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撰文/牧之

導語：經過前期的野蠻生長到后來的逐步成熟，再到如今的多元創新，中國商業地產已經站上了新周期的起點。

未來十年，商業地產將衍化出怎樣的發展生態和格局，很大程度取決于綜合實力更強，運營水平更高的行業頭部力量。他們掌握了市場的絕對話語權，主導著區域乃至全國的商業地產市場運行，在城市更新建設和消費變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯商網零售研究中心特此推出“重點開發商商業產品線解析及已開項目盤點”系列專題，聚焦頭部開發商，梳理各大企業商業產品線發展脈絡，總結他們各自的運營特色和發展規律，形成圖文數據資料，以供行業參考學習。

大陸游客去香港購物，海港城是必逛之所。

海港城是香港體量最大的購物中心，也是全球盈利能力最強的商場之一。高光時刻，海港城的年銷售額曾占當年香港零售總額的10%。尤其在高端和奢侈品商品銷售方面，海港城占香港全年銷售額的三分之一。

這座傳奇商業標桿的締造者，正是擁有上百年歷史的港企九龍倉。據悉，九龍倉集團始創于1886年，是老牌英資洋行。1980年，華人世界船王包玉剛通過增股獲得了九龍倉的控制權。自此，九龍倉正式成為華人企業，也奠定了后來它在大陸，香港兩地高速發展的基石。

2000年，九龍倉在上海開出大上海時代廣場，正式進軍大陸房地產市場。20年來，九龍倉聚焦大陸核心一二線城市，著力開發投資型商業地產物業，不斷打磨作品，也終于做出成都IFS這樣的商業標桿，堪稱大陸版“海港城”。

截至目前，九龍倉在大陸擁有10座商場項目，包括成都、重慶、長沙三座IFS (無錫IFS為純寫字樓，故未統計在內)，上海、武漢、大連、重慶等城市的四座時代廣場，成都和長沙的兩座時代·奧特萊斯以及上海會德豐國際廣場。

IFS系列成為標桿

如果說海港城煥新了尖沙咀，那么時代廣場則驚艷了銅鑼灣。

而在進軍大陸商業地產領域時，九龍倉最早祭出的王牌正是“時代廣場”品牌。2000年，九龍倉推出大上海時代廣場，主打以"寫字樓+商場"的物業組合。此后的十余年，也是中國大陸商業地產狂飆突進的時期，九龍倉不斷加碼內地市場布局，又相繼布局三座時代廣場和兩座奧特萊斯。

經過不斷打磨，九龍倉在內地正式推出IFS系列，主打“商場+寫字樓+酒店”三大業態。2014年1月14日，耗時七年精心打造的成都IFS正式亮相成都最為繁華的春熙路商圈。成都IFS的購物中心部分，引進了300余家品牌，其中包括Chanel，Dior&DiorHomme、Fendi、GiorgioArmani、LouisVuitton、Prada等國際奢侈品大牌。而“熊貓爬墻”這一特色IP成為其經典標志，也逐漸成為成都春熙路商圈的一大打卡圣地。

自開業之后，成都IFS就保持著超高人氣和極佳的業績表現。作為九龍倉集團在內地的首個旗艦商業項目，成都IFS業績和客流連續7年保持雙位數增長。即使在受疫情影響的2020年，成都IFS仍舊實現了逆勢增長，全年銷售額同比上升18%，下半年銷售額實現同比增長50%的驚艷表現，國慶黃金周期間單日客流量高達30萬人次。此外，商場年內新引入的高端品牌超過120家，其中全國、地區或本地首店超過70家。

與此同時，長沙IFS的表現更為亮眼，全年租金收入同比增加25%，營業盈利同比上升55%；全年銷售額高達71億元，同比增加42%；年末出租率高達100%

在競爭異常慘烈的內地商業地產市場，九龍倉IFS系列殺出了一條血路，生命力愈見頑強 。

未來，九龍倉的內地的投資物業資產組合將繼續以“商場+寫字樓+酒店”為模式，以成都IFS為范本，聚焦核心一二線城市，著力開發投資型商業地產物業。

內地商業反哺香港

2017年，九龍倉置業被分拆上市，承接了原本屬于九龍倉集團的海港城、時代廣場以及大量酒店、寫字樓等香港優質資產，而九龍倉集團則北上負責內地業務。這一事件，未來再去回顧，或許稱得上九龍倉發展歷史上的一個分水嶺。

日中則昃，月滿則虧。在香港內部環境以及疫情的影響之下，九龍倉置業旗下的投資物業開始出現虧損，曾經風光無限的海港城和時代廣場終于走下了神壇。2020年，海港城總收入(包括酒店）為86.74億港元，同比下跌25%；營業盈利67.3億港元，同比下跌29%。其中，商場收入下跌28%，營業盈利下跌34%。時代廣場的商場收入同比下跌22%，營業盈利同比下跌30%。

2021年上半年，九龍倉置業的投資物業業績依舊承壓。財報顯示，今年上半年，九龍倉置業投資物業收入為54.83億港幣，同比下降10%；營業盈利43.1億港元，同比減少17%。其中，海港城作為其最主要的投資物業，同比收入同比下降11%，營業盈利同比減少19%。

反觀選擇北上負責內地業務的九龍倉集團，旗下項目獲得了相當耀眼的業績表現。2020年，成都IFS實現逆勢增長，全年銷售額同比上升18%；長沙IFS的表現更為亮眼，租金收入同比增加25%，營業盈利同比上升55%，銷售額同比增加42%。2021年上半年，成都IFS收入同比上升45%，營業盈利則上升了54%；長沙IFS收入同比上升90%，營業盈利更是同比暴漲122%。

九龍倉內地商業地產投資已經逐漸迎來收獲期。就在日前舉行的2021年中期業績發布會上，九龍倉集團主席吳天海提出，內地投資項目正源源不斷回籠資金，這些資金未來中短期將用于投資風險較低的香港新項目。

附九龍倉內地商場盤點：