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編輯/希文

城市更新日新月異，與城市息息相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)，在經(jīng)歷了規(guī)模化擴(kuò)張后，迎來平穩(wěn)發(fā)展，尤其在疫情的沖擊影響下，企業(yè)的擴(kuò)張變得愈發(fā)理性和成熟。

當(dāng)主賽道已從“增量時代”向“存量時代”轉(zhuǎn)換，在這個關(guān)鍵時刻，一些專注于存量改造更新的企業(yè)看到了這一歷史機(jī)遇，也有了更加深入的思考和體會。

2020年3月，上海百聯(lián)資產(chǎn)控股有限公司(以下簡稱“百聯(lián)資控”)首度公開發(fā)行其專注研究城市更新領(lǐng)域書籍——《喚醒》穿越歷史，邂逅經(jīng)典，以上海中心城區(qū)的八個存量老建筑的修繕改造實例，全面記錄了對于存量項目改造的心路歷程。

對百聯(lián)資控而言，在市場競爭激烈的當(dāng)下，如何看待目前的存量市場？又如何通過自身的優(yōu)勢，在城市存量更新領(lǐng)域這條賽道中脫穎而出？是一個值得探討的命題。

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推動城市存量改造蓬勃發(fā)展

濃縮中國百年商業(yè)發(fā)展史的上海，見證了大量歷史建筑的煥新升級，同時，城市更新的腳步從未間斷。從2019年開始，上海便探索“政企合作、市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主”舊區(qū)改造新模式，進(jìn)入2021年，上海城市更新勢必再提速，從中又能找到哪些新的機(jī)會點？

以上海為例，百聯(lián)資控旗下多個存量項目已更新完成，比如四川中路133號(原卜內(nèi)門洋行)、光復(fù)路127號(四行倉庫光三分庫)、楊樹浦路147號(原馬登倉庫)等項目，百聯(lián)資控賦予了這些有著近百年歷史的老建筑以全新的生命，推動城市存量改造商業(yè)生態(tài)圈的蓬勃發(fā)展。

百聯(lián)資控CEO程大利告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，“通過這些案例，希望喚醒城市的記憶、建筑的歷史與文化底蘊(yùn)，喚醒人們心中的那份感激，及對老舊建筑文化的崇敬，使其繼續(xù)被傳承并發(fā)揚(yáng)光大。百聯(lián)資控也想通過一個個具體的存量改造項目，為實現(xiàn)上海城市更新更高質(zhì)量發(fā)展，貢獻(xiàn)綿薄之力。”

程大利表示，得益于百聯(lián)集團(tuán)的支持，百聯(lián)資控基于資本平臺和商管平臺所搭建的業(yè)務(wù)鏈已初具規(guī)模，同時已經(jīng)形成了從前期創(chuàng)意設(shè)計、中期開發(fā)管理以及后期運(yùn)營管理的業(yè)務(wù)模式閉環(huán)，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。

其透露，在存量項目的開發(fā)升級之外，百聯(lián)資控還兼顧增量項目的開發(fā)拓展，力爭不斷擴(kuò)大資產(chǎn)管理規(guī)模，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力，以達(dá)到實現(xiàn)資產(chǎn)增值、促進(jìn)城市更新和升級的發(fā)展目標(biāo)。

據(jù)了解，十四五期間，百聯(lián)資控旗下將會推出更多的存量更新項目，且均是百聯(lián)集團(tuán)旗下位于上海市中心區(qū)域的核心資產(chǎn)。未來三年，隨著開發(fā)改造進(jìn)入尾聲，將會有更多項目投入運(yùn)營使用，加上新建的集商業(yè)、辦公、公寓及酒店多種業(yè)態(tài)于一體的長沙百聯(lián)購物公園，百聯(lián)資控項目開發(fā)總體量將過百萬平方米，迎來資產(chǎn)管理規(guī)模的跨越式增長。

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六大產(chǎn)品線各具特色優(yōu)勢

規(guī)模化的擴(kuò)張下，針對城市級別及所在商圈的不同，需要匹配不同的且定位相對清晰的產(chǎn)品線，百聯(lián)資控這次有備而來。

基于存量物業(yè)的基礎(chǔ)條件，區(qū)域規(guī)劃、結(jié)合城市發(fā)展和市場趨勢，根據(jù)不同客群的需求，同時，又依托于百聯(lián)集團(tuán)雄厚的資產(chǎn)和卓越的商業(yè)運(yùn)營能力，致力于創(chuàng)新性地構(gòu)建和實踐商業(yè)、辦公、公寓等多元業(yè)態(tài)融合戰(zhàn)略。百聯(lián)資控形成了社區(qū)商業(yè)、體驗式購物公園、主題產(chǎn)業(yè)園、精品創(chuàng)意辦公、體驗型公寓、時尚街區(qū)獨(dú)特風(fēng)格的產(chǎn)品線體系。

程大利指出，“百聯(lián)資控目前的發(fā)展重心為三大產(chǎn)品線，即精品創(chuàng)意辦公、社區(qū)商業(yè)、體驗式購物公園，項目即將陸續(xù)面世，其商業(yè)選址主要以資本回報率為前提，集中于上海及周邊城市”。

“百空間BAIwork”創(chuàng)意辦公產(chǎn)品線

精品創(chuàng)意辦公即“百空間BAIwork”創(chuàng)意辦公產(chǎn)品線，是以精品特色樓宇、社區(qū)為載體，高品質(zhì)、高顏值、功能配備齊全、服務(wù)完善的個性化辦公空間。

目前，已有貴州路263號、光復(fù)路127號、四川中路133號、天津路55-60號、楊樹浦路147號、淮安路668號、萬航渡路1384弄12號七個項目投入運(yùn)營。

 “%莘薈BAImunity”社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線

“%莘薈BAImunity”社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線的代表項目是北寶興路624號，是一座將冷鏈倉庫打造成商業(yè)、辦公、公寓多個業(yè)態(tài)于一體的社區(qū)商業(yè)。

改造完成后，該項目將蛻變?yōu)榧罴小⒉惋嫛⑿蓍e娛樂、兒童親子、健身醫(yī)美、運(yùn)動休閑等為一體的全新活力社區(qū)型購物中心。

體驗式購物公園產(chǎn)品線—長沙百聯(lián)購物公園

將于2021年開業(yè)的長沙百聯(lián)購物公園是集公寓、酒店、商墅、商業(yè)、辦公為一體的代表項目，也是百聯(lián)資控打造的首個“購物公園BAIpark”商業(yè)綜合體旗艦項目。

“長沙百聯(lián)購物公園是百聯(lián)資控進(jìn)軍商業(yè)綜合體的初次嘗試，雖然過程中遇到了不少困難，成功需要定力和堅持，無論是管理層，還是團(tuán)隊，都對項目充滿了信心”，程大利表示。

據(jù)悉，該項目位于長沙空港新城，總建筑面積約24.3萬㎡，與已經(jīng)開業(yè)2年的百聯(lián)奧特萊斯購物廣場隔街相望，不過雙方的目的性消費(fèi)定位不同，長沙百聯(lián)購物公園更加注重消費(fèi)者的娛樂休閑體驗方式，開業(yè)后雙方形成錯位經(jīng)營，以1+1>2的商業(yè)形態(tài)，構(gòu)成區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的“商業(yè)共融價值生態(tài)圈”。

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全產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)平臺提升資產(chǎn)價值

“作為百聯(lián)集團(tuán)‘一核三柱’戰(zhàn)略中的必不可少的重要組成部分，百聯(lián)資控承載著實現(xiàn)百聯(lián)集團(tuán)核心資產(chǎn)開發(fā)后的資產(chǎn)資本化、資本證券化的重要使命”，程大利如此強(qiáng)調(diào)。

“也正因如此，百聯(lián)資控打造了兩大平臺——資本管理平臺和商業(yè)管理平臺，分別具有資本管理和營運(yùn)管理兩大職能，最終實現(xiàn)資本為資產(chǎn)賦能。”

具體到實際運(yùn)營中，百聯(lián)資控的資本管理平臺以基金、類REITs等金融工具為載體，通過吸納市場化人才、實施市場化運(yùn)作機(jī)制，加速推動金融創(chuàng)新及存量資產(chǎn)的證券化；商業(yè)管理平臺則承擔(dān)集團(tuán)體系內(nèi)、外項目改造、營運(yùn)管理和資產(chǎn)管理的職能。

對內(nèi)管理項目，對外輸出管理，逐步形成以招商、運(yùn)營、市場推廣三駕馬車為核心的自主商管運(yùn)營體系。在商業(yè)資本化運(yùn)作仍存在不少挑戰(zhàn)的當(dāng)下，百聯(lián)資控通過兩個平臺的高效協(xié)同，通過資本+資產(chǎn)+運(yùn)營的專業(yè)化運(yùn)作，最終形成具有(基金)管理/開發(fā)/運(yùn)營于一體的大資管模式，進(jìn)一步盤活、優(yōu)化、挖掘、提升存量資產(chǎn)的價值。

據(jù)程大利透露，從2021年開始，百聯(lián)資控旗下的百聯(lián)百世基金將推出第一支不動產(chǎn)基金，在未來逐步擴(kuò)大規(guī)模至100億+，并借助私募基金和類REITs等金融工具，搭建匹配項目特征的資本化結(jié)構(gòu)方案，包括金融工具的選擇、結(jié)構(gòu)化方案、基金期限和退出時點等，盡快形成資本管理平臺和商業(yè)管理平臺相輔相成的閉環(huán)，跑通模式、最終形成“自我造血”的機(jī)能。

百聯(lián)資控之所以有這樣清晰的目標(biāo)規(guī)劃，源于對商業(yè)與資本市場趨勢的敏銳洞察和判斷。

在程大利看來，因為歐美的金融市場比較成熟，金融工具比較豐富，孵化出了像美國西蒙、新加坡凱德等具備完全產(chǎn)業(yè)鏈功能的大型資產(chǎn)管理集團(tuán)。“雖然國內(nèi)的金融工具和產(chǎn)品都還沒有那么豐富，諸多品牌處于孵化過程中，但隨著未來公募REITs等金融工具的推出，那些做好準(zhǔn)備沉淀已久的頭部企業(yè)，一定會迎來新的機(jī)遇。”

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結(jié)束語

顯然，經(jīng)過不斷的探索，百聯(lián)資控已經(jīng)有了一套比較成熟的方法論。同時，在具體的實踐操作上也累積了不少經(jīng)驗，并通過一個個存量改造項目的落地，也讓城市變得更加美好。

程大利告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，“百聯(lián)資控將朝著’具有全周期資管能力的全產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)平臺’的目標(biāo)奮力前行，為商業(yè)資產(chǎn)資本化運(yùn)作探索一條可鑒之路。”

機(jī)會一定是留給有準(zhǔn)備的人，對百聯(lián)資控和程大利來說，已經(jīng)做好了充足的準(zhǔn)備。