12月24日，鄭州CITY·大融城購(gòu)物中心（以下簡(jiǎn)稱大融城）開(kāi)業(yè)，這是大融城入豫首店。撞上年末新一輪寒潮，但鄭州消費(fèi)者熱情不減，給足了這個(gè)初來(lái)者面子。

過(guò)往8個(gè)月，這家新店迅雷不及掩耳的完成組裝，點(diǎn)亮了在二七商圈“熄燈”4年的匯龍城。

大融城究竟為何而來(lái)？這條入場(chǎng)的“鯰魚”，能否一掃二七商圈商業(yè)投資的萎靡態(tài)勢(shì)，催化更多年輕消費(fèi)者找回“逛二七”的興趣？

大融城打出河南首店，金融鱷光大安石浮出水面

大融城河南首店開(kāi)業(yè)，撞上了壞天氣，卻也見(jiàn)證了鄭州消費(fèi)者對(duì)“逛新店”的渴望和熱情。

大融城位于二七商圈腹地，也是鄭州市民熟知的匯龍城。據(jù)了解，該商場(chǎng)定位于青年群體，引入60家新品牌到鄭州開(kāi)設(shè)首店，并拿出了近乎一半面積去做年輕客層的體驗(yàn)消費(fèi)。這包括，室內(nèi)籃球館、高端美妝零售集合店、劇本殺館以及多家酒吧和KTV，欲打造潮玩體驗(yàn)青年陣地和夜生活社交場(chǎng)。

大融城是近年新崛起的國(guó)內(nèi)商業(yè)品牌，該品牌隸屬光大控股在中國(guó)的房地產(chǎn)投資和資管平臺(tái)——光大安石。據(jù)了解，該品牌當(dāng)前在國(guó)內(nèi)已開(kāi)業(yè)及籌備中商業(yè)項(xiàng)目21個(gè)，鄭州項(xiàng)目即是其一。

與傳統(tǒng)商企不同，光大安石不止靠開(kāi)店、賣貨賺錢，其真實(shí)身份是跨境不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理，也是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)知名的私募股權(quán)基金。它有三條業(yè)務(wù)線：其一，資產(chǎn)-股權(quán)收購(gòu)；其二，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理；其三，資產(chǎn)證券化。

在鄭州大融城項(xiàng)目上，光大安石已在實(shí)施的是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，謀劃實(shí)施的是資產(chǎn)證券化。它的核心目標(biāo)是盤活匯龍城，從消費(fèi)端、金融端雙線獲利。

先看資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，上海城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱上海城市發(fā)展）作為“房東”，將大融城請(qǐng)進(jìn)了匯龍城，其提供物業(yè)資源，光大安石輸出商管團(tuán)隊(duì)、大融城品牌，二者商定經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分配即可。這與萬(wàn)達(dá)商管服務(wù)輕資產(chǎn)輸出模式近似。

但這，只是第一步。

光大安石不是零售經(jīng)營(yíng)起家，它的真正強(qiáng)項(xiàng)是資本運(yùn)作，它的能量根基是在金融圈。

光大安石官網(wǎng)顯示，依托母公司光大控股及光大集團(tuán)，其擁有雄厚的金融背景及資源，矗立于國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)金融及資本市場(chǎng)前沿，可主導(dǎo)Pre-ABS、ABS、類REITs的發(fā)行。同時(shí)，對(duì)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)提升，并獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流后，光大安石在交易端主導(dǎo)與監(jiān)管機(jī)構(gòu)溝通發(fā)行，并在資金端引入大型金融機(jī)構(gòu)投資者，深度整合并打通“募、投、管、退 ”全產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)證券化。

這是光大安石輸出資產(chǎn)證券化服務(wù)的優(yōu)勢(shì)所在。

眾所周知，投建或收購(gòu)一宗十萬(wàn)平方米大型商用物業(yè)，地產(chǎn)商或投資方要扛住少則數(shù)十億元、多則數(shù)百億元資金壓力，而投資回收途徑多由商用物業(yè)租賃實(shí)現(xiàn)。這種長(zhǎng)線投資面臨諸多挑戰(zhàn)，“房東”要能遇到好租客，它最好錢多、事兒少、活得久。遇到爛租客的結(jié)局，就是被欠租、“砸牌子”。

光大安石能給“房東”帶來(lái)的，不止是光鮮的商業(yè)品牌，它要幫“房東”把物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)盤活。待商業(yè)項(xiàng)目有了好生意，租金收益蒸蒸日上時(shí)，伺機(jī)把“商用物業(yè)資產(chǎn)預(yù)期現(xiàn)金流收益”包裝為金融產(chǎn)品，在金融市場(chǎng)找到對(duì)應(yīng)的檔口賣掉。

再看上海城市發(fā)展，2017年百盛閉店后，其所持有的匯龍城一直處于空租狀態(tài)。業(yè)界傳聞，上海城市發(fā)展在2005年投資匯龍城數(shù)億元，而今又在該物業(yè)硬體改造上投入不菲。上海城市發(fā)展本不是零售業(yè)出身，也是地產(chǎn)投資玩家。如今，其在匯龍城身上投入大于產(chǎn)出，財(cái)務(wù)成本必面臨挑戰(zhàn)。此時(shí)此刻，它最惦記的事兒無(wú)疑是回籠資金。

該找誰(shuí)解決？答：光大安石，利用“商用物業(yè)資產(chǎn)預(yù)期現(xiàn)金流收益”這一手段，為匯龍城物業(yè)投資實(shí)現(xiàn)融資變現(xiàn)。

但這有一個(gè)重要前提，大融城不但要活著而且要活得好。否則，能不能把金融產(chǎn)品做得出來(lái)、賣得掉，就是問(wèn)題。

幫上海城市發(fā)展實(shí)現(xiàn)融資變現(xiàn)，光大安石怎么賺錢？

有業(yè)內(nèi)人士稱，這要看雙方在具體金融項(xiàng)目的規(guī)劃與談判。但毋庸置疑，相比大融城身上每年所獲商管服務(wù)傭金，光大安石當(dāng)然更青睞金融服務(wù)收益，甜且緊實(shí)。

“大樂(lè)城”更名“大融城”背后，光大安石扮演“急救車”

大融城入鄭，對(duì)鄭州百姓不是新聞。

今年4月，一則“I Go·大樂(lè)城將更名為鄭州City·大融城”的消息見(jiàn)諸報(bào)端，引起了鄭州百姓、商界對(duì)匯龍城物業(yè)再變局的關(guān)注。

一棟大型商用物業(yè)更名，絕非小事兒。但過(guò)往20年，在鄭州人對(duì)匯龍城物業(yè)更換“商號(hào)”壓根就沒(méi)覺(jué)得“算個(gè)事兒”。

2002年，正值中國(guó)加入WTO初始，國(guó)內(nèi)零售業(yè)全面開(kāi)放正當(dāng)時(shí)，大型購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)商業(yè)領(lǐng)域相當(dāng)前衛(wèi)。當(dāng)年，就在鄭州二七商圈，在市中心的交通要沖，誕生了首個(gè)10萬(wàn)平方米的綜合商業(yè)體，這就是由鄭州中誠(chéng)置業(yè)在2000年投建的匯龍城。

當(dāng)年的匯龍城不但體量超群，且簽約進(jìn)駐了河南首個(gè)“洋超市”普爾斯瑪特，這帶給了鄭州人足夠好奇，這也是鄭州“二次商戰(zhàn)”（1998～2005）知名引爆點(diǎn)之一。

豈料，公眾期待中的黃金大咖，竟是青銅網(wǎng)紅刷了層金漆。

2002年至2005年，匯龍城主力百貨店的店招，似乎沒(méi)能讓鄭州人記住過(guò)：三禾百貨、匯龍城購(gòu)物中心、元旦·百盛等。至2005年，匯龍城業(yè)主方終于“請(qǐng)”到了它心意久盼的“房客”馬來(lái)西亞百盛，此后，百盛鄭州匯龍城店在該宗物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)了12年。

另需說(shuō)明的是，2005年前，匯龍城物業(yè)所有權(quán)曾多次易手。直至2005年10月，上海城市發(fā)展完成對(duì)匯龍城全部收購(gòu)，對(duì)其更名為“鄭州CITY城市廣場(chǎng)”。

公開(kāi)資料顯示，上海城市發(fā)展主營(yíng)業(yè)務(wù)線是“舊改項(xiàng)目”的投資、并購(gòu)、改造和運(yùn)營(yíng)。早年間，其創(chuàng)始人王張興曾列席胡潤(rùn)富豪榜，其投資代表作有北京璞邸酒店、鄭州CITY城市廣場(chǎng)（匯龍城）、重慶CITY城市廣場(chǎng)、上海世界貿(mào)易大廈、上海家飾佳建材商城等。

2017年，百盛閉店、全面撤出河南，給“房東”上海城市發(fā)展帶來(lái)了焦慮。不然，它不會(huì)急于對(duì)匯龍城求售。業(yè)界曾有聞，連同二七商圈的競(jìng)對(duì)都接過(guò)它的“請(qǐng)?zhí)薄?/p>

另有消息人士透露，光大安石和大融城的出場(chǎng)時(shí)間，本可在百盛閉店后銜接。但過(guò)往數(shù)年，上海城市發(fā)展與光大安石就對(duì)合作方式、價(jià)碼磋商多輪，直到今年4月才完成簽約。

2017年至2019年是匯龍城的“空窗期”，上海城市發(fā)展面臨物業(yè)賣不掉、租不出的窘迫，只能硬著頭皮自個(gè)兒干了，這就是2019年籌建I Go·大樂(lè)城的前因。雖說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)投資與零售經(jīng)營(yíng)“隔山”，但上海城市發(fā)展可沒(méi)少?gòu)牧闶蹣I(yè)界請(qǐng)高手“救場(chǎng)”。

即如鄭州商界一則笑談，近年來(lái)，上海城市發(fā)展為I Go·大樂(lè)城請(qǐng)到的職業(yè)經(jīng)理人，竟出自省內(nèi)某知名商企“同門”。一茬茬后浪接前浪，誰(shuí)也沒(méi)把匯龍城硬體改造“過(guò)坎”、投資人需求“忽左忽右”等復(fù)雜問(wèn)題妥當(dāng)解決。

如今再看這場(chǎng)故事，光大安石像不像是上海城市發(fā)展叫來(lái)的“救護(hù)車”？

多路資本再戰(zhàn)二七商圈，能否促成河南“第一商圈”實(shí)至名歸

新開(kāi)業(yè)的大融城，給鄭州商界帶來(lái)了振奮和驚訝。

業(yè)界的振奮是什么？

記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)當(dāng)下大融城的開(kāi)業(yè)，二七商圈的同業(yè)競(jìng)對(duì)紛紛給出了好評(píng)。如某省內(nèi)知名企業(yè)百貨事業(yè)部負(fù)責(zé)人稱，今年的鄭州水災(zāi)、疫情輪襲，不少計(jì)劃中的商業(yè)項(xiàng)目都發(fā)生了“跳票”。“能在年內(nèi)順利開(kāi)業(yè)的商企新店，都值得致敬。”

業(yè)界的驚訝又是什么？

如大融城一負(fù)責(zé)人介紹，該團(tuán)隊(duì)4月份才接手項(xiàng)目，籌備工期僅8個(gè)月。填滿10萬(wàn)平方米的匯龍城，至少需要260家商戶，從招商到布店裝修的實(shí)際施工期僅70天。當(dāng)前，該店進(jìn)駐品牌的簽約率達(dá)到了98%，品牌開(kāi)業(yè)率達(dá)到了95%。

僅憑此上述數(shù)據(jù)，足見(jiàn)大融城商管團(tuán)隊(duì)的招商效率和行業(yè)號(hào)召力。更何況，當(dāng)下的鄭州二七商圈，太需要一條大個(gè)頭的鯰魚了。

過(guò)往5年，鄭州二七商圈閉店事件頻發(fā)，導(dǎo)致它在消費(fèi)者心中的首位度滑至歷史低點(diǎn)，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。其中原因多樣，比如網(wǎng)購(gòu)沖擊，主城區(qū)交通擁堵與“大修”，花園路、高鐵站、高新區(qū)、桐柏路等新商圈崛起與客源“截流”等。

但客觀來(lái)看，二七商圈內(nèi)的商企缺失迭代升級(jí)、錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的自驅(qū)力，這才是導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)其食之無(wú)味的根源。在此背景下，各家商企卻仍堅(jiān)持粗暴的規(guī)模戰(zhàn)、價(jià)格戰(zhàn)，只能是“零和游戲”。百盛、北京華聯(lián)、大商等紛紛撤場(chǎng)，即是清晰佐證。

大融城此時(shí)就是條鯰魚。不管它能否讓鄭州百姓眼前一亮，是否能在二七商圈站穩(wěn)腳跟，但至少，它在當(dāng)下讓匯龍城重新亮燈，為鄭州市民心中掃去一塊兒陳年“心霾”。

大河財(cái)立方獲悉，原北京華聯(lián)鄭州二七店所在商用物業(yè)Capital Mall Erqi（曾名為亞細(xì)亞五彩購(gòu)物廣場(chǎng)），去年夏天，被丹尼斯以8.5億元從凱德商用手中完成收購(gòu)。有消息稱，近期，丹尼斯已對(duì)該宗物業(yè)設(shè)計(jì)出升級(jí)方案，或通過(guò)重建擴(kuò)大單體物業(yè)規(guī)模，打造一座年輕時(shí)尚的購(gòu)物中心。

此外，主打90后客群的新田360鄭州太康路店，自2月開(kāi)業(yè)以來(lái)一直在校準(zhǔn)定位、調(diào)整業(yè)務(wù)線；亞細(xì)亞·卓悅城雖一再延遲開(kāi)業(yè)，卻保持著蓄勢(shì)待發(fā)的姿態(tài)；傳聞中的京東電器超級(jí)體驗(yàn)店，其選址團(tuán)隊(duì)在二七商圈時(shí)有浮現(xiàn)；還有已開(kāi)建的華潤(rùn)·萬(wàn)象城2期，占地約60畝，擬投規(guī)模預(yù)計(jì)在30億元，這讓未來(lái)商圈內(nèi)的華潤(rùn)與丹尼斯大PK留下了足夠的想象空間

如上種種投資動(dòng)向，顯現(xiàn)了二七商圈的新一輪發(fā)展運(yùn)勢(shì)。無(wú)論是在場(chǎng)選手、還是候場(chǎng)選手，眾商家心中都很明白，消費(fèi)賽場(chǎng)絕不是競(jìng)對(duì)越少越好，而是二七商圈“去過(guò)剩產(chǎn)能”后，能洞開(kāi)一個(gè)高質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)新周期。只有如此，才能吸引消費(fèi)者重回二七，二七商圈才能重歸河南消費(fèi)市場(chǎng)“C位”。