今年"十一"期間北京新開業的環球影城掀起了一股熱潮，令市場重新關注國內主題樂園的發展潛力。而另一家國內傳統主題樂園運營商的動作，或許令外界對這種類型項目具體價值有了新的認知。

10月18日早間，海昌海洋公園披露重大出售事項。公告顯示，該公司已于10月13日與韓國私募巨頭MBK Partners（安博凱）訂立協議，據此出售包括武漢、成都、天津、青島共4個已建成的海洋公園100%股權，以及鄭州海昌海洋公園66%股權。

此番交易標的占海昌海洋公園旗下11個主題樂園近半的比例，背后顯示出管理層極大的勇氣及決心。自2015年更名以來，海昌海洋公園開始對外持續傳遞輕資產戰略的信念，但截止今年上半年其凈負債比率仍高達262.1%，意味著"減負"之路仍困難重重。

5個主題公園項目的交易總代價敲定為65.3億元，幾乎接近海昌海洋公園最新的總市值80億港元（約66億元）。同時，海昌海洋公園還宣布與MBK Partners達成系列協議，包括戰略合作、品牌授權、過渡服務等內容，該公司對此解釋為"發展輕資產之舉"。

資本市場對這樣的交易似乎仍不滿意。10月11日即訂立協議前兩天，海昌海洋公園大跌36.57%；10月18日復牌當天，該公司一度漲超18%，此后迅速跳水，截止發稿跌13.04%。

剝離近半資產

近期房地產相關企業與基金合作頻頻。

10月13日，遠洋集團便宣布將旗下北京的一宗地塊注入予合資基金，總代價64億元，未來該基金還將收購北京遠洋光華國際大樓項目。其中，遠洋計劃出資4億美元參股基金，占總出資額28.57%。

與遠洋的交易不同，海昌海洋公園最新披露于10月13日所簽署的出售協議，并未涉及聯合組建基金，以及出資參投、承擔劣后角色等條款，說明或是較為徹底的資產剝離動作。

觀點地產新媒體查詢，海昌海洋公園的交易方MBK Partners，由數位凱雷投資集團的前高管所創立，總部位于韓國首爾，主要在韓國、日本及中國等地區展開收購，背后投資人包括淡馬錫等亞洲機構。去年11月起，該基金介入陷入困境的神州租車，并成功將其私有化。

根據海昌海洋公園公告，MBK Partners同意有條件收購前者包括武漢公司、成都公司、天津公司及青島公司各自的100%股權及鄭州項目的66%股權，且并無附帶產權負擔。

上述目標權益主要通過大連出售、鄭州出售兩部分出售，總代價65.3億元，并預期在今年底完成交割。

其中大連代價為60.8億元，主要包括初始代價25.4億元，所需承擔對賣方股東的應付款項11.5億元，22.1億元融資性貸款，1.45億元類債務負債，賣方給予的動物租賃選擇權代價3000萬元。該部分代價下限價格為60.3億元。鄭州代價部分則為4.5億元。

出售的5個主題公園中，武漢海昌極地海洋公園、成都海昌極地海洋公園、天津海昌極地海洋公園、青島海昌極地海洋公園均已運營逾10年；鄭州海昌海洋公園則自2018年起開始建設，目前仍未投入運營。

出售協議約定了獎勵費用及績效目標的條款，其中就武漢、成都、天津、青島項目公司而言，若年內EBITDA等于或超過4億元，買方需支付1億元獎勵費，超過3.6億元但低于4億元，獎勵費則另有計算。

在交割完畢后，海昌海洋公園同樣將繼續就4個主題公園及鄭州海昌海洋公園提供過渡性質咨詢服務。就鄭州項目而言，雙方將共同努力實現項目于2023年底前開業并投入運營，若實現該目標，海昌海洋公園將同樣獲得獎勵費3億元--按此前計劃，該項目距離開業至少還需18個月。

同于10月13日，海昌海洋公園還與MBK Partners訂立戰略合作協議，據此各方將加強業務活動合作，合作領域主要包括推廣"海昌"品牌，開發知識產權、生物技術、主題公園未來新建擴容存量升級改造以及輕資產業務合作。

海昌海洋公園方面表示，項目交割后，本集團將于上海、三亞、重慶、大連及煙臺經營6個主題樂園及其它主題相關業務、物業發展與投資、酒店運營、運營咨詢與管理等業務，合計估計面積約120萬平方米。

套現降負債

之所以把旗下成熟資產及在建項目剝離，按公告顯示，海昌海洋公園將主要原因歸結于對資金的渴求。

海昌海洋公園稱，武漢、成都、天津、青島項目直至2019年每年均產生穩定的現金流。然而隨著中國旅游行業的發展，4個主題公園所涵蓋的相關市場出現替代性競爭對手，表明需要更多投資及升級改造。

其續指，自2020年初新冠疫情爆發以來，公司一直遭遇高額債務及持續增加的虧損。董事認為，以相對有利的市價出售目標公司將產生一筆可觀的現金，可用于償還若干債務，此舉降低余下集團的資產負債率并維持余下集團的經營。

就最新的出售事項而言，目標公司于2019年、2020年及2021年上半年的收入分別為11.63億元、4.37億元及7.94億元，除稅后凈溢利3.39億元、-9235.8萬元及1.59億元。出售后，總套現金額為65.3億元。

其中，武漢、成都、天津、青島項目的定價，主要參考業內可比公司的EV（企業價值）/EBITDA倍數及4個主題公園公司2019年的EBITDA得出。海昌海洋公園也稱，代價公平合理。

文旅行業是疫情影響最大的行業之一，觀點地產新媒體查詢，2020年海昌海洋公園旗下所有項目于1月24日起暫停營業，3月下旬起陸續復開園，直到6月所有項目恢復全面開放。下半年個別地區疫情反復，同樣導致該公司旗下對應項目暫停營運。

除此以外，處于建設階段的鄭州項目被列入出售清單，同樣因新冠疫情影響，該項目面臨開發的挑戰。按照海昌海洋公園估計，項目的所有建設工程完成，至少還需逾12億元的資本投資。

去年全年，海昌海洋公園錄得營業額約11.68億元，同比減少約58.3%；今年上半年，受居民經營活動逐漸恢復帶動，公司營業額約13.24億元，同比增長約306.9%。

負債方面，2019年、2020年及今年上半年，海昌海洋公園凈負債比率分別為135.9%、228.0%及262.1%；而計息銀行及其它借款總額分別為85.07億元、91.96億元及88.26億元，有息負債變化不大的同時負債率不斷上升，反映凈資產及在手現金出現縮水現象。

對此海昌海洋公園解釋稱，今年上半年主要系償付經營欠款及營運虧損增加，導致凈負債增加及凈資產減少所致。截止6月底，該公司現金及現金等價物約17.46億元，去年底則為24.08億元。

出售5個項目后，海昌海洋公園的發展重點轉為提升上海主題公園二期及三亞主題公園的配套設施。該公司強調，將資金集中分配于上海及三亞主題公園不僅與旅游休閑市場的趨勢及需求變化相符，亦符合公司的長遠發展戰略及股東的利益。

此前9月29日，上海海昌海洋公園項目二期、三期擴容升級的重要組成部分--東方海洋項目已宣布啟動。該項目由上海港城開發主導、海昌聯合投資開發，計劃總投資18億元，被視為海昌的輕資產戰略重要布局。

輕資產戰略于2015年海昌海洋公園更名后頻繁被提及，計劃推進海洋公司管理模式的輸出業務以及產業鏈打造等新發展模式。當時該公司表示，未來5年希望將非門票收入提升至公園營業收入的30%，成為集團重要增長點之一。

在最新的交易中，海昌海洋公園也強調優化財務及資產結構的同時，MBK Partners將為公司輕資產戰略提供"更廣泛的合作資源"。