6月30日，戴德梁行發布2022年上半年廣州商辦市場報告，報告顯示，廣州甲級寫字樓市場需求有所放緩，空置率和租金一升一降，但金融業及專業服務業仍帶動市場成交。

上半年，廣州甲級寫字樓空置率上升至9.6%，租金則下行至173.9元/平方米/月。

戴德梁行研究部高級經理汪驪珠表示，“市場充滿不確定性因素，一些企業的決策周期包括辦公租賃上的決策流程有被動延長的趨勢，導致企業在辦公租賃方面持觀望和謹慎的情緒”。

一般而言，新增供應的入市會對市場的吸納起到一定的刺激作用，上半年，廣州錄得33.2萬平方米新增供應面積，超過去年全年供應量的七成，但汪驪珠表示“從短期來看，由于整個宏觀環境承壓，新增供應的刺激有限，上半年18.7萬平方米的凈吸納量不及我們的預期”。

值得注意的是，相比北京和上海，廣州甲級寫字樓長期維持了低空置率的狀態，根據戴德梁行，上半年北京和上海的空置率分別為13.9%和22.4%。

租金方面，考慮到年內還會有新項目入市，汪驪珠預判，短期內廣州甲級寫字樓租金水平仍然會面臨一定的下行壓力。

從行業來看，上半年行業需求表現出現分化，TMT、房地產及建筑業受到行業調整的影響，需求表現謹慎，而金融業及專業服務業需求活躍，并成為租賃成交的主力。

根據戴德梁行， TMT行業租賃成交面積占比由2021年末的28.6%萎縮至2022年上半年的18%；房地產及建筑業則由9%萎縮至4.7%；金融業、專業服務業則表現亮眼，與2021年末相比，其成交面積分別擴大6.4和9.8個百分點，占到全市總租賃成交面積的23.6%和22.3%。

今年6月，廣州市發布《關于進一步強化金融服務支持疫情防控推動經濟平穩健康發展的通知》，在疫情防控趨嚴的背景下，金融行業對經濟平穩健康運行的支持和保障作用得到強化。戴德梁行指出，從區域的選擇上來看，除了珠江新城之外，琶洲也是這類行業選址的重要考慮，而隨著新興區域產業集聚效應的擴大，企業對于財稅金融、人力資源、廣告咨詢、法律等各類專業服務的需求也將不斷上升。

盡管廣州甲級寫字樓市場整體承壓，卻也不乏可圈可點的表現，戴德梁行項目及企業服務部董事汪子浩指出，“在經濟沒有那么好的情況下，近幾年，廣州核心區域的優質甲級辦公物業出現了非常奇妙的現象，出一棟賣一棟”。

“出一棟賣一棟”指的是“只要有業主愿意拿一棟物業出來整售，他立刻就能在市場上找到買家”，其中，珠江新城和琶洲區域是整棟成交的熱點區域。時代財經了解到，太平洋保險以34.9億元的總價買入位于珠江新城的粵海金融中心T1棟38層超甲級寫字樓，東升實業、豐樹集團和凱龍瑞基金則各自在琶洲區域拿下一棟寫字樓，三宗交易總金額合計70.2億元。

汪子浩表示，受疫情及實體經濟壓力的影響，近兩年廣州甲級辦公物業市場承擔一定壓力，但核心商務區空置率表現堅實，遠低于我國其他優質商務區，市場發展健康；其中，琶洲作為近年樓宇交付最密集區域，其空置率出現結構性上升，但仍優于深圳福田、羅湖等成熟商務區。

他認為“出一棟賣一棟”的背后，是商務區的招商模式由房地產商承包開發建設及后期運營管理的傳統開發模式，轉向直接引入產業主體進行開發建設的新興開發模式，這種模式的好處在于前期以土地直接綁定產業主體，為區域未來的發展奠定產業發展方向，保障商務區建成后的產業導入的純粹性。

零售市場方面，同樣面臨宏觀市場和疫情的影響，上半年在購物中心品牌輪換及外圍商圈新項目入市的雙重作用下，廣州零售商業供需兩端活躍度有所下降，空置率上升至5.7%。

不過，疫情下高端購物中心在承接消費者對于線下消費的環境、服務等升級需求中體現出優勢，以體育中心為代表的核心商圈積極調整最優層的品牌布局并積極引進首店，布局的調整令核心商圈的平均租金水平保持溫和上漲，帶動全市最優層平均租金水平微升至776.1元/月/平方米。

戴德梁行在其報告中指出，考慮到疫情對市場的影響存在滯后性，下半年全市零售物業租金及空置率或將雙雙承壓。

值得關注的是，宏觀經濟承壓為市場帶來了一些新的變化，消費者更加追求理性消費推動折扣零售業態的興起，汪驪珠表示，目前已“觀察到現在有一些零售的折扣店在積極地拓張，進入到購物中心的一二層以及社區商業等不同的消費場景，比如荔灣商圈落地了首家盒馬生鮮奧萊店，白云區的5號停機坪也是引進了廣州首家UR奧萊店”。