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撰文/李瑟

2021年7月2日，中駿商管成功在香港上市，憑借數智賦能商業運營與管理的特色標簽，中駿商管被稱為“港股第一家智慧商管公司”。

回首中駿商管的IPO首年，橫向看中駿商管持續輸出優質商業項目，擴大業務版圖，縱向看持續強化差異化運營能力，通過品質內容升級、數字化運營和新戰略升級擴大品牌效應，樹立中駿商管新商業形象。“合縱連橫”立體化深耕的中駿商管始終朝著“做高質量的規模化”目標邁進。

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品質升級，擴充新版圖

受疫情黑天鵝影響，招商難、空鋪率高、開業難已經成為行業難題，根據國家商務部委托中國連鎖經營協會編制的《中國購物中心發展指數》顯示，近年來，因存在階段性供應過剩的風險，平均每年有近50％的購物中心會延期開業。

“高質兌現”成為行業難題，而中駿商管正在用實際打破“行業困局”，“一周四城”開業速度令業內矚目，特別是在“出租率和開業率均接近100%”光環加持下，中駿商管持續輸出高質商業內容。

如果只是簡單的落地開業并不足以讓中駿商管始終成為行業焦點，在同質化嚴重和存量市場難以消化的今天，行業更為看重的是——如何大膽創新破解商業迭代難題，中駿商管的破題思路是“與其更好 不如不同”，于是每一座世界城在定位上都融“城市發展趨勢、目標客群消費特征、商圈空白以及前瞻性生活提案于一體”創新布局，讓每一座世界城都各具特色并且擁有可持續增長能力，成為城市商業新標桿。

中駿商管是如何破解行業難題的呢？

答案是基于人的需求提升城市商業品質，即品質升級成為中駿商管破局關鍵詞。

1、創新門店類型，豐富消費者選擇

盡管“人貨場”早已成為商業發展共識，但是在具體落地執行中，部分商場盲目布局貨和場，但在每一座中駿世界城，我們都能看到“人”被放在了最主要的位置，根據人的需求來匹配貨和場景打造。

“城市工廠店”就是張家港中駿世界城的“創新之舉”，其“用戶需求導向”明顯，一個不爭的事實是，三線城市青年既有潮流的需求，又對性價比高度看中，高性價比的“城市工廠店”最適合這一城市人群消費特性，容納了Nike、Adidas、斯凱奇、ANTA、李寧、回力等品牌的“城市工廠店”這一模式大受歡迎，開業以來，業績是普通門店的3倍。

2、讓渡經營面積 贏在場景競爭

隨著購物中心功能從“目的性消費”轉為“城市客廳”，“造景”能力在未來商場競爭中占據著越來越重要的位置，甚至有行業人士稱未來商業規則或將以場景為中心，不管這一論斷是否正確，“有內容的場”確實更能吸引人的目光，“新游戲規則”給行業帶來了新改變。

中駿商管也憑借前瞻布局吃到了“新游戲紅利”，河源中駿世界城的IP“東江知心”摩天輪、泰州中駿世界城讓渡經營面積搭載出來的“室內躍層沉浸式空間”，都助力兩座中駿世界城成為城市商業封面和地標性建筑，這一代表中駿商管“場景運營”理念的特色項目，讓行業看到了“有內容的場”煥發出來的活力和生命力。

3、豐富產品線 中駿世界城持續領跑

隨著城市化腳步由廣度轉為深度，基于公共交通發展而來的TOD模式推動城市進入發展快車道，從行業發展上看，TOD模式儼然已經成為物業升值的不二法門，也賦予商業地產更多可能。從北京西長安中駿世界城到福建福州項目，從江西南昌到安徽合肥再到昆山花橋，中駿世界城運用商業的力量助推城市站城一體化，其中西長安中駿世界城、唐山中駿世界城、高密中駿世界城和汕頭中駿世界城四座項目將于今年亮相，福州、花橋、南昌、合肥項目正在緊密籌備中。

新項目帶給中駿商管的不僅僅是版圖擴張，我們更看到了中駿商管的“豐富度”還在提升。

除了布局TOD外，北京西長安中駿世界城也是中駿商管奧萊產品線的開山之作，這意味著中駿商管開始發力奧萊市場，并且首次將“24小時不打烊”生活概念落地，創新奧萊商業模式，樹立奧萊行業新范本。

“都市流行、都市奧萊、品質生活”產品線為代表的多個中駿世界城項目將齊落地，毫無疑問會進一步擴大中駿商管品牌市場的影響力，更能培養商戶和消費者對中駿世界城的向心力，在中駿商管內部，更是將2022年視為產品線高質量兌現的新起點。

02

內容升級

助力中駿世界城“力拔頭籌”

日趨激烈的商業競爭歸根到底爭奪的是消費者的注意力和時間分配，只有優質、獨特內容組合才能吸引消費者到店越來越被奉為商業圭臬，業態組合隨之成為購物中心的靈魂。一直做消費者朋友的中駿世界城深諳年輕消費者新需求，項目開業帶來的“內容組合”僅僅是第一個驚喜，基于新需求持續帶來“多元業態組合”才是中駿世界城的真正“硬實力”。

中駿商管始終在思考人與商業連接問題，如何通過新內容帶來流量迭代，如何為消費者打造出最新的生活方式？中駿商管用“購物中心經營百貨化”解決這一難題。

中駿商管總裁牛偉認為：中駿商管倡導經營百貨化的理念，其實就是要做精細化運營和找到與廠商共同成長的確定性，以“經營為導向”是我們對管理團隊的核心要求，以消費者為中心，順應趨勢是我們經營的立足基礎，根據所在城市的不同而量身定制我們的商業定位與內容組合。這就意味著每一座中駿世界城的內容升級都是在消費者需求基礎上，根據城市量身打造商業內容。

錨定高端消費的泉州中駿世界城先后引進了美妝和腕表等各大品牌，讓業界看到了中駿商管對于“新消費需求”的深度挖掘能力。

同樣是強化生活方式，北京CBD中駿世界城依托城市了項目屬性，強化餐飲體驗、社交，“美食+劇本殺”的加入，再次夯實項目“夜間娛樂社交生活新地標”標簽。

針對不同等級城市的目標消費群體在內容升級上也有不同的破局思路，以南安中駿世界城為例，去年下半年開始先后引入服飾品牌伊芙麗、FILA、歐時力、愛諾斯雅詩以及餐飲品牌DQ、太二酸菜魚、胖哥倆、瑞幸咖啡，極大地豐富了南安消費者的日常生活需求，持續擴大自身影響力。

和其他購物中心盲目引進品牌進行內容改變不同，中駿商管真正做到了內容升級且思路清晰：一是精準捕捉城市發展帶來的市場趨勢和顧客新需求，通過首店品牌、潮流品牌和高端品牌的引進，實現差異化競爭，填補市場空白，釋放最強虹吸效應；二是根據項目定位做強優勢品牌，通過擴大優勢品牌陣容夯實自身標簽，擴大圈層吸引力。

高品質、高流量的品牌陣容讓中駿商管業績向上的同時，更是助力每一座中駿世界城始終把握所在城市商業話語權，成為城市商業微更新的中堅力量。

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數字化創新

提升差異化運營助力中駿突圍

中駿商管董事長黃倫在接受采訪時明確指出：“商業發展變化的下一個關鍵詞是數智化，雖然現在圍繞數智化不少企業已有不少應用，但其實整體來看還沒有一個很成熟的體系，但無論是對消費者使用，還是提高經營收益來說，如何加強數智化的投入，利用工具賦能我們的團隊、租戶等，共同提升運營能力是一個長期持續的過程。”

中駿商管正在用實際行動打造數智化成熟體系，供行業參考。

2022年，中駿商管首次提出“線上線下”24小時不打烊概念，以“7*24H互聯網+一站式消費體驗”+“線下沉浸式服務體驗”的雙平臺模式精準賦能商戶，再次重新定義“人貨場”。“人”成為中駿商管數字化運營中的關鍵，為了做好“人”的服務，中駿商管特別推出“會員資產運營能力”，給商場會員運營管理提供了新想象。數字化的“人貨場”創新，在打破傳統零售商業模式的同時，正在賦能品牌商戶和消費者，滿足消費者多元需求的同時，為品牌開啟了線上流量入口，助力品牌實現穩定經營。

僅不到一年時間，中駿世界城會員總量近200萬，線上已經成為中駿商管“吸粉”新渠道和業績增長新籌碼。

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新戰略升級

中駿商管構筑全新生態

2022年，在上市首年后，中駿商管首次提出新戰略升級概念：“區域聚焦”、“協同共生”、“數智賦能”，這三大理念代表著中駿商管未來發展方向。

區域聚焦戰略提出，意味著中駿商管將集中優勢資源，聚焦長三角、海西區域及核心一二線城市，持續獲取優質項目，打造標桿商業。此舉措將改變此前的“點狀布局”(協同地產同步拿地)為“深耕面”，即聚焦商業和品牌資源集中布局長三角和海西等區域，夯實自身在長三角及一二線城市的領先地位。

協同共生，一方面是指中駿商管一直遵循的集團“一體兩翼”戰略，與地產開發協同獲取優質地塊，共同開發城市綜合體；另一方面則是與品牌商戶戰略合作共生共贏，與頭部品牌聯動、扶持小品牌，共同實現業績增長，這其實也是中駿商管一直在堅持的“利他共贏”原則，也正是“利他共贏”助力中駿商管疫情期間依然實現業績上漲。

數智賦能則是數字化創新“升級版”，中駿商管將其解釋為以技術創新驅動業務創新，以營銷數字化，服務數字化，會員資產運營等打造差異化經營能力。

全新戰略升級的中駿商管正在構筑全新生態，完成“線上線下、門店之間、商管地產”協同發展，實現“點、線、面、體”多維度立體融合發展，打造全新“中駿生態”，創造更廣闊的招商價值。

寫在最后

上市首年，中駿商管就用不俗的成績向業界證明自身實力。

站在新高度、新起點，大膽創新的中駿商管如何突破邊界、超越自我，給行業帶來更多迭代新思路，《聯商網》將持續關注。