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撰文/娜娜

導語：經(jīng)過前期的野蠻生長到后來的逐步成熟，再到如今的多元創(chuàng)新，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)站上了新周期的起點。

未來十年，商業(yè)地產(chǎn)將衍化出怎樣的發(fā)展生態(tài)和格局，很大程度取決于綜合實力更強，運營水平更高的行業(yè)頭部力量。他們掌握了市場的絕對話語權(quán)，主導著區(qū)域乃至全國的商業(yè)地產(chǎn)市場運行，在城市更新建設(shè)和消費變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心特此推出“重點開發(fā)商商業(yè)產(chǎn)品線解析及已開項目盤點”系列專題，聚焦頭部開發(fā)商，梳理各大企業(yè)商業(yè)產(chǎn)品線發(fā)展脈絡(luò)，總結(jié)他們各自的運營特色和發(fā)展規(guī)律，形成圖文數(shù)據(jù)資料，以供行業(yè)參考學習。

在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，港資開發(fā)商是一支特殊力量的存在，以恒隆、太古、新鴻基、九龍倉、新世界、瑞安等為代表的港資商業(yè)天團，除了在香港本土開發(fā)了一批優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，北上進入內(nèi)地市場后，也相繼開辟出了自己的戰(zhàn)場，貢獻了一個又一個標桿商業(yè)項目，不僅滿足了各地品質(zhì)消費需求，也給內(nèi)地同行們帶來了先進的商業(yè)開發(fā)理念和運營管理經(jīng)驗，成為被學習和崇尚的榜樣。

恒隆集團成立于1960年，恒隆地產(chǎn)是恒隆集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)機構(gòu)，是香港著名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，也是業(yè)內(nèi)頂尖的商業(yè)地產(chǎn)運營商。

1990年代起，恒隆地產(chǎn)于中國內(nèi)地主要城市開發(fā)建造、持有及管理世界級商業(yè)綜合項目，截至目前，旗下旗艦商業(yè)品牌恒隆廣場已先后進駐上海、沈陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢及杭州市場，已開業(yè)運營10座恒隆廣場（后附表格）。

恒隆在內(nèi)地的商業(yè)主線明確，商場均以“恒隆廣場”命名。其在香港的地產(chǎn)業(yè)務(wù)更多元，商業(yè)產(chǎn)品相對更豐富，有商鋪、辦公樓、工業(yè)項目、停車場、住宅等。恒隆在香港的商場命名不一，代表作有恒隆中心、康怡廣場、山頂廣場、荷李活商業(yè)中心等。

恒隆上海一戰(zhàn)成名 兩大項目成奢侈品標桿商場

恒隆在上海的兩大標志性項目——上海恒隆廣場（2001年開業(yè)）和上海港匯恒隆廣場（1999年開業(yè)）是恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地最為成功、最有影響力的高端購物中心代表作。業(yè)績方面，這兩大項目不僅是恒隆地產(chǎn)內(nèi)地創(chuàng)造最高銷售收入的商場，也是內(nèi)地高端商業(yè)中的翹楚，上海恒隆廣場是全國奢侈品牌集中度最高且坪效最高的商場之一。據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》與CRR統(tǒng)計報道，上海恒隆廣場2020年業(yè)績達到近100億，同比增長了60%。

租金收入方面，據(jù)恒隆集團2021年中期業(yè)績報告，上半年恒隆內(nèi)地十個商場實現(xiàn)租金收入22.32億元，其中上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場依舊是恒隆在內(nèi)地最賺錢的商場，兩家商場合力貢獻了14億多租金收入，占比超50%。得益于奢侈品市場的繁榮，恒隆在內(nèi)地的高端商場大多錄得雙位數(shù)的收入增長，平均增幅達到了46%，增幅最高為昆明恒隆廣場72%。

近年來，恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地實行一邊抓高端商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)改造，一邊物色新的市場和機會，拓展恒隆廣場內(nèi)地版圖。

存量改造方面，上海港匯恒隆廣場依然最具代表性。

2017年1月開始，上海港匯恒隆廣場展開其三年期大型優(yōu)化計劃，啟動全面工程改造，從拆除商場正門擁有19年歷史的標志性大臺階，新增商場全新主入口，到連接地鐵九號線的全新地下通道，就商場一樓和地庫布局進行大規(guī)模調(diào)整等，堪稱上海商業(yè)改造史上之最，項目實現(xiàn)了脫胎換骨的巨大改變。去年9月中旬，港匯恒隆廣場以全新面貌亮相，改造后商場硬件裝飾升級，動線得到優(yōu)化提升，品牌層級也大幅提升，還突破了原有的經(jīng)營理念，將直播帶貨引入商場，給予顧客更優(yōu)質(zhì)的購物體驗。

提檔升級后，港匯恒隆廣場的銷售增長迅猛，去年國慶期間，港匯恒隆銷售額同比增長超過1倍。數(shù)據(jù)顯示，港匯恒隆廣場不停業(yè)分區(qū)域逐層改造的成效顯著，據(jù)恒隆地產(chǎn)2020半年報數(shù)據(jù)，去年上半年港匯恒隆廣場租金收入上升15%，達到4.53億元。調(diào)改完畢的港匯恒隆廣場持續(xù)釋放商業(yè)魅力，業(yè)績不斷創(chuàng)新高。今年上半年，港匯恒隆廣場租金收入達到5.65億元，同比增長25%，銷售額更是暴漲116%

恒隆上海項目的改造可以說是成功典范，同時恒隆也加速內(nèi)地其他商場的經(jīng)營調(diào)整�！堵�(lián)商網(wǎng)》了解到，大連恒隆廣場正轉(zhuǎn)型成為云集奢侈品牌的地區(qū)購物商場，自2020年第三季度起陸續(xù)吸納陣容鼎盛的頂級奢侈品牌進駐，并主要將于2021年下半年開業(yè)。

在香港，恒隆也于2012年起開展了一個核心資產(chǎn)提升計劃，在旗下主要物業(yè)包括銅鑼灣的Fashion Walk、山頂廣場、鲗魚涌的康怡廣場、旺角的雅蘭中心及家樂坊、及九龍灣的淘大商場進行大型翻新、維修及提升工作。

除了已開業(yè)的10座恒隆廣場，恒隆在內(nèi)地的新建項目還有杭州恒隆廣場，目前正在進行打樁工程，進度良好，目已引入杭州首家文華東方酒店。據(jù)悉，杭州恒隆廣場整體預期于 2024 年起分階段落成，首階段以零售體驗及辦公樓為主，酒店及綜合體的其余部分則預計于2025年竣工。

推行會員計劃“恒隆會”持續(xù)服務(wù)“高精尖”客群

通過對目標客群的精準定位和梳理，恒隆在內(nèi)地項目中推行“恒隆會”，將“以客為本”的理念，貫徹到定制化的貼心服務(wù)中。上海恒隆廣場是強有力的說服者。

上海恒隆廣場匯集了Hermes、Louis Vuitton、Chanel、Dior、Celine、Cartier、Gucci、Fendi、Bulgari、Van Cleef & Arpels、Tiffany & Co.、Bottega Veneta等一系列國際高端奢侈品品牌的門店及旗艦店，亦首次集聚四大小眾奢侈品牌Delvaux、Goyard、Moynat、Valextra，多個全球知名高端設(shè)計師品牌以及Boucheron、Byredo、Herno等一眾上海乃至全國首店紛紛進駐。項目以“Home to Luxury”為定位，引領(lǐng)高端時尚潮流，是新一代高凈值人群娛樂消閑的必到之所，也因此積累和擁有穩(wěn)定的“高精尖”客群。

2018年9月，上海恒隆廣場率先推出恒隆集團全國性會員計劃“恒隆會”，通過“一對一”的定制化服務(wù)，與顧客建立更加直接密切的聯(lián)系，并特邀英國知名設(shè)計師Ilse Crawford為恒隆會會員打造了一個私享空間——The Lounge，彰顯“以客為尊”的服務(wù)理念。

恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏曾表示：“作為以顧客服務(wù)和市場營銷為重心的商業(yè)地產(chǎn)公司，恒隆重視與客戶的直接聯(lián)系，在日常營運中，我們會秉持‘以客為本’為理念及策略。‘恒隆會’的推出，將可讓我們掌握大數(shù)據(jù)，從而制定更高效的租賃策略，配合一系列會員限定的配套服務(wù)，為顧客帶來真正獨特的體驗�！�

“此外，‘恒隆會’亦將繼續(xù)深化與各品牌及商戶的合作，協(xié)調(diào)及整合不同品牌所提供的服務(wù)和禮遇，為顧客精挑最合適的貨品及服務(wù)，最終與顧客及商戶一起達致三贏�！�

有別于一般的折扣獎賞或積分優(yōu)惠計劃，“恒隆會”的宗旨是為會員提供與眾不同的體驗，“恒隆會”的貴賓體驗專員將專職照顧指定會員，為他們直接跟進各項購物消閑需要和服務(wù)要求。貴賓體驗專員將為會員提供獨家限定、包括為個人度身訂制及有高度體驗價值的服務(wù)。指定會員將有機會獲邀參與海外旅游、國際時裝周、品牌全新貨品發(fā)布會、與知名設(shè)計師或星級名廚聚會、優(yōu)先預訂品牌限量版貨品、攜同親友使用The Lounge的設(shè)施、享用茶點、個人形象指導、美甲服務(wù)、私人管家服務(wù)、餐飲優(yōu)先訂枱、私人訂制菜單、預留停車位、生日優(yōu)惠等。

目前“恒隆會”已逐步于內(nèi)地所有恒隆項目推行�？梢灶A見的是，會員計劃〝恒隆會〞和一系列商戶合作計劃無疑將有助于帶動恒隆內(nèi)地商場的銷售業(yè)績。

附恒隆內(nèi)地商場盤點及最新租金收入：