2021年，地產(chǎn)行業(yè)雷聲四起、裁員潮起，相比之下，物業(yè)行業(yè)作為地產(chǎn)的細(xì)分賽道，卻迎來(lái)了群雄逐鹿的競(jìng)爭(zhēng)格局。

作為明星企業(yè)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活亦在三月最后一天如期召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，主席李欣、總裁喻霖康、副總裁王海民、魏小華出席會(huì)議。

財(cái)報(bào)透露，2021年全年，該公司實(shí)現(xiàn)綜合收入88.75億元，同比增長(zhǎng)30.9%；股東應(yīng)占溢利為17.25億元，同比增長(zhǎng)110.9%；公司期末毛利27.59億元，增長(zhǎng)51.0%；毛利率為31.1%。

業(yè)績(jī)之外，管理規(guī)模亦有所提升，截至2021年末，提供住宅及其他非商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的在管面積為1.47億平方米；集團(tuán)在管購(gòu)物中心項(xiàng)目69個(gè)，總建筑面積740萬(wàn)平方米。

至于2022年的發(fā)展目標(biāo)，喻霖康表示，2022年將是華潤(rùn)萬(wàn)象生活物管規(guī)模擴(kuò)張年，全年計(jì)劃獲取第三方的管理面積將超過(guò)1億平方米。另外，公司計(jì)劃外拓10個(gè)第三方購(gòu)物中心，新開(kāi)18個(gè)購(gòu)物中心。

規(guī)模擴(kuò)張年

去年三月，華潤(rùn)萬(wàn)象生活明確了公司“十四五”業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)，即物管業(yè)務(wù)保持行業(yè)第一梯隊(duì)，商管業(yè)務(wù)行業(yè)第一。

具體來(lái)看，公司計(jì)劃在2025年末物業(yè)管理面積達(dá)到4億平方米以上，開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心要在150個(gè)左右，這一目標(biāo)較當(dāng)時(shí)公布的2020年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)翻了幾番。

有參會(huì)投資人告訴觀點(diǎn)新媒體，此次投資者業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)當(dāng)中，李欣表示：“這個(gè)‘十四五’目標(biāo)是堅(jiān)定不移的，我們一定要向這個(gè)方向去努力、去發(fā)展。”

細(xì)看華潤(rùn)萬(wàn)象生活交出的“十四五”開(kāi)局答卷，還算高分。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在管住宅及其他非商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目數(shù)754個(gè)，較上年新增201個(gè)，在管總建筑面積為1.46億平方米，同比增長(zhǎng)37.79%；合約項(xiàng)目數(shù)量為1041個(gè)，增加187個(gè)，合同建筑面積1.76億平方米，同比增長(zhǎng)30.07%。

其中，來(lái)自華潤(rùn)置地的在管項(xiàng)目數(shù)量為511個(gè)，建筑面積達(dá)到9577.7萬(wàn)平方米，占比從去年同期的76.34%下降至65.23%；來(lái)自華潤(rùn)集團(tuán)與第三方開(kāi)發(fā)商的在管項(xiàng)目數(shù)量為243個(gè)，建筑面積為5205.6萬(wàn)平方米。

“2021年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活外拓面積同比增長(zhǎng)320.3%。2022年全年，公司計(jì)劃獲取第三方的管理面積將超過(guò)1億平方米。”喻霖康提到，2021年將是華潤(rùn)萬(wàn)象生活物管規(guī)模擴(kuò)張年。

至于如何實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)，該公司希望擴(kuò)張形式是多元的，“除了收并購(gòu)之外，還有合資合作、投標(biāo)直拓，都是很好的方式”。

據(jù)了解，2022年初，該公司先后完成收購(gòu)禹洲物業(yè)、中南物業(yè)，兩筆并購(gòu)共計(jì)為華潤(rùn)萬(wàn)象生活新增在管面積7248萬(wàn)平方米，并購(gòu)?fù)瓿珊罂偤霞s面積將突破3億平方米。

李欣強(qiáng)調(diào)：“我們的大原則是不虛高、不買貴、重回報(bào)，另外，標(biāo)的公司的布局要符合我們整體的戰(zhàn)略布局，吻合度要高，能夠支持公司的區(qū)域深耕戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)濃度。”

事實(shí)上，2020年及2021年上半年，物管行業(yè)延續(xù)了此前的熱度，市場(chǎng)依舊處于上升風(fēng)口期。那個(gè)階段，資本市場(chǎng)對(duì)板塊估值比較高，頭部企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張上也比較激進(jìn)，企業(yè)收并購(gòu)的整體溢價(jià)會(huì)更高一些。

不過(guò)，2021年下半年，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控趨嚴(yán)，物業(yè)板塊的估值也回歸理性，行業(yè)收并購(gòu)亦變得頻繁。

商管業(yè)務(wù)方面，2021年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活新簽約母公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目11個(gè)，于深圳、上海、杭州、沈陽(yáng)等城市成功獲取12個(gè)優(yōu)質(zhì)第三方購(gòu)物中心項(xiàng)目。全年新開(kāi)13個(gè)購(gòu)物中心，新增首進(jìn)城市6座。

報(bào)告期末，該公司為69個(gè)已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，總建筑面積達(dá)到740萬(wàn)平方米。另外，該集團(tuán)有兩個(gè)已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心分租項(xiàng)目；還為25個(gè)寫(xiě)字樓提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，總建筑面積為160萬(wàn)平方米；為115個(gè)寫(xiě)字樓提供物業(yè)管理服務(wù)，總建筑面積為820萬(wàn)平方米。

“商管業(yè)務(wù)方面，公司將圍繞萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯和萬(wàn)象天地三條產(chǎn)品線，堅(jiān)定不移做優(yōu)存量、做實(shí)增量，計(jì)劃外拓10個(gè)第三方購(gòu)物中心，新開(kāi)18個(gè)購(gòu)物中心。”

該公司管理層表示，未來(lái)在商業(yè)第三方外拓方面，公司依舊聚焦在中高端賽道，注重項(xiàng)目的區(qū)位、交通和體量。

盈利能力

在物管行業(yè)當(dāng)中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活因其“物管+商管”的模式受到資本市場(chǎng)青睞，更獲得了諸多同行效仿，這種模式也為業(yè)績(jī)帶來(lái)了有力支撐。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年全年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入88.75億元，同比增長(zhǎng)30.9%，整體毛利率提升至31.1%，實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利為17.25億元，同比增長(zhǎng)110.9%，核心凈利潤(rùn)17.02億元，同比增長(zhǎng)108.5%，核心凈利潤(rùn)率提升至19.2%。

具體來(lái)看，年內(nèi)該公司來(lái)自住宅物業(yè)管理服務(wù)的收入為53.10億元，較去年同期增長(zhǎng)36.72%，占總收入59.8%；來(lái)自商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的收入為35.65億元，同比增長(zhǎng)23.15%，占總收入的40.2%。

從毛利率可以看到，年內(nèi)華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)毛利27.59億元，增長(zhǎng)51.0%；毛利率為31.1%，按年增長(zhǎng)4.1個(gè)百分點(diǎn)。

上市以前，該公司毛利率并不算高，2017年至2019年分別錄得13.02%、15.02%及16.06%。

隨后打包“物管+商管”業(yè)務(wù)上市，受商管高毛利影響，該公司這一指標(biāo)有所提振。2020年錄得毛利率26.95%，得益于成本控制及經(jīng)營(yíng)效率的提升，2021年這一指標(biāo)進(jìn)一步提高至31.1%。

細(xì)看各業(yè)態(tài)毛利率發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)住宅物業(yè)管理毛利率上升2.7個(gè)百分點(diǎn)至15%，針對(duì)開(kāi)發(fā)商的增值服務(wù)毛利率上漲至31.9%，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)毛利率大幅提升至62.4%。不過(guò)，社區(qū)增值服務(wù)毛利率下降4.3個(gè)百分點(diǎn)，寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)毛利率下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。

該公司管理層表示，未來(lái)在毛利提升方面還將繼續(xù)堅(jiān)持三大路徑。其一，科技賦能，通過(guò)科技和信息化手段來(lái)提升運(yùn)營(yíng)效率；其二，物業(yè)基礎(chǔ)管理的質(zhì)量和水平提升；其三，社區(qū)更新服務(wù)。

不過(guò)，近兩年房地產(chǎn)行業(yè)下行，開(kāi)發(fā)、交付項(xiàng)目放緩，市場(chǎng)亦擔(dān)憂這一情況會(huì)影響物管企業(yè)未來(lái)發(fā)展增速。

對(duì)此，喻霖康認(rèn)為：“當(dāng)下行業(yè)趕上了發(fā)展的大好機(jī)遇，我們的傳統(tǒng)住宅和寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園賽道上，每年還有大量隱性交付物業(yè)，這個(gè)行業(yè)還有15萬(wàn)億到17萬(wàn)億的市場(chǎng)，而且在存量市場(chǎng)中，還可以通過(guò)收并購(gòu)方式來(lái)獲取。另一方面，城市空間管理還呈現(xiàn)出新的增長(zhǎng)空間。”

在他看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從增長(zhǎng)時(shí)代進(jìn)入到存量時(shí)代，恰恰給城市空間管理服務(wù)帶來(lái)了非常大的機(jī)會(huì)和機(jī)遇，使得存量市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)有非常大的發(fā)展空間。

與此同時(shí)，近兩年各地疫情反復(fù)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)極大挑戰(zhàn)，亦給商業(yè)項(xiàng)目的客流量、營(yíng)業(yè)額帶來(lái)一定的壓力。對(duì)此，魏小華在投資者會(huì)上表示，盡管疫情反復(fù)，但從中長(zhǎng)期角度看，公司還是看好購(gòu)物中心銷售。

以下為華潤(rùn)萬(wàn)象生活2021年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司2022年的收并購(gòu)計(jì)劃是怎么樣的？在規(guī)模或金額上有沒(méi)有指引？對(duì)于收并購(gòu)項(xiàng)目的原則和標(biāo)準(zhǔn)如何？

李欣：2020年及2021年上半年，物管行業(yè)延續(xù)了此前的熱度，市場(chǎng)依舊處于上升的風(fēng)口期，資本市場(chǎng)對(duì)這個(gè)板塊估值比較高，頭部企業(yè)在規(guī)模擴(kuò)張上也比較激進(jìn)，企業(yè)收并購(gòu)的整體溢價(jià)會(huì)更高一些，那個(gè)階段，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在物管收并購(gòu)層面沒(méi)有特別的成就。

到2021年下半年，地產(chǎn)下行，物業(yè)板塊的整體估值也隨之呈下行態(tài)勢(shì)，同時(shí)大量的標(biāo)的在市場(chǎng)上明顯增多。在這樣的情況下，萬(wàn)象生活也接觸了很多標(biāo)的，落地比較快的像禹洲物業(yè)和中南物業(yè)，達(dá)成股權(quán)收購(gòu)框架協(xié)議。

這兩單評(píng)估下來(lái)是非常合理的，性價(jià)比比較高，同時(shí)這兩家企業(yè)的很多物業(yè)板塊發(fā)展?fàn)顟B(tài)還是比較良好的，而且對(duì)所在城市和區(qū)域布局和華潤(rùn)萬(wàn)象生活戰(zhàn)略布局吻合度很高，同時(shí)，這兩家企業(yè)的業(yè)主機(jī)構(gòu)和未來(lái)的盈利利潤(rùn)預(yù)期非常好，所以達(dá)成收購(gòu)。

從“十四五”戰(zhàn)略發(fā)展角度來(lái)講，華潤(rùn)萬(wàn)象生活會(huì)堅(jiān)持兩個(gè)賽道：商管和物業(yè)管理賽道，公司擴(kuò)張的形式希望是多元的，除了收并購(gòu)之外，還有合資合作、投標(biāo)直拓，都是很好的方式。

收并購(gòu)方面，第一，我們的大原則是不虛高、不買貴、重回報(bào)，另外，標(biāo)的公司的布局要符合我們整體的戰(zhàn)略布局，吻合度要高，能夠支持公司的區(qū)域深耕戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)濃度。第二，從公司的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)講，希望企業(yè)健康經(jīng)營(yíng)，同時(shí)現(xiàn)有項(xiàng)目資源，未來(lái)的盈利性能夠可期。第三，公司的價(jià)值觀能和華潤(rùn)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)基本價(jià)值觀吻合。

喻霖康：至于資金安排，公司上市以來(lái)在資本市場(chǎng)拿到116億，去年用了十幾個(gè)億，還有差不多100億的現(xiàn)金，當(dāng)然我們上市的時(shí)候?qū)τ谏鲜心技Y金使用是有約定的方向，我覺(jué)得基本上能夠保證財(cái)務(wù)資源對(duì)規(guī)模的擴(kuò)張。

除此之外，我們也做了一些并購(gòu)貸的安排，另外一方面我們也評(píng)估公司的資產(chǎn)負(fù)債表，在合適的時(shí)候優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，總體而言我們手里的資金資源完全能夠保障今年的業(yè)績(jī)規(guī)模擴(kuò)張需要。

李欣：華潤(rùn)萬(wàn)象生活現(xiàn)在財(cái)務(wù)資源比較充足，儲(chǔ)備也比較多，我們會(huì)根據(jù)收并購(gòu)的需要，做一些必要的并購(gòu)貸。

喻霖康：2022年將是華潤(rùn)萬(wàn)象生活物管規(guī)模擴(kuò)張年，全年計(jì)劃獲取第三方的管理面積將超過(guò)1億平方米。另外，公司計(jì)劃外拓10個(gè)第三方購(gòu)物中心，新開(kāi)18個(gè)購(gòu)物中心。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：地產(chǎn)行業(yè)存在一定波動(dòng)，公司認(rèn)為目前的挑戰(zhàn)有哪些？有怎樣的應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)？

喻霖康：對(duì)于行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，確實(shí)大家可以看到從去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了很大的改變，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從單純的開(kāi)發(fā)銷售到后面的開(kāi)發(fā)+持有物業(yè)，發(fā)展到現(xiàn)在，未來(lái)看到更加多的關(guān)注資產(chǎn)，存量資產(chǎn)的管理和運(yùn)營(yíng)。

從這個(gè)邏輯來(lái)說(shuō)，當(dāng)下行業(yè)趕上了發(fā)展的大好機(jī)遇，我們?cè)趥鹘y(tǒng)住宅和寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園賽道上，每年還有大量的隱性交付物業(yè)，這個(gè)行業(yè)還有15萬(wàn)億到17萬(wàn)億的市場(chǎng)，而且在存量市場(chǎng)中，還可以通過(guò)收并購(gòu)方式來(lái)獲取，另一方面，城市空間管理還呈現(xiàn)出新的增長(zhǎng)空間。

大家可以看到，我們?nèi)ツ甑膶?duì)外拓展中，城市空間服務(wù)比例也提升到了18%，尤其在過(guò)去這幾年，出現(xiàn)越來(lái)越多的城市管理者，一方面是觀念、理念的更新，另一方面也是疫情管控的客觀助力。城市空間服務(wù)成為一個(gè)新賽道，也是一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年，公司在城市空間賽道重點(diǎn)發(fā)力，能否透露一下今年的計(jì)劃？

王海民：在物業(yè)方面，公司也定位為城市空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，這也是基于我們承接了華潤(rùn)置地作為城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的戰(zhàn)略定位。華潤(rùn)萬(wàn)象生活不是一個(gè)傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)公司，因?yàn)槲覀冇猩坦苜惖溃锌臻g運(yùn)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)，綜合實(shí)力在國(guó)內(nèi)也是領(lǐng)先的。結(jié)合我們的基礎(chǔ)，以及母公司華潤(rùn)置地萬(wàn)象生活的戰(zhàn)略，物業(yè)板塊也定義為城市空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

從戰(zhàn)略發(fā)展的需要，我們?cè)?021年成立了專業(yè)的城市空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)部，我們也在構(gòu)建能力、完善資質(zhì)、做標(biāo)桿項(xiàng)目的城市。通過(guò)城市空間各種業(yè)態(tài)，在服務(wù)這物管和商管兩個(gè)賽道，從場(chǎng)館到寫(xiě)字樓到購(gòu)物中心、商業(yè)街、公寓，我們把城市空間進(jìn)行多元化、多維度、需求多樣化的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)。所以我們的總部通過(guò)專業(yè)部門的建立，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品打造、運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、服務(wù)流程設(shè)置這幾個(gè)維度開(kāi)始對(duì)應(yīng)產(chǎn)品研究。

下一步，我們也將結(jié)合產(chǎn)品打造、標(biāo)桿項(xiàng)目的樹(shù)立，進(jìn)而形成城市空間的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。發(fā)力在長(zhǎng)三角、大灣區(qū)以及成渝經(jīng)濟(jì)圈，政府有財(cái)力，觀念要解放，也愿意選擇更好的供應(yīng)商或者服務(wù)單位。我們從城市管家這個(gè)角度為城市面貌改造、人民群眾的生活滿足以及多元化需求的保障等方面，和當(dāng)?shù)卣黄鹱尦鞘锌臻g這個(gè)賽道更有特色、更有特點(diǎn)，更符合文化多樣生活的發(fā)展戰(zhàn)略。當(dāng)然我們也會(huì)積極與地方政府的平臺(tái)公司采取多元化的合資合作形式，以滿足地方政府在城市管理、城市治理以及城市服務(wù)方面更多元化的需求。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司預(yù)期2022年在利潤(rùn)增長(zhǎng)上可不可以維持翻倍增長(zhǎng)？

李欣：之前對(duì)“十四五”發(fā)展目標(biāo)增長(zhǎng)，給大家做過(guò)一些指引，2025年實(shí)現(xiàn)40%的復(fù)合增長(zhǎng)，這個(gè)目標(biāo)基本上沒(méi)有變，如果有需要的話，我們會(huì)在“十四五”中期改變。

至于2022年的具體發(fā)展目標(biāo)能不能翻倍這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)槊磕甑幕鶖?shù)都在不斷變化和增長(zhǎng)，相信我們一定會(huì)抓住市場(chǎng)機(jī)遇，特別在物管規(guī)模增長(zhǎng)方面，希望實(shí)現(xiàn)跨越式、有質(zhì)量的增長(zhǎng)，在這方面管理層無(wú)論是商管還是物管，一定會(huì)全力以赴抓住市場(chǎng)機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。