立足上海北外灘中心，放眼望去，呈現(xiàn)眼前的便是江對岸的陸家嘴。

這里堪稱金融巨子們的盤據(jù)地，當之無愧的金融中心，每時每刻都在蘊育、上演著一個個迷人的資本故事。

因此，這里也坐擁著上海最高平均天際線，5A寫字樓密度居全國前列。

在468米的東方明珠不遠處，就有金茂大廈、環(huán)球金融中心、上海中心三座高樓聳立著一起組成了陸家嘴三叉戟，其中上海中心更是高達632米。

而在金茂大廈的東邊便是上海國際金融中心，為新鴻基旗下最優(yōu)越的綜合體項目之一。

上交所公司債券項目信息平臺顯示，“中信建投-上海國金中心辦公樓二期1-4期綠色資產(chǎn)支持專項計劃”于9月14日獲上交所受理，擬發(fā)行金額110億元。

110億的融資大單

觀點地產(chǎn)新媒體了解，該債券品種為ABS，擬發(fā)行金額110億元，原始權(quán)益人為宏益（上海）企業(yè)發(fā)展有限公司，計劃管理人為中信建投證券股份有限公司。

宏益（上海）企業(yè)發(fā)展成立于2004年6月30日，法定代表人為劉德?lián)P，注冊資本為21448.2萬美元，經(jīng)營范圍包括辦公樓宇、商場、停車場經(jīng)營及相關(guān)咨詢服務(wù)；酒店及酒店式公寓管理；物業(yè)管理等。

該公司實則由新鴻基地產(chǎn)（中國）工程管理有限公司（英屬維爾京群島）持股100%，也是上海國金中心的負責開發(fā)企業(yè)。

這則消息里面最吸睛的無疑是110億的擬發(fā)行金額，這樣一筆融資大單放在整個ABS市場顯然是稀有的。

為何可以發(fā)如此高額度的ABS？

其一可以從“綠色資產(chǎn)支持專項計劃”入手。簡而言之，這一筆ABS與此前房企熱衷的綠色債券相近，是指將所得資金專門用于為符合規(guī)定條件的“綠色項目”進行融資或者再融資的債券工具。

根據(jù)國際資本市場協(xié)會（ICMA）聯(lián)合多家金融機構(gòu)出臺的《綠色債券原則》，綠色項目需要經(jīng)過評估能夠支持環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，同時滿足所籌資金的流向和管理公開透明、有跡可循等條件。

這一國家鼓勵的發(fā)展方向，讓不少房企近年都加快了綠色領(lǐng)域的拓展，如旭輝、正榮等企業(yè)構(gòu)建其ESG（環(huán)境、社會和公司治理）發(fā)展體系。

港資新鴻基同樣如此，其在近期出爐的年報中指出——集團積極為內(nèi)地的物業(yè)投資組合提升ESG標準。

而據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，此次作為發(fā)行ABS的低層資產(chǎn)上海國金中心辦公樓，則在早前已獲得國際級綠色環(huán)保認證（LEED）金級證書，據(jù)悉這也是上海首家獲得該證書的辦公樓。

綠色的概念縱然能為企業(yè)帶來更寬闊的發(fā)債空間，但究其根源僅僅作為一種特殊融資工具發(fā)行，所依照的根本依舊是金融政策、客觀市場與企業(yè)及項目自身的素質(zhì)。

因此，如此大額的融資行為，或許更多還是源自企業(yè)及項目本身。可以窺見，該筆ABS底層資產(chǎn)為上海國金中心辦公樓二期，更多考驗該標的運營收入和物業(yè)增值。

上海國金中心辦公樓資質(zhì)如何？這僅憑其所處的地理位置或許可以說明許多問題。

據(jù)悉，整個項目地塊最是在2003年8月由陸家嘴集團以2.49億美元的價格協(xié)議轉(zhuǎn)讓給新鴻基地產(chǎn)。彼時新鴻基地產(chǎn)就表示，將投入80億港元在這幅占地6.5萬平方米的地塊上開發(fā)世界級大型商業(yè)綜合項目。

值得一提的是，也是在那一年，集團主席郭炳湘宣布取消先前設(shè)定的“內(nèi)地投資額不得超過集團總投資額10%”的上限。

該綜合體項目最終由超甲級辦公樓雙子塔、豪華商場、超五星級酒店及豪華服務(wù)式公寓酒店組成。其中，上海國金中心辦公樓雙子塔便是由匯豐銀行大樓及上海國金中心二期組成，整體約20萬平方米。

天生的區(qū)位優(yōu)勢讓國金中心并不缺關(guān)注度。

“國金就在陸家嘴核心區(qū)，地下直駁地鐵2號線陸家嘴站這一最重要的線路，往西、往東連接虹橋、浦東國際機場，客流、營業(yè)額都無需擔心。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示。

新鴻基的考量

區(qū)位光環(huán)下，該底層資產(chǎn)項目本身的運營情況如何？

據(jù)悉，作為此次ABS的底層資產(chǎn)上海國金中心二期以辦公樓業(yè)態(tài)為主，項目為56層高的超甲級寫字樓，高度為260米，總面積達12萬平方米，已入駐的租戶包括瑞士信貸、德意志銀行、高盛、安理國際律師事務(wù)所等金融機構(gòu)。

新鴻基便在近期年報中對該國金中心項目表示了贊賞。針對項目零售部分，新鴻基稱“對喜愛高端貨品和精致美食的市民和旅客而言，上海國金中心商場是不二之選”。

有第三方數(shù)據(jù)也表明，業(yè)內(nèi)預計2020年上海國金中心商場銷售業(yè)績達到了100億左右，遠超成都遠洋太古里等。

回到寫字樓項目上，新鴻基在年報中同樣表示，集團在上海有眾多發(fā)展項目，其中上海國金中心繼續(xù)是知名企業(yè)的理想選址，出租率高。

雖無直接關(guān)于國金寫字樓二期的出租率數(shù)據(jù)，但綜合若干信息顯示，該項目至少保持在90%以上的出租率。

仲量聯(lián)行一組數(shù)據(jù)便顯示，目前國金寫字樓二期僅剩三套可租單元，整體可出售面積不超過1000平方米。

而從租金水平看，陸家嘴無疑是上海六大商務(wù)區(qū)中租金水平的“天花板”。

Office Go統(tǒng)計指出，陸家嘴寫字樓平均租金約為9.86元/平方米/天，高端寫字樓租金高達十三四每天每平米。然而，國金中心寫字樓的整體出租水平則高達20元/平方米/每天。

此外，去年6月陸家嘴管理局曾發(fā)布《陸家嘴樓宇經(jīng)濟倍增發(fā)展行動計劃》中提出，陸家嘴285幢商辦樓宇中，102棟商務(wù)樓稅收超億元。其中，50億元以上稅收樓宇4幢，分別是上海環(huán)球金融中心、交銀金融大廈、國金中心、上海銀行大廈。

綜合各類信息看，似乎就不難理解新鴻基這筆上百億的融資大單了。

一分析師對觀點地產(chǎn)新媒體表示，以底層資產(chǎn)層面看，國金寫字樓在出租等情況方面非常優(yōu)秀，屬于陸家嘴頂級的商業(yè)項目，租金回報和租金成長本身沒問題。

值得一提的是，由于港資低杠桿的特點，且過往新鴻基更多在香港及境外進行一些銀團融資，此次在內(nèi)地發(fā)行ABS的融資行為顯得有些稀奇。

其中或許是由于對資產(chǎn)盤活的考慮。

最新披露的年報數(shù)據(jù)顯示，新鴻基在內(nèi)地的土地儲備合共7530萬平方呎，其中約5900萬平方呎是發(fā)展中物業(yè)，當中約47%將興建為可供出售的優(yōu)質(zhì)住宅；剩余1630萬平方呎是已落成物業(yè)，絕大部分用作出租及長線投資，大部分是位處主要城市核心地段的大型綜合項目。

將這些優(yōu)質(zhì)項目通過CMBS、ABS等類REITs手段進行資產(chǎn)證券化，能夠達到加強企業(yè)的現(xiàn)金流管控以及提升企業(yè)資金使用效率等成效。

不過，這或許也令人猜測——是否新鴻基也面臨一些資金壓力。

如在今年4月份，新鴻基便于同天高調(diào)在香港、廣州兩地大手筆拿地，分別摘下古洞發(fā)展區(qū)住宅地及番禺區(qū)TOD地塊，僅支出地價款就已達到約143億元人民幣。

從財報看，2020年財年新鴻基的銀行存款及現(xiàn)金確實有所下降，從去年6月30日的317.1億港元降至今年6月30日的217.8億港元。

同時，其借貸總額于期末為1168.23億港元，扣除銀行存款及現(xiàn)金港元的凈借貸為950.4億港元，均比去年有所提升。

其中除了一些明確發(fā)行的債券，也可窺見新鴻基正在籌劃更多的融資：如在2021年3月，新鴻基籌組一項港168億港元的五年期銀團貸款，以延長債務(wù)年期。

財務(wù)上的變化除了有一些業(yè)務(wù)擴張的因素外，疫情對于業(yè)務(wù)的影響或也是新鴻基的無奈之處。

據(jù)悉，新鴻基年內(nèi)的總租金收入按年僅上升2%至247.91億港元，且主要是內(nèi)地租金收入增加抵銷來自香港出租物業(yè)組合的影響。

但整體來說，新鴻基還是保持著港資企業(yè)對于杠桿的謹慎，截至2021年6月30日新鴻基的凈債項與股東權(quán)益比率繼續(xù)處于16%的低水平，利息覆蓋率為13.8倍。

對于內(nèi)地相關(guān)融資政策，新鴻基則認為無可避免地導致房地產(chǎn)行業(yè)整體資金收緊。

但盡管如此，新鴻基認為其仍繼續(xù)獲得各主要銀行大力支持，為其內(nèi)地項目的建筑工程及營運提供人民幣融資。

同時，其表示公司還有銀行保證提供大量未動用的信貸額，大部分以中長期為主，有助減低集團于債項再融資時的風險及增強集團的融資需求彈性。