3月22日，凱德集團(tuán)宣布與淡馬錫集團(tuán)旗下全資子公司“凱騰控股”共同制定兩項(xiàng)業(yè)務(wù)重組計(jì)劃：將凱德集團(tuán)旗下的投資管理平臺(tái)和旅宿業(yè)務(wù)整合為“凱德投資管理（CLIM）”，資產(chǎn)規(guī)模約為1150億新元，該公司將在新加坡證券交易所上市。

此外，將集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)私有化，計(jì)劃實(shí)施完成后由凱騰控股持有，資產(chǎn)凈值估價(jià)約為61億新元。

這兩項(xiàng)計(jì)劃的公布，意味著凱德集團(tuán)將私有化房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，未來專注于資產(chǎn)管理這一領(lǐng)域，真正實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

從過去到未來

早在1994年，凱德就已經(jīng)進(jìn)入中國市場(chǎng)，首個(gè)中國項(xiàng)目上海百騰大廈正式建成，給彼時(shí)蹣跚學(xué)步的中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了更先進(jìn)的產(chǎn)品與理念。

1996年，凱德在中國的首個(gè)來福士動(dòng)工，中間經(jīng)歷了1998年引入中國首個(gè)服務(wù)公寓，2004年首個(gè)來福士——上海來福士廣場(chǎng)，開創(chuàng)了國內(nèi)綜合體的新紀(jì)元。

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對(duì)于凱德來說，中國無疑是其全球市場(chǎng)的核心之一，對(duì)中國而言，凱德也是豐富房地產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的外企之一。

經(jīng)歷26年的發(fā)展，凱德集團(tuán)已經(jīng)在中國40多個(gè)城市布局200多個(gè)項(xiàng)目，管理資產(chǎn)總規(guī)模約2700億人民幣，占全球規(guī)模的41%。

凱德集團(tuán)的巨大規(guī)模離不開曾經(jīng)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型策略。

2001年，被傳統(tǒng)模式高達(dá)87%的有息負(fù)債率捆綁沉重前行的凱德下定決心，利用新加坡新推出的REITs稅收優(yōu)惠政策減輕資金壓力。通過發(fā)行REITs將基金部分股權(quán)交由養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金等機(jī)構(gòu)投資者持有換來更多的資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，待項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)后再以REITs方式退出，形成完整的投資和退出閉環(huán)。

更少的資金換來更高效的發(fā)展，凱德從此開始了規(guī)模擴(kuò)張之路，凱德旗下幾大基金涵蓋了拿地、開發(fā)、培育到退出回籠資金所有階段，形成了完美的閉環(huán)。

凱德商用中國發(fā)展基金在項(xiàng)目拿地、建設(shè)期即開始介入；待開發(fā)完成、收益率提高后輸送給凱德商用中國入息基金，發(fā)展基金獲取開發(fā)收益；入息基金對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行培育運(yùn)營(yíng)，等項(xiàng)目有了穩(wěn)定回報(bào)后，凱德商用中國信托再收購資產(chǎn)讓資產(chǎn)上市，從而實(shí)現(xiàn)退出。

凱德“私募基金+REITs”雙基金商業(yè)模式

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有了資金上的優(yōu)勢(shì)，只是消除了后顧之憂，真正讓凱德成為標(biāo)桿企業(yè)的還是突出的管理能力。

凱德商用中國信托旗下購物中心運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)公司（CRSM）負(fù)責(zé)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，不持有任何物業(yè)，通過收取資產(chǎn)管理費(fèi)進(jìn)行盈利，每年能從每個(gè)購物中心收取幾百萬至上千萬新幣不等的管理費(fèi)用。

受益于業(yè)務(wù)的集中，CRSM可以進(jìn)行統(tǒng)一的中后臺(tái)管理，減少了人力行政的支出，同時(shí)財(cái)務(wù)、IT的職能也集中起來，所有項(xiàng)目共享財(cái)務(wù)服務(wù)、用印流程、IT支持等。

管理公司還配有租賃部和市場(chǎng)推廣部等，負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目的招商和市場(chǎng)推廣工作，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的共享更能為新開業(yè)項(xiàng)目提供良好的規(guī)劃參考。

通過多達(dá)60個(gè)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)參考和復(fù)盤調(diào)整，凱德能夠合理估算投資成本，減少不必要開支和對(duì)費(fèi)用的細(xì)分掌控，預(yù)測(cè)未來一年的支出預(yù)算，實(shí)現(xiàn)資源的有效控制和效率最大化。開業(yè)后的收入指標(biāo)如果達(dá)不到預(yù)測(cè)水平也能夠及時(shí)調(diào)整，達(dá)成既定目標(biāo)。

數(shù)十個(gè)項(xiàng)目的不斷歷練，方便了凱德總結(jié)歸納成功與失敗原因，團(tuán)隊(duì)的管理能力和專業(yè)能力也不斷加強(qiáng)。

繼續(xù)壯大在華資產(chǎn)

凱德深耕中國市場(chǎng)多年，在中國打造了廣受認(rèn)可的品牌，且在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上頗有心得。旗下凱德商用中國信托專業(yè)運(yùn)營(yíng)已有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟項(xiàng)目，源源不斷為公眾投資人帶來可觀分紅。

據(jù)凱德中國信托2020年年報(bào)披露，現(xiàn)擁有11個(gè)主要省市的13個(gè)購物中心和5個(gè)商業(yè)園區(qū)，總資產(chǎn)達(dá)到43億新元（約210.53億人民幣），信托總收入為2.1億新元（10.28億人民幣），因?yàn)榱闶蹣I(yè)受疫情影響較大，收入同比減少了11.6%。

來源：企業(yè)年報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

受到疫情影響，凱德集團(tuán)在中國市場(chǎng)的購物中心物業(yè)凈收入下滑13.2%，但息稅前利潤(rùn)同比增長(zhǎng)17%，主要由于線上線下融合發(fā)展，線上銷售突破2億元。

據(jù)凱德集團(tuán)總裁兼中國區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓表示，中國市場(chǎng)多元業(yè)務(wù)已經(jīng)回歸正軌，未來會(huì)繼續(xù)壯大在華資產(chǎn)規(guī)模，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心及物流等，計(jì)劃未來幾年將旗下相關(guān)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大至50億新元（約人民幣245億元）。

凱德在疫情期間已完成商業(yè)零售的線上線下整合，未來將著重完善數(shù)字化能力，為租戶和消費(fèi)者提供更加智能化的解決方案。

商辦項(xiàng)目方面，未來TMT、醫(yī)療、教育、金融科技等領(lǐng)域會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張成為辦公需求主力軍，凱德也將在產(chǎn)業(yè)園區(qū)+辦公樓的組合基礎(chǔ)上提供更豐富的產(chǎn)品類型，滿足不同租客的需求。

私有化得失

如果不是因?yàn)槭袌?chǎng)估值被過分低估或縮水，大多數(shù)上市公司私有化的目的主要是為了更好地管理控制企業(yè)，以謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

與凱德相似的亞騰資產(chǎn)2007年在新加坡交易所上市，2017年宣布私有化退市。

亞騰資產(chǎn)退市之后，可以專注企業(yè)運(yùn)營(yíng)，做出更高效的決策幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)目標(biāo)。同時(shí)，經(jīng)驗(yàn)豐富的華平投資參與，也能夠與管理層合作，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。另一參與私有化的股東中航信托能夠與亞騰共同開發(fā)私募基金及資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，長(zhǎng)期穩(wěn)定地募集資金。兩大股東的加入既解決了募資問題又幫助了企業(yè)發(fā)展，私有化帶來的好處不言而喻。

上市帶來的募資優(yōu)勢(shì)是每一家企業(yè)都希望得到的，但也會(huì)帶來一些管理上的劣勢(shì)。比如，上市后要求企業(yè)公開透明，資金的使用也需要向投資者交代，必須保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展、財(cái)務(wù)健康，有時(shí)甚至?xí)s束管理層進(jìn)行決策，讓企業(yè)陷入一成不變的發(fā)展模式中。

凱德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤表示：“由于存在較長(zhǎng)的培育期，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的價(jià)值在公開市場(chǎng)未能得到充分體現(xiàn)。將這部分業(yè)務(wù)私有化，讓凱德能夠更好地把握房地產(chǎn)開發(fā)周期，優(yōu)化不同資產(chǎn)類別和市場(chǎng)的回報(bào)。”

這充分表明了上市對(duì)凱德的開發(fā)業(yè)務(wù)幫助并不大，融資對(duì)其來說并不是首要任務(wù)。凱德自有的私募基金在開發(fā)培育這個(gè)板塊已經(jīng)駕輕就熟，私有化反而能讓企業(yè)股東更好地把控、推進(jìn)開發(fā)進(jìn)程，提高開發(fā)帶來的收益。

輕資產(chǎn)方面，凱德的投資管理業(yè)務(wù)規(guī)模亞洲領(lǐng)先，旗下共管理6只房地產(chǎn)投資信托基金和商業(yè)信托，在資產(chǎn)與基金管理方面具有成熟經(jīng)驗(yàn)。

2020年財(cái)報(bào)顯示，從REITs和基金管理業(yè)務(wù)共錄得3.06億新元的費(fèi)用收入，年復(fù)合增長(zhǎng)率約為15%。