬、奔馳、奧迪、雷克薩斯、英菲尼迪、謳歌等高檔汽車品牌早已落戶。

　　李茂榮決定大干一場。今年5月15日，太平洋集團宣布將在此投資約26.5億元，建設一座占地216畝的超級城市綜合體。在奠基儀式上，包括Gucci在內的12家品牌代表以及中國奢侈品協會同時也與其簽訂了合作協議。“我們一點也不擔心(這些奢侈品)賣不出去的問題。”太平洋商業地產開發董事章克宇告訴《環球企業家》。在此前的調研中他們已發現，每到周末和節假日，總有大批的順德人到香港購物，但本地的商業檔次卻不夠高。

　　李茂榮向《環球企業家》記者攤開其重新繪制的一份地圖，陳村—這個按中國行政區劃只屬于五級城市的地方—正位于地圖的中心。“在所有的地圖里，陳村永遠都是邊角。”李說，“但現在，這個地方我們要重新定位，這是未來的珠三角城市群的中央。”

　　李茂榮很可能賭對了。太平洋百貨陳村項目所在地與廣州高鐵南站直線距離3.8公里， 2015年後，從該站到深圳只要25分鐘，到香港48分鐘。在項目周邊，繞城高速、廣珠西線、佛山一環、佛海高速等交織成密集的公路網絡，輻射佛山、南海、廣州、番禺、東莞等地，交通便利。而規劃中的廣州地鐵7號線、佛山地鐵2號線也將覆蓋項目周邊。

　　中國的經濟地圖的確需要改寫了。麥肯錫咨詢在2006年的一份報告中提出的觀點現在居然真的變為現實：許多城市市場已經一個接一個地連接在一起，而無論是村鎮還是小城市，它們距很多跨國消費品公司的輻射范圍僅一步之遙，其潛在的富裕群體的收入已接近中國一線城市的平均水平，而其品牌意識更是比一線城市消費者略強：59%的受訪者非常看重追趕時尚潮流，而一線城市只有50%。

　　“太平洋20年前就在大陸搞百貨業態，20年後還做?太老土了。”李茂榮半開玩笑地說。這一次，李要在陳村建立一個發源于法國的豪布斯卡(HOPSCA)模式的城市綜合體，除了百貨業外，還包括國際酒店、公寓、文化休閑娛樂、商務辦公等業態。未來5年內，太平洋還將在大陸復制50個這樣的城市綜合體。

　　黃金區位

　　如果從廣州地鐵2號線的終點站廣州南站駕車出發，經過連接廣州和順德陳村的海怡大橋，在橋上甚至就能看到太平洋陳村項目的所在地。下橋後進入陳村，馬路寬敞、平整，兩邊散落著一些兩三層的小別墅，樹木掩映，很少看到人，不時有小轎車進出，一個典型的南方富足小鎮的景象。

　　但在其它人眼中，陳村所在的是一個尷尬的地理位置。雖然緊挨著佛山市，但陳村隸屬于順德區，難以享受到佛山的政策。佛山新的城市中心—東平新城規劃面積擴容一倍後，雖然陳村也將有部分區域被劃入新城范圍，但僅涉及潭洲村等周邊范圍，約為陳村面積的10%多一點。東平新城管委會有關負責人稱，沒有針對陳村其他區域的具體商業規劃。陳村鎮委書記譚志亮說，如果陳村不把握機遇，可能就會被邊緣化。

　　陳村也距順德區政府所在地大良鎮較遠。順德新城—德勝商務區的規劃也局限在南部，陳村亦難以受惠。

　　與相鄰的擁有美的、格蘭仕等大型企業集團的北滘鎮思路不同，陳村自古以農業見長，尤其花卉種植是龍頭，產值幾乎占據農業產值的9成。歷屆政府也著力于打造“花都”這張名片。與此同時，第三產業卻成了陳村發展的短板。唯一像樣的購物中心是與太平洋陳村項目相距數公里的順聯廣場，屬于當地開發商順聯集團，這已是陳村難得的商業旺地。

　　在過去30年里，當整個珠三角成為世界工廠的主要制造中心時，陳村卻似乎被遺忘了。

　　顯然，如果按照“選址、選址、選址”的百貨零售業態指導原則，這是讓人見而避之的地點。可是太平洋集團不這麼認為。

　　2009年5月，太平洋集團開始接觸陳村，“那時候只是來做商業調查，還沒看地。”李茂榮說。

　　這源于集團內部的爭論。臺灣太平洋集團由章民強創辦，大兒子章啟光負責集團地產業務;二兒子章啟明精通法律，處理集團法律事務;三兒子章啟正則主持百貨業務，北京君太百貨即出自其手。

　　章啟正對這個地方的商業潛力此前頗有疑慮，“這里周邊主要是工業城市，會不會太工業化了?”在他看來，陳村的人流及商業氛圍等，并不太適應發展百貨業。但章啟光從房地產角度考慮，陳村項目附近聚集著四片大的別墅區，美的君蘭高爾夫別墅、半島碧桂園、順德碧桂園和碧桂花城，有一定的商業基礎，可發展中高端百貨。

　　李茂榮每次到陳村時，就住在離項目所在地僅有10分鐘車程的北滘鎮金茂華美達酒店。這個酒店的位置雖然并不位于繁華商業地帶，但住房率卻能超過90%，許多本地企業將之視為招待客戶的絕佳之選。

　　“在廣州市區，很難想象擺一個酒店在這種偏僻地方，住房率居然那麼高。而且住房單價也不便宜，700多元一個晚上，在我們觀念里這是一個奇怪的現象：五星級酒店本來一定要跟商業搭在一起。即使東莞的五星級酒店也不會放在這樣的位置。”李說，“商業調查持續了近半年，這個酒店完全證實了我們所得到的結果。”

　　李茂榮回憶說，有一天他到酒店的日本料理餐廳吃飯，居然連包間都沒有了，人氣旺得讓他難以置信，更堅定了其在陳村投資的信心。

　　敲定投資意向後，去年10月份，太平洋集團開始與當地政府進入實質性談判。作為重點招商引資項目，太平洋集團也享受了一路綠燈的政策便利。陳村鎮委書記譚志亮曾對媒體表示，陳村在佛山新城區輻射下，要把自己定位為宜商宜居的精品小都市，“未來的方向就是發展城市綜合體，發展消費類商業、生活消費類商業、經營性商業平臺”。

　　在李看來，順德的地理位置就像臺灣新北市的新莊，位居城市副中心的重點優勢位置。而且，廣東已提出“珠三角一體化”及“廣佛同城一體化”的概念，“陳村現在是低谷，只有陳村拉起來，才能實現同城。”李相信，從廣州南站延長的軌道交通線，下一站必將惠及陳村。

　　除了黃金般的地理、交通優勢外，這里還是中國最富庶經濟地帶之一。2006年，順德就成為中國首個GDP超過1000億的縣級行政單位，比同年的西藏、青海、甘肅、寧夏、海南等省區還高。最近幾年，順德與江蘇昆山一直輪流坐著全國百強縣(區)的頭把交椅。順德去年GDP 超過1935億，同比增長14.5%，僅次于廣州、深圳、東莞，遠超廣東省另外兩大經濟特區珠海、汕頭。

　　在太平洋集團看來，這蘊藏著強大的會務消費潛力。太平洋陳村城市綜合體六大業態中，酒店宴會廳將達到6個，每個能擺100桌。建成後將是廣東省最大的宴會廳。太平洋集團太平洋商業地產開發董事章克宇說，陳村的東北方向是廣州，西北是佛山，南邊有順德，陳村在交界處，三個地方都能“吃到”。他原本對此尚有顧慮，但廣州花都一家酒店的股東告訴他，許多佛山的企業常常跑到該酒店辦宴席。“你們地點比我好，做到600桌一定會爆滿。盡量搞，不要怕。”後者勸說章。

　　距廣州南站只有5公里的陳村吳家圍，總占地面積1050畝，被定位于陳村未來的新商圈，將重點建設以商業、商住、會展等多功能組合而成的大型城市綜合體，希望主動融入廣州南站大商圈。“我們的項目搞起來，陳村會大翻身。“章克宇說。

　　造城

　　今年6月的一天，當《環球企業家》記者到達項目所在地時，現場已被藍色防護板圍蔽起來，不過內部還沒有開工的跡象。旁邊有一棟不起眼的五層小樓，就是太平洋陳村項目的辦公地點。據悉，項目目前正在建設規劃審批過程中，預計今年8月開工，2年後酒店將最先啟用，之後再陸續建設其他業態。

　　太平洋集團的確太想打一場漂亮的翻身仗了。過去數年中，它在大陸市場一直為品牌之爭所困撓。1993年，太平洋集團在上海開設第一家太平洋百貨店，到2002年時，已在北京、上海、成都、重慶等地擁有10家太平洋百貨店，歸屬于臺灣SOGO百貨經營。

　　當年，由于太平洋資金流出現問題，臺灣遠東集團入股SOGO百貨，此後通過持續增資的方式成為SOGO百貨的大股東，而太平洋集團股權被稀釋成12%。不過，太平洋集團指責遠東集團采用了“偷天換日”的伎倆，偽造了增資文件。為此，雙方打了8年的官司。直到去年年底，法庭裁決遠東集團的注資無效，遠東對SOGO百貨的持股變為零。

　　如果事件到此告一段落，那麼大陸10家太平洋百貨將重歸章氏家族旗下。不過遠東集團隨即發表聲明，稱撤銷注資登記與SOGO經營權無關，意即大陸的太平洋百貨仍歸其經營。眼下，關于大陸10家太平洋百貨的歸屬，太平洋集團和遠東集團仍有爭議。

　　這或許是太平洋集團發展大陸市場更為謹慎的原因之一。目前，實際屬于該集團所有和管理的百貨公司只有北京君太百貨和成都店。在陳村項目前，太平洋集團僅在2008年投資建設了重慶西部奧特萊斯購物廣場。“這只是小投資”。章克宇表示。而陳村項目是大手筆。

　　為此，太平洋集團也作出承諾，比如7萬平方米的商場面積20年內不得轉讓。“如果對商場沒有十足把握，這個項目砸在手里，光是電費、員工薪資等，1年就會把企業拖垮。”章說。

　　李茂榮算了一筆賬，五星級酒店、商場、住宅，起碼創造1萬個就業崗位，其中1000個房間的五星級會議型酒店就需要4000個勞工。“我們更愿意優先解決本地就業，工廠會從外省大量招工，但做商業我們希望員工穩定。”

　　太平洋集團試圖打造豪布斯卡模式的城市綜合體想法由來已久，但苦于在臺灣找不到合適地塊。“在臺灣、日本，純百貨一定還有輝煌時間，但大陸不同。而且大陸條件太好了，臺灣的地塊像破布拼起來，而大陸是批發布，想要怎麼剪就怎麼剪，做出來的衣服一定是漂亮的。”章克宇告訴《環球企業家》。

　　豪布斯卡(HOPSCA)模式于1986年誕生于法國的拉德芳斯，後興于紐約曼哈頓、東京六本木等地，集酒店、寫字樓、生態公園、購物中心、會所和住宅于一體。這種復合地產模式選址要求嚴苛，要有足夠大的空間放下龐大的建筑群，也要有大面積的綠化作為景觀綠帶，還要有快速便捷的交通網絡，以及業態齊全的商業配套和多樣的文化休閑設施。

　　在太平洋集團，李茂榮最先提出發展豪布斯卡模式，後開始在大陸物色地塊。“占地低于130-140畝以下就很難操作。”他說。太平洋陳村項目結合了副中心型城市綜合體和交通樞紐型城市綜合體兩種特征，200多畝的土地規模雖然遠不及曼哈頓，但也足夠其打造一個迷你型的城市綜合體。

　　然而，城市綜合體的選址也并非一定要在城鄉結合部，太平洋在遼寧營口洽談的項目就位于城市中心。如果確定立項，六大業態或會縮水。實際上，豪布斯卡在操作過程中，往往最先損失的是公共休閑空間。

　　只有商業、酒店和辦公三種功能，而缺乏公共空間和休閑娛樂的城市綜合體，在李茂榮看來恰恰缺失了靈魂：“硬件怎麼蓋很簡單，但靈魂的塑造卻完全不一樣。”同樣是城市綜合體，就有一般型和主題型區分。

　　他以澳門賭場為例，葡京酒店是一般型賭場，其區位要求必須達到一定人流量才能存活，吸力不大;而威尼斯人酒店則是主題型賭場，地方相對偏遠，但有靈魂有吸力，所以人氣很旺。

　　“交通越發達，如果吸力不大，人跑光光，你就死翹翹。”李茂榮深知陳村項目的靈魂打造尤為重要。“吸力所在就是公共空間和娛樂功能，六大業態缺一不可。”

　　太平洋集團在臺灣此前曾有過操作成功的案例。在臺灣北部海邊一個度假村，太平洋集團打造了幸福八景，包括露天小鐘樓、小教堂、小風車等，配合婚紗主題。“不是說就是商業、商業、商業，我們甚至打造了一個醫療門診中心，來這里，小孩子沒有上醫院的懼怕，可以很快樂地看病，我們把很多服務業提升到了休閑的級別。”李說，“誰說醫院一定要聞到消毒水的味道，誰說醫院候診室不能像咖啡廳一樣?”

　　在豪布斯卡模式的設計里，要形成各業態的良性循環，公寓住宅可以支撐基本商業，酒店提升辦公功能，商務人群刺激消費，商業又提供所有便利。

　　太平洋集團已經看到了樂觀的未來。正在建設的廣佛環線軌道交通線西起佛山西站，途經陳村、廣州南站，最後接入長隆站，預計2013年建成并試運營。佛山地鐵2號線途經陳村至廣州南站，是佛山東西走向的主干線，可與廣州地鐵2號線、規劃中的7號線、規劃中的12號線直接換乘，預計2015年初開工建設，2020年中建成通車。這也是太平洋敢下賭注的原因。

　　“陳村這個項目，條件太特殊了，沒有風險，怎麼做都能贏。”章克宇說。對太平洋集團來說，陳村項目將是一個起點，除此之外，這家百貨零售商也在考慮在遼寧營口、江蘇無錫、福建等地復制其城市綜合體模式。
　　（環球企業家 莊思思）