出品/聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心

撰文/高天

頭圖/MOHO上海

站在時(shí)代更迭、城市更新的浪潮之下，商業(yè)年年在變，并無(wú)時(shí)不刻不在考驗(yàn)我們的“隨機(jī)應(yīng)變”。

去年因疫情影響，不少購(gòu)物中心紛紛推遲開(kāi)業(yè)，引發(fā)2021年的積累爆發(fā)。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年前三季度全國(guó)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為273個(gè)(不含專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、家居商場(chǎng)、酒店及寫(xiě)字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方)，同比去年上漲65%。預(yù)計(jì)在2021年全年的新增開(kāi)業(yè)數(shù)量將迫近500家。

結(jié)束2021年的“緊張”與“興奮”，2022年全國(guó)新商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況如何？各個(gè)企業(yè)將如何展開(kāi)實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)，搶占市場(chǎng)份額？有哪些頭部商業(yè)項(xiàng)目值得關(guān)注和期待？行業(yè)將呈現(xiàn)哪些新的發(fā)展趨勢(shì)？

基于此，聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心盤(pán)點(diǎn)了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國(guó)七大區(qū)域（不含港澳臺(tái)）2022年擬開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，以供行業(yè)參考。

本期關(guān)注華東地區(qū)。

華東區(qū)是全國(guó)商業(yè)最密集、最繁華、最活躍的區(qū)域之一，歷年來(lái)一直都是新增供應(yīng)市場(chǎng)增長(zhǎng)最快的區(qū)域。

港企如恒隆地產(chǎn)、香港置地、新鴻基、九龍倉(cāng)、瑞安、新世界等，央企或國(guó)企如華潤(rùn)置地、大悅城、招商蛇口、保利等，內(nèi)資如萬(wàn)達(dá)、龍湖、寶龍、印力、新城控股等知名商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依然將華東視為重鎮(zhèn)，紛紛加大布局。

2021年供應(yīng)市場(chǎng)受2020年短暫停擺后得到一定釋放，但是疫情防控常態(tài)化下，2021年全國(guó)零星城市疫情時(shí)有發(fā)生，單哈爾濱就多發(fā)了5次疫情，對(duì)實(shí)體商業(yè)影響較大。雖然仍然有不少項(xiàng)目按期開(kāi)業(yè)，但也有不少項(xiàng)目因工期耽誤或招商進(jìn)度被迫延期，2022年的市場(chǎng)表現(xiàn)仍然備受關(guān)注。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年華東擬開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量383個(gè)（不含專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、酒店及寫(xiě)字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方）。新增商業(yè)建筑面積3217.71萬(wàn)方，平均單體建筑面積8.41萬(wàn)方。（總表見(jiàn)文末）

發(fā)達(dá)地區(qū)領(lǐng)跑

從開(kāi)業(yè)數(shù)量上看，江蘇以89個(gè)擬開(kāi)業(yè)量領(lǐng)跑，略高于浙江的84個(gè)；安徽以60個(gè)緊隨其后，位列第三；在去年排名第二的山東以55個(gè)擬開(kāi)業(yè)量位列第四。其他江西、福建、上海分別計(jì)劃新開(kāi)42個(gè)、28個(gè)、25個(gè)。

從開(kāi)業(yè)體量上看，在開(kāi)業(yè)數(shù)量領(lǐng)跑的江蘇，體量上也以830.17萬(wàn)方領(lǐng)跑區(qū)域，比第二高的浙江多了195萬(wàn)方左右，安徽、山東、江西、福建、上海依次排序。

上海：在2021年迎來(lái)開(kāi)業(yè)高峰后，且相繼涌入諸如北外灘來(lái)福士、前灘太古里、瑞虹天地太陽(yáng)宮、大寧久光中心、松江印象城、啦啦寶都上海金橋、中信泰富廣場(chǎng)等多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。2022年將繼續(xù)保持供應(yīng)高峰，諸如龍湖上海金匯天街、海夢(mèng)一方、上海天空萬(wàn)科廣場(chǎng)、蟠龍?zhí)斓亍OHO上海等項(xiàng)目備受期待。

浙江：杭州、寧波、溫州向來(lái)是浙江的三個(gè)頭部城市，素來(lái)有“杭甬溫”之稱(chēng)，也是企業(yè)戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)城市。2022年計(jì)劃開(kāi)業(yè)名單中，杭州、寧波、溫州就合力貢獻(xiàn)了46個(gè)項(xiàng)目，占比超54%。且紹興、嘉興、金華等城市計(jì)劃開(kāi)業(yè)項(xiàng)目也逼近10個(gè)。難得的是，11個(gè)地級(jí)市都有項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)業(yè)。

江蘇：江蘇2022年計(jì)劃開(kāi)業(yè)量最多，但貢獻(xiàn)率最大的除了集中在南京，蘇州、徐州、無(wú)錫、南通、常州等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市外，三線城市鹽城、淮安、泰州等城市均有不俗的表現(xiàn)，可見(jiàn)三線城市的潛力。

山東：相比2021年的擬開(kāi)業(yè)名單，山東在2022年計(jì)劃開(kāi)業(yè)數(shù)量略有縮減，但省會(huì)城市濟(jì)南表現(xiàn)突出，以16個(gè)擬開(kāi)業(yè)量躋身了城市開(kāi)業(yè)數(shù)量榜TOP10。其如青島、煙臺(tái)、濟(jì)寧、濰坊、菏澤等城市也有不俗表現(xiàn)。

福建：福建2022年計(jì)劃開(kāi)業(yè)數(shù)量28個(gè)，是華東地區(qū)擬開(kāi)業(yè)量最少的省份（不包括上海單市），但是廈門(mén)的擬開(kāi)業(yè)量達(dá)到12個(gè)，也躋身了城市開(kāi)業(yè)數(shù)量榜TOP10。

安徽：安徽的情況與江蘇類(lèi)似，除了省會(huì)合肥這個(gè)大城市外，滁州、阜陽(yáng)等城市的計(jì)劃開(kāi)業(yè)數(shù)量也不在少數(shù)，體現(xiàn)了城市下沉的趨勢(shì)。馬鞍山、黃山、池州三個(gè)地級(jí)市未有項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。

江西：在華東七大省市中，向來(lái)低調(diào)的江西在2022年迎來(lái)了反彈，至少擺脫了吊車(chē)尾的尷尬。在42個(gè)擬開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，省會(huì)南昌就占據(jù)接近四成，其余城市擬開(kāi)業(yè)量分布相對(duì)均衡，但景德鎮(zhèn)、撫州、萍鄉(xiāng)、鷹潭四個(gè)地級(jí)市無(wú)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)業(yè)。

從單個(gè)城市分布情況上看，前三分別是上海、杭州和南京，體現(xiàn)了強(qiáng)大的“江浙滬”實(shí)力。其中上海以25個(gè)開(kāi)業(yè)量領(lǐng)跑城市榜。TOP10榜單（開(kāi)業(yè)數(shù)量≥11個(gè)）中，多為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市和省會(huì)城市，如全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心上海、浙江省會(huì)杭州、江蘇省會(huì)南京、江西省會(huì)南昌、山東省會(huì)濟(jì)南、安徽省會(huì)合肥以及寧波、蘇州、廈門(mén)等高速發(fā)展的新一線城市。安徽阜陽(yáng)是唯一一個(gè)入榜的三線城市，像新城控股、保利、愛(ài)琴海集團(tuán)等知名企業(yè)都有進(jìn)駐。

商業(yè)體量以5-10萬(wàn)方為主

2022年華東計(jì)劃開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目中，體量發(fā)展與行業(yè)整體趨勢(shì)一致，符合當(dāng)下投運(yùn)購(gòu)物中心的理想規(guī)模，同時(shí)在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、商業(yè)起步早和成熟的城市，城市市級(jí)商業(yè)發(fā)展相對(duì)完善，開(kāi)始逐步朝區(qū)域、社區(qū)型購(gòu)物中心發(fā)展。

結(jié)果顯示，規(guī)模在5至10萬(wàn)方（含5萬(wàn)方，不含10萬(wàn)方）數(shù)量最多，具體占比約40％；規(guī)模在2至5萬(wàn)方（含2萬(wàn)方，不含5萬(wàn)方）占比約26％；10至15萬(wàn)方（含10萬(wàn)方，不含15萬(wàn)方）占比約22％；15萬(wàn)方以上（含15萬(wàn)方）占比約12％。

超20萬(wàn)方的巨型購(gòu)物中心寧波寶龍一城、紹興蘇寧廣場(chǎng)、張家港金茂覽秀城、常州弘陽(yáng)1936、SM揚(yáng)州城市廣場(chǎng)、銅陵萬(wàn)象購(gòu)物公園、阜南愛(ài)琴海購(gòu)物公園、青島萊西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、棗莊雙子星恒太城等超20個(gè)項(xiàng)目。

企業(yè)排行TOP10

華東向來(lái)受開(kāi)發(fā)商青睞，在2022年的華東新供應(yīng)市場(chǎng)中，全國(guó)性、知名的開(kāi)發(fā)性企業(yè)仍然是“主角”。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、印力集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、新城控股、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、寶龍商業(yè)、銀泰商業(yè)、大悅城控股、愛(ài)琴海集團(tuán)、蘇寧置業(yè)、世茂集團(tuán)、萬(wàn)科、綠地、恒太商業(yè)、開(kāi)元集團(tuán)等企業(yè)都有項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。

具體來(lái)看，單從開(kāi)業(yè)數(shù)量上，“深耕長(zhǎng)三角”的寶龍商業(yè)在華東投入18個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目，多數(shù)以寶龍廣場(chǎng)和寶龍?zhí)斓貫橹鳎罡叨说膶汖堃怀抢^廈門(mén)項(xiàng)目后，2022年全國(guó)第二個(gè)寶龍一城將在寧波開(kāi)業(yè)。

緊隨寶龍其后的是每年開(kāi)業(yè)量維持在40個(gè)左右的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，在華東2022年也計(jì)劃投入13個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。與萬(wàn)達(dá)一樣近年來(lái)保持開(kāi)業(yè)高峰的新城控股計(jì)劃新開(kāi)8個(gè)吾悅廣場(chǎng)。其他，諸如龍湖、綠地、銀泰、萬(wàn)科集團(tuán)與印力集團(tuán)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、愛(ài)琴海集團(tuán)、恒太商業(yè)等擬開(kāi)業(yè)數(shù)量均超過(guò) 5個(gè)。

實(shí)際開(kāi)業(yè)量至少減半

從2022年這份華東地區(qū)擬開(kāi)業(yè)數(shù)量名單中可以看出，有很多項(xiàng)目“似曾相識(shí)”，它們甚至在過(guò)去幾年的擬開(kāi)業(yè)統(tǒng)計(jì)名單中出現(xiàn)，雖然不是自我所愿，卻也只能無(wú)奈延期。尤其是這兩年來(lái)受疫情影響，一些項(xiàng)目工期受影響，只能被迫延期。

根據(jù)國(guó)家商務(wù)部委托中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)編制的《中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)》顯示，近年來(lái)，因存在階段性供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，平均每年有近50％的購(gòu)物中心會(huì)延期開(kāi)業(yè)。

以江蘇為例，從我們近幾年統(tǒng)計(jì)的結(jié)果發(fā)現(xiàn)，2018年江蘇擬開(kāi)業(yè)近百個(gè)，實(shí)際開(kāi)業(yè)38個(gè)，開(kāi)業(yè)率接近40%；2019年江蘇擬開(kāi)業(yè)163，實(shí)際開(kāi)業(yè)66個(gè)，開(kāi)業(yè)率40%左右；2020年江蘇擬開(kāi)業(yè)98個(gè)，實(shí)際開(kāi)出55個(gè)，開(kāi)業(yè)率56%左右。可以發(fā)現(xiàn)，近一半的項(xiàng)目沒(méi)能按計(jì)劃開(kāi)出，因此雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中擬開(kāi)業(yè)數(shù)量高達(dá)383個(gè)，但最終能開(kāi)出一半以上已實(shí)屬難得。

在華東的2022年擬開(kāi)業(yè)名單中，諸如MOHO上海、上海海夢(mèng)一方、杭州C+西嘉廣場(chǎng)、溫州萬(wàn)鴻廣場(chǎng)、溫州樂(lè)清江南里、合肥鳳凰文化廣場(chǎng)、南昌洪大·長(zhǎng)薪Mall、贛州I Mall夢(mèng)廣場(chǎng)購(gòu)物中心等項(xiàng)目都是上年延期下來(lái)的項(xiàng)目。

可見(jiàn)，按照往年情況看，實(shí)際開(kāi)業(yè)量還會(huì)低于擬開(kāi)業(yè)量，且受疫情影響，企業(yè)復(fù)工延遲、建筑施工延緩、商家困難或影響招商等因素下，實(shí)際入市情況還有待后期觀察。

附：2022年華東擬開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表