在招聘網(wǎng)站上掛出相關(guān)職位2個多月后，華潤萬象生活通過一張海報，正式對外宣布正式入駐中山地標項目——完美金鷹廣場，為后者提供輕資產(chǎn)管理輸出服務。

據(jù)華潤萬象生活發(fā)布的海報顯示，于近日與金鷹（亞洲）投資集團就中山完美金鷹商業(yè)項目的輕資產(chǎn)管理輸出成功簽約，正式進駐完美金鷹廣場。

早在9月份，華潤已經(jīng)在各大前程無憂、獵聘等招聘網(wǎng)站上，積極尋找適合HRBP（人力資源合作伙伴）、招商管理崗的人才，核心信息是相關(guān)崗位均為負責華潤萬象生活中山輕資產(chǎn)項目（原完美金鷹購物中心）的業(yè)務。

相關(guān)消息的傳出，讓市場在過去數(shù)十天時間不斷猜測是否華潤萬象生活要來盤活這個經(jīng)營狀況不佳的項目，只是一直沒有官方消息，是否確有其事也打著問號。

如今合作消息確鑿，再結(jié)合相關(guān)招聘所透露出的信息，華潤萬象生活在進場之后，將會負責商場業(yè)態(tài)招商、運營、人力資源管理等各方面工作，也就是專職于商業(yè)業(yè)態(tài)部分的運營管理。

合作達成的契機，可以說正是行業(yè)所公認的邏輯：輕資產(chǎn)項目一般而言屬業(yè)主方運營不善，需要具備能力的商管公司操盤以實現(xiàn)運營效益的提升。

中山新地標

如果對完美金鷹廣場實際情況不了解，或許會以為這個項目已經(jīng)開業(yè)多年，后在商業(yè)市場不斷發(fā)展過程中，被新商業(yè)所淘汰，但實際上這個項目僅僅開業(yè)兩年，被譽為中山新地標。

資料顯示，金鷹廣場是中山市金鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，工商信息顯示母公司為金鷹（亞洲）投資有限公司。僅限于上述信息，也許并不能引起注意，但該公司法人為古潤金，即該公司與知名化妝品完美集團為兄弟公司。

金鷹廣場項目坐落于粵港澳國際灣區(qū)的腹地中山商務中心（CBD）和行政商務中心（ABD），占地10.69萬平方米，總建筑面積約58萬平方米，包括有金鷹匯商場、完美大廈、商業(yè)大廈、商務酒店、金鷹公館以及金鷹半山花園六大板塊，其中完美大廈高度238米，為中山新高。

本次華潤萬象生活進駐的是其中商業(yè)運營部分，即完美集團自建自營的約10萬平方米商業(yè)中心PEMall完美金鷹匯，由盒子式購物中心+商業(yè)街區(qū)構(gòu)成，商業(yè)部分囊括超市、零售、餐飲、休閑娛樂、影院、兒童娛樂場等業(yè)態(tài)。

該項目在2019年11月1日正式開業(yè)，據(jù)當時報道，開業(yè)當天商場吸引了大量市民前來參觀購物，亦可看到具體如在互動游戲裝置前，不少大人小孩紛紛駐足的場景描述。

并且，商場更是基于母公司的海外文化背景，在開業(yè)時融入了諸多馬來西亞文化元素，舉辦了首屆“中馬文化造物節(jié)”等活動。

與之形成鮮明對比的是，在生活APP的網(wǎng)友點評中，不少網(wǎng)友表示如今已經(jīng)沒有以往熱鬧，人流較少，有些商鋪關(guān)著門，更有評價直言“紅極一時的商場，現(xiàn)在肉眼可見的蕭條”，其中不少評論將一街之隔的假日廣場與之對比，稱在人流上有著不少的差距

網(wǎng)友點評中亦可直接看出完美金鷹匯經(jīng)營不善的核心問題：空置率高、缺乏品牌、活動較少。總體而言，缺乏吸引并留住人流，轉(zhuǎn)化成經(jīng)營業(yè)績的能力。

有網(wǎng)友對比，近幾個月包括百佳永輝超市、DLX珠寶、家肥屋潤、有粉有面、半點空間、JIMNEID、敖拜、粵掌門等品牌撤出。而該網(wǎng)友預計，時間點正好是開業(yè)兩周年，上述品牌撤退的原因很大可能是合約到期且經(jīng)營狀況不佳。

亦有中山市場人士表示，單論商業(yè)中心，中山城區(qū)有完美金鷹廣場、假日廣場、利和廣場icon、遠洋大信新都匯、華發(fā)商都等項目，方圓10公里之內(nèi)，至少有10家大型商業(yè)體，形成了激烈競爭的局面，而品牌同質(zhì)化、招商壓力大、保持人氣難度大等問題，成為普遍挑戰(zhàn)。

這樣的大背景下，并不善于商業(yè)運營的完美集團，將經(jīng)營交給華潤萬象生活，雖然可以是對市場競爭結(jié)果的妥協(xié)，但是專業(yè)事交給專業(yè)人做，是一種雙贏。

輕資產(chǎn)規(guī)劃

對于華潤萬象生活而言，一個第三方新項目的獲取，也意味著其“十四五”規(guī)劃目標再往前進了一步。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，在規(guī)模拓展上，華潤萬象生活“十四五”總體目標，是在2025年物業(yè)管理面積要達到4億平方米，第三方外拓面積占比50%；開業(yè)150個購物中心，其中第三方拓展至少50個購物中心。

之所以第三方拓展至少要占到1/3規(guī)模，主要參考的數(shù)據(jù)是母公司華潤置地在“十四五”期間的商場開業(yè)計劃，具體為2021年至2024每年分別開業(yè)10、14、13、12個商業(yè)項目，2025年及以后預計開業(yè)8個項目。

新增項目加上2020年末現(xiàn)有的45個項目，截止到2025年末，預計在營購物中心數(shù)量超過100個。與母公司經(jīng)營計劃一減，華潤萬象生活第三方拓展的目標就變得清晰明確，再通過總目標將任務拆解一下，每年應該完成多少就顯而易見。

具體到2021年的目標，按照華潤萬象生活管理層的表述，物業(yè)方面希望第三方拓展約4500萬平方米規(guī)模，購物中心方面則實現(xiàn)10個以上第三方拓展目標。

上述第三方拓展目標，主要指華潤萬象生活為購物中心提供的商業(yè)運營服務，也是未來華潤萬象生活要維持行業(yè)第一的業(yè)務。據(jù)了解，華潤萬象生活自2020年上半年開始將該業(yè)務商業(yè)化，并在該報告期開始為公司產(chǎn)生收入來源。

就購物中心而言，華潤萬象生活提供物業(yè)管理及其他服務、商業(yè)運營服務及商業(yè)分租服務，三項業(yè)務主要包括秩序維護、清潔及綠化、維修及養(yǎng)護及其他增值服務；開業(yè)前管理及運營管理服務；從業(yè)主承租若干優(yōu)質(zhì)購物中心，分租予零售店及超市等租戶。

商業(yè)資產(chǎn)管理方面，華潤萬象生活主要以商業(yè)運營服務收入和商業(yè)分租服務收入。而因為商業(yè)分租服務收入華潤萬象生活要承擔更大的風險，其中包括未必能成功收回管理購物中心成本的風險，所以商業(yè)分租服務收入并非主要模式。

因為在這種模式下，華潤萬象生活不僅承擔與業(yè)主租賃協(xié)議期間的租賃成本，亦可能承擔滿足運營及后續(xù)分租要求所產(chǎn)生的大筆翻新或裝修成本。所以截至2020年末，華潤萬象生活共在管59個購物中心，向其中的57個提供商業(yè)運營服務，僅2個提供商業(yè)分租服務。

而商業(yè)運營服務收入不管是開業(yè)前管理服務采用定額收費的模式，或是開業(yè)后管理服務按照營業(yè)收入的一定比例疊加營業(yè)利潤（EBITDA）的一定比例向業(yè)主方收取。

在該模式下，華潤萬象生活的成本主要體現(xiàn)在區(qū)域公司、總部的人工成本及分包成本，讓其在該業(yè)務板塊整體毛利較高。

換而言之，通過商業(yè)運營服務拓展的項目，只要運營不是太差，多一個項目就多一份收入。而在2021年上半年，華潤萬象生活分別在深圳、杭州、成都、揚州、石家莊、太原、沈陽等城市外拓第三方購物中心項目8個，簽約建筑面積92萬平方米，完成全年任務的8成。

值得一提的是，在該業(yè)務領(lǐng)域，華潤萬象生活強調(diào)聚焦規(guī)模拓展策略。上半年業(yè)績的達成，其總結(jié)為是在強調(diào)輕資產(chǎn)模式當中，快速搶占市場份額。