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撰文/娜娜

近日，中國政府采購網(wǎng)發(fā)布《天河區(qū)馬場地塊功能提升發(fā)展策劃項(xiàng)目競爭性磋商公告》（以下簡稱《公告》），計(jì)劃對廣州天河區(qū)馬場地塊進(jìn)行功能提升發(fā)展策劃項(xiàng)目招標(biāo)，高端百貨店SKP有望進(jìn)駐。

賽馬場蛻變

《公告》介紹，在高質(zhì)量發(fā)展和“老城市新活力”的發(fā)展要求下，廣州提出“四個(gè)出新出彩”的行動(dòng)，為“整合盤活基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等領(lǐng)域的經(jīng)營性資源，推出更多政府與社會(huì)資本合作項(xiàng)目”，需對區(qū)內(nèi)功能低端、效率低下的馬場地塊予以功能提升。

基于此，天河區(qū)馬場地塊將對標(biāo)分析北京SKP等國際著名CBD地區(qū)，分析其在開發(fā)強(qiáng)度、功能構(gòu)成、空間形態(tài)等方面的特征，提煉馬場地塊可參照的經(jīng)驗(yàn)，按照粵港澳大灣區(qū)核心城市、廣州打造全球活力城市和“老城市新活力”的發(fā)展要求進(jìn)行重新定位；根據(jù)上位發(fā)展規(guī)劃及片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀，分析地塊所在片區(qū)的業(yè)態(tài)發(fā)展方向及功能需求，結(jié)合同類型項(xiàng)目案例分析，提出綜合開發(fā)的功能定位建議。

資料顯示，廣州天河區(qū)馬場地塊位于黃埔大道西668號，即珠江新城東北部。其北至黃埔大道，西至馬場西路，東至潭村路，南至馬場北路，占地面積38萬㎡。廣州天河區(qū)馬場始建于1992年，見證了廣州20多年的城市發(fā)展變遷。1999年年底，舉行了757場次賽馬的廣州賽馬場宣布停賽停業(yè)，此后，曾經(jīng)的賽馬場一度成為廣州市內(nèi)最大的汽車城。

目前，馬場地塊附近仍有太陽新天地、馬會(huì)家居等商業(yè)，其中，馬會(huì)家居仍是廣州最為知名的家居賣場之一。

根據(jù)《公告》，此次規(guī)劃的主要內(nèi)容包括基地研判、功能定位、案例分析、空間設(shè)計(jì)4項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)成果，城市設(shè)計(jì)主要包括空間形態(tài)、開放空間、功能布局、交通規(guī)劃、地下空間、經(jīng)濟(jì)效益分析等內(nèi)容，并計(jì)劃整體工作于合同簽訂后一年內(nèi)完成。

對標(biāo)SKP，這意味著，沉寂已久的馬場地塊將迎來巨變，未來將升級成擁有高端商場的新興CBD商圈。

新商圈崛起

自2014年賽馬場汽車城宣布關(guān)閉之后，馬場地塊一直為臨建用地，聚集了一些功能低端、效益低下的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，在寸土寸金的天河區(qū)，放著這么一塊寶地沒有“雕琢”，著實(shí)令人惋惜。

擁有38萬㎡總用地面積的天河區(qū)馬場地塊，相當(dāng)于53個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)足球場，是廣州標(biāo)桿商業(yè)體正佳廣場的6.6倍以上，如此大體量，要是開發(fā)得當(dāng)，必將是繼天河商圈之后新的商業(yè)橋頭堡。

作為華南第一商圈，天河路商圈西起天河立交，東至崗頂，全長約2.8公里，240萬㎡商業(yè)面積內(nèi)聚集了天河城、正佳廣場、天環(huán)廣場、太古匯、萬菱匯、VT101、時(shí)尚天河、廣百百貨等知名購百商業(yè)體，以及天河電腦城、太平洋數(shù)碼廣場等數(shù)家電子產(chǎn)品集貿(mào)綜合體，日客流量峰值達(dá)400萬人次。

如今，隨著SKP的到來，天河路商圈一枝獨(dú)秀的局面將迎來有力的挑戰(zhàn)者，同時(shí)，SKP也將大力撬動(dòng)和吸納廣州高端商業(yè)消費(fèi)，填補(bǔ)廣州高端商場的不足。此外，馬場地塊交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，緊鄰廣州地鐵五號線潭村站和正在建設(shè)中的廣州地鐵13號線馬場站，加上周邊高檔寫字樓和住宅環(huán)繞，日后有望形成一個(gè)新興的人氣商圈。

SKP高歌猛進(jìn)

雖然上述《公告》還只是一份競爭性磋商文件，但業(yè)內(nèi)已有進(jìn)一步的消息。據(jù)界面新聞報(bào)道，該地塊未來會(huì)由越秀地產(chǎn)作為承建商進(jìn)駐，由SKP負(fù)責(zé)進(jìn)場運(yùn)營。

SKP是北京華聯(lián)旗下的高端百貨品牌，其中北京SKP連續(xù)十一年蟬聯(lián)全國單體商場業(yè)績第一。2020年，北京SKP的銷售額更是創(chuàng)下177億元的新高，首次超越英國哈羅德百貨，相繼超過東京新宿伊勢丹，問鼎全球“店王”。

過去一年，中國奢侈品消費(fèi)逆勢增長，全國各地的奢侈品專柜排隊(duì)現(xiàn)象呈現(xiàn)常態(tài)化，除了SKP客流、銷售大漲，德基廣場、上海恒隆、廣州太古匯、深圳萬象城、杭州大廈等一批高檔商場的業(yè)績均得到了提振。

數(shù)據(jù)顯示，上海恒隆廣場過去一年銷售額增加了60%，商場租金收入較2019年提升34%，總租金收入達(dá)20.32億元。

聯(lián)商網(wǎng)顧問厲玲曾指出，2021年M型消費(fèi)將更加典型，M型消費(fèi)的兩端，奢侈品消費(fèi)和中低端消費(fèi)繼續(xù)拉高，中產(chǎn)消費(fèi)繼續(xù)下降。她表示，去年百貨店奢侈品店消費(fèi)迅速升高，國際疫情影響下，境外游受限，消費(fèi)回流，富人們不再投資，而是把錢放到了銀行里，選擇落袋為安。這批人的消費(fèi)幾乎沒有影響。國際旅游被限制后，這批消費(fèi)在2021年依舊會(huì)留在國內(nèi)，而且會(huì)繼續(xù)升高。

疫情之下，高端消費(fèi)不降反增，無疑給了北京SKP們更多的想象空間。事實(shí)上，SKP已經(jīng)嘗到了外埠發(fā)展的甜頭，西安項(xiàng)目的成功復(fù)制大大提升了SKP全國擴(kuò)張的信心。

近年來，SKP加快了商業(yè)版圖的拓展，一路西進(jìn)、北上、南下，從西安、昆明、成都、貴陽、呼和浩特，到杭州、武漢、廣州，全線挺進(jìn)。根據(jù)業(yè)內(nèi)市場消息，SKP的目標(biāo)是在全國完成10家店的布局，如今來看，距離目標(biāo)已經(jīng)無限接近。

目前，成都、武漢項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工，其余各地SKP項(xiàng)目均在有序推進(jìn)中。