自從肩負(fù)起新的角色，潘子翔比以往更忙碌了。

今年3月，凱德對(duì)外披露集團(tuán)業(yè)務(wù)重組計(jì)劃——將旗下投資管理平臺(tái)和旅宿業(yè)務(wù)整合為“凱德投資管理業(yè)務(wù)”；同時(shí)將集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)私有化。目前擔(dān)任凱德集團(tuán)（中國(guó)）投資與投資組合管理首席執(zhí)行官的潘子翔，也將是未來(lái)上市的凱德投資管理業(yè)務(wù)在中國(guó)的首席執(zhí)行官。

肩負(fù)更大責(zé)任，留給他自由支配的時(shí)間越來(lái)越少，跑步是他至今仍堅(jiān)持的運(yùn)動(dòng)。這也是密集工作中難得放松自我的時(shí)間。

或許是經(jīng)常鍛煉的緣故，潘子翔身型瘦削，即便將踏入知天命的年紀(jì)仍活力十足，只是兩鬢隱隱約約能看到些許白發(fā)。

“以前會(huì)每天跑，現(xiàn)在膝蓋痛了，每個(gè)禮拜跑三次。開(kāi)始跑5000米喘得要死，后來(lái)6000米、10000米、12000米、14000米。”在他年輕時(shí)，甚至曾代表新加坡青年隊(duì)參加中長(zhǎng)跑賽事。

似乎從很早開(kāi)始，潘子翔就是一個(gè)對(duì)自己有要求的人，這是成功者必備的特質(zhì)之一。

低調(diào)的行動(dòng)派

在此次采訪前，潘子翔雖然已經(jīng)在凱德集團(tuán)工作多年，并且擔(dān)任過(guò)多個(gè)重要管理職務(wù)，但卻鮮在媒體前露面。但如果從另一個(gè)側(cè)面觀察，作為負(fù)責(zé)投資業(yè)務(wù)的首席執(zhí)行官，可以說(shuō)，凱德近些年來(lái)在中國(guó)一系列業(yè)務(wù)大動(dòng)作的背后，潘子翔都是那個(gè)最重要的核心人物。

即便工作忙碌，他看起來(lái)依舊神采飛揚(yáng)，并有著沖勁和熱情，同事親切稱他為“凱德第一帥”。大學(xué)畢業(yè)后，二十出頭的潘子翔進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，曾任新加坡建屋發(fā)展局(HDB)的執(zhí)行工程師，并隨后加入盛邦置業(yè)私人有限公司（淡馬錫子公司，2011年被凱德收購(gòu)）。

他從2015年便開(kāi)始以投資與投資組合管理首席執(zhí)行官的身份，負(fù)責(zé)集團(tuán)在中國(guó)的投資業(yè)務(wù)及投資組合管理。

做投資的人向來(lái)眼光精準(zhǔn)，工作中的潘子翔，如他手腕佩戴的機(jī)械腕表的齒輪，一卡一卡地精準(zhǔn)，然后運(yùn)作能量。

集團(tuán)也給他下達(dá)了一個(gè)“嚴(yán)峻”任務(wù)——三年內(nèi)要將凱德在中國(guó)的資產(chǎn)管理規(guī)模（AUM）翻番。

初聽(tīng)這一目標(biāo)，我們難以置信，甚至反復(fù)確認(rèn)這一數(shù)值。要知道，這是要求短短三年內(nèi)完成凱德在中國(guó)此前27年長(zhǎng)跑的總成績(jī)。資料顯示，截至2021年3月31日，凱德在中國(guó)管理的總資產(chǎn)大約為2800億人民幣。

但知難而退從不是潘子翔的風(fēng)格，他恰恰是一個(gè)樂(lè)于接受挑戰(zhàn)的人。

結(jié)果重要又不太重要，過(guò)程是他更享受的。這種盡最大努力、持最好心態(tài)的態(tài)度，也讓潘子翔在前進(jìn)路上走得不那么焦躁。

“Always shoot for the moon, even if you miss it, you’ll land among the stars.”

什么意思？

“就是設(shè)目標(biāo)的時(shí)候要瞄向月亮，即使飛不到月亮，你也是在群星之中。”

潘子翔眸中帶著淺淺的笑意，提及這一極具挑戰(zhàn)性的目標(biāo)，他眼里充滿希望，甚至有點(diǎn)興奮。

“今年四季度我們的重組架構(gòu)會(huì)正式落地，未來(lái)我們完全有能力加快推動(dòng)管理資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)。”

轉(zhuǎn)身

我們直截了當(dāng)?shù)厍腥胫黝}：“凱德宣布重組，這是出于什么考慮？”這無(wú)疑是凱德近些年來(lái)最重要的事情，潘子翔更將之稱為“里程碑”。

今年3月，凱德正式對(duì)外公告，與淡馬錫集團(tuán)旗下全資子公司凱騰控股進(jìn)行業(yè)務(wù)重組計(jì)劃，將旗下投資管理平臺(tái)和旅宿業(yè)務(wù)整合為“凱德投資管理業(yè)務(wù)”，并在新加坡證券交易所上市。

這一上市實(shí)體旗下管理資產(chǎn)約為1150億新加坡元（約合856.8億美元），預(yù)計(jì)成為亞洲最大、全球第三大的上市房地產(chǎn)投資管理公司。

余下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)將被私有化，這部分業(yè)務(wù)繼續(xù)開(kāi)發(fā)和培育項(xiàng)目，并成為投資管理平臺(tái)的重要項(xiàng)目?jī)?chǔ)備來(lái)源。

潘子翔總結(jié)道，重組之后，凱德由一個(gè)具備資管能力的開(kāi)發(fā)商，轉(zhuǎn)型為一個(gè)有開(kāi)發(fā)能力的資管方。

“這是一種輕資產(chǎn)、資本效率高的打法。轉(zhuǎn)型后，我們既是一家能夠募集第三方資源去做投資管理的公司，又是一家能夠借助股東資源拿長(zhǎng)周期項(xiàng)目的載體。”

潘子翔坦言，一些周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，往往需要醞釀6年、8年乃至更長(zhǎng)時(shí)間，價(jià)值才能夠真正體現(xiàn)，這就導(dǎo)致上市公司可能會(huì)錯(cuò)過(guò)一些跨周期的長(zhǎng)期投資。

而凱德，恰恰是一家“看長(zhǎng)”的企業(yè)。重組之后，在長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，凱德不再有后顧之憂。

“在中國(guó)，至少5-10年時(shí)間內(nèi)，大城市還有很多機(jī)會(huì)可以做城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)、舊城改造、產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，以前拿不到或者可以拿但是有點(diǎn)顧慮的，現(xiàn)在都可以合理地去拿了。”

兩個(gè)平臺(tái)之間亦不是割裂的，某種程度上，它們更類似于“左右手”進(jìn)行配合，左手地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，右手投資管理。作為身體不可分割的一部分，兩只手是協(xié)同配合的有機(jī)整體。談到這里，潘子翔用肢體語(yǔ)言形象地向我們?cè)忈屃藘蓚�(gè)業(yè)務(wù)平臺(tái)的共生關(guān)系。

“我們變成了比較特殊的資管公司，凱德投資管理有自己的可投資源，并有一個(gè)兄弟單位一直在孵化可以在未來(lái)注入的資產(chǎn)。”

我們直言凱德變得太快，讓人看不懂。

“凱德是一個(gè)綜合的體系，真的不是一個(gè)開(kāi)發(fā)商，也不是一個(gè)資管方，也不是基金管理者，也不是一個(gè)物業(yè)管理者。但同時(shí)又都是。”

僵化的企業(yè)從不可能成為“百年老店”，帶著做一家百年企業(yè)的態(tài)度，凱德對(duì)自己的要求是不斷隨著市場(chǎng)需求調(diào)整組織，打造最高效的架構(gòu)。

“當(dāng)初為什么和星橋騰飛合并？因?yàn)楹喜⒅�后產(chǎn)業(yè)類別變豐富了。現(xiàn)在為什么重組？不是因?yàn)閮赡昵昂喜⑹清e(cuò)誤的，而是有了‘左右手’的打法。”

“Change is the new constant.”潘子翔笑著說(shuō)，每一個(gè)企業(yè)都應(yīng)該認(rèn)同，轉(zhuǎn)型或者轉(zhuǎn)變是新常態(tài)，一個(gè)企業(yè)如果不能一直跟著市場(chǎng)的情況或需求調(diào)整的話，終歸會(huì)被顛覆的。

“改變自己，永遠(yuǎn)比改變世界容易。”在潘子翔看來(lái)，調(diào)整自己是容易的，創(chuàng)造市場(chǎng)需求是難的。所以，為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的挑戰(zhàn)，凱德需要在看準(zhǔn)市場(chǎng)需求之后，隨時(shí)做出調(diào)整。

凱德亦寄希望于這個(gè)務(wù)實(shí)、激情、永遠(yuǎn)充滿干勁的潘子翔，相信在他帶領(lǐng)下，中國(guó)業(yè)績(jī)能更上一層臺(tái)階。

目標(biāo)

幾年前，我們?cè)鴨?wèn)凱德，企業(yè)的高管究竟需要哪些特質(zhì)？得到的回答是：“擁有自我激勵(lì)精神、優(yōu)秀的專業(yè)能力，同時(shí)具備堅(jiān)實(shí)的核心價(jià)值觀。”

潘子翔是符合要求的人選之一。

從當(dāng)年盛邦的一把手，到凱德城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)首席執(zhí)行官，再到首席投資官、投資與投資管理首席執(zhí)行官，潘子翔在凱德業(yè)務(wù)擴(kuò)張中的重要性不言而喻。

每次和凱德管理層的交流都非常輕松愉快，他們氣質(zhì)獨(dú)特，從不讓人有距離感，能夠在舉手投足間把淡定從容的氣質(zhì)，渾然天成地展現(xiàn)出來(lái)。

這樣溫和儒雅的人，竟也有“熱血”的一面。

2003年，潘子翔開(kāi)始跑中國(guó)的項(xiàng)目，彼時(shí)他履職于盛邦，作為團(tuán)隊(duì)一員拿下的第一個(gè)項(xiàng)目便是成都近千畝的卓錦城住宅項(xiàng)目，那也是中國(guó)第一個(gè)千畝項(xiàng)目。

“那時(shí)候很多人不理解，為什么要拿千畝那么大的項(xiàng)目？”

我們?cè)�以為�?huì)聽(tīng)到一個(gè)絕對(duì)理性的答案，但在審慎判斷之外，這個(gè)決定還帶著點(diǎn)熱血：“人生短暫，要做一些覺(jué)得很爽的事，做完之后有成就感。我做了之后，我兒子長(zhǎng)大拿來(lái)看，中國(guó)第一個(gè)千畝項(xiàng)目是我父親做的。”

我們對(duì)潘子翔身上的那股沖勁兒印象深刻，幾乎每一個(gè)聊起潘子翔的人，都會(huì)提到“務(wù)實(shí)、低調(diào)”，他是一個(gè)天生的實(shí)干家。

但他同時(shí)又是一個(gè)勇往直前的領(lǐng)導(dǎo)者。從一個(gè)戰(zhàn)略投資家走到臺(tái)前，整個(gè)公司有更多需要他關(guān)注和投入精力的地方。在集團(tuán)寄予他三年將在中國(guó)的管理資產(chǎn)規(guī)模翻番的目標(biāo)下，必定要求團(tuán)隊(duì)大幅加快前進(jìn)的步伐，而他則必須是那個(gè)帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)、激勵(lì)團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)頭羊。

“擼起袖子加油干”是他很喜歡的一句話，如果不是正裝限制了他的發(fā)揮，他說(shuō)不定會(huì)給我們“秀秀肌肉”。而這句話，也是他對(duì)團(tuán)隊(duì)的要求和期望，鼓勵(lì)團(tuán)隊(duì)去放手拼搏。

不管是2003年開(kāi)始跑中國(guó)項(xiàng)目，還是2012年常駐成都，與潘子翔接觸過(guò)的人，都會(huì)覺(jué)得他是一個(gè)工作狂。

“他是不是一個(gè)工作狂？”

“是。”陪同采訪的凱德同事毫不猶豫地回答，大家都笑了。

“我也希望能夠和團(tuán)隊(duì)一起向前，我是愿意擼起袖子肩并肩一起去干的，大家朝著一個(gè)目標(biāo)往前走。”

一個(gè)企業(yè)發(fā)展的歲月長(zhǎng)河里，不同階段的目標(biāo)各不相同。接下凱德投資管理這個(gè)重?fù)?dān)后，潘子翔也欣然接受了“老大”李志勤定下的目標(biāo)——三年內(nèi)將凱德集團(tuán)在中國(guó)的資產(chǎn)管理規(guī)模（AUM）翻番。

“這個(gè)目標(biāo)很有挑戰(zhàn)性，但也不是不可能。”

能夠看出來(lái)，潘子翔有壓力，但總覺(jué)得那種壓力不僅僅是工作帶給他的，更多是一種對(duì)自身的高要求。也就是有了目標(biāo)以后，就一定會(huì)朝著這個(gè)目標(biāo)盡全力。

今年6月，凱德宣布向中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)出售位于上海、北京、寧波、成都、杭州的6個(gè)來(lái)福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)。該資產(chǎn)組合總價(jià)值467億元，一系列交易完成后，凱德在各項(xiàng)目中的持股比例將從交易前通過(guò)私募基金持有的30.7%-55%變更為12.6%-30%。

這個(gè)談了一年多的交易完成后，凱德將繼續(xù)負(fù)責(zé)六個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理。

消息傳出后，市場(chǎng)嘩然。恰逢SOHO中國(guó)計(jì)劃將資產(chǎn)折價(jià)出售予黑石，市場(chǎng)擔(dān)憂是否凱德也不再看好中國(guó)核心城市資產(chǎn)？

對(duì)此，潘子翔回應(yīng)，也許市場(chǎng)上會(huì)有看不懂凱德的聲音，但其實(shí)和平安人壽達(dá)成戰(zhàn)略合作，符合凱德一貫的商業(yè)操作模式，釋放成熟資產(chǎn)價(jià)值，將所得資金用于再投資，能夠不斷擴(kuò)大管理資產(chǎn)規(guī)模，也更符合其“輕資產(chǎn)、資本高效企業(yè)”的定位。

實(shí)際上，這也是凱德模式的再一次施展，即在發(fā)展基金儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通過(guò)私募基金進(jìn)行項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)、收購(gòu)以及培育，再通過(guò)物業(yè)成熟產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，通過(guò)集團(tuán)旗下上市房地產(chǎn)信托或第三方實(shí)現(xiàn)退出，形成投融管退的完整價(jià)值閉環(huán)。

前不久，凱德旗下又一座來(lái)福士——北外灘來(lái)福士開(kāi)業(yè)，而這個(gè)項(xiàng)目，是潘子翔在2018年拿下的，摘牌價(jià)近128億元，總投資額近200億。該交易也在當(dāng)時(shí)轟動(dòng)一時(shí)。

今年7月10日北外灘來(lái)福士正式開(kāi)業(yè)，超高的熱度、刷屏的打卡照和積極的市場(chǎng)反饋，交上了一份令人滿意的答卷。

談及這一筆筆被市場(chǎng)熱議的交易，作為其背后的操刀人，潘子翔顯得尤為淡定。而他的這種篤定，既源于一個(gè)專業(yè)投資人對(duì)本地市場(chǎng)的深入洞察、敏銳的專業(yè)眼光和果斷決策，又是他清晰的長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃的行動(dòng)結(jié)果。

此外，他還主導(dǎo)了浦發(fā)大廈、位于上海閔行的數(shù)據(jù)中心園區(qū)、國(guó)正中心、國(guó)正中心二期、兩江春城等一系列收購(gòu)，同時(shí)適時(shí)釋放成熟資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)再循環(huán)。盡管市場(chǎng)紛擾、對(duì)行業(yè)未來(lái)的各種觀點(diǎn)不絕于耳，潘子翔始終在絲毫不亂地優(yōu)化著凱德的資產(chǎn)組合。

于潘子翔而言，無(wú)需過(guò)多言語(yǔ)，行動(dòng)是最有力的武器。看準(zhǔn)目標(biāo)，果斷出擊，剩下的，時(shí)間會(huì)給出答案。

未來(lái)

因?yàn)闆](méi)有時(shí)間，加上疫情在海外仍肆虐，潘子翔和家人的見(jiàn)面機(jī)會(huì)不多。

今年農(nóng)歷新年，他回新加坡呆了一個(gè)月，但考慮到來(lái)回隔離的工作效率，他決定疫情完全穩(wěn)定前，一年回新加坡一次。

“那個(gè)月我就和老婆孩子以及家人說(shuō)，這個(gè)月拜拜以后，就明年才能見(jiàn)了。”潘子翔是一個(gè)聊起天來(lái)放松愛(ài)笑的人，而笑容也最易感染人的情緒，提起家人，他眸中笑意加深了幾分。

看得出來(lái)，潘子翔是一個(gè)好丈夫，也是一個(gè)好爸爸。只要有空，便和家人微信電話：“上個(gè)周末還問(wèn)我兒子，你知道什么是NFT（Non-Fungible Token）嗎？”

這種非同質(zhì)化代幣不可拆分，從代碼層面保證了每一枚都是獨(dú)一無(wú)二。因此，NFT能夠在區(qū)塊鏈上以獨(dú)特的方式表示實(shí)物資產(chǎn)及其所有權(quán)。

“他說(shuō)，老爸，不知道。我說(shuō)你不要再井底蛙了。”他逐步引導(dǎo)孩子去接觸科技、了解科技，因?yàn)樗�認(rèn)為世界未來(lái)會(huì)被科技顛覆，必須有所認(rèn)識(shí)。

潘子翔是一名天生的投資人，條理清晰，將目光放得長(zhǎng)遠(yuǎn)。

他給孩子們布置了一個(gè)任務(wù)——去了解，然后告訴他NFT是什么概念？是什么玩法？為什么有如此大的潛能？背后的科技是什么？基礎(chǔ)是什么？

潘子翔兒女雙全，女兒14歲，兒子稍大些，剛年滿16。我們直言，讓這個(gè)年紀(jì)的孩子理解區(qū)塊鏈，有些強(qiáng)人所難。

但我們也知道，他在逐步培養(yǎng)孩子對(duì)這個(gè)世界未來(lái)趨勢(shì)的認(rèn)知。正如凱德，已經(jīng)為未來(lái)的時(shí)代轉(zhuǎn)身。

“凱德最早期做住宅，后來(lái)做商辦，現(xiàn)在商辦項(xiàng)目繼續(xù)投，但我們也認(rèn)為市場(chǎng)的需求已經(jīng)慢慢轉(zhuǎn)變成了新基建，所以會(huì)加大新基建項(xiàng)目的投入。”

凱德將目光瞄準(zhǔn)了新經(jīng)濟(jì)類別的資產(chǎn)投資，重點(diǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心和物流等。

未來(lái)幾年，凱德集團(tuán)在中國(guó)該資產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模將從2020年底的15億新元擴(kuò)大到50億新元。

“這次和平安人壽合作，回籠了一些可投資源，把商辦比重降低了一些，投入到產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、物流項(xiàng)目，但我們保留了管理權(quán)，AUM是在加大的。”

潘子翔說(shuō)，從投資角度，戰(zhàn)略布局當(dāng)然要考慮周期和時(shí)機(jī)，但更重要的是考慮當(dāng)下市場(chǎng)的需求。

“凱德為什么和騰飛合并？因?yàn)槲覀兛吹搅嗽谥袊?guó)跟印度未來(lái)以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向做片區(qū)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。我們?cè)谥袊?guó)的業(yè)務(wù)，商業(yè)比例可能降了，但是餅做大了，所以各板塊其實(shí)都是在增長(zhǎng)的。”

凱德也算是數(shù)據(jù)中心的新手，但正在加速度布局。2018年和星橋騰飛合并后有了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這方面的能力。潘子翔很高興地分享，凱德剛在今年4月收購(gòu)了一個(gè)位于上海閔行區(qū)的超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū)，這也是凱德在中國(guó)的首個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。

除了中國(guó)，凱德還在新加坡?lián)碛?個(gè)數(shù)據(jù)中心，在歐洲擁有11個(gè)數(shù)據(jù)中心，是韓國(guó)兩個(gè)數(shù)據(jù)中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基金和資產(chǎn)管理者，還將開(kāi)發(fā)并運(yùn)營(yíng)集團(tuán)在印度的首個(gè)數(shù)據(jù)中心園區(qū)（一期）。

他直言，數(shù)據(jù)中心讓人又愛(ài)又恨：“數(shù)據(jù)中心肯定是需要的，中國(guó)的科技特別發(fā)達(dá)，人工智能、大數(shù)據(jù)非常需要數(shù)據(jù)中心，但由于其能耗較大，這是必須要去平衡的。凱德已經(jīng)在積極探索數(shù)據(jù)中心的綠色解決方案。”2020年11月，凱德集團(tuán)、新加坡能源集團(tuán)和勝科工業(yè)簽署合作協(xié)議，共同研究為數(shù)據(jù)中心提供綜合綠色能源解決方案。

同時(shí)他也慶幸，凱德的實(shí)力與資源能夠令其在看好一個(gè)賽道時(shí)將規(guī)模做起來(lái)。

來(lái)華多年的潘子翔，普通話已經(jīng)說(shuō)得很好，盡管他謙虛說(shuō)只能“混口飯吃”。

他告訴我們，凱德的未來(lái)，大家拭目以待。

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)凱德集團(tuán)（中國(guó)）投資與投資組合管理首席執(zhí)行官潘子翔先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在很多傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在叫日子不好過(guò)，您怎么看政府接連出臺(tái)的政策？

潘子翔：我覺(jué)得政府想得很透，不管是三條紅線還是雙集中供地，目的就是要把整體的情況穩(wěn)定下來(lái)。

個(gè)人認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制很重要，日本為什么會(huì)連續(xù)幾十年年沒(méi)有復(fù)蘇，就是因?yàn)槟菚r(shí)候讓市場(chǎng)帶動(dòng)了一波猛漲。

我個(gè)人的意見(jiàn)，中國(guó)管控得非常到位，這些都是在調(diào)整，每隔一兩年有新的政策出來(lái)，最終還是回到那四個(gè)字——房住不炒。

如果每個(gè)人有了房子之后，拿所有的錢(qián)去炒房的話，從國(guó)家的資源或者金融的資源來(lái)看，這個(gè)會(huì)不匹配地輸入到房地產(chǎn)，怕的是潮退時(shí)突然問(wèn)題全暴露出來(lái)。

每隔一兩年都有新的調(diào)整政策，這個(gè)是必須要的。開(kāi)發(fā)商高利潤(rùn)、高增長(zhǎng)的時(shí)代過(guò)去了，增量時(shí)代過(guò)去了，放不下的就會(huì)被淘汰。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：凱德會(huì)收并購(gòu)嗎？

潘子翔：我們一直在看，不會(huì)鋪天蓋地，數(shù)量不是很大，但每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)在投前充分分析，要確保我們帶來(lái)的價(jià)值是什么，可以體現(xiàn)的價(jià)值是什么。最重要的是，我們的管理能力能不能讓我拿到一個(gè)合理的回報(bào)。

為什么呢？我們不是拿公家的錢(qián)去投，永遠(yuǎn)是背后投資人的錢(qián)，這就決定了我們必須有高紀(jì)律的投資評(píng)估。

不是公家的錢(qián)，投資人肯定要有一個(gè)合理的回報(bào)，要有高紀(jì)律的投前分析或者決策機(jī)制，所以我們不會(huì)胡亂拿項(xiàng)目。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：為什么會(huì)和平安人壽達(dá)成合作？

潘子翔：我們?cè)谵D(zhuǎn)型。

每個(gè)企業(yè)應(yīng)該都會(huì)認(rèn)同，轉(zhuǎn)型或者轉(zhuǎn)變是新常態(tài)，一個(gè)企業(yè)如果不一直跟著市場(chǎng)的情況或需求調(diào)整的話，終歸會(huì)被顛覆的。

之前大家都認(rèn)為凱德是一個(gè)開(kāi)發(fā)商，其實(shí)我們之前是一個(gè)有資管能力的開(kāi)發(fā)商，未來(lái)將轉(zhuǎn)變成一個(gè)有開(kāi)發(fā)能力的資管方。

凱德一開(kāi)始就是私募、公募合作方式，形成了一個(gè)閉環(huán)，一直以來(lái)都是用第三方資源配置自己的資源，把資產(chǎn)管理規(guī)模做大。

凱德CapitaLand，Land就是開(kāi)發(fā)商，而Capital，是我們最快領(lǐng)略到，把金融市場(chǎng)或者資本市場(chǎng)的資源有效融入到房地產(chǎn)，這樣的模式更可持續(xù)發(fā)展。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年三月重組也是轉(zhuǎn)型的考量？

潘子翔：對(duì)，其實(shí)我們沒(méi)有真正分開(kāi)，是在架構(gòu)上將開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)剝離出來(lái)私有化，母公司退了后重新上市的是投資管理平臺(tái)。

這是輕資產(chǎn)、資本效率高的一種打法，也保留了一個(gè)凱德，One CapitaLand。成功轉(zhuǎn)型后，我們既是一個(gè)可以拿第三方資源去做投資管理的公司，又有拿土地開(kāi)發(fā)做長(zhǎng)周期項(xiàng)目的特殊載體。

我們可以有各種打法，一種是拿自己的資源，可以做周期比較長(zhǎng)的建設(shè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目該賣的部分就賣，剩余自持，最后通過(guò)凱德投資管理平臺(tái)這個(gè)兄弟單位，將這些資產(chǎn)有效地裝到私募和公募的平臺(tái)。

我們變成了比較特殊的資管公司，一是有自己的可投資源，二是有一個(gè)兄弟單位一直在孵化未來(lái)項(xiàng)目。有兩只手，左右手進(jìn)行配合。

新加坡母公司退的時(shí)候，6個(gè)上市公募平臺(tái)保留了，完全屬于投資管理平臺(tái)，所以這個(gè)閉環(huán)還是在的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：還是凱德自身的閉環(huán)。

潘子翔：這個(gè)閉環(huán)對(duì)我們來(lái)說(shuō)很重要，凱德不是為了轉(zhuǎn)型而拋棄開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一些周期比較長(zhǎng)的項(xiàng)目，上市公司很難體現(xiàn)價(jià)值。

為什么呢？因?yàn)檫@些項(xiàng)目是要醞釀至少4、6、8、10年，價(jià)值才會(huì)上來(lái)。從上市公司的角度，可能會(huì)錯(cuò)過(guò)一些跨周期的長(zhǎng)期投資。

重組后，讓我們有機(jī)會(huì)真正在中國(guó)發(fā)力，以前拿不到或者可以拿但是有點(diǎn)顧慮的，現(xiàn)在可以合理地去拿。

正因如此，我們才有能力去孵化廣州大坦沙、中新知識(shí)城這種長(zhǎng)期項(xiàng)目，同時(shí)可以繼續(xù)做投資管理。

凱德退市之后重新上市的平臺(tái)是一個(gè)輕資產(chǎn)平臺(tái)，但是我們又沒(méi)有喪失多年來(lái)累積的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資源，而是變成了一個(gè)組合體。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：凱德順應(yīng)現(xiàn)在新經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)，加大這方面的投資，商業(yè)管理這部分好像降了。

潘子翔：從投資角度，戰(zhàn)略布局當(dāng)然要考慮周期和時(shí)機(jī)，但更重要的是考慮當(dāng)下市場(chǎng)的需求。

我們?yōu)槭裁春托菢蝌v飛合并？因?yàn)榭吹街袊?guó)跟印度未來(lái)以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向做片區(qū)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)很明顯。

商業(yè)的比例可能降了，但是餅做大了，整個(gè)資產(chǎn)規(guī)模做大了，每個(gè)板塊都在增長(zhǎng)。

這次和平安人壽合作，保留管理權(quán)，但回籠了一些可投資源，把商辦比重降一點(diǎn)，投入到產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、物流項(xiàng)目，我們的AUM是在加大的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：最近也在上海拿了一個(gè)數(shù)據(jù)中心。

潘子翔：數(shù)據(jù)中心是一個(gè)讓人又愛(ài)又恨的東西。

數(shù)據(jù)中心肯定是需要的，中國(guó)的科技特別發(fā)達(dá)，人工智能、大數(shù)據(jù)非常需要數(shù)據(jù)中心，但數(shù)據(jù)中心能耗較大，是要去平衡的。

未來(lái)這是一個(gè)方向，5G和科技是一個(gè)趨勢(shì)，我們看準(zhǔn)這個(gè)趨勢(shì)后，就把可投資源轉(zhuǎn)向新基建，其中一個(gè)賽道就是數(shù)據(jù)中心。

我們今年4月在上海閔行拿了在中國(guó)的首個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。此外，集團(tuán)在歐洲有11個(gè)數(shù)據(jù)中心、在新加坡有4個(gè)數(shù)據(jù)中心、是韓國(guó)兩個(gè)數(shù)據(jù)中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基金和資產(chǎn)管理者，還將開(kāi)發(fā)并運(yùn)營(yíng)集團(tuán)在印度的首個(gè)數(shù)據(jù)中心園區(qū)（一期）。

凱德一旦認(rèn)定一個(gè)賽道，動(dòng)作會(huì)很快。我們慶幸自己是有資源的公司，所以只要認(rèn)定一個(gè)方向，就會(huì)很積極把基礎(chǔ)規(guī)模做起來(lái)。

因?yàn)橹荒靡粌蓚�(gè)項(xiàng)目是沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)，從投資回報(bào)角度看是有一定難度的，一旦要做，就要把量做起來(lái)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：凱德一直跟著時(shí)代走。

潘子翔：因?yàn)閯P德打開(kāi)了資本市場(chǎng)，資本來(lái)源是多元化的，所以我們的架構(gòu)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的需求而調(diào)整。

我們不可能產(chǎn)出一些市場(chǎng)不需要的產(chǎn)品和服務(wù)，目標(biāo)永遠(yuǎn)是客戶為主，了解客戶并提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)給他們。

為什么我們一直在調(diào)整自己？產(chǎn)品不能胡亂做，要看市場(chǎng)，我們可以調(diào)整自己的組織，產(chǎn)出一個(gè)最高效的架構(gòu)。

為什么當(dāng)初和星橋騰飛合并？是因?yàn)楹喜⒅�后產(chǎn)業(yè)類別變豐富了。現(xiàn)在為什么重組？不是因?yàn)閮赡昵昂喜⑹清e(cuò)誤的，而是拆開(kāi)之后我們的打法不一樣，既可以拉三方資源，又可以通過(guò)股東的錢(qián)做周期比較長(zhǎng)、需要孵化的項(xiàng)目。

回到最重要的一點(diǎn)，重組是為了可以加大投入。

我們現(xiàn)在有“左右手”，左手就是投資管理，募集境外的私募基金，也募集境內(nèi)的私募基金，規(guī)模可以做得非常大。

右手是私有化的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，如果有好項(xiàng)目，集團(tuán)直接可以撥資源。

同時(shí)，我們最重要的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，是“一個(gè)凱德”，投資管理和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩個(gè)業(yè)務(wù)平臺(tái)的有機(jī)共生體系。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：凱德危機(jī)感非常強(qiáng)。

潘子翔：因?yàn)槭澜缭谧儯�如果我們不轉(zhuǎn)型，真的會(huì)被顛覆。

科技公司已經(jīng)顛覆了很多傳統(tǒng)的企業(yè)，讀MBA的時(shí)候，每次都是同樣的柯達(dá)故事，反復(fù)在念。但是這幾年，我們看到每一個(gè)業(yè)態(tài)都被顛覆了。

做百年老店，要有財(cái)務(wù)能力，要有管理能力，要有抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也要有可持續(xù)發(fā)展的思維才能做到。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：物流對(duì)標(biāo)的話，會(huì)跟普洛斯有比較大的競(jìng)爭(zhēng)？

潘子翔：這個(gè)賽道如果我們進(jìn)去的話，第一個(gè)目標(biāo)就是要有一個(gè)基本的規(guī)模，沒(méi)有規(guī)模就沒(méi)有生存的能力。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度、從投資邏輯角度，我們會(huì)先設(shè)一個(gè)目標(biāo)，進(jìn)來(lái)后要達(dá)到這個(gè)體量。

進(jìn)去這個(gè)賽道的時(shí)候，他們做得好的地方我們不能不去對(duì)標(biāo)，因?yàn)樗麄兪荖O.1，他們是一號(hào)球員。

我們更會(huì)考慮物流板塊的未來(lái)，看的是科技角度跟需求角度。從科技角度，肯定會(huì)看人工智能，必須要考慮未來(lái)的打法。

我們來(lái)到這個(gè)賽道，不會(huì)做傳統(tǒng)的物流投資者，肯定會(huì)有一種新的思路。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：內(nèi)地現(xiàn)在發(fā)了9只公募REITs，凱德是不是也有考慮？

潘子翔：我們一直在關(guān)注，也希望可以是參與到C-REITs。

這是大趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)的量很大，很多開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在面臨的問(wèn)題是項(xiàng)目該散售的散售掉了，剩下自持物業(yè)不可能留在那邊不管。

如果市場(chǎng)流動(dòng)性不強(qiáng)，管理又不是特別到位的話，就變成了一個(gè)浪費(fèi)的資源，這個(gè)趨勢(shì)是一定會(huì)發(fā)生的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：我們今天也重新認(rèn)識(shí)了凱德。

潘子翔：凱德一直就是業(yè)內(nèi)一個(gè)成員，我們不是單打獨(dú)斗。

既是開(kāi)發(fā)商，又是資管方，又是基金管理人，我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很多，都是，又都不是。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您是怎樣的管理風(fēng)格？

潘子翔：我很喜歡“擼起袖子加油干”這句話。我也希望以此激勵(lì)團(tuán)隊(duì)放手拼搏。我經(jīng)常說(shuō)，每個(gè)人都有自己的崗位，只要把自己崗位工作做好，公司就會(huì)很好。

我可能比較多做思想工作，做策劃工作，做更多投資工作，但不代表我做的工作重要于另外一個(gè)同事，因?yàn)槊總�(gè)人都有自己的崗位。

我給到團(tuán)隊(duì)的是：擼起袖子肩并肩一起干，我們每個(gè)人把自己的工作做好，大家往同一個(gè)目標(biāo)前行。

不管是2012年常駐成都，或者是2003年開(kāi)始在中國(guó)做項(xiàng)目。一直以來(lái)，跟我合作的人都會(huì)感覺(jué)到我的風(fēng)格。