一個月前，王健林按下了珠海萬達商業管理集團股份有限公司（下稱“珠海萬達商管”）上市進程的加速鍵，公司正式提交境外IPO申請材料。而在這之前，網上有消息稱，珠海萬達商管正在進行Pre-IPO融資，金額達200億元。

而實際上，珠海萬達商管完成的融資，比網傳的要多得多。

9月16日，據公開報道，珠海萬達商管在上市前的Pre-IPO融資中，合共籌集468億港元，是中國今年最大規模的上市前融資之一。

該筆融資由亞洲知名的多元化投資管理集團太盟投資集團(PAG)領投，共28億美元，包括19億美元的股權投資，以及9.33億元的銀團貸款。

其余的投資者中，除了騰訊 (0700.HK)、螞蟻集團以及中信資本等互聯網及金融巨頭外，也有萬達的同行，地產龍頭碧桂園。

坊間傳聞，碧桂園在珠海萬達商管Pre-IPO中的投資額達15億美元，折合將近100億元人民幣。樂居財經從接近珠海萬達商管的人士了解到，“碧桂園戰投珠海萬達商管確實存在，但金額沒那么大”。

回想四年前，王健林決定甩賣資產時，一度有聲音認為“屬于萬達的時代過去了”，現如今，珠海萬達商管以新的面貌再次站到臺前，外界意識到，萬達商管的新時代要來了。

而碧桂園，無疑成為了珠海萬達商管站到臺前強有力的推手之一。

萬達老拍檔

實際上，萬達與碧桂園在業務上一直非常“合拍”。就在年初，雙方還牽手于佛山市順德區陳村站TOD綜合開發項目，投資超100億元。

據了解，該項目是政企合作開發的"灣區樞紐·科技順德" 標志性項目，由碧桂園集團、廣東順控鐵路投資開發有限公司、香港鐵路有限公司聯手打造。項目整體規模約60萬平方米、涵蓋2棟公寓式酒店、8棟住宅、以及底層商業、大型購物中心等。

碧桂園引入萬達，實際上是引入了萬達的輕資產模式。未來項目的購物中心部分，計劃落地為三龍匯·萬達廣場。

再把時間線拉長，便可以發現，碧桂園與萬達之間的合作，早已形成一種互補的關系。

2016年，汕尾市碧桂園房地產開發有限公司與萬達集團舉行合作簽約儀式，兩家企業將在汕尾聯合開發商業項目“萬達商業廣場”。擬將項目打造為集購物、休閑、娛樂、文化、餐飲等功能于一體的大型地標性商業綜合體。

碧桂園在助力萬達商管，也是在為自己開路。萬達是中國最大的全國性連鎖商業經營管理企業，其依靠豐富的商業資源進入了大量的三四線城市，而碧桂園的產品一向以三四線改善型超級大盤為主，配套萬達廣場或能提升產品附加值。

從行業來看，在當下行業利潤率及杠桿率持續下降的背景下，地產商的重資產模式不再是長久發展之計，房地產企業都相繼提出“輕資產”發展模式。

此番珠海萬達商管沖刺港交所，作為多年合作伙伴的碧桂園毫不吝嗇。不難推測，雙方之后的合作或許會更加緊密。

珠海萬達商管，是本次沖刺IPO的主體。該公司從成立到正式提交境外IPO申請材料，僅歷時151天。企查查顯示，珠海萬達商管由大連萬達商業管理集團股份有限公司(簡稱“大連萬達商管”)持股70.15%，而后者則為大連萬達集團子公司。

股權穿透后可知，王健林為珠海萬達商管實際控制人，總股權比例34.6048%。

在遞交材料前，王健林已經為珠海萬達商管的上市做了一系列的準備，包括引入珠海國資戰投“染紅”、內部的“提純”騰挪以及人員組織的調整。

3月29日，萬達商管集團就與珠海市政府簽署戰略協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司。

之后，王健林便開始了資產的挪騰。從3月至5月期間，泉州城東萬達廣場、北京樂多港萬達廣場、廣州新塘萬達廣場等十多家公司的大股東從珠海萬達商管旗下的“萬達商管集團”變為“大連萬達商管”，被移出“珠海萬達商管”上市體系。

8月初，大連萬達商管公告，肖廣瑞辭去公司總裁職務，而齊界獲任總裁。

肖廣瑞和齊界，兩人都可稱得上是王健林的得力悍將。齊界與丁本錫一起，被譽為萬達的兩尊“石佛”。而2001年加入萬達的肖廣瑞，也見證了萬達興衰發展的20年。

對于此次“換將”，有分析人士指出，由于珠海萬達商管即將作為上市的主體，肖廣瑞不能同時兼任母公司總裁。

根據《首次公開發行股票并上市管理辦法》規定，發行人的總經理、副總經理、財務負責人和董事會秘書等高級管理人員不得在控股股東、實際控制人及其控制的其他企業中擔任除董事、監事以外的其他職務，不得在控股股東、實際控制人及其控制的其他企業領薪。

不難看出，齊界取代肖廣瑞獲任大連萬達商管總裁，是珠海萬達商管為達成上市目標，所做必要調整的重要一步。

近期，王健林又為珠海萬達商管增厚了資產。9月以來，珠海萬達商管新增投資宜都萬達商管等4家公司，注冊資本均為100萬元。據企查查顯示，目前，珠海萬達商管直接持股的公司有9家，均為100%持股，控制企業達574家。

新資本故事

重回資本市場的時刻，萬達商管等了六年。

早在2014年，萬達商業曾登陸過港交所，當時上市不足兩年，王健林就選擇了私有化退市。當時，王健林認為萬達商業被嚴重低估，其次他認為自己在公司股份占比過高，不符合后續的發展戰略。

于是，在2015年，萬達商業重新開始申請回歸A股。據當時公告顯示，萬達商業擬申請發行最多3億股A股，預計募集資金不超過120億元。但重回A股之路，比王健林預想的時間長了不少。

2017年，由于貸款緊縮及海外資產監管趨嚴等因素，萬達遭到了史無前例的“股債雙殺”。為了走出至暗時刻，王健林果斷“割肉”，出售了千億規模的核心資產，諸如文旅、酒店、海外項目。

不久后，王健林找到了“緩兵之計”。2018年初，萬達商業引入騰訊控股、蘇寧、京東、融創4家投資，合計投資340億元入股萬達商業14%股份，萬達商業也更名為大連萬達商管。

此后，萬達加快輕資產轉型道路。2019年萬達年會上，王健林高調發言，稱未來大連萬達商管將不再持有一平米房地產。

卸掉了身上的“重物”后，大連萬達商管成為真正意義上的商業運營管理企業，公司的業績也蒸蒸日上。

今年上半年，大連萬達商管主營業務收入226.86億元，同比增長32.06%，實現歸母凈利潤70.91億元，上漲13.62%。

現如今，經過再次“提純”的上市主體珠海萬達商管，在上市路上受到眾多資本的青睞，相信不久之后，其將在市場上書寫新的資本故事，而在故事中，老伙計碧桂園也許也是主角之一。