7月28日，廣州市黃埔區(qū)新溪片區(qū)舊城項(xiàng)目首開(kāi)區(qū)建設(shè)全面啟動(dòng)拆除工作。

這一實(shí)質(zhì)性進(jìn)展再次牽動(dòng)市場(chǎng)的敏感神經(jīng)。該巨無(wú)霸項(xiàng)目于2020年年初確定由華潤(rùn)置地和廣州開(kāi)發(fā)區(qū)投資集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，“是否會(huì)成為廣州首個(gè)華潤(rùn)萬(wàn)象城”備受關(guān)注。

此前曾有來(lái)自“廣州黃埔發(fā)布”的官方權(quán)威消息顯示，新溪片區(qū)改造項(xiàng)目將引入華潤(rùn)集團(tuán)旗下商業(yè)品牌“萬(wàn)象城”，打造黃埔核心商圈，提升黃埔中心區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力。

廣州開(kāi)發(fā)區(qū)投資集團(tuán)有限公司下屬企業(yè)廣州市潤(rùn)埔投資有限公司總經(jīng)理何剛表示：將實(shí)現(xiàn)新溪舊城改造首開(kāi)區(qū)動(dòng)工建設(shè)及廣州市首個(gè)萬(wàn)象商業(yè)綜合體快速落地。未來(lái)，該區(qū)域?qū)⒁劳小叭f(wàn)象城”商業(yè)綜合體，落地約20萬(wàn)㎡商務(wù)辦公及17萬(wàn)㎡商業(yè)服務(wù)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值約205億元。

對(duì)于華潤(rùn)而言，這是其自稱“用6年時(shí)間聽(tīng)懂廣州”后首次明確打造萬(wàn)象系商業(yè)的項(xiàng)目，頗有些憋大招的意味。但亦有業(yè)內(nèi)從地段消費(fèi)力、商業(yè)氛圍和高奢市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等多方面辯證認(rèn)為，華潤(rùn)布局萬(wàn)象城阻力較大，更為可能布局的是萬(wàn)象天地或萬(wàn)象匯這樣的中端商業(yè)。

是否布局萬(wàn)象城？不僅代表的是華潤(rùn)置地的自身商業(yè)行為及對(duì)其操盤(pán)運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)，一定程度上也預(yù)示著城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的風(fēng)向。

華潤(rùn)萬(wàn)象系商業(yè)首次入穗

新溪舊改是華潤(rùn)置地在廣州拿到的首個(gè)位于核心區(qū)域的舊改項(xiàng)目。

根據(jù)資料，該項(xiàng)目位于黃埔南部沿江地帶，廣州第二CBD范圍內(nèi)，北靠大沙地東、南倚黃埔東路、西接豐樂(lè)中路、東臨烏涌，屬于老黃埔板塊。地鐵5號(hào)線、在建地鐵7號(hào)線穿過(guò)整個(gè)項(xiàng)目。

根據(jù)拆遷改造方案，新溪舊改項(xiàng)目涉及舊村及舊城改造范圍約35.60公頃，現(xiàn)狀總建筑面積約44.16萬(wàn)平方米，而項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積95.06萬(wàn)平方米，未來(lái)將分為11個(gè)地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

目前，項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套仍以大沙地商業(yè)街、百佳超市、摩登百貨、沃爾瑪超市等老舊商業(yè)和傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，缺少連片開(kāi)發(fā)的高端綜合體項(xiàng)目。

據(jù)了解，有在該村做生意多年的商戶表示，新溪村舊改已經(jīng)提了11年了，住戶搬遷是個(gè)大問(wèn)題。政府層面實(shí)則已協(xié)商多年，但村民內(nèi)部始終未達(dá)成改造共識(shí)。

可以發(fā)現(xiàn)，早在2018年5月，華潤(rùn)置地官微便有信息透露，華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司與黃埔區(qū)政府、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，涉及黃埔中心區(qū)核心商業(yè)片區(qū)改造項(xiàng)目。

2018年10月，華潤(rùn)相關(guān)代表出席了“黃埔街下沙社區(qū)新溪街石牌地塊低效限制物業(yè)處置補(bǔ)償協(xié)議簽約儀式”并擔(dān)任了該活動(dòng)的出資方，其中亦提及，為黃埔核心商業(yè)更新改造打下基礎(chǔ)及進(jìn)一步工作部署。

此外，亦有市場(chǎng)消息顯示，華潤(rùn)置地已多次邀請(qǐng)新溪村股東代表、黃埔街道辦代表參觀其在深圳的大沖舊改項(xiàng)目，包括華潤(rùn)萬(wàn)象天地購(gòu)物中心，南山科技金融城等寫(xiě)字樓集群等。

直至今年1月在項(xiàng)目改造宣傳大會(huì)上，華潤(rùn)終于公開(kāi)現(xiàn)身。今年4月下旬，華潤(rùn)置地廣州公司總經(jīng)理在一次活動(dòng)上首次向外界正式宣布，將在黃埔新溪村舊改項(xiàng)目正式落地萬(wàn)象系列產(chǎn)品。

根據(jù)此前披露的計(jì)劃，華潤(rùn)曾提出該項(xiàng)目具體改造方案將參照在深圳操刀的大沖舊改項(xiàng)目，要在廣州“全面復(fù)制深圳模式”。據(jù)整體概念設(shè)計(jì)方案，未來(lái)新溪村將被打造成為黃埔區(qū)的核心商業(yè)片區(qū)，并引入萬(wàn)象購(gòu)物中心，提升片區(qū)智慧活力，華潤(rùn)擬將其打造打造成擁有嶺南水鄉(xiāng)文脈的文化創(chuàng)意場(chǎng)所、黃埔區(qū)的核心商業(yè)區(qū)、融入黃埔臨港。

5月初，華潤(rùn)廣州黃埔新溪舊改項(xiàng)目拆補(bǔ)方案新鮮出爐。該方案條款大部分與黃埔其他舊改項(xiàng)目類(lèi)似，包括如最高補(bǔ)四層、棄產(chǎn)1.5萬(wàn)/平、臨遷費(fèi)38元/m2/月、涉及“住改商”補(bǔ)償?shù)龋�此外在�?jiǎng)勵(lì)上也設(shè)定更具體的條例。

據(jù)悉，目前華潤(rùn)在該項(xiàng)目點(diǎn)的足跡隨處可見(jiàn)，包括廣告宣傳標(biāo)語(yǔ)、咨詢點(diǎn)設(shè)置等。“華潤(rùn)萬(wàn)象城”的建設(shè)預(yù)計(jì)應(yīng)該會(huì)在今年內(nèi)開(kāi)工，新溪舊村也計(jì)劃于2022年實(shí)現(xiàn)全村拆遷清零。

從嚴(yán)格意義上講，這是華潤(rùn)商業(yè)首次入穗。

據(jù)了解，目前華潤(rùn)置地目前在廣州共計(jì)擁有6個(gè)樓盤(pán)，參與三個(gè)城市更新項(xiàng)目，包括黃埔新溪村、白云石馬村及南沙蘆灣村。

其于2014年首次布局廣州，以30億拿下了天河牛奶廠地塊，分兩期開(kāi)發(fā)，除了高層洋房和別墅住宅，項(xiàng)目規(guī)劃配套大型商業(yè)綜合體和公寓產(chǎn)品，但建成的華潤(rùn)天合并沒(méi)有打造萬(wàn)象系列綜合體。

2019年其斥資86億拿下廣州5塊地，分別位于增城（2宗）、花都、白云、南沙等較邊緣的區(qū)域。其中增城地塊定名為華潤(rùn)置地潤(rùn)悅，由首創(chuàng)+華潤(rùn)+保利+中海+旭輝5大房企共同開(kāi)發(fā)；白云地塊項(xiàng)目名為潤(rùn)府，由華潤(rùn)和來(lái)自深圳鵬瑞合作開(kāi)發(fā)；南沙靈山島開(kāi)發(fā)為瑞府項(xiàng)目，但這些產(chǎn)品大多沒(méi)有商業(yè)因素。

央企華潤(rùn)進(jìn)入廣州近6年，但并未有較為驚艷的表現(xiàn)。而萬(wàn)象系商業(yè)入穗這步棋，華潤(rùn)或已醞釀許久。

萬(wàn)象城落地可能性

據(jù)悉兩年前華潤(rùn)就宣布在黃埔投資建設(shè)粵港澳大灣區(qū)總部，并開(kāi)展城市開(kāi)發(fā)、金融服務(wù)、科技創(chuàng)新、醫(yī)療健康、商貿(mào)零售、綜合能源等核心業(yè)務(wù)，計(jì)劃總投資超千億元。本次華潤(rùn)置地華南大區(qū)總部也將以新溪項(xiàng)目為契機(jī)從深圳落戶黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)，大概率年內(nèi)完成。

不過(guò)，要在黃埔打造“廣州首個(gè)萬(wàn)象城綜合體項(xiàng)目+華南總部”，外界有所期待，亦有疑慮：華潤(rùn)是否來(lái)得有些遲？前景又是否理想？

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵條件之一便是地段。北上廣深四大一線城市中，深圳萬(wàn)象城選址羅湖金融商務(wù)中心區(qū)，至今依舊是深圳高凈值群體的聚集地；上海萬(wàn)象城處于虹橋吳中路商圈，區(qū)域發(fā)展?jié)摿�及高消費(fèi)群體聚集仍具有優(yōu)勢(shì)；而基于萬(wàn)象城的高奢定位，北京市場(chǎng)因缺少合適的地段進(jìn)駐及面對(duì)較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，至今華潤(rùn)在北京只有五彩城、萬(wàn)象匯和鳳凰匯三個(gè)品牌。

而廣州這個(gè)一線城市的消費(fèi)力無(wú)疑足以承載高端商業(yè)，只是在已有太古匯、K11購(gòu)物藝術(shù)中心、天環(huán)廣場(chǎng)等高端商業(yè)地標(biāo)形成的商圈基礎(chǔ)下，華潤(rùn)萬(wàn)象城在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)遇到不小的阻力。

此外，盡管黃埔擁有廣州東進(jìn)戰(zhàn)略、廣州國(guó)際金融城-黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)中央商務(wù)區(qū)、定位為廣州第二CBD等規(guī)劃，但現(xiàn)時(shí)黃埔零售商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與片區(qū)形象規(guī)劃尚不匹配。

值得關(guān)注的是，萬(wàn)象城的落地運(yùn)營(yíng)也將面臨考驗(yàn)。目前，萬(wàn)象城已經(jīng)進(jìn)入深圳、上海、杭州、沈陽(yáng)、成都、南寧、鄭州等一二三線城市，據(jù)2020年報(bào)披露，其已打造近20座萬(wàn)象城。

其中成都萬(wàn)象城體量達(dá)70萬(wàn)平方米，但其前三年表現(xiàn)“水土不服”；沈陽(yáng)萬(wàn)象城十年磨一劍，亦經(jīng)歷市場(chǎng)爬坡期及招商運(yùn)營(yíng)策略的不斷調(diào)整才實(shí)現(xiàn)蝶變。而根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)，二線城市的萬(wàn)象城短期內(nèi)在招商運(yùn)營(yíng)和業(yè)態(tài)上與萬(wàn)象匯并無(wú)較大區(qū)別。

亦有業(yè)內(nèi)人士分析，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)看，就城市規(guī)劃和華潤(rùn)自身發(fā)展而言，在黃埔打造萬(wàn)象城也有可能性，但考驗(yàn)的是突破市場(chǎng)的決心和能力。

值得一提的是，7月19日商務(wù)部官方宣布，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，在上海、北京、廣州、天津、重慶率先開(kāi)展國(guó)際消費(fèi)中心城市培育建設(shè)。

與之相對(duì)應(yīng)的是，廣州高端商業(yè)現(xiàn)狀表現(xiàn)較為滯后。而黃埔片區(qū)被視作較有高端商圈發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，根據(jù)規(guī)劃，黃埔將建設(shè)一個(gè)都會(huì)級(jí)別的商圈，規(guī)劃兩棟400米以上的超高層地標(biāo)商業(yè)綜合體。目前有一個(gè)地塊傳被深圳企業(yè)寶能拿下，但寶能并未有運(yùn)營(yíng)高端商場(chǎng)的案例。

而在區(qū)域商業(yè)氛圍營(yíng)造上，據(jù)悉，未來(lái)幾年黃埔除了華潤(rùn)萬(wàn)象綜合體以外，還將落地南崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、雙沙TOD智航中央商務(wù)區(qū)、佳兆業(yè)大灣區(qū)國(guó)際動(dòng)漫城和佳兆業(yè)黃埔佳紛天地等商業(yè)項(xiàng)目，告別以往高端商業(yè)缺失的窘境。

同時(shí)，華潤(rùn)似乎也頗有在廣州復(fù)制“深圳萬(wàn)象城”的決心。可以佐證的是，此前有業(yè)內(nèi)人士表示，華潤(rùn)置地在廣州的第一個(gè)萬(wàn)象系列綜合體，起初的首選并不是黃埔，而是在天河的國(guó)際金融城。

據(jù)了解，2013年初華潤(rùn)與廣東省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)以26億拍得A007地塊，標(biāo)志其正式進(jìn)入廣州市場(chǎng)，該地塊為商務(wù)辦公、商業(yè)用地，業(yè)內(nèi)猜測(cè)可能將開(kāi)發(fā)萬(wàn)象城；不過(guò)地塊最終由保利操刀，建成現(xiàn)在的保利金融大都匯。