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撰文/羅秀玲

從傳統的街區小商品批發的1.0時代到百貨為主的2.0時代，再到購物中心、城市綜合體“遍地開花”的3.0時代，極至街區綜合體、文旅商業正當紅的4.0時代，和中國所有城市商業發展一樣，從福州商業發展現狀中可以窺見時代的驕傲和落寞。

“勝者為王，敗者滅亡”的背后是福州商業的進化之路。

王府井退出、大洋陷入兩難

福州百貨界東百一支獨大？

8月18日，大洋福州東街口店發布告知函指出：公司支付給小業主的租金成本已完全不符合現有市場租金水平，致使大洋（東街店）連續數年處于經營虧損狀態，公司負擔日益沉重。經多方努力，若屆時（2021年9月30日小業主租金到期）我司仍未能與80%以上小業主就新一輪租賃完成簽約，大洋（東街店）1F~3F將于2021年10月1日起進行閉館。

除了大洋東街口門店之外，2020年，福州失去了大洋百貨正大天地店以及王府井百貨。

確實關店退出固然令人唏噓，但是背后依然有跡可循。從東百中心、大洋百貨近20年發展歷程中，可以窺見百貨在“黃金十年”之后的轉型艱難。

東百商業執行總裁袁幸福告訴《聯商網》：“王府井、大洋關店有成本、模式等特殊原因，但是深層次的是傳統百貨所面臨的困境”。

2002年，大洋百貨進入福州八一七路，與福州地標建筑東百中心隔街相望，然而經過20年發展，大洋與東百命運截然不同。

2002年，大洋在福州東街口開出首店，給彼時的福州商業帶來新活力，是福州首個“流行百貨”概念倡導者。

到了2012年，大洋百貨在福州百貨業的市場占有率高達50%左右，彼時其在福州門店數量達到4家，同一年，大洋百貨宣布上市。

根據公開資料，2011年大洋百貨營收高達258億元新臺幣，近四年來復合增長率達27.66%，2011年對于大洋和東百中心來說都春風得意。

2001年，東百迎來了自1993年上市以來的首次虧損，根據財報，2001年東百集團虧損約0.59億元，不過2002年東百就實現扭虧為盈，凈利潤約為0.21億，到了2011年，東百集團凈利潤開創上市新高，達3.22億元。

對于福州商業來說，2011年也是一個轉折點。2011年2月，陪伴了老福州人26年的東街口天橋開拆；4月，東街口正式圍擋，從2011年到2017年，福州東街口商圈“一哥”地位開始下滑，而在這幾年中，福州商業也開始集中爆發。

除了2007年開業的寶龍廣場、2010年臺江金融街萬達廣場開業外，2011年倉山萬達正式開業、2012年王府井入榕，2013年蘇寧廣場一期、五四北泰禾廣場開業，2014年世歐廣場開業，2015年愛琴海購物公園開業。

在東街口商圈“沒落”的同時，萬寶商圈和東二環泰禾商圈正在“分庭抗禮”，在福州上演“泰萬之爭”。

隨著2017年地鐵一號線開通，東街口商圈又“活了”過來，值得一提的是拿下南街10年經營權的東百集團開始大刀闊斧的改革，打造出來一座“超級百貨”，而大洋百貨在2017年之后卻頹勢漸顯。

這一年，東百中心、大洋東街口店、新華都全部重裝開業。

趕在2017年國慶前后，新華都百貨變身為“新華都自由人”，9月30日重裝開業的大洋百貨則重點提升業態，引進餐飲、輕食品牌，10月27日亮相的東百中心一期則完全變樣，原東百東街店變成東百中心A館，原東方百貨為東百中心B館，南街項目則為東百中心C館。東百中心的A、B館通過廊橋連通，成為一座經營面積逾12萬㎡的商業綜合體。到了2018年9月，隨著東百中心C館的正式開業，東百集團布局已久的“超級百貨”初見雛形。

C館開業首日，Champion、奈雪的茶均取得當日全國業績第一；2018年10月份，東百中心客流超350萬，81個品牌全省銷冠；2018年11月11日，東百中心銷售破4900萬，刷新60年來歷史單日最高銷售記錄……

到了2020年，東百中心區域銷冠數量已經達到371個，其中福建銷冠數量高達210個。

這也足以證明東百彼時“一手做強傳統優勢，一手做年輕人生意”的策略正確，這個集百貨的商品力和運營力、購物中心的體驗，以及街區的休閑生活場景為一體的零售新物種完全掩蓋住了大洋和新華都的“光芒”，將原本屬于大洋的“輕淑女裝及化妝品”優勢轉移到了東百中心，在東百中心A館，匯集了福州最全化妝品矩陣。

從業績上來看，東百中心和大洋百貨也走向了兩個極端。

從2017年至2020年，大洋百貨營收分別為60.42億新臺幣（約合人民幣14.05億）、64.58億新臺幣（約合人民幣15.01億）、66.2億新臺幣（約合人民幣15.39億）、48.06億新臺幣（約合人民幣11億），東百集團則分別為38.56億、29.97億、41億、18.24億（2020年為新收入準則下數據）。

除了超級百貨外，憑借著對新鮮事物的敏感度和快速擁抱，東百在去年將愛琴海店打造成為“無界百貨”，實現百貨與購物中心無界融合，并且將LANCOME、Estee Lauder、Dior、CPB、SHISEIDO、Fresh、FANCL、Givenchy、IPSA、Mac、ORIGINS、Shu Uemura、Sulwhasoo、YSL等14家國際一線化妝品牌引進倉山，數據顯示，調改后的東百愛琴海在開業期間客流同比增長141.99%，34個品牌拿下區域銷冠，其中含1個全國銷冠。

“高端化妝品走進倉山，勢必會對東百中心造成分流”，福州商業操盤手何歡告訴《聯商網》：“畢竟東百中心就不具備唯一性了”。

不過這其實也不難理解，東百一直以來的戰略就是“做強福州，走向全國”，要想做強福州領域，東百勢必會將自身優勢復制推廣放大。

除了運營自身項目提高區域影響力會造成對東百中心一定的“分流”外，新商業入駐、線上沖擊，傳統商業困境并不僅僅局限于業態之困，東百中心雖然通過“超級百貨”鑄就了福州商業的神話，不過要想成為“YYDS”并不容易，這也讓業界更加關注未來東百中心的“破局之路”。

根據東百集團數據，其化妝品銷售額從2017年的8284萬元逐年增長，到2020年接近6億元，5個品牌進入了全國銷售前列；其中，CPB位列全國第三、SK-II全國第四、GIVENCHY全國第九、IPSA全國第十、GIORGIO ARMANI全國第十一。

從2021年上半年表現來看，CPB全國第三、SKII第四、GIVENCHY第九、IPSA第十，17個品牌進入全國TOP30……今年東百將目標鎖定8個億。

雖然東百中心“吸金能力”持續增強，不過如果大洋閉店，東百中心在福州商圈之戰中就會顯得“勢單力薄”。

“東街口商圈包含了三坊七巷、東百中心、大洋、新華都等商業項目，本身是一個大融合商圈，特別是項目之間的錯位互補發展，實現了商圈共同繁榮”，袁幸福說道。

曠日持久的“泰萬之爭”

焦灼的城市綜合體大戰

在過去的2020年，福州商業哪家表現的最強勢？

年初，一份“全國260家商場2020年銷售額及客流”的名單給出了答案。

根據榜單，東二環泰禾廣場憑借著31.2億銷售額坐穩第一，緊隨其后則是倉山萬達廣場，其銷售額為26.25億。

“泰萬之爭”道盡了福州城市綜合體的更替焦灼。

2007年之前，福州商業只能看東街口商圈，不過隨著寶龍城市廣場開業，再加上萬象·九宜城（非華潤系），萬寶商圈漸成氣候，不過福州商業體的真正繁榮，要從2010年萬達入駐算起。

2010年12月22日，臺江金融街萬達廣場內經過17個月的建設，萬達廣場和萬達威斯汀酒店同時開業，當日客流達30萬人次。何歡告訴《聯商網》：“這是福州真正意義上的第一座綜合體”。

2011年12月4日，倉山浦上萬達廣場開業，首日迎客超40萬人次。

至于同樣在福州布局兩子的泰禾則稍晚開出。

2013年9月26日，五四北泰禾廣場開業，全天客流超20萬人次，并且憑借著1200萬營業額創下福州購物中心開業新高。

2015年12月30日，泰禾集團打造的150萬㎡世界級商業航母——福州東二環泰禾廣場一期西區開業，客流達20萬人次。

2017年12月27日，東二環泰禾廣場東區購物中心開業。據統計，當天東二環泰禾廣場東西區全天客流量共計超過25萬人次，總營業額破1600萬元。相比萬達的“盒子商業”，泰禾的進階之處在于IP和體驗業態的加持，雖然目前“大有碼頭”很多商鋪已人去店空，不過作為泰禾自有品牌的“大有碼頭”在開業之初可是吸客利器，彼時“大有碼頭”占地面積近5000㎡，擁有80多個海產、糧油、蔬果品牌，其中福州本土老字號品牌占據70％。憑借著其獨創的“生鮮售賣、代客烹飪、廚藝課堂、加工體驗驗、居家美學、趣味互動”等集市型體驗模式，當天吸引人流量達5萬人次。只不過隨著消費習慣的變化，再加上永輝、盒馬等零售“新物種”快速崛起，商業迭代也開始加速。

不過如果要看福州商業的吸金能力，依然是泰禾、萬達和東百之爭。

如果要論優勢的話，泰禾的場地優勢可以助力其做強年輕人最喜愛的體驗業態，倉山萬達則是吃到了福州倉山區新增人口紅利、東百中心則是強大的品牌矩陣以及地鐵優勢，只要新入局項目不“彎道超車”，近幾年“店王之爭”不出意外還會在這三家開展，“但是泰禾廣場受困于資金鏈”，何歡說道：“總體來講，購物中心會比百貨有生機一點。”

“走紅”的文旅商業

新項目入市帶來“高端紛爭”

雖然沒有進入“店王”之爭，去年開業的M17文化廣場依然值得業界關注。

僅僅1.6萬㎡的項目，日均客流量達4萬左右，最高單日客流量達7萬，很多人都通過線上預約才能進場，這種現象整整持續了1個月，M17成為福州商業一個現象級案例。

仔細分析項目，其魅力之處在于體驗、社交打卡。

M17文化廣場，M是英文Memory的縮寫，意味著該項目的核心是“記憶”；而“17”諧音一起，“M17”就是“我們和福州一起，打造共同的記憶”。項目掌舵人在場內1-3層分別還原福州三個行政區：鼓樓、倉山、臺江在90年代的部分場景，將項目打造成為以福州文化為主的沉浸式景區。

而這樣的體驗式商業正在成為年輕人的逛街主戰場，聯商高級顧問團成員王國平稱：“目前購物中心升級，主要是美陳軟裝，加上美陳，生意就變好了。”

這其實得益于年輕人的社交需求，拍照打卡、上傳社交媒體，對于商場來說，這就形成二次傳播，吸引更多的人來打卡，實現良性循環。

王國平認為，未來福州商業走勢會往文旅和高端發展。這樣的趨勢從福州未來計劃開業的項目也能窺見一二。

今年下半年，福州南站陽光天地、福州蘇寧廣場A區、高新萬達廣場、龍旺·閩越水鎮、萬科煙臺山商業漫步街區、龍恒鳳凰城商業廣場都將開業，擬新增商業體量近60萬㎡，占到福建全省下半年擬新增商業體量的40%。

明年，華潤萬象城、嘉里中心、榕發悅動廣場、中駿世界城購物中心、銀豐廣場等項目也將入市或啟動建設，福州商業再次迎來“大爆發”。

隨著華潤萬象城和蘇寧A區開業，福州高端商業競爭加劇。此前，福州高端商業僅集中在大洋晶典和東百中心。

以大洋晶典為例，目前該項目匯集了Gucci、TASAKA、BURBERRY、菲拉格慕、范思哲、Max Mara等品牌，并且在今年年初，LV以快閃店的方式重回。

何歡告訴《聯商網》：“去年大洋晶典增長超20%，Gucci前8個月就做了2019年全年的生意，今年新開業的LV開業當天就賣了600萬，首月賣了近4000萬”。

福州人對高端消費的熱情可見一斑，但是隨著蘇寧、華潤萬象城入市，大洋晶典的優勢能不能持續并不好說，畢竟奢侈品目前開店策略基本上還是“一城一店”，此次LV以快閃店形式回歸，也不排除觀望、擇木而棲的可能。

畢竟華潤萬象城的“號召力”高于大洋。

袁幸福告訴《聯商網》：“萬象城開業不會對優質商業產生大的沖擊，相反對于福州商業來說會是很好的業態補充，給福州帶來更多差異化的商業資源，讓福州商業更有生機活力。”

2018年11月，華潤萬象城福建首子已在廈門島內思明區開業，在工作日開業，就創造了當天整體客流量突破22萬人次、總營業額超1200萬元的佳績。

有了廈門珠玉在前，福州的華潤萬象城將商業部分定位為福州首個Luxury+購物中心，來將引入300+品牌和100+城市首店，以及兩大華潤自營高端品牌。

此外，也有消息稱，蘇寧廣場升級后的1期A館將重金引進重奢品牌，預留的鋪位包括了LV、GUCCI等。

這就使得福州高端商業競爭更加激烈也看點頗多，奢侈品最終會花落誰家以及何時開出，都影響著新項目未來在福州的影響力及重奢標桿地位。

*應采訪者要求，本文何歡為化名