2020年注定是不平凡的一年。

上半年，新冠疫情突如其來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)被迫按下“暫停鍵”；下半年，監(jiān)管部門對(duì)房企的調(diào)控持續(xù)加碼，“三道紅線”新規(guī)出臺(tái)、融資監(jiān)管再度收緊……

在這樣的背景下，每家企業(yè)都面臨一定程度的壓力，其中，“宇宙第一房企”碧桂園迎來(lái)了上市以來(lái)業(yè)績(jī)的首度下滑；“華南五虎”之一的富力繼續(xù)走在去杠桿、降負(fù)債的路上；而央企大悅城控股亦有自己的壓力。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，大悅城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入384.45億元，同比增長(zhǎng)13.76%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-3.87億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)-5.01億元。

或許這份成績(jī)單不盡如人意，但在這一個(gè)財(cái)報(bào)季中，投資者們更關(guān)注的顯然不是過(guò)往業(yè)績(jī)，有關(guān)新一年的調(diào)整，有關(guān)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃，顯得尤為重要。

熟悉大悅城控股的資本市場(chǎng)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，在近日舉行的大悅城控股及大悅城地產(chǎn)2020年度業(yè)績(jī)投資者會(huì)議中，大悅城控股黨委書記、代董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、大悅城地產(chǎn)執(zhí)行董事曹榮根表示，2021年打個(gè)翻身仗。

他提到，今年是一個(gè)考驗(yàn)?zāi)辏髳偝强毓梢讶ツ甑臉I(yè)績(jī)壓力作為今年的工作重點(diǎn)，千億的目標(biāo)還是不動(dòng)搖。

瞄準(zhǔn)兩千億目標(biāo)

兩年前，大悅城控股完成了對(duì)大悅城地產(chǎn)的資產(chǎn)重組，并重新敲鐘上市。彼時(shí)，該公司提出了“力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標(biāo)。

同年，大悅城控股實(shí)現(xiàn)全口徑簽約面積290萬(wàn)平方米，簽約金額710.82億元。但過(guò)去一年，受疫情、宏觀調(diào)控等因素影響，公司銷售有所下滑。

報(bào)告期內(nèi)，大悅城控股實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額694億元，同比下降2%，全口徑銷售面積312萬(wàn)平方米，同比上漲8%，銷售結(jié)算毛利率同比下降10個(gè)百分點(diǎn)至28%，全年銷售回款金額649億元。

銷售金額未達(dá)預(yù)期、結(jié)算毛利下降，一方面源于疫情影響下，上半年項(xiàng)目施工進(jìn)度、項(xiàng)目推盤、銷售受阻；另一方面，大悅城控股去年銷售項(xiàng)目大多為2016年、2017年拿下，當(dāng)時(shí)拿了比較多的高價(jià)地，近兩年受限購(gòu)限價(jià)等政策影響，部分在售項(xiàng)目、銷售價(jià)格沒(méi)達(dá)到預(yù)期，資產(chǎn)減值拖累了整體的業(yè)績(jī)。

2021年是大悅城控股三年目標(biāo)的最后一年，在這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，繼續(xù)維持現(xiàn)有目標(biāo)還是會(huì)適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)？

財(cái)報(bào)透露，該公司2021年銷售目標(biāo)繼續(xù)維持1000億元不變。同時(shí)投資者提到，大悅城控股計(jì)劃在未來(lái)的三年保持一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，實(shí)現(xiàn)千億之后，將會(huì)繼續(xù)瞄準(zhǔn)更大的目標(biāo)，該公司計(jì)劃在“十四五”期間實(shí)現(xiàn)兩千億。

但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地是賴以生存的資本，近兩年隨著土地競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)調(diào)控的加劇，房企土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)的影響持續(xù)加大。

值得關(guān)注的是，2021年開(kāi)年，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市接連出臺(tái)住宅用地供應(yīng)“兩集中”的政策，普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，集中供地有望加速房企的分化，對(duì)中小房企拿地造成比較大的影響，同時(shí)上述政策對(duì)房企短期資金或?qū)⑿纬删薮蟮膲毫Α?/p>

銷售千億未滿，大悅城控股今年能否繼續(xù)保持一貫的拿地力度？土儲(chǔ)能否支撐企業(yè)后續(xù)的發(fā)展目標(biāo)?

據(jù)悉，2020年，大悅城控股新獲取項(xiàng)目共18個(gè)，全年新增土地面積205.65萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積456.73萬(wàn)平方米，與2019年基本持平；全年地款總額209.12億元，平均樓面價(jià)為4579元/平方米，平均溢價(jià)率為10.2%。

據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，過(guò)去一年新增土儲(chǔ)當(dāng)中，住宅業(yè)態(tài)占比為78%，且該公司操盤或者主操盤的項(xiàng)目占新增項(xiàng)目的89%。

投資者告訴我們，管理層認(rèn)為，22個(gè)重點(diǎn)城市中，大悅城進(jìn)入的城市并不多，“兩集中”政策對(duì)公司還是有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)，包括整個(gè)資金、融資的優(yōu)勢(shì)，對(duì)公司來(lái)說(shuō)是一個(gè)正面的影響。

同時(shí)，該公司將進(jìn)一步關(guān)注差異化的拿地機(jī)會(huì)，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇獲取項(xiàng)目，結(jié)合重點(diǎn)項(xiàng)目的儲(chǔ)備計(jì)劃以及相關(guān)城市掛地的檔期，從投資、財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷等維度進(jìn)行認(rèn)真周密的資金推演，并且利用多種融資渠道籌措租金，以平衡公司整體拿地的現(xiàn)金流。

該人士轉(zhuǎn)述管理層的話語(yǔ)表示：“從貨值看，到2020年末可售貨值2460億，其中大悅城地產(chǎn)有856億，今年可售的貨值1513億，還是能保證今年1000個(gè)億目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)”。

持有物業(yè)與輕資產(chǎn)

在銷售型業(yè)務(wù)上，大悅城控股堅(jiān)定千億目標(biāo)，瞄準(zhǔn)兩千億持續(xù)發(fā)力；在持有型業(yè)務(wù)方面，這家企業(yè)聚焦商業(yè)市場(chǎng)規(guī)模管理，做好輕重配比，重點(diǎn)發(fā)展輕資產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，大悅城地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總額141.1億元，較上年增長(zhǎng)36.5%；實(shí)現(xiàn)溢利約21.69億元，較上年下降18.7%。

事實(shí)上，在2020年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，該公司管理層就提到，大悅城地產(chǎn)將通過(guò)開(kāi)源節(jié)流等方式，追回全年業(yè)績(jī)。從結(jié)果來(lái)看，雖然大悅城租金收入仍舊有所下滑，但跌幅整體控制在20%以內(nèi)。

去年全年，大悅城地產(chǎn)投資物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入總額約為35.86億元，占收入總額約25.4%。其中大悅城租金收入錄得23.81億元，同比下降22.3%，剔除2019年處置上海長(zhǎng)風(fēng)大悅城與西安大悅城影響，該公司租金收入較去年下降15.9%。

投資者告訴我們，對(duì)于2021年的計(jì)劃，管理層提到，持有型業(yè)務(wù)這塊，公司會(huì)對(duì)輸入型的業(yè)務(wù)加大管理力度，努力提升持有型物業(yè)的回報(bào)率。

對(duì)大悅城控股的持有型業(yè)務(wù)而言，2021年最大的改變莫過(guò)于全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)路線。

截至報(bào)告期末，大悅城控股建成的以及持有型的商業(yè)項(xiàng)目總共30個(gè)，商業(yè)管理的面積是405萬(wàn)平方米，其中已開(kāi)業(yè)10個(gè)大悅城購(gòu)物中心、1個(gè)春風(fēng)里項(xiàng)目及1個(gè)祥云小鎮(zhèn)項(xiàng)目（不含管理輸出項(xiàng)目），可出租面積共計(jì)90.77萬(wàn)平方米，全年平均出租率93.9%。

此外，該公司在建擬建的大悅城10個(gè)、大悅春風(fēng)里項(xiàng)目2個(gè)、祥云小鎮(zhèn)項(xiàng)目2個(gè)。

輕資產(chǎn)方面，財(cái)報(bào)透露，報(bào)告期內(nèi)，大悅城通過(guò)管理輸出模式運(yùn)營(yíng)天津和平大悅城項(xiàng)目、昆明大悅城項(xiàng)目以及鞍山大悅城項(xiàng)目，同時(shí)在建輕資產(chǎn)項(xiàng)目2個(gè)，位于長(zhǎng)沙和無(wú)錫等城市。

投資者透露，該公司目前在談的輕資產(chǎn)項(xiàng)目約為50個(gè)，未來(lái)三年輕資產(chǎn)項(xiàng)目要做到30個(gè)以上，個(gè)數(shù)比短時(shí)間會(huì)達(dá)到超過(guò)50%。

事實(shí)上，隨著地產(chǎn)行業(yè)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，以輕資產(chǎn)化運(yùn)作的商業(yè)模式越發(fā)受到追捧。近兩年，包括萬(wàn)達(dá)商管、綠地等接連試水輕資產(chǎn)模式。

上述投資者轉(zhuǎn)述管理層的話語(yǔ)稱：“輕資產(chǎn)今年也是行業(yè)內(nèi)一個(gè)風(fēng)口，我們今年加大了輕資產(chǎn)布局的比例，主要是在商業(yè)，也包括了寫字樓、住宅，核心是把大悅城這個(gè)強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)化作成我們的規(guī)模、回報(bào)率的水平。”

過(guò)去一年，無(wú)論是大悅城控股還是大悅城地產(chǎn)都受到了沖擊，但投資者告訴我們，一個(gè)多小時(shí)業(yè)績(jī)會(huì)，管理層傳達(dá)的態(tài)度還是比較樂(lè)觀、正面。

該人士提到，大悅城控股提出未來(lái)要發(fā)揮兩個(gè)上市平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)在土地、融資方面發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，2021年要打一場(chǎng)翻身仗。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，2020年，大悅城控股的融資成本是5.1%，比2019年末下降了0.125個(gè)點(diǎn)，期末有息負(fù)債余額708.06億元，現(xiàn)金短債比是1.76，凈負(fù)債率是85.53%，位于三條紅線的黃檔。

而大悅城地產(chǎn)年平均融資成本為4.36%，凈負(fù)債率為34.7%，較去年同期下降6.2個(gè)百分點(diǎn)，三條紅線指標(biāo)位于綠檔。