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首創(chuàng)置業(yè)53億港元私有化透露出數(shù)重困境

來源: 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2021-07-10 09:47

資本市場人來人往,繼SOHO中國引入黑石集團(tuán)全面要約,微博傳出私有化被曹國偉迅速辟謠后,北京國企首創(chuàng)置業(yè)也開始產(chǎn)生去意。

7月9日晚間,在短暫停牌一天后,北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司、首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司聯(lián)合公告,正式宣布了私有化的相應(yīng)細(xì)節(jié)。

雙方宣布,首創(chuàng)城市發(fā)展作為要約人,與首創(chuàng)置業(yè)訂立合并協(xié)議,據(jù)此,要約人與首創(chuàng)置業(yè)將根據(jù)合并協(xié)議的條款及條件實施合并。根據(jù)合并協(xié)議,待前提條件及條件達(dá)成(或獲豁免)后,首創(chuàng)城市發(fā)展將支付相應(yīng)的注銷價金額。

上述所提合并協(xié)議的前提條件,則包括取得中國發(fā)改委、中國商務(wù)部、中國外管局及國資委的相關(guān)政府審批、備案或登記,或其他適用政府批準(zhǔn)達(dá)成后,方可作實。

待獲得審批等事項通過后,首創(chuàng)置業(yè)還需要在臨時股東會以及為私有化召開的H股類別股東大會上,以投票方式通過。

具體而言,包括向H股股東以現(xiàn)金支付每股2.80港元,向非H股外資股股東(主要指中國物產(chǎn)和億華,分別推定為要約人的一致行動方)以現(xiàn)金支付每股人民幣2.334080元,以及向內(nèi)資股股東(即首創(chuàng)集團(tuán))支付每股2.334080元。

于公告日期,首創(chuàng)置業(yè)已發(fā)行的有關(guān)證券為43.63億股,其中包括15.31億股H股、24.74億股內(nèi)資股,以及3.58億股非H股外資股。

按價格算,上述要約價2.80港元,相當(dāng)于停牌前首創(chuàng)置業(yè)股價1.72港元溢價62.79%,相當(dāng)于5日平均價溢價61.85%,10日平均價溢價77.22%,30日平均價溢價127.64%。首創(chuàng)集團(tuán)方面為私有化事項表現(xiàn)出較大誠意。

公告稱,要約人為注銷相應(yīng)股份,須以現(xiàn)金支付的注銷價總額為52.9億港元。對價將以內(nèi)部資源支付,首創(chuàng)城市發(fā)展的同集團(tuán)附屬公司首創(chuàng)華星,已承諾代表其支付注銷H股的總對價。

合并完成后,要約人將承接首創(chuàng)置業(yè)的全部資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益、業(yè)務(wù)、人員、合約以及一切其他權(quán)利及義務(wù),而首創(chuàng)置業(yè)司最終將在完成適用的工商注銷登記手續(xù)後注銷登記。

這也將使首創(chuàng)置業(yè)撤銷H股上市地位成為潛在事項,而這距離它2003年6月19日上市已有超過18年之久。首創(chuàng)置業(yè)曾被視作首創(chuàng)集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦企業(yè),如今退市不免令人唏噓。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,盡管在港交所上市,但首創(chuàng)置業(yè)過往早有謀劃“撤離”之意。早在2004年,該公司便公布在A股IPO的相應(yīng)計劃,這條路一直到2018年仍未走到盡頭,此后宣布撤回建議A股發(fā)行申請結(jié)束。

今年6月下旬,市場開始流傳首創(chuàng)置業(yè)私有化的消息。當(dāng)時首創(chuàng)置業(yè)對此保持緘默,另有市場人士則表示的確正在推進(jìn)私有化工作。

受此影響,6月25日首創(chuàng)置業(yè)盤中從1.10港元最高漲至1.88港元,并創(chuàng)下52周新高,至收盤時漲幅52.29%。

一般情況下,私有化是大股東以高于市場價的價格發(fā)起要約收購,并最終退市,這多發(fā)生于上市公司股價長期低于合理價格。

以首創(chuàng)置業(yè)為例,過去三年以來該公司股價持續(xù)下跌,一度掉進(jìn)仙股行列。目前首創(chuàng)置業(yè)總市值僅75.04億港元,每股凈資產(chǎn)7.92港元,幾乎是股價的4.6倍。

在最新公告中,首創(chuàng)置業(yè)列舉了來自內(nèi)外部的數(shù)項因素,這些因素綜合作用導(dǎo)致了私有化。

首創(chuàng)置業(yè)指出,對于H股股東而言,私有化事項有機(jī)會令他們在具有挑戰(zhàn)性的環(huán)境中以溢價將投資變現(xiàn)。該公司用“缺乏流動性”來形容當(dāng)前市場——在私有化引發(fā)暴漲前,其股票日均換手率多在0.4%以下。

其次,首創(chuàng)置業(yè)指出了房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境因素,認(rèn)為由于中國經(jīng)濟(jì)保持中低速增長,以及對房地產(chǎn)市場更嚴(yán)格的監(jiān)管已實施,行業(yè)和公司的經(jīng)營業(yè)績“產(chǎn)生波動”。

數(shù)據(jù)顯示,首創(chuàng)置業(yè)2020年凈利潤為人民幣12.7億元,較2018年及2019年分別下降50.5%及47.4%。而該公司2019年及2020年營業(yè)收入較2018年也分別下降10.6%及8.6%。這些數(shù)據(jù)均是近年來的低點(diǎn)。

及就首創(chuàng)置業(yè)自身,其亦坦承,公司已基本失去上市平臺股權(quán)融資的優(yōu)勢,包括H股增發(fā)在內(nèi)的各類股權(quán)融資均需境內(nèi)監(jiān)管部門批準(zhǔn);此外,鑒于公司需遵守上市規(guī)則的公眾持股量規(guī)定,公司亦無法通過內(nèi)資股增發(fā)擴(kuò)大股本。

其指出,公司H股過去三年按介乎0.21-0.52的市凈率的重大折讓進(jìn)行交易,顯著限制了公司在股票市場的融資能力。同時,維持上市公司的成本,包括與監(jiān)管合規(guī)、披露和看法財務(wù)報表相關(guān)的成本不斷上升,令上市“失去其原意”。

市場人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示,首創(chuàng)置業(yè)凈值打折嚴(yán)重,背后都是土地資產(chǎn),若按照現(xiàn)價增發(fā)募資,回報水平還不如私有化。

“首創(chuàng)股價低,評級低,對發(fā)公司債也沒好處。”

此外,首創(chuàng)置業(yè)轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào),退市后首創(chuàng)集團(tuán)將持有公司及要約人的全部股權(quán),公司與首創(chuàng)集團(tuán)聯(lián)系將更加緊密。

其重點(diǎn)介紹兩方面退市后從集團(tuán)獲取的益處,包括首創(chuàng)集團(tuán)給予的資本支持渠道將更加通暢;以及首創(chuàng)集團(tuán)考慮并可能實施計劃,完善集團(tuán)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、物業(yè)及運(yùn)營結(jié)構(gòu),退市有助于加強(qiáng)首創(chuàng)置業(yè)的控制以及提高管理靈活性。

回顧過去數(shù)年,首創(chuàng)置業(yè)的發(fā)展處于磕碰狀態(tài),包括2018年所提三年沖刺千億計劃,至去年該公司仍停留在700億元規(guī)模。今年1-6月最新業(yè)績數(shù)據(jù)顯示,首創(chuàng)累計簽約金額402.7億元,同比增長19.5%,業(yè)績對比去年疫情時期所取得的增長遠(yuǎn)不及其他房企。

在盈利能力不突出的同時,首創(chuàng)置業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)亦難以得到改善,去年該公司凈負(fù)債率127%,剔除預(yù)收賬款后的負(fù)債率71.3%,現(xiàn)金短債比1.13左右,踩中兩條紅線。

今年3月業(yè)績會上,首創(chuàng)置業(yè)管理層亦以“挑戰(zhàn)”“壓力”“沖擊”“不利”“嚴(yán)峻”等關(guān)鍵詞形容發(fā)展形勢。管理層甚至沒有對2021年給出明確指標(biāo),更多強(qiáng)調(diào)的是現(xiàn)有簽約規(guī)模基礎(chǔ)上,調(diào)整公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)布局,以及嘗試探索新的利潤增長點(diǎn)。

國企由于體制的差異,受到更嚴(yán)苛管制之余也能享受更多的土地、金融等資源傾斜。在“上市公司”的身份所帶來的競爭力遠(yuǎn)不及“國企”,甚至產(chǎn)生反作用時,對于首創(chuàng)置業(yè)而言,做出選擇或許并不是一件難事。

值得一提的是,在私有化前三個月,3月29日,首創(chuàng)置業(yè)已向首創(chuàng)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓旗下全部奧特萊斯業(yè)務(wù)。奧萊業(yè)務(wù)重組后,首創(chuàng)置業(yè)擬集中資源發(fā)展住宅及非奧特萊斯物業(yè)業(yè)務(wù),這被視作首創(chuàng)內(nèi)部梳理業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),盤活資產(chǎn)的重要步驟之一。

本文為聯(lián)商網(wǎng)經(jīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)授權(quán)轉(zhuǎn)載,版權(quán)歸觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)所有,不代表聯(lián)商網(wǎng)立場,如若轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者。

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