一直樂意當“收租公”的香港恒隆地產(chǎn)（00101.HK）最近有點煩。正經(jīng)歷首個租約期完結(jié)的濟南恒隆廣場，不少租戶已經(jīng)撤柜，店鋪空置率上升。

　　經(jīng)濟導報記者查閱恒隆地產(chǎn)2014年中期報告發(fā)現(xiàn)，除了濟南恒隆廣場，其集團旗下購物商場均錄得租金收入增長。濟南恒隆廣場租金收入下降了10%。

　　山東恒隆地產(chǎn)有限公司市場推廣部主任焦柯日前對導報記者表示，濟南恒隆廣場會“花一點時間厘清自己的定位，吸納配合市場的品牌，這才是對商場長遠持續(xù)發(fā)展最有利的方向”。

　　就在國慶節(jié)前夕，恒隆地產(chǎn)于內(nèi)地再度落子，總投資60億元的天津恒隆廣場正式開業(yè)，其15萬平方米的建筑面積只略小于濟南恒隆廣場。

　　值得注意的是，天津恒隆廣場的定位有所降低，更偏大眾化，盡管恒隆地產(chǎn)將此解釋為頂級奢侈品牌已落戶競爭對手，但這多少也顯示出在濟南等項目表現(xiàn)不溫不火之時恒隆地產(chǎn)在定位上的考量。

　　撤柜店鋪虧損數(shù)十萬

　　導報記者近日在濟南恒隆廣場走訪看到，幾乎每個樓層都有店鋪閑置，在恒隆廣場的東西翼連廊，目前僅有一家店鋪正常營業(yè)，漂亮的卡通壁畫遮擋住了一個個緊閉的店鋪大門。

　　這樣的現(xiàn)象在恒隆廣場以高檔品牌為主的一樓尤為嚴重，有的店鋪甚至已經(jīng)空置了幾個月。據(jù)恒隆地產(chǎn)方面稱，濟南恒隆廣場的出租率為85%左右。而開業(yè)3年的濟南恒隆廣場此前出租率達95%，如今有至少10%的商鋪已經(jīng)閉店。

　　恒隆方面有關(guān)人士此前對導報記者坦言，濟南恒隆廣場在初期招商過程中，就曾感到困難和吃力，很多品牌對二線城市市場比較沒有信心。

　　在濟南恒隆廣場設有幾家高端品牌的山東某國際貿(mào)易公司，已將其中一家店鋪撤柜。談及撤柜原因，該公司有關(guān)人士對導報記者無奈地表示，主要是恒隆廣場租金較貴，而且市民對品牌的認可度差，“已經(jīng)撤柜的這家店鋪每月租金達4萬多元，現(xiàn)已虧損數(shù)十萬元。”

　　有分析人士對導報記者表示，對于目前的高端零售市場而言，因受反貪腐影響，購買奢侈品送禮的風氣正在消沉，也在一定程度上影響了高端零售商品的需求。

　　與一線城市相比，二線城市的廣闊市場吸引了越來越多頂級商業(yè)體的投建。但鑒于市民消費能力和消費理念的制約，外界對二線城市商業(yè)地產(chǎn)的前景一直持謹慎態(tài)度。

　　恒隆地產(chǎn)2014年中期報告顯示，租出率方面，濟南恒隆廣場表現(xiàn)最受影響，不過雖然空置率上升，但其零售額仍有3%的增長。

　　“濟南恒隆的經(jīng)營狀況可謂冰火兩重天，最火的是餐飲和影城，其余各層除一層外人氣都不盡如人意，這也是為什么客流巨大，但出租率卻下降的原因所在。”歷時兩個月對各地恒隆廣場進行實地調(diào)研的投資人惠星撰文稱。

　　惠星認為，餐飲應該貢獻了增長的主要部分。餐飲貢獻租金比服裝品類要低不少，所以濟南恒隆廣場會出現(xiàn)營業(yè)額上漲但租金收入不變的局面。2013年其租金收入3.67億港元，倘若按20%－25%的租金/銷售額占比，年銷售額大致在11.5億－14.5億元之間，看來未能充分挖掘這個地段的潛在消費能力。

　　不易拿捏當?shù)厥袥r

　　焦柯對導報記者表示，濟南恒隆廣場恰逢第一個租期結(jié)束，完成優(yōu)化租戶組合的過程后，出租率及銷售額自然會回升。其間，出現(xiàn)一定的空置率是再自然不過的事，恒隆地產(chǎn)絕對不會為了降低空置率而隨便引入與商場定位及目標顧客不相符的租戶及品牌。

　　盡管在恒隆廣場看來，這樣的調(diào)整是正常現(xiàn)象。不過，要想“玩轉(zhuǎn)”內(nèi)地二線城市，在運營中因地制宜、克服“水土不服”難題恐怕是關(guān)鍵。

　　繼在上海發(fā)展了恒隆廣場和港匯恒隆廣場后，恒隆地產(chǎn)目前已進入沈陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明及武漢市場，旗下內(nèi)地項目均以“恒隆廣場”命名，每年投資內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項目約為60億元。據(jù)悉，大連恒隆廣場計劃于明年三季度開業(yè)。

　　一面是不斷擴張內(nèi)地市場規(guī)模，一面則是在二線城市的運營遭遇陣痛。對于恒隆廣場在內(nèi)地項目的表現(xiàn)，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗坦言，在每個城市都是第一次進去，難免會有很多難處出現(xiàn)，很不容易拿捏準當?shù)氐氖袥r，特別是我們沒經(jīng)驗。

　　盡管如此，陳啟宗仍然堅持他的二線城市策略。在陳啟宗看來，將來拿地仍將會考慮二線城市，因為恒隆以較大面積的土地為目標，而一線城市機會有限。

　　面對住宅市場的下行態(tài)勢，不少房企選擇扎堆轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，這也讓內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢嚴峻，面臨高空置率的隱憂。“內(nèi)地商場空置率很高，這些空置的房除了養(yǎng)老鼠之外，還有什么用處？”陳啟宗在2014年博鰲房地產(chǎn)論壇上如此直言。

　　在今年的中期業(yè)績會上，陳啟宗坦承，今年內(nèi)地不是一個活潑的市場。“在今年余下時間內(nèi)，內(nèi)地經(jīng)濟難望顯著改善。事實上，現(xiàn)時之疲弱有可能延續(xù)至2015年上半年。因此，期望我們的內(nèi)地業(yè)務順風而馳可能不切實際。這有別于我們過去15年來大部分時間的經(jīng)驗。”恒隆地產(chǎn)在2014年中期報告中這樣寫道。
　　（經(jīng)濟導報  作者：孫羅南）

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