近三年時間，合景泰富旗下第一個進京項目合景摩方仍處于養(yǎng)商期階段，第二個、第三個項目就已經陸續(xù)進京。

近日，北京商報記者在順義合景天匯的售樓處看到，合景泰富旗下商業(yè)產品悠方購物中心將落子順義，這將是該集團在北京的第二個商業(yè)項目。

放眼全北京各區(qū)的商業(yè)發(fā)展，順義算不上拔得頭籌，此次合景悠方的進駐，能否撬動整個順義市場都是未知數，如果還希望能在北京市場占有一席或是件難上加難的事情。

新產品線落子順義 計劃2023年開門迎客

時隔三年，合景泰富的另一條商業(yè)主線產品進駐順義新區(qū)。

北京商報記者走訪時看到，位于順義牛欄山鎮(zhèn)的合景天匯廣場中住宅項目正在對外銷售，其中臨街的醒目位置上寫著“悠方來啦”的標語。記者從合景天匯商業(yè)負責人處了解到，該項目將于2023年8月開門迎客，大約10萬平方米。

記者從相關負責人處獲悉，合景悠方未來將覆蓋地下2層和地上5層，業(yè)態(tài)涉及到超市、服裝零售、電子產品、兒童娛樂和教育、美容美發(fā)及影院等業(yè)態(tài)。上述人員透露，該項目是合景泰富自持項目，未來的品牌引入大多都是合作品牌，目前負一層的超市已經敲定為6000多平方米的盒馬鮮生，三層未來會引入一個高挑空的兒童樂園。

關于該項目定位，上述人員坦言，北京合景悠方主要瞄準的是順義潮白河區(qū)域的別墅客群以及順義新區(qū)的年輕客群。同時，該項目在整個順義區(qū)屬于最大的購物中心，未來一定能夠輻射整個區(qū)域。

北京合景悠方項目的規(guī)劃是否在為消費者及投資者“畫餅”？周邊的消費力能否與之匹配？當前悠方項目四周全部遮起圍擋，但大致可以看出該商場未來處于順義區(qū)牛欄山的昌金路和通順路交叉處，面對的消費者主要為牛欄山和馬坡消費客群，距離上述所說的潮白河別墅區(qū)仍有一定距離。此外，該區(qū)域的多數小區(qū)為回遷房，日常消費能力難以達到較高水平。

三年布局三個項目 迫切撬動市場

短短幾年時間，合景泰富在購物中心板塊上的發(fā)展十分迅速，尤其是對于北京市場。

悠方屬于合景泰富集團旗下三個購物中心產品線的其中之一，還包括摩方、悠方天地。其中，“悠方”品牌主要針對中產家庭提供購物及悠閑場所，“摩方”品牌則為年輕一代提供時尚購物體驗，“悠方天地”則是定位社區(qū)購物中心。據悉，“悠方”為該集團商業(yè)體中最高標準的產品。

在北京市場，崇文門摩方已經亮相數年一直在調整，第二個摩方項目將選址放在了通州運河核心區(qū)。根據介紹，通州摩方項目的體量為3.2萬平方米，將主要引入一些餐飲、咖啡、超市、美容等一線配套。

不僅限于北京，合景泰富集團似乎在全國范圍內都在提速增開商業(yè)項目。截至2020年12月31日，合景泰富集團已開業(yè)9個商場，分別位于廣州、北京、上海、成都、蘇州和佛山。在2021年，廣州知識城悠方即將迎來開業(yè)，重慶悠方、上海悠方天地、廣州譽山悠方天地2期、成都譽峰里也計劃陸續(xù)開業(yè)。此外，合景泰富旗下商管上市公司合景悠活在今年一季度業(yè)績中指出，在未來三年之內，在商業(yè)板塊當中，輕資產項目營收預計占比達到在5%左右。

現階段北京商業(yè)已經進入激烈競爭階段。中購聯購物中心發(fā)展委員會主任郭增利指出,合景泰富近幾年確實在商業(yè)板塊發(fā)展速度很猛，尤其是蘇州、重慶等地，從而積累了較為豐富的商家資源以及對城市消費者的洞察能力。從進北京角度上來看，因為任何一個想做可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)產品運營商，都不得不去關注且重視北京市場。

合景泰富加速北京市場的布局能否掀起影響力？北商研究院特約專家、北京商業(yè)經濟學會常務副會長賴陽認為，從目前合景泰富在京已開業(yè)的購物中心摩方來看，運營并不是很理想，一直在反復調整，“該企業(yè)在商業(yè)如何增強引力上并不具備非常強的運營能力”。因此，在未來運營更大體量的項目時，可能會面臨更多的問題和考驗。

押寶新城商業(yè) 運營能力待考驗

順義悠方“討好”或能產生高客單價的別墅居民，這項遠景也許并不容易實現。賴陽指出，潮白河區(qū)域確實有高收入人群，但該類人群更傾向市中心的密集商業(yè)。從日常生活購物來看，盡管別墅客群可能具備中高端消費，但僅靠這一點點人群不足以支撐項目的收益。“除了中產消費外，悠方面臨的還有更多周邊普通消費客群，所以在定位上需要把握好度才能形成規(guī)模效應。”

如果想要從順義、通州等項目撬動整個北京市場，合景泰富需要進行更加細分運營。賴陽指出，北京城市人口結構與其他城市不同，人們在消費文化理念上差別很大。追求現代的時尚、藝術、文化、體驗的人越來越多，這一特質與其他一線及新一線城市相比更為強烈。所以想要在北京立足，不能僅靠零售，還需要研究北京消費競爭的獨特性。

“目前北京的標桿商業(yè)企業(yè)已經起點很高，所以想要在北京市場找到生存空間，需要對商業(yè)模式重新規(guī)劃。”賴陽表示。

“實際上，目前一些較有潛力的北京新城商業(yè)會比一些核心區(qū)商業(yè)發(fā)展更好。”郭增利認為，當下的外遷人口普遍消費力與早幾年不太一樣，年輕一族白領購房范圍是在向新城區(qū)發(fā)展，從而帶動了外圍商業(yè)的增長速度。

此外，北京購物中心的覆蓋客群更為精準。郭增利介紹，核心區(qū)商業(yè)的吸引力逐漸出現下降趨勢，每一個商業(yè)、購物中心所服務的主力商圈和主力的服務對象將會越來越精準，所以會出現遠郊商業(yè)上升空間越來越大。在商業(yè)配套較為匱乏的順義新區(qū)，合景悠方帶來的期待值可能要比崇文門商圈的摩方更高一些，“周邊競爭遠不及城市中心激烈，安全性更高”。