最近有消息稱，新天地商業(yè)公司有意在淮海路上的太平洋百貨租約到期后，將其物業(yè)收回，由自己開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心;無(wú)獨(dú)有偶，淮海路上的東方商廈目前也正在進(jìn)行新一輪的調(diào)整及招商，由百貨業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型為購(gòu)物中心。商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，由于業(yè)態(tài)單一、商品雷同等原因，大型百貨商場(chǎng)轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心已成為趨勢(shì)。如今，面積在兩三萬(wàn)平方米的中小型百貨商場(chǎng)也開(kāi)始向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型。

　　太平洋百貨：還想繼續(xù)經(jīng)營(yíng)

　　日前，上海新天地商業(yè)公司總經(jīng)理劉夢(mèng)潔在談及新天地太平橋項(xiàng)目時(shí)表示，該項(xiàng)目推進(jìn)尚未進(jìn)入深入階段，最早可能在2020年完成全部開(kāi)發(fā)。她透露，淮海路太平洋百貨所在物業(yè)未來(lái)將會(huì)發(fā)生較大變化。

　　“市場(chǎng)變化實(shí)在太快了，可能兩三年又會(huì)呈現(xiàn)出不同的東西來(lái)。”劉夢(mèng)潔向商報(bào)記者透露說(shuō)，“去年，新天地北里已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整。今年，新天地南里也會(huì)啟動(dòng)改造升級(jí)。未來(lái)，淮海路太平洋百貨這一塊會(huì)有很大的變化。等瑞安廣場(chǎng)里面太平洋百貨租約到期之后，我們就會(huì)把這部分的零售商業(yè)面積收回來(lái)，由我們自己來(lái)做。”

　　據(jù)商報(bào)記者了解，太平洋百貨在瑞安廣場(chǎng)占據(jù)了地下兩層和地上6層共計(jì)8個(gè)樓面，一直以來(lái)就是淮海路商圈的老牌百貨商店。如今看來(lái)，這一曾經(jīng)的地標(biāo)項(xiàng)目或?qū)Ⅶ鋈浑x場(chǎng)。

　　至于出于何種原因要將太平洋百貨的經(jīng)營(yíng)面積收回，劉夢(mèng)潔表示，目前太平洋百貨仍在運(yùn)營(yíng)中，因此不方便透露過(guò)多，她只是表示，這是為了擴(kuò)大整個(gè)新天地商圈的商業(yè)規(guī)模。

　　商報(bào)記者了解到，瑞安廣場(chǎng)內(nèi)這2.5萬(wàn)平方米的零售商業(yè)面積將會(huì)歸入上海新天地旗下，由新天地自己來(lái)操盤，今后可能不會(huì)再考慮面向百貨類租戶了，估計(jì)主要傾向于開(kāi)設(shè)主題型特色商場(chǎng)。

　　對(duì)于可能撤離淮海路的消息，太平洋百貨方面對(duì)商報(bào)記者作出了回應(yīng)。上海太平洋百貨有限公司總經(jīng)理蘇伯勳表示，淮海路太平洋百貨1997年開(kāi)業(yè)，租約為20年，2017年將到期。“關(guān)于淮海路太平洋的續(xù)租問(wèn)題，我們還在和對(duì)方談判。新天地方面問(wèn)我們，租約到期后是否還想租下去?如果要租的話，租金要重新談;如果不租的話，他們不會(huì)再另覓下家，而是打算將物業(yè)收回，自己做商業(yè)。對(duì)我們太平洋來(lái)說(shuō)，肯定還是想繼續(xù)開(kāi)下去的。”

　　東方商廈淮海店：將撤百貨專柜

　　如果說(shuō)淮海路太平洋百貨未來(lái)的方向目前尚不明確，那么，這條路上的另一家面積達(dá)兩萬(wàn)多平方米的百貨商場(chǎng)——東方商廈淮海店已經(jīng)踏出了轉(zhuǎn)型的第一步。

　　商報(bào)記者日前從東方商廈淮海店了解到，繼在一樓沿街鋪面引進(jìn)Wagas休閑餐飲連鎖店后，商廈近期又在五樓引進(jìn)了4家餐飲品牌入駐，分別是外婆家旗下的Uncle 5與爐魚、薩瓦迪卡泰國(guó)菜餐廳及香天下火鍋，其中3家已經(jīng)開(kāi)業(yè)。商場(chǎng)四樓整層則引進(jìn)了旺卡兒童主題樂(lè)園，目前正在裝修中。此外，商場(chǎng)還在與無(wú)印良品接洽，未來(lái)將有望開(kāi)出無(wú)印良品全球旗艦店，占據(jù)商場(chǎng)的3個(gè)樓層。

　　東方商廈淮海店相關(guān)人士向記者坦言，這兩年，市場(chǎng)大環(huán)境對(duì)東方商廈的銷售沖擊很大，迫使商場(chǎng)不得不重新定位，尋找更合適的出路。“目前調(diào)整正在一步步進(jìn)行，引入餐飲及兒童主題樂(lè)園是希望帶動(dòng)商場(chǎng)的人氣。當(dāng)然，我們的百貨專柜未來(lái)可能會(huì)逐步撤離，商場(chǎng)的名字也有可能隨之改變。調(diào)整大概會(huì)在今年年底完成，屆時(shí)將會(huì)有一個(gè)全新的面貌。”上述人士透露說(shuō)。

　　滬上百貨業(yè)轉(zhuǎn)向負(fù)增長(zhǎng)期

　　近幾年來(lái)，百貨業(yè)的日子普遍不太好過(guò)，無(wú)奈之下，不少企業(yè)只能選擇關(guān)店。來(lái)自聯(lián)商網(wǎng)的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年，我國(guó)百貨類門店共計(jì)關(guān)閉23家，其中百盛百貨4家，成為去年關(guān)店最多的百貨企業(yè)。據(jù)悉，自2013年6月起，百盛已經(jīng)在貴陽(yáng)、上海、石家莊和北京等地先后關(guān)閉7家門店。去年關(guān)閉門店的百貨企業(yè)還涉及華堂商場(chǎng)與中都百貨(各3家)，尚泰百貨、NOVO百貨、寶萊百貨(各2家)，以及王府井百貨、天虹商場(chǎng)、新光百貨、摩登百貨、春天百貨、瑞富奧萊、南寧百貨(各1家)。

　　同時(shí)，百貨企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況也不甚理想。上海市商業(yè)信息中心的抽樣監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本市58家大中型百貨店2014年共計(jì)銷售319.6億元，同比下降1.9%。繼2012年出現(xiàn)1.1%的負(fù)增長(zhǎng)后又一次出現(xiàn)銷售下滑。從趨勢(shì)上看，滬上百貨業(yè)已經(jīng)由早些年的快速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入低速增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)期。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，上海市區(qū)百貨業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)不容樂(lè)觀。各種促銷難掩銷售乏力跡象。全市各商圈中，除中環(huán)真北商圈外，市級(jí)商圈銷售業(yè)績(jī)均同比下降。市區(qū)百貨業(yè)累計(jì)銷售額同比下降3.4%，低于郊區(qū)10個(gè)百分點(diǎn)。郊區(qū)百貨業(yè)業(yè)績(jī)雖然好于市區(qū)，但增速趨于放緩，除少數(shù)區(qū)縣外，均出現(xiàn)不同程度的下降，降幅最大的達(dá)到14.7%。

　　在上海擁有巴黎春天百貨的香港新世界百貨中國(guó)日前公布了截至2014年12月31日的財(cái)年中期業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，公司銷售總收益由去年同期的84.65億港元減少至79.28億港元，降幅達(dá)6.3%;期內(nèi)利潤(rùn)由去年同期的3.5億港元降至2.06億港元，降幅高達(dá)41.1%。

　　商報(bào)記者注意到，目前，香港新世界百貨的收益以專柜銷售傭金收入為主，占比達(dá)63.7%，自營(yíng)貨品銷售和租金收入分別占據(jù)18.4%和15.7%，管理及顧問(wèn)費(fèi)則占2.2%。

　　新世界百貨董事局主席鄭家純表示，在市場(chǎng)不景氣、消費(fèi)低迷的情況下，龐大的租金支出及員工成本上升成為集團(tuán)利潤(rùn)下滑的主要原因。

　　多方原因?qū)е掳儇洏I(yè)衰落

　　當(dāng)商報(bào)記者問(wèn)及當(dāng)前上海百貨業(yè)為何落寞時(shí)，劉夢(mèng)潔認(rèn)為，這是由多方面綜合性因素所導(dǎo)致。

　　“一方面，從消費(fèi)者體驗(yàn)來(lái)說(shuō)，大而全的商場(chǎng)顯然選擇性更多，餐飲、娛樂(lè)、休閑等設(shè)施齊全，消費(fèi)者可以得到更多體驗(yàn);另一方面，百貨公司自身運(yùn)營(yíng)模式?jīng)]有充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，反而參照購(gòu)物中心模式來(lái)運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，沒(méi)有做好客戶服務(wù)。”劉夢(mèng)潔指出，國(guó)外有許多很成功的百貨公司，他們具有很好的運(yùn)營(yíng)模式，“國(guó)外的百貨公司往往有很多自有品牌，其中不乏非常獨(dú)特的商業(yè)品牌。有的百貨公司旗下還有很多全新的設(shè)計(jì)師品牌，他們會(huì)專門扶持其中的一些，以做到人無(wú)我有。比如英國(guó)的liberty 百貨，他們的家居類商品、女式飾品和圍巾類商品都非常吸引人，既有一部分買手，也有一部分特購(gòu)，還同時(shí)將VIP的客服做得很好，贏得了很多消費(fèi)者。”

　　劉夢(mèng)潔認(rèn)為，在VIP客服方面，擁有自身優(yōu)勢(shì)的百貨公司可以做得很好，因?yàn)樗慕?jīng)營(yíng)格局不像購(gòu)物中心那樣分散，可惜的是，它們沒(méi)有把握和發(fā)揮好，而且經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一。

　　劉夢(mèng)潔表示，當(dāng)前上海零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，電商沖擊也是其中一大原因。但分析后可以發(fā)現(xiàn)，電商分流的主要是中低端消費(fèi)，主要涉及標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。“最核心的因素還是整個(gè)商業(yè)面積供過(guò)于求，因此，如果運(yùn)營(yíng)沒(méi)有特色，自然會(huì)遭遇淘汰。”

　　也有業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于百貨行業(yè)而言，租金上漲也是一大問(wèn)題。百貨行業(yè)的物業(yè)租金都是10年或15年一簽，有些甚至更長(zhǎng)。而10多年前，中國(guó)百貨業(yè)發(fā)展處于早期階段，一般的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商并不容易，很多都以低價(jià)出租。但近幾年，眾多商業(yè)企業(yè)面臨租約重簽之際，就會(huì)碰到租金暴增、成本大幅上升的局面。

　　百貨業(yè)的衰落，究其原因，與商品門類齊全、電商低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，以及注重差異化和體驗(yàn)化的購(gòu)物中心等多元零售模式的興起密不可分。不過(guò)，需要指出的是，多數(shù)百貨商場(chǎng)地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，占據(jù)了核心商圈的黃金位置，這是購(gòu)物中心無(wú)法企及的。但是，目前國(guó)內(nèi)大部分百貨企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式以聯(lián)營(yíng)為主，通過(guò)扣點(diǎn)或提成盈利，這使它們普遍疏于培育自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，而過(guò)分依賴地段及商圈優(yōu)勢(shì)。

　　百貨商場(chǎng)紛紛轉(zhuǎn)型自救

　　事實(shí)上，百貨企業(yè)早已意識(shí)到自己的不利處境，進(jìn)行轉(zhuǎn)型自救。不少百貨商場(chǎng)開(kāi)始借鑒購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，增設(shè)餐飲區(qū)域，提高餐飲比例，或引入兒童教育及娛樂(lè)等商戶來(lái)聚集人氣。

　　商報(bào)記者從上海太平洋百貨了解到，旗下徐匯店整個(gè)8樓將改裝出新，增加餐飲比例，引進(jìn)了韓式新石器烤肉、日式和民食居屋和鍋源、瓦城泰國(guó)料理，還有新江南風(fēng)味的桂滿隴杭幫菜。

　　事實(shí)上，這并不是上海太平洋百貨徐匯店第一次進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整。早在2005年，商場(chǎng)8樓就是餐飲樓層，但在隨后的2006-2013年更改為兒童百貨零售。現(xiàn)在商場(chǎng)再次將整個(gè)8樓調(diào)整為餐飲業(yè)態(tài)。此外，太平洋不夜城店也已向購(gòu)物中心業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，引進(jìn)了眾多餐飲及其他商戶。

　　對(duì)于百貨公司生存環(huán)境日趨嚴(yán)峻，蘇伯勳表示認(rèn)同，他向記者表示，未來(lái)發(fā)展不會(huì)單純停留在百貨業(yè)態(tài)上。“如果淮海路店能夠續(xù)租下去最好，不然，我們會(huì)另外在上海物色合適的物業(yè)，開(kāi)設(shè)新的商業(yè)項(xiàng)目。可以肯定的是，新的項(xiàng)目會(huì)偏向購(gòu)物中心化。雖然不會(huì)像港匯廣場(chǎng)那樣全部出租出去，我們會(huì)在項(xiàng)目中開(kāi)設(shè)自有品牌的主力百貨店。新的項(xiàng)目可能會(huì)在2017、2018年出現(xiàn)。”

　　為應(yīng)對(duì)業(yè)績(jī)下降，香港新世界百貨也啟動(dòng)了多元化轉(zhuǎn)型策略。去年以來(lái)，新世界百貨減少了對(duì)專柜銷售傭金收入的依賴，重整營(yíng)運(yùn)架構(gòu)，由以往主力百貨業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為同時(shí)經(jīng)營(yíng)百貨、購(gòu)物中心及自營(yíng)品牌業(yè)務(wù);加強(qiáng)收購(gòu)時(shí)尚品牌，從傳統(tǒng)的房東模式轉(zhuǎn)變?yōu)槠放瞥钟姓撸云跀U(kuò)大利潤(rùn)率。

　　鄭家純表示，為應(yīng)對(duì)內(nèi)地消費(fèi)者對(duì)一站式購(gòu)物的追求，集團(tuán)此前就已采用混合經(jīng)營(yíng)模式，除品牌專柜經(jīng)營(yíng)外，積極引進(jìn)影院、主題餐廳及美食廣場(chǎng)等租賃項(xiàng)目，以提升生活配套設(shè)施的比例。去年年底，香港新世界百貨在上海普陀區(qū)開(kāi)設(shè)了其首個(gè)結(jié)合百貨及購(gòu)物中心業(yè)務(wù)的零售項(xiàng)目。

　　購(gòu)物中心專業(yè)研究機(jī)構(gòu)iMall發(fā)布的《中國(guó)百貨行業(yè)發(fā)展及預(yù)測(cè)報(bào)告2013-2014》指出，作為傳統(tǒng)零售渠道的百貨業(yè)受到嚴(yán)重沖擊，已經(jīng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。同時(shí)，百貨業(yè)態(tài)在中國(guó)零售渠道生命周期中已經(jīng)進(jìn)入成熟期，自身競(jìng)爭(zhēng)格局日趨激烈。iMall數(shù)據(jù)顯示，已有17%的傳統(tǒng)百貨公司開(kāi)始轉(zhuǎn)向購(gòu)物中心;而在全國(guó)范圍拓展的百貨公司中，轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心的比例高達(dá)42%，王府井、新世界、銀泰都確立了購(gòu)物中心的戰(zhàn)略定位。

　　[ 專家分析 ]

　　中小型百貨轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心難度大

　　上海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心首席研究員齊曉齋指出，其實(shí)，滬上百貨公司購(gòu)物中心化的趨勢(shì)并非這幾年才開(kāi)始，早在10多年前，新世界城、第一八佰伴等就已進(jìn)行轉(zhuǎn)型。“新世界城和第一八佰伴最早都是以百貨商店業(yè)態(tài)起家的，后來(lái)，隨著經(jīng)營(yíng)面積增加(如新世界城二期增加了20萬(wàn)平方米)，引入了各種其他業(yè)態(tài)，并逐漸轉(zhuǎn)型成現(xiàn)在的購(gòu)物中心模式。”

　　但是，相較于那些面積較大的百貨商場(chǎng)，兩三萬(wàn)平方米的中小型百貨企業(yè)轉(zhuǎn)型難度較大。“購(gòu)物中心包括餐飲、休閑、娛樂(lè)等多種不同的功能。在我看來(lái)，一個(gè)購(gòu)物中心面積最小要在4萬(wàn)平方米以上，尤其是在市中心地段，需要面對(duì)各種不同需求的顧客。而社區(qū)型購(gòu)物中心對(duì)面積的要求則相對(duì)小一些，三四萬(wàn)平方米就可以，這些項(xiàng)目在不同的社區(qū)針對(duì)不同的顧客。由于百貨商場(chǎng)受硬件條件限制，購(gòu)物中心化的調(diào)整比較適用于轉(zhuǎn)型與過(guò)渡，雖然商場(chǎng)人氣會(huì)因此有所提高，但效果還有待觀察。”

　　在齊曉齋看來(lái)，在淮海路這樣的地段，兩三萬(wàn)平方米的百貨商場(chǎng)轉(zhuǎn)為購(gòu)物中心，困難會(huì)比較大。“面積小，對(duì)品牌的選擇度相對(duì)較低，對(duì)招商的要求就比較高。但假如無(wú)印良品全球旗艦店能在東方商廈開(kāi)出來(lái)，將是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，因?yàn)樗倪吷暇陀?a href=http://t.linkshop.com/kindex_id_1390.aspx target=_blank class=hotwords>優(yōu)衣庫(kù)全球旗艦店。知名品牌的旗艦店集群業(yè)態(tài)或許能形成淮海路商業(yè)的一個(gè)特色。”

　　“其實(shí)，任何業(yè)態(tài)想要成功都離不開(kāi)自身的特色。與其大家都走大而全路線，還不如我走小而精之路，精品小百貨未嘗不是百貨業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)方向，這種模式已在日本等海外市場(chǎng)取得成功。”一位資深業(yè)內(nèi)人士表示，“百貨業(yè)轉(zhuǎn)型應(yīng)挖掘市場(chǎng)小空白，努力打造精品小百貨。百貨在化妝品等品類上具有很強(qiáng)的盈利能力，坪效高于購(gòu)物中心。雖然細(xì)分市場(chǎng)能為百貨業(yè)獲得穩(wěn)定忠實(shí)的顧客，但過(guò)去百貨店經(jīng)營(yíng)主要圍繞商品展開(kāi)，對(duì)消費(fèi)者了解甚少。而在購(gòu)物中心，大數(shù)據(jù)已開(kāi)始發(fā)揮對(duì)顧客消費(fèi)習(xí)慣、動(dòng)線走勢(shì)的研究作用。對(duì)于要挖掘細(xì)分市場(chǎng)的百貨商場(chǎng)來(lái)說(shuō)，琢磨精準(zhǔn)客戶群更是必要的研究課題。”

　　齊曉齋還指出，除了百貨業(yè)購(gòu)物中心化以外，很多早期開(kāi)設(shè)的購(gòu)物中心也在去百貨化。“過(guò)去，不少購(gòu)物中心招商喜歡招一個(gè)百貨龍頭，覺(jué)得名氣響，可以吸引到其他好的品牌入駐，比如久光內(nèi)的久光百貨及梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的伊勢(shì)丹百貨。但現(xiàn)在許多購(gòu)物中心反而覺(jué)得，百貨店能做的，他們也能做，沒(méi)必要做二房東，讓別人剝一層皮，自己直接招商能留住更多的利潤(rùn)。總之，要說(shuō)百貨業(yè)態(tài)徹底衰落還為時(shí)過(guò)早。雖然受到巨大沖擊是不爭(zhēng)的事實(shí)，但現(xiàn)在照樣有新的百貨商場(chǎng)問(wèn)世。未來(lái)，部分百貨商場(chǎng)會(huì)被淘汰，也相信有的會(huì)轉(zhuǎn)型成功。”

　　（上海商報(bào) 記者 葉堯 袁晨晨 攝影 張衡年）