沃爾瑪中國嘗試自建商業物業 應對租金壓力
近期，沃爾瑪坐落于廣東珠海香洲區明珠路及旅游路周邊地塊的珠海樂世界正式奠基，該購物中心的建筑面積約10萬平方米，預計2016年落成營業，擬投資約6億元人民幣。
在一份沃爾瑪美國總部國際事務發言人瓊·紐博得(Jo Newbould)發送給時代周報記者的官方資料中稱，珠海樂世界是沃爾瑪在中國自行開發、建設和經營管理的第一個購物中心，沃爾瑪旗下山姆會員商店將成為該購物中心的主力店。
沃爾瑪方面同時稱：“珠海樂世界位于珠海市內非常繁榮的地區，有良好的道路交通設施，這一地理位置對于建山姆會員店以服務商業群體和廣大會員而言非常理想，也能帶動周邊商圈和配套服務產業的發展。”
不過，沃爾瑪方面以“地產團隊不愿意透露更多信息”為由，婉拒了時代周報記者對上述購物中心項目以及商業地產布局的進一步了解。
根據沃爾瑪(中國)投資有限公司8月份發布的消息，沃爾瑪中國剛剛宣布了新的地產團隊，而該新地產團隊的負責人則為沃爾瑪亞洲不動產業務負責人夏必得(Peter Sharp)。
沃爾瑪方面對夏必得的職責描述為：“將帶領山姆會員商店中國地產團隊，幫助山姆業態制定使其更快速增長的發展計劃。他還將繼續帶領沃爾瑪亞洲不動產的業務，開發以山姆會員商店為主力店的購物中心。”
布局三、四線城市
沃爾瑪方面將珠海樂世界項目定位為“社區型購物中心”。
根據沃爾瑪方面今年4月份公布的招標信息顯示，珠海樂世界項目的實際地址在“香洲區前山廣珠公路北側，金鳳路西側”。該建筑將是一幢4層高的購物中心，并設有兩層高的地下室，包括了購物中心、商場、零售超市、餐飲以及地下停車場。
一位珠海本地的市民向時代周報記者描述：沃爾瑪上述購物中心所處地塊實際已近珠海、中山交界，周邊興建了大量住宅。“尤其是中山界內一側，因為明顯的價格優勢，住宅密集。”
項目負責人夏必得曾經在公開演講中談及：“購物中心里有些店鋪的規模會大于當地的市場需求，實際上如果從小規模的項目做起，購物中心的面積、租戶的數量類型都更加有可能跟社區相配套，以達到更高的績效，然后我們才可以根據時間情況來擴大規模。”
在當時的演講中，夏必得同時表示：“沃爾瑪主力店購物中心的建設，我們會關注大小型號的規劃。”
此外，沃爾瑪亞洲不動產招商和資產管理副總裁潘麗君曾對媒體透露過，沃爾瑪在華自行投資開發購物中心項目啟動在2012年，其計劃在2-3年的第一階段的開發周期內，開發出有4家購物中心的資產包。
而去年，沃爾瑪方面已經披露在華購物中心選址或集中于三、四線城市。
根據目前已有的報道顯示，亞洲不動產公司總裁夏必得與廣東梅州市、揭陽市、汕尾市、四會市、潮安縣都有過接觸、會談，后者都在會談中表達希望沃爾瑪投資入駐當地。
而今年9月份《南方日報》的報道則稱，沃爾瑪公司計劃在惠州設立山姆購物中心，并稱“沃爾瑪正謀劃在珠三角多個市布點建立山姆購物中心，這批項目定位為社區型購物中心，也是沃爾瑪進軍中國商業地產的重要一步”。
此外，四川德陽經濟技術開發區管委會的信息顯示，夏必得團隊也曾就“在德陽設立綜合性商業購物中心相關事宜”到該地考察，并披露了“該項目由沃爾瑪在當地成立獨立的法人機構，并獨立拿地修建獨棟的純商業綜合體，以山姆會員店為主力租戶，各種業態的商家涵蓋時尚服飾、餐飲、娛樂、休閑、服務等各方面，停車位將達到1000個以上”。
低租金優惠不再
沃爾瑪在華布局商業地產之舉，業內普遍解讀或為受到零售業市場低迷大環境的影響。
今年2月份公布的財報中，沃爾瑪國際部門的凈銷售額同比下滑0.4%，是唯一下滑部門。沃爾瑪國際業務最大貢獻地區墨西哥正在面臨著腐敗指控，且由于國內消費力低迷，單店銷售額連續7個月下滑；而另一個人口大國印度則拒絕外商直接投資，沃爾瑪只能轉而與印度巴蒂集團合作，打造現購自運的批發倉庫模式。不過，去年10月，該項合作宣告失敗。
盡管沃爾瑪中國區業務占全球銷售量尚不足5%，但根據沃爾瑪方面給出的數據，2013年，沃爾瑪中國銷售增幅高達24.5%。“中國市場有潛力成為美國之外沃爾瑪在全球的第二大市場。”
但中國市場的現實或許并沒有沃爾瑪方面描繪得這般美好。一項公開的數據稱，沃爾瑪2013年中國區市場份額跌至5.7%，已被華潤萬家所趕超。沃爾瑪方面的實際行動，也是自2013年開始進行了一輪調整，去年10月，沃爾瑪對外宣布：到2015年底之前，公司將在中國關閉約25家業績表現欠佳門店。
一位證券公司零售行業分析師向時代周報記者稱，外資零售企業在華業務近幾年來普遍低迷，或將進入調整期。
“其實你可以看到，tesco賣掉了，家樂福之前也有新聞傳說要賣股權，沃爾瑪在國內也算是做得不溫不火，這幾年的行業情況是，食品價格在往下走，銷售也不好，成本又在上升，太多公司都出現了同比下降。所以這段時間對于整個行業也是一個調整期，本土企業也在起來，對他們來說也有影響，所以他們現在的日子跟過去幾年相比也不好過，大不相同了，都是在調整期。”上述分析師稱。
與此同時，沃爾瑪20世紀90年代因“國際零售巨頭”的金字招牌而在各地享受的各種政策優惠也已因本土企業的崛起，以及自身經營狀況的下行等原因而受到沖擊。
據悉，2005年，沃爾瑪進入重慶市場，在九龍坡區落成2萬多平方米的大賣場。彼時，廣場業主與沃爾瑪開出10年免租、40年租期，以及0.5元/平方米/天的條件，而當地政府則返還三年營業稅。
但到了2011年，重慶市政府對沃爾瑪“綠色豬肉門”開出了269萬元、停業半月的罰單，很多業內人士將其視為政府對外企的態度正在悄然變化。
而早年，沃爾瑪也曾憑借其自身消費者號召力而獲得各類商業地產項目的青睞，并因此獲得了低租金等優惠。但如今，這一優勢也已不再。
如2001年，萬達廣場曾與沃爾瑪簽訂戰略合作協議，后者為前者“先租后建”的訂單地產招商活動“背書”，后者則為前者提供優惠。但是到了2009年，永輝超市成為萬達的新戰略伙伴，未來計劃1/5的門店進入萬達廣場，沃爾瑪與萬達廣場等主要租戶15年左右的長租約即將到期，面臨租金暴漲的困境。
“歷史上的情況是，外資公司早前確實可以租到相對便宜的物業，或者租金也相對便宜，因為招商引資，外商企業比較受歡迎。但這幾年，這些情況已經慢慢改變了，而且本土企業拿地的能力也不見得比他們差，像A股永輝，港股大潤發，這兩個是業內比較標桿的商業企業，或者說大家都愿意請他們去租賃物業。”上述分析師評價道。
商業地產補貼零售業
在楚睿商業董事長黃文杰看來，沃爾瑪在華開發并持有物業的策略，目的或為降低風險并尋求新的增長點。
“這么多年來，商場行業的市場價值總體是上升的，如果物業是自身持有的話，不僅是日常零售經營，物業增值本身也會給他們帶來利潤。如果物業是通過自身經營來增值的，就相當于他們的經營獲得了雙倍的收益，同時也降低了業主升租或者不租給他們的風險，既避開風險，又能帶來雙重的收益—經營收益和增值收益。”
不過，黃文杰同時向時代周報記者指出，持有物業的戰略發展方向，“我所知道的還有麥德隆、家樂福，其實他們近期都有這種動向，就是有意持有物業”。
實際上，早在2012年中國連鎖經營協會的調查顯示，國內零售企業超過半數都涉足商業地產，以此貼補零售主業的做法已經蔚然成風。2012年，旗下有食品、百貨、酒店等多板塊業務的雨潤集團宣布在2015年完成建設50個商業綜合體；2013年，進軍商業地產的紅星美凱龍集團旗下紅星商業表示，將在2020年完成100個愛琴海購物中心的建設；英特宜家購物中心集團投資100億元在北京、無錫、武漢開發購物中心。
與此同時，黃文杰也預測，盡管國內的大型零售設施建設在一定區域、局部，尤其是在一些核心傳統商圈里呈現飽和，但沃爾瑪所提的“社區型購物中心”，未來幾年將進入一個快速發展期。
“過去的近20年時間里，購物中心都主要集中在城市的核心區域，更多的是一種都市型購物中心，這也是過往開發的一個重點。但在10多年時間里，房地產發展了，每個城市的格局都發生了變化，出現了扁平化發展的趨勢，扁平化的意思就是有更多細的區域形成，有更多商業市場空缺點。其實一個城市不能承載非常多的都市型購物中心，但是社區型購物中心只針對一部分區域里的客流，10萬或者20萬的客戶群已經可以支撐社區型的生存空間。一般的說法是，五六十萬的人口才能養活一個都市型購物中心，但社區型購物中心可能5萬人就可以養活。”黃文杰分析。
不過，這一業態也并非沃爾瑪獨家創新。實際上，國內諸多住宅開發商如萬科、世茂、花樣年等，以及商業地產商寶龍地產等，均已在“社區型商業”方向發力。
而作為欠缺開發經營的零售商沃爾瑪，此番在華加碼商業地產能否真正為其帶來業績增長同樣有待驗證。
“沃爾瑪在中國做持有物業并不能改變實質，商業的本質不在于你持不持有購物中心，在于你賣的東西是不是受歡迎、快周轉，價格是不是合適。所以持有物業可能對它的短期成本會有幫助，但不改變現在的實際情況。”前述零售行業分析師表達了其謹慎的觀點。
（時代周報 記者 趙妍 實習生 呂一）
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