出品/聯(lián)商專欄

撰文/老刀

萬達(dá)繼續(xù)推進(jìn)大規(guī)模“掃貨”模式。近年來，在疫情的壓力之下，全國各地為數(shù)不少的地方性中小型購物中心面臨生存壓力，借此機(jī)會(huì)，萬達(dá)商業(yè)管理大舉進(jìn)擊，被視為“抄底”。近日，萬達(dá)再次爆出大動(dòng)作，在全國范圍內(nèi)一口氣吃下五座奧克斯廣場(chǎng)。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)消息披露，萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)將以輕資產(chǎn)的方式接管分別位于長(zhǎng)沙、杭州、成都和青島的共5家奧克斯廣場(chǎng)，奧克斯的原有商業(yè)團(tuán)隊(duì)將全部撤出，預(yù)計(jì)國慶后開始進(jìn)行交割。

萬達(dá)商管已與杭州奧克斯中心達(dá)成輕資產(chǎn)輸出協(xié)議，并于9月14日成立了杭州倉前萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司；長(zhǎng)沙奧克斯廣場(chǎng)也已確認(rèn)將從2022年10月1日交由萬達(dá)商管負(fù)責(zé)招商運(yùn)營。

奧克斯廣場(chǎng)是奧克斯地產(chǎn)集團(tuán)旗下的購物中心品牌。奧克斯地產(chǎn)成立于2000年，旗下包括地產(chǎn)、產(chǎn)城、商管、物業(yè)四個(gè)業(yè)務(wù)板塊，涉及精品住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、城市綜合體、超高層建筑等多業(yè)態(tài)的開發(fā)和運(yùn)營。2006年之后，奧克斯空調(diào)業(yè)績(jī)連續(xù)下滑，在空調(diào)領(lǐng)域受挫后，奧克斯決定大力發(fā)展房地產(chǎn)。

1、甩賣之后的極度反差

今年1月份，萬達(dá)低價(jià)接手葫蘆島的爛尾項(xiàng)目，并規(guī)劃為葫蘆島萬達(dá)廣場(chǎng)；2月，萬達(dá)宣布全面接管山西忻州田森匯，“忻州萬達(dá)廣場(chǎng)”將誕生于此；3月，萬達(dá)簽下合作協(xié)議，將接手經(jīng)營河南鑫苑旗下多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目；4月，河南另一家地產(chǎn)企業(yè)，建業(yè)集團(tuán)旗下的全部商業(yè)項(xiàng)目，以整體運(yùn)營管理模式交給萬達(dá)；5月，北京藍(lán)色港灣五棵松項(xiàng)目與萬達(dá)簽約合作；7月，合肥爛尾樓項(xiàng)目；8月，中融信托的兩處項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

萬達(dá)馬不停蹄，一路掃貨，被稱為今年整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)江湖救急的“白衣騎士”。

不得不承認(rèn)，2017年以來，王首富真的是打得一手好牌。2017年7月19日，當(dāng)時(shí)本來融創(chuàng)和萬達(dá)之間的合作簽約儀式上，突然多了富力地產(chǎn)的名字。當(dāng)時(shí)據(jù)說在談判現(xiàn)場(chǎng)，會(huì)議室出現(xiàn)摔杯子的聲音。

原本77家萬達(dá)酒店總價(jià)335.95億元，最終被砍價(jià)到了199.06億元。最終，富力以約190億的價(jià)格將73家萬達(dá)酒店收入囊中，等于把之前的價(jià)格砍到了6折。而融創(chuàng)集團(tuán)則接手了萬達(dá)的13個(gè)文旅項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署完成之后，富力董事長(zhǎng)李思廉面對(duì)媒體開心地說道：“這次我們一口氣拿到77個(gè)酒店，對(duì)富力來說我們是贏家。”

沒想到，緊接著疫情來了，以為撿了大漏的富力腸子都“悔青”了。自從接下了這77家酒店之后，富力集團(tuán)的酒店業(yè)務(wù)就開始呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，財(cái)報(bào)顯示，2018年，富力地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)的虧損額達(dá)4.59億元，虧損增幅超200%。2019年-2021年，富力地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)的虧損持續(xù)加大，分別為虧損10.1億元、14.27億元和和14.22億元。據(jù)今年中期業(yè)績(jī)報(bào)，上半年富力酒店業(yè)務(wù)虧損達(dá)8.49億元。

去年年底，有消息稱，為了緩解債務(wù)壓力，富力地產(chǎn)正在談判出售此前收購的萬達(dá)酒店，有10個(gè)項(xiàng)目左右，單價(jià)在2億-7億元之間，大都在二三四線城市。

五年前，王健林含淚賣了酒店項(xiàng)目，而富力喜不自禁以為撿了大便宜。豈不知人算不如天算，真的是禍福相倚，疫情一來，當(dāng)初的痛苦和快樂今天徹底顛倒了。

甩賣之后，萬達(dá)于2018年3月開始宣布實(shí)施“輕資產(chǎn)”發(fā)展戰(zhàn)略，并將大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司更名為大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司。隨后，萬達(dá)又將商業(yè)地產(chǎn)拆分成商管集團(tuán)和地產(chǎn)集團(tuán)兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊。

萬達(dá)所謂的“輕資產(chǎn)”模式，即是對(duì)別人的商業(yè)項(xiàng)目輸出品牌和管理，本身不持有任何物業(yè)項(xiàng)目。在輕資產(chǎn)模式之下，商管成為萬達(dá)的主要收入來源，而地產(chǎn)則逐漸弱化。

2、謀求上市

2014年12月23日，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（萬達(dá)商管的前身）曾在港交所上市，但在2016年9月20日，被退市。

2018年1月，王健林為萬達(dá)商業(yè)引入340億元的新戰(zhàn)投，收購萬達(dá)商業(yè)香港H股退市時(shí)引入的14%股權(quán)，并簽訂了對(duì)賭協(xié)議，約定要在2023年10月31日前完成上市。當(dāng)時(shí)的對(duì)賭協(xié)議還約定，萬達(dá)商管保證2021凈利潤不得低于人民幣51.9億元，2022、2023年實(shí)際凈利潤分別不得低于74.3億元以及94.6億元。若未達(dá)成，則萬達(dá)系相關(guān)公司將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補(bǔ)償投資者。但事實(shí)上，萬達(dá)商管2021年凈利潤僅35.1億元，距離對(duì)賭協(xié)議約定的51.9億元還有很大的差距。

港股退市之后，萬達(dá)努力了好幾次計(jì)劃在A股上市，但是都沒成功。2021年3月，萬達(dá)商業(yè)宣布撤回A股上市申請(qǐng)。3月底，珠海國資委出資20億元戰(zhàn)投入股萬達(dá)商管集團(tuán)旗下輕資產(chǎn)商管公司——珠海萬達(dá)商管。該公司是完全的輕資產(chǎn)運(yùn)營管理公司，不持有任何物業(yè)，僅負(fù)責(zé)所有萬達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營管理。同年10月，萬達(dá)集團(tuán)拆分出珠海萬達(dá)商管繼續(xù)IPO。

2021年10月份，珠海萬達(dá)商管向港交所提交招股書，計(jì)劃融資30至40億美元。根據(jù)港交所聆訊流程，招股書預(yù)計(jì)于2022年4月21日失效。 

2022年4月22日，珠海萬達(dá)商業(yè)管理公司再次遞交上市的申請(qǐng)材料。材料顯示，在2021年，珠海萬達(dá)商管公司的營業(yè)收入是234.81億元，毛利潤額是105.22億元，但凈利潤額只有35.12億元。根據(jù)香港聯(lián)交所的規(guī)定，計(jì)劃上市公司的上市申請(qǐng)材料，有效期是6個(gè)月，也就是說，最近的這次上市申請(qǐng)，到10月份又到期了。

目前，萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)分為三塊，分別為商業(yè)管理、影視文化和投資，萬達(dá)商管顯然成為整個(gè)萬達(dá)集團(tuán)的“拳頭業(yè)務(wù)”。但是，在疫情的重?fù)糁拢f達(dá)商業(yè)的業(yè)績(jī)并不如意。 

據(jù)萬達(dá)商管招股書顯示，自2018年-2020年，萬達(dá)商管凈利潤連續(xù)三年下滑，凈利潤分別為20.22億元、12.48億元、11.12億元。

萬達(dá)商管稱，2021年公司預(yù)估實(shí)際凈利潤已達(dá)到當(dāng)年對(duì)賭的目標(biāo)凈利潤的要求。因?yàn)榧由?021年上半年扣除的非經(jīng)常性損益14.61億元及2021年1-4月份，200多座萬達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營管理服務(wù)費(fèi)等未披露的項(xiàng)目，算上這兩部分利潤，其實(shí)萬達(dá)商管2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤或已超過了51.9億元。

3、快馬加鞭

今年以來，萬達(dá)快馬加鞭拓展業(yè)務(wù)，顯然是在為2023年的對(duì)賭目標(biāo)而努力。

9月23日，據(jù)“洛陽發(fā)布”消息，洛陽市市委書記江凌與來洛陽考察的大連萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林舉行工作會(huì)談，并共同參加洛陽文旅集團(tuán)與萬達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約儀式。

按照協(xié)議，大連萬達(dá)集團(tuán)將與洛陽文旅集團(tuán)在龍門旅游度假區(qū)、萬安山旅游度假區(qū)、新唐街、在河之洲旅游度假區(qū)等項(xiàng)目中開展深度合作，助力洛陽打造全國文旅文創(chuàng)高地和國際文化旅游目的地；在商業(yè)、體育、服務(wù)業(yè)發(fā)展方面開展廣泛合作。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年王健林很忙，到全國各地出差——4月去了貴州茅臺(tái)鎮(zhèn)，5月去延安紅街，8月又到北京市平谷區(qū)考察。幾乎同一時(shí)間，萬達(dá)集團(tuán)的其他高管，則在馬不停蹄地接觸AMC（資產(chǎn)管理公司）機(jī)構(gòu)。

疫情對(duì)線下實(shí)體商業(yè)影響委實(shí)不小。2022上半年，全國重點(diǎn)12城的平均空置率達(dá)13.4%，環(huán)比增長(zhǎng)22.9%。同時(shí)間，多個(gè)品牌門店從購物中心撤走。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，上半年至少超過5200家線下門店關(guān)閉，其中不乏沃爾瑪、海底撈等綜合實(shí)力強(qiáng)勁的頭部品牌。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營收排名，萬達(dá)商管以433億元高居第一位，遠(yuǎn)超其他企業(yè)。今年上半年，萬達(dá)商管集團(tuán)營收為244億元，同比增長(zhǎng)7%。截至2021年底，全國萬達(dá)廣場(chǎng)超過400個(gè)。

遍布全國216個(gè)地級(jí)市的萬達(dá)廣場(chǎng)，在很多方面已經(jīng)是行業(yè)第一——商業(yè)租金收入國內(nèi)最高、已開業(yè)購物中心數(shù)量最多、持有和管理商業(yè)物業(yè)總建面最大。

8月底，大連萬達(dá)商管的中報(bào)公布，數(shù)據(jù)顯示，上半年公司實(shí)現(xiàn)營收244億元，同比增長(zhǎng)7%；歸母凈利潤67.44億元，同比下滑4%；基本每股收益1.48元，較去年同期的1.57元明顯下滑。數(shù)據(jù)顯示，2021年大連萬達(dá)商管的凈利率，從2020年的35%下滑至29%。

4、左手與右手的關(guān)系 

萬達(dá)商管雖然不持有物業(yè)項(xiàng)目，但是萬達(dá)集團(tuán)卻是妥妥的“重資產(chǎn)”。如前所述，萬達(dá)集團(tuán)包括三大業(yè)務(wù)板塊：商管、地產(chǎn)和文化。萬達(dá)集團(tuán)的地產(chǎn)項(xiàng)目，主要就是全國范圍內(nèi)數(shù)量約占總數(shù)一半的“自營萬達(dá)廣場(chǎng)”。

據(jù)今年4月22日萬達(dá)商管更新的招股書資料顯示，當(dāng)前，萬達(dá)商管管理417個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積達(dá)5900萬平方米，近3年間平均出租率98.8%。其中有132個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)為第三方委托運(yùn)營（非萬達(dá)集團(tuán)的自持物業(yè)），占萬達(dá)商管集團(tuán)旗下商業(yè)廣場(chǎng)總數(shù)的 31.65%。此外，萬達(dá)商管集團(tuán)還有161個(gè)尚未開業(yè)的儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括139個(gè)委托運(yùn)營商業(yè)廣場(chǎng)。

算上儲(chǔ)備項(xiàng)目，萬達(dá)商管集團(tuán)旗下的第三方委托運(yùn)營商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目占比將達(dá)到46.88%。而另外還有將近53%的萬達(dá)廣場(chǎng)不是“第三方委托運(yùn)營項(xiàng)目”，那就是萬達(dá)的自營項(xiàng)目。

萬達(dá)商管集團(tuán)未來的自營廣場(chǎng)和第三方委托運(yùn)營廣場(chǎng)數(shù)量很可能各占一半，甚至第三方委托運(yùn)營廣場(chǎng)的數(shù)量會(huì)超過萬達(dá)自營廣場(chǎng)的數(shù)量。

2021年底，王健林罕見地高調(diào)宣稱，將在未來10年時(shí)間，將萬達(dá)廣場(chǎng)發(fā)展到1000座。每座每年收租1個(gè)億，每年總租金收入做到1000億。

由于擁有超過一半數(shù)量的自營萬達(dá)廣場(chǎng)，萬達(dá)商管和萬達(dá)集團(tuán)就成為獨(dú)特的“租戶”與“房東”的關(guān)系，而這個(gè)租戶（商管）還是房東（集團(tuán)）的親兒子。

在這樣的關(guān)系之下，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)商管的收入就高度依賴萬達(dá)集團(tuán)。而萬達(dá)集團(tuán)的核心收入主要構(gòu)成又產(chǎn)自于萬達(dá)商管的利潤貢獻(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年萬達(dá)商管來自萬達(dá)集團(tuán)業(yè)務(wù)的毛利占比由63.43%增長(zhǎng)至75.01%，萬達(dá)商管的大部分業(yè)務(wù)和利潤還是來自于集團(tuán)母公司。

另外，萬達(dá)商管的應(yīng)收賬款激增，2018年應(yīng)收賬款僅為1.62億，而2021年應(yīng)收賬款達(dá)到了16.83億，增長(zhǎng)超過了十倍。應(yīng)收占營收比也由1.47%飆升至7.17%，應(yīng)收增速明顯高于營收增速。導(dǎo)致應(yīng)收飆升的主要原因是，來自母公司的“賒賬”增加，2021年萬達(dá)商管的應(yīng)收賬款中，有90.31%來自同系附屬公司，金額達(dá)到了15.2億。

也就是說，萬達(dá)商管從萬達(dá)集團(tuán)手中把數(shù)量占比大約為53%的自營萬達(dá)廣場(chǎng)接手過來進(jìn)行經(jīng)營，經(jīng)營收入由萬達(dá)商管和萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)行分成，但萬達(dá)集團(tuán)需要支付萬達(dá)商管一定的“管理費(fèi)用”（你請(qǐng)別人幫你經(jīng)營店鋪，當(dāng)然需要支付管理費(fèi)），這就成為萬達(dá)商管重要的收入組成部分，但問題在于，萬達(dá)集團(tuán)實(shí)際有沒有向萬達(dá)商管支付管理費(fèi)用？

另一方面，萬達(dá)集團(tuán)和萬達(dá)商管還形成了良性的互相融資業(yè)務(wù)。2020年萬達(dá)商管向大連萬達(dá)集團(tuán)貸款27億，利率為4.35%，而萬達(dá)集團(tuán)今年發(fā)行公司債的票面利率為7.5%，萬達(dá)商管成為了萬達(dá)集團(tuán)完美的“融資工具”。而萬達(dá)集團(tuán)卻是穩(wěn)賺不賠，這也可能是萬達(dá)商管始終無法上市的原因吧。

總的來說，萬達(dá)商管一方面沒有真正的核心資產(chǎn)，只有抽象的管理和品牌輸出，王健林并沒有把自己核心的資產(chǎn)裝入萬達(dá)商管；另一方面，從萬達(dá)集團(tuán)和萬達(dá)商管的關(guān)系隱約可以看出，萬達(dá)集團(tuán)才是萬達(dá)商管背后的大BOSS，也是主要的受益人。從這兩個(gè)角度看，在這樣的模式之下，萬達(dá)商管上市的可能性不大。

*本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表聯(lián)商網(wǎng)立場(chǎng)