今年"十一"期間北京新開業(yè)的環(huán)球影城掀起了一股熱潮，令市場重新關(guān)注國內(nèi)主題樂園的發(fā)展?jié)摿�。而另一家國�?nèi)傳統(tǒng)主題樂園運(yùn)營商的動(dòng)作，或許令外界對這種類型項(xiàng)目具體價(jià)值有了新的認(rèn)知。

10月18日早間，海昌海洋公園披露重大出售事項(xiàng)。公告顯示，該公司已于10月13日與韓國私募巨頭MBK Partners（安博凱）訂立協(xié)議，據(jù)此出售包括武漢、成都、天津、青島共4個(gè)已建成的海洋公園100%股權(quán)，以及鄭州海昌海洋公園66%股權(quán)。

此番交易標(biāo)的占海昌海洋公園旗下11個(gè)主題樂園近半的比例，背后顯示出管理層極大的勇氣及決心。自2015年更名以來，海昌海洋公園開始對外持續(xù)傳遞輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的信念，但截止今年上半年其凈負(fù)債比率仍高達(dá)262.1%，意味著"減負(fù)"之路仍困難重重。

5個(gè)主題公園項(xiàng)目的交易總代價(jià)敲定為65.3億元，幾乎接近海昌海洋公園最新的總市值80億港元（約66億元）。同時(shí)，海昌海洋公園還宣布與MBK Partners達(dá)成系列協(xié)議，包括戰(zhàn)略合作、品牌授權(quán)、過渡服務(wù)等內(nèi)容，該公司對此解釋為"發(fā)展輕資產(chǎn)之舉"。

資本市場對這樣的交易似乎仍不滿意。10月11日即訂立協(xié)議前兩天，海昌海洋公園大跌36.57%；10月18日復(fù)牌當(dāng)天，該公司一度漲超18%，此后迅速跳水，截止發(fā)稿跌13.04%。

剝離近半資產(chǎn)

近期房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)與基金合作頻頻。

10月13日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)便宣布將旗下北京的一宗地塊注入予合資基金，總代價(jià)64億元，未來該基金還將收購北京遠(yuǎn)洋光華國際大樓項(xiàng)目。其中，遠(yuǎn)洋計(jì)劃出資4億美元參股基金，占總出資額28.57%。

與遠(yuǎn)洋的交易不同，海昌海洋公園最新披露于10月13日所簽署的出售協(xié)議，并未涉及聯(lián)合組建基金，以及出資參投、承擔(dān)劣后角色等條款，說明或是較為徹底的資產(chǎn)剝離動(dòng)作。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，海昌海洋公園的交易方MBK Partners，由數(shù)位凱雷投資集團(tuán)的前高管所創(chuàng)立，總部位于韓國首爾，主要在韓國、日本及中國等地區(qū)展開收購，背后投資人包括淡馬錫等亞洲機(jī)構(gòu)。去年11月起，該基金介入陷入困境的神州租車，并成功將其私有化。

根據(jù)海昌海洋公園公告，MBK Partners同意有條件收購前者包括武漢公司、成都公司、天津公司及青島公司各自的100%股權(quán)及鄭州項(xiàng)目的66%股權(quán)，且并無附帶產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)。

上述目標(biāo)權(quán)益主要通過大連出售、鄭州出售兩部分出售，總代價(jià)65.3億元，并預(yù)期在今年底完成交割。

其中大連代價(jià)為60.8億元，主要包括初始代價(jià)25.4億元，所需承擔(dān)對賣方股東的應(yīng)付款項(xiàng)11.5億元，22.1億元融資性貸款，1.45億元類債務(wù)負(fù)債，賣方給予的動(dòng)物租賃選擇權(quán)代價(jià)3000萬元。該部分代價(jià)下限價(jià)格為60.3億元。鄭州代價(jià)部分則為4.5億元。

出售的5個(gè)主題公園中，武漢海昌極地海洋公園、成都海昌極地海洋公園、天津海昌極地海洋公園、青島海昌極地海洋公園均已運(yùn)營逾10年；鄭州海昌海洋公園則自2018年起開始建設(shè)，目前仍未投入運(yùn)營。

出售協(xié)議約定了獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用及績效目標(biāo)的條款，其中就武漢、成都、天津、青島項(xiàng)目公司而言，若年內(nèi)EBITDA等于或超過4億元，買方需支付1億元獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，超過3.6億元但低于4億元，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)則另有計(jì)算。

在交割完畢后，海昌海洋公園同樣將繼續(xù)就4個(gè)主題公園及鄭州海昌海洋公園提供過渡性質(zhì)咨詢服務(wù)。就鄭州項(xiàng)目而言，雙方將共同努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目于2023年底前開業(yè)并投入運(yùn)營，若實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，海昌海洋公園將同樣獲得獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)3億元--按此前計(jì)劃，該項(xiàng)目距離開業(yè)至少還需18個(gè)月。

同于10月13日，海昌海洋公園還與MBK Partners訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，據(jù)此各方將加強(qiáng)業(yè)務(wù)活動(dòng)合作，合作領(lǐng)域主要包括推廣"海昌"品牌，開發(fā)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、生物技術(shù)、主題公園未來新建擴(kuò)容存量升級(jí)改造以及輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)合作。

海昌海洋公園方面表示，項(xiàng)目交割后，本集團(tuán)將于上海、三亞、重慶、大連及煙臺(tái)經(jīng)營6個(gè)主題樂園及其它主題相關(guān)業(yè)務(wù)、物業(yè)發(fā)展與投資、酒店運(yùn)營、運(yùn)營咨詢與管理等業(yè)務(wù)，合計(jì)估計(jì)面積約120萬平方米。

套現(xiàn)降負(fù)債

之所以把旗下成熟資產(chǎn)及在建項(xiàng)目剝離，按公告顯示，海昌海洋公園將主要原因歸結(jié)于對資金的渴求。

海昌海洋公園稱，武漢、成都、天津、青島項(xiàng)目直至2019年每年均產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。然而隨著中國旅游行業(yè)的發(fā)展，4個(gè)主題公園所涵蓋的相關(guān)市場出現(xiàn)替代性競爭對手，表明需要更多投資及升級(jí)改造。

其續(xù)指，自2020年初新冠疫情爆發(fā)以來，公司一直遭遇高額債務(wù)及持續(xù)增加的虧損。董事認(rèn)為，以相對有利的市價(jià)出售目標(biāo)公司將產(chǎn)生一筆可觀的現(xiàn)金，可用于償還若干債務(wù)，此舉降低余下集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率并維持余下集團(tuán)的經(jīng)營。

就最新的出售事項(xiàng)而言，目標(biāo)公司于2019年、2020年及2021年上半年的收入分別為11.63億元、4.37億元及7.94億元，除稅后凈溢利3.39億元、-9235.8萬元及1.59億元。出售后，總套現(xiàn)金額為65.3億元。

其中，武漢、成都、天津、青島項(xiàng)目的定價(jià)，主要參考業(yè)內(nèi)可比公司的EV（企業(yè)價(jià)值）/EBITDA倍數(shù)及4個(gè)主題公園公司2019年的EBITDA得出。海昌海洋公園也稱，代價(jià)公平合理。

文旅行業(yè)是疫情影響最大的行業(yè)之一，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，2020年海昌海洋公園旗下所有項(xiàng)目于1月24日起暫停營業(yè)，3月下旬起陸續(xù)復(fù)開園，直到6月所有項(xiàng)目恢復(fù)全面開放。下半年個(gè)別地區(qū)疫情反復(fù)，同樣導(dǎo)致該公司旗下對應(yīng)項(xiàng)目暫停營運(yùn)。

除此以外，處于建設(shè)階段的鄭州項(xiàng)目被列入出售清單，同樣因新冠疫情影響，該項(xiàng)目面臨開發(fā)的挑戰(zhàn)。按照海昌海洋公園估計(jì)，項(xiàng)目的所有建設(shè)工程完成，至少還需逾12億元的資本投資。

去年全年，海昌海洋公園錄得營業(yè)額約11.68億元，同比減少約58.3%；今年上半年，受居民經(jīng)營活動(dòng)逐漸恢復(fù)帶動(dòng)，公司營業(yè)額約13.24億元，同比增長約306.9%。

負(fù)債方面，2019年、2020年及今年上半年，海昌海洋公園凈負(fù)債比率分別為135.9%、228.0%及262.1%；而計(jì)息銀行及其它借款總額分別為85.07億元、91.96億元及88.26億元，有息負(fù)債變化不大的同時(shí)負(fù)債率不斷上升，反映凈資產(chǎn)及在手現(xiàn)金出現(xiàn)縮水現(xiàn)象。

對此海昌海洋公園解釋稱，今年上半年主要系償付經(jīng)營欠款及營運(yùn)虧損增加，導(dǎo)致凈負(fù)債增加及凈資產(chǎn)減少所致。截止6月底，該公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約17.46億元，去年底則為24.08億元。

出售5個(gè)項(xiàng)目后，海昌海洋公園的發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)為提升上海主題公園二期及三亞主題公園的配套設(shè)施。該公司強(qiáng)調(diào)，將資金集中分配于上海及三亞主題公園不僅與旅游休閑市場的趨勢及需求變化相符，亦符合公司的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略及股東的利益。

此前9月29日，上海海昌海洋公園項(xiàng)目二期、三期擴(kuò)容升級(jí)的重要組成部分--東方海洋項(xiàng)目已宣布啟動(dòng)。該項(xiàng)目由上海港城開發(fā)主導(dǎo)、海昌聯(lián)合投資開發(fā)，計(jì)劃總投資18億元，被視為海昌的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略重要布局。

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略于2015年海昌海洋公園更名后頻繁被提及，計(jì)劃推進(jìn)海洋公司管理模式的輸出業(yè)務(wù)以及產(chǎn)業(yè)鏈打造等新發(fā)展模式。當(dāng)時(shí)該公司表示，未來5年希望將非門票收入提升至公園營業(yè)收入的30%，成為集團(tuán)重要增長點(diǎn)之一。

在最新的交易中，海昌海洋公園也強(qiáng)調(diào)優(yōu)化財(cái)務(wù)及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，MBK Partners將為公司輕資產(chǎn)戰(zhàn)略提供"更廣泛的合作資源"。