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撰文/高天

商業人最忙碌的Q4來了，回望過去的三季度，商業項目供應市場上有何表現？

據聯商網零售研究中心統計，2022年三季度（7月-9月）全國新開業99個商業項目(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬㎡)，同比下滑21％。新增商業建筑面積917.55萬㎡；平均單體建筑面積約9.26萬㎡（總表在文末）。

此次統計不含商業面積5000平方米的西安中建方寸間、1.2萬方的金楊陸悅坊、臺灣的SKM Park、重新開業的上海五角場C棟、星空之境海綿公園商業等項目。

一、近五年開業數量新低

從聯商網零售研究中心統計的近五年（2018年至2022年）三季度開業的商業項目情況上看，今年第三季度新開99個商業項目，同比下跌21％，是近五年三季度開業數量最低的。

具體來看，僅2019年和2021年兩年的三季度同比上漲，其中2019年同比上漲15％、2021年同比上漲19％；其他年份均同比下滑，且2018年和2022年的下滑同比幅度均超20％。

可以看到，2020年受疫情影響，開業數量銳減，導致同比下滑，進而引發不少項目延期至次年開業，加上2021年疫情常態化下控制良好引發了一輪開業高峰。而2022年全國出現多地偶發現象，且在2021年經歷開業高峰釋放一些市場存量后，開業數量有所減少。

另一方面，新開商業項目數量的減少 ，也反映出市場競爭較大，越來越多的企業開業節奏放緩。尤其是在新消費時代，商業更加注重體驗、個性和新鮮的玩法，這對開發企業的要求也更高，“慢工出細活”，如果還是傳統的復制化打法，恐很難獲得市場青睞，這也拉長了項目的建設和入市運營的周期。

二、華東超半數領跑

區域上看，華東、華南、西南三區占據前三，其中華東以52個開業量，超半數領跑。其他區域華中、華北、東北和西北緊隨其后。

具體上看：

華東新開商業數量52個，占比約53％，體量貢獻492.26萬方。其中江蘇14個、山東9個、浙江7個、安徽7個、上海5個、福建5個、江西5個。

華中新開商業數量9個，占比9％，體量貢獻84.5萬方。其中湖南3個、湖北4個、河南2個。洛陽中州萬達廣場為存量改造項目，前身是洛陽建鄴凱旋廣場。

華南新開商業數量14個，占比14％，體量貢獻117萬方。其中廣東13個、廣西1個，海南無項目開業。

華北新開商業數量8個，占比8％，體量貢獻78.18萬方。其中北京4個、河北2個、山西2個。

西南新開商業數量11個，占比11％，體量貢獻102.01萬方。“三省一市”均有項目開業，其中重慶3個、云南4個、四川2個、貴州2個。

西北新開商業數量1個，占比1％，體量貢獻13.5萬方。新開商業項目為安康吾悅廣場。

東北新開商業數量4個，占比4％，體量貢獻30.1萬方。其中遼寧3個、吉林1個，黑龍江無項目開業。

三、10-15萬方是主流

從商業體量上看，三季度新開的商業項目中，多以中大體量為主，10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約37％；規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）占比約34％；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約18％；15萬方以上的商業項目同樣占比約11％。

10-15萬方的中大型購物中心也是三季度較為常見的體量類型，10萬方左右的購物中心在拿地成本、開發成本等壓力上相比二三十萬方的大體量項目有限。但同時，又因該類型購物中心有體量保證，滿足了消費升級下體驗式業態及營銷需求，往往受到很多開發商青睞。

三季度面積在20萬方以上的超大型購物中心僅無錫悅尚奧萊和砂之船（福州）超級奧萊兩個奧特萊斯項目。其中福州砂之船奧萊項目是對原來天澤奧萊時代項目的煥新升級的部分亮相，今年12月還將有Michael Kors福州奧萊首店、KFC等更多品牌陸續亮相，實現300多個品牌全部開業。

四、9月開業最集中

三季度是全國下半場的開端，向來是開業高峰期，尤其是臨近國慶節的9月份，2021年三季度的情況符合這一規律。

據統計數據顯示，三季度新開的商業項目中，國慶和中秋“雙節”共同作用下的9月是開業集中期，有63家購物中心開業，占比約64%；8月開出17家，占比17%；7月開出19家，占比19%。

接下來的四季度也是開業高峰期，購物中心開業量預計將略高于三季度（但不少項目將延期至明年），優質項目將逐步放量。 

五、主要商業新看點

雖然新開商業項目數量是近五年最低，仍然有不少看點值得關注。比如貴州商業市場的首個高端型購物中心貴陽荔星中心、東北首座天街龍湖沈陽渾南天街、歷經多年改造重換新生的上海錦滄文華廣場以及上海天空萬科廣場、龍湖上海金匯天街、無錫悅尚奧萊、廈門海上世界商業一期、深圳萬象食家、南京萬象天地等等。

貴陽荔星中心

貴州首座高端購物中心

8月18日，貴州首座奢侈品購物中心——貴陽Lavant荔星中心正式開業。項目引入了路易威登Louis Vuitton（貴州首店）、古馳Gucci、博柏利Burberry、巴黎世家Balenciaga、卡地亞Cartier、寶格麗Bvlgari等高奢品牌。

在定位、生態、業態等規劃設計上，荔星中心借鑒近年盛行的“城市旅游”以及Shopping Mall概念，采取超前的生態人文設計理念，以差異化突圍，構建一個別具匠心的可旅游觀光、體驗購物、商務辦公、休閑娛樂等為一體的綜合性經營模式的城市旅游綜合體。比如10000平方米半戶外城市氧吧將生態景觀與休閑運動完美結合、700平方米空中庭園打造自然愜意的放松休憩地、1000平方米VIP會員私享空間尊享精致典雅的服務體驗、300平方米貴州首家高奢藝術空間為城市注入新鮮血液。

荔星中心還打造了四大主題街區：極具法式浪漫氣息的城市花園“南法花園”，1000平方米的美食主題山珍食里，為親子家庭建造的仙境親子樂園以及700平方米新味潮餐為都市人構建新式社交場所。

在品牌上，荔星中心Louis Vuitton、Cartier、BVLGARI、BURBERRY、BALENCIAGA等國際重奢品牌，90余家國際品牌首進貴陽，共300余家品牌，覆蓋餐飲、超市、健身房、游泳館、親子樂園、電影院、皮膚管理、休閑娛樂等業態。如LAMER、POLA、VALMONT、LAVANT CENTER、迪桑特、周大福薈館、IRO貴州首店等等。

上海錦滄文華廣場

南京西路上的全新名片

8月18日，歷經數年煥新改造，上海錦滄文華廣場正式試營業。項目坐落于寸土寸金的南京西路商圈，JC PLAZA從十里洋場的發展風向中汲取靈感，匯聚國際先鋒奢侈品牌與本土新銳力量。獨具風范的精致潮奢業態即將揭開面紗，為滬上消費者帶來片刻靈光盡現的非凡購物體驗。

基于對新世代潮奢消費需求的精準洞察，JC PLAZA與意大利奢侈品集團Only The Brave（以下簡稱OTB）攜手，以超2,400平方米、四品牌雙層店鋪的體量布局，造就旗下四家炙手可熱的先鋒奢侈品牌臨街并立的景觀，以各類“首店”、“首發”概念打造獨一無二的全方位先鋒美學感官體驗。

比如Maison Margiela全球最大旗艦店，以上海首家Maison Margiela Café、首個Replica香氛專區和專屬貴賓沙龍等多款限定組合，締造出只此一家的多元體驗；MARNI中國首家概念旗艦店呈現廣闊的創作空間，門店化身為精妙的藝術裝置，為給消費者帶來一場充滿藝術氛圍的視覺互動盛宴；JIL SANDER的中國首家旗艦店，由創意總監 Meier夫婦和英國著名設計師John Pawson傾力打造，秉承品牌標志性的摩登練達風格；AMIRI的亞太首店，店內視覺以加州美學為基礎，更別出心裁地融入中國本土藝術家畫作，呈現多元文化的創意靈感。

兼具頂級品質、異色潮奢與先鋒多元的高端品牌消費業態，是JC PLAZA為老牌南京西路商圈傾力鑄就的全新名片。

龍湖沈陽渾南天街

東北首座龍湖天街

8月26日，東北首座天街——龍湖沈陽渾南天街正式開業。項目落址于沈陽新市府板塊，建筑面積為12.3萬平方米。在特殊的市場環境下，龍湖商業憑借強大的品牌吸附力和運營能力逆風而上，在渾南區新市府板塊打造一個極具品質、活力的購物空間，為沈陽城南的居民帶來“南得好時光”。

據悉，項目匯集200余家優質品牌，其中不乏正播國際影城、京工美作、韋德伍斯、維京傳奇、極氪汽車、哈尼兔兒童樂園等品牌首店，多家特色品牌共同匯成浪漫星河，與天街一起亮相城南。

根植于渾南區宜居、宜樂、宜游的區域定位，渾南天街致力于滿足城南新中產的消費需求，打造“新渾南、新文化、新生活”的商業體系，引進“高新文化、休閑文化、潮生活文化”的升級品牌，例如蔚來NIO House、華為MSC智能生活館、永輝超市綠標店、韋德伍斯全新形象店等，全方位煥新區域品牌級次，引領區域消費升級。

上海天空萬科廣場

新城市TOD商業

上海天空萬科廣場作為萬科成功打造七寶萬科廣場后，全面升級打造的2.0版本大型商業購物中心，不僅是萬科推動城市化發展的一次新的實踐，更是對TOD商業和微縮城市的嘗試和創新。

整體景觀規劃突出了綠色、環保，在不同空間、選取不同專類園、突出植物的科普性及植物種群的豐富性，并與辰山植物園簽約，將落地全國首個商業綜合體內的跨界合作項目“辰山植導站”。定位「新城市TOD商業，元氣生長力中心」的上海天空萬科廣場，除了綠色低碳，還將以「智慧科技、人文交互」的理念，與品牌聯手共建，以更優的服務品質和全新理念，打造TOD商業運營新標桿。

從“微縮城市”的創意點出發，萬科在打造天空廣場時格外注重周邊消費客群的需求，整體業態規劃圍繞“親子”“運動”“社交”三大關鍵詞展開，設置國際時尚區、潮流運動區、生活美學區、都市潮流區，同時引入諸多頗具知名度的品牌，首店入駐率高達75%，還引入一些高品質特色品牌，從“體驗感”入手為周邊客群打造一站式舒心購物地標。盒馬鮮生、CGV影院、奈爾寶家庭中心，NIO House蔚來中心等一大波區域首店以及MUJI、優衣庫等知名國際零售品牌入駐，今后力爭為西上海市民帶來全新的消費新體驗。此外，很多品牌還將在上海天空萬科廣場呈現形象升級店、旗艦店、天空定制店等具備明顯特色、自帶流量、多元業態功能的特色門店，引領西上海的消費能級。

據悉，開業三天，項目總客流32萬，總銷售額2520萬元，且總會員數8.6萬，會員銷售占比超30%。

龍湖上海金匯天街

上海五大新城首座天街

金匯天街是龍湖今年在上海開業的首座天街，在疫情反復的背景中逆勢而上，依托龍湖商業自身強大的品牌號召力、優質的運營實力以及良好的合作口碑，金匯天街匯集了國內外近200家優質品牌，整體招商率達99%，品牌同步開業率突破99%，區域首進品牌達到40%，進一步滿足奉賢新城規劃導入人口的消費需求，為年輕品質家庭和新興產業白領提供更多消費選擇。

龍湖上海金匯天街總商業體量11萬平方米，位處閔行區、浦東新區、奉賢區三區交界處，也是上海自貿區和奉賢新城的交匯處。作為周邊7公里內唯一大型購物中心，金匯天街開業后，將輻射近70萬年輕品質家庭客群和新興產業白領。

金匯天街規劃有近200家品牌入駐，將帶來近60家首進奉賢品牌，其中包含三家首進主力店：永輝Bravo、聯娛LionU及keep Win Fitness，此外，HUAWEI HES、NIKE SPORTS M、李寧全品類標桿店、周大福薈館、奈雪Pro等奉賢首進品牌也將強勢助推奉賢商業升級。

在硬件場景營造上，金匯天街延續“未你而來”的項目定位，以“未你摘星”為主要故事線，打造暖心記憶點。在商場頂部，結合龍湖集團首席親善官“龍小湖”IP形象，筑造約6米高“小湖釣星”的迎客雕塑，這也是全國首個屋頂龍小湖形象雕塑；針對龍小湖釣竿所指向的商場西側河流，金匯天街也特別打造百米長“星夢水游”主題街區，設立沿河駁岸裝置和夜間藝術燈光，呈現閑適悠然的沿河景觀和生活方式。

金匯天街首度亮相即取得出色表現，進一步鞏固了龍湖商業以“天街”為主品牌布局華東地區市場的信心和決心。金匯天街為南上海商業版圖填上一片重要的空白，助力城市更新和區域商業升級進程。

無錫悅尚奧萊

文商旅體娛功能復合體式奧萊

無錫悅尚奧萊首創性提出“零售+MALL”新模式，充分融合傳統奧特萊斯與購物中心兩者優勢，提高餐飲、娛樂、文化等非零售業態的比重，彌補傳統奧萊在非零售方面的不足，通過在建筑設計上的創新，對時尚餐飲、休閑娛樂、健康教育、運動健身等業態的補全和加強，在場景空間上突出旅游屬性等內容的塑造，為城市創造出一個集文商旅體娛功能的綜合性社交空間。

比如“騎樓”的設計，結合了古埃及、古希臘和古羅馬的建筑特色的三大入口，慢生活空間、文娛空間和潮玩運動空間主題的中庭場景等等。

無錫悅尚奧萊打造首店品牌+全業態品牌組成的超強品牌陣容，在近600家國內外知名品牌中，首店品牌占比超50%，其中無錫首店116家、惠山首店215家。比如江蘇首家城市地標店、第三代室內兒童沉浸式劇場樂園土撥鼠俱樂部，無錫首家蹦床界的愛馬仕KANGA ZONE，無錫首家都市潛水中心超級橄，無錫首家全球高端美妝零售店HAYDON黑洞等等。

據悉，項目開業四天，便實現了總銷售額突破1.3億、總客流突破100萬人次、會員總量突破20萬、媒體曝光量達5000萬的突出成績。

深圳萬象食家

全國首個創新型市集購物中心

萬象食家是華潤置地從片區客群的需求出發，從以成熟的萬象系商業著手打造的新產品。

據悉，萬象食家區別于傳統萬象系商業規劃布局，拋棄傳統化主力店，以食為主題，以家為表達方式，將打造全國首個創新型市集購物中心。

萬象食家位于華潤置地深圳羅湖區筍崗中心項目B1-B2地下兩層及L1-L6地上六層，以食和家為核心。在食方面，萬象食家屆時將匯集全球頂尖美食，打造集采買、加工、吃逛于一體的一站式目的地。同時，將打造更為舒適的街區+MALL的漫步式公共街區和特色主題街區。在家方面，萬象食家將戶外、家居、親子等品牌等更具社交性的業態引入，為消費者帶來健康、活力、舒適的體驗。

零售方面，引進SOLAR LAB全新概念店、BOWLIVING X Something For生活家居與咖啡新概念店、BEAST野獸派市集概念店、AFIONA妍麗全國首家新概念店、Naturehike戶外華南首店等；餐飲業態充分挖掘餐飲端優質供應鏈，打造社交餐飲與生鮮采買相結合的全新體驗。與成熟餐飲品牌合力孵化符合項目定位的創新產品線和市集概念店。全場首進品牌40余家，打造格調與人氣兼具的美食新地標。

廈門海上世界一期

海上商業樂園

廈門海上世界是由招商局重要旗艦企業招商蛇口與財富500強象嶼集團聯袂共營的超大體量、超凡區位、超前規劃定位、實力引入多個超級目的地，項目以深圳海上世界為藍本，一如既往地保持了濱海商業特色，以“Mall+街區+樂園”的形態為區域帶來了未來商業新潮流，勢必成為鷺島休閑旅游的嶄新名片。

9月30日率先開業的一期商業定位時尚潮玩歡樂場，引入大量具有強打卡屬性的文化藝術、娛樂體驗業態。

比如第五代室內海洋魔幻王國、海西首個體驗式場景冰雪樂園、超10000㎡跑跑天際賽車公園、62m高山海全景摩天輪、濱海旗艦影院、樂園界的愛馬仕“奈爾寶”福建首店、專注打造夢想的“明星婚禮”藝術中心格樂麗雅（福建首店）、全場景社交空間星聚會KTV（福建首店）、綜合型室內游樂體驗ROUND ONE第一回合（廈門首店）、環球海鮮牛肉料理醉輝皇（福建首店）、悅海海景融合料理（福建首店）、花潮廈門全新海景概念店、焱鐵燒廈門全新海景概念店、意式寶藏冰淇淋品牌Cream story（福建首店）、新加坡頂尖料理GREEN WOOD（中國首店）、GREG'S全新海景概念店、祿嫂茶冰室廈門旗艦店、Starbucks、M stand、LAVAZZA、McDonald、KFC等系列頭部網紅品牌。

南京萬象天地

華東首個萬象天地

江蘇首家萬象天地位于南京市秦淮區中山南路666號，鄰近地鐵1號線三山街站，打造“風雅秦淮”IP，充分挖掘云錦路和秦淮河的價值理念，目標是打造成為文旅商兼備的Mall+街區式商業。

據了解，南京萬象天地總建面約13.69萬方（地下2層、地下4層），集合影院、劇院、藝術中心、書店等業態，將歷史文脈與市民的生活、消費場景結合，引領消費需求方向，為市民提供商業與文化服務。用“開放和融合”的手法，發掘云錦與秦淮河更深的文化內涵，將商業與城市文脈有機結合。

項目將打造成“南京至臻品牌首發第一站”、“南京潮流時尚生活地標”、“全球熱門餐飲南京至高”三大目的地，引入20%全新概念、40%城市首進品牌，讓街區再生、新舊交融。

比如gaga、STEAK HOUSE、閩和南、YK燒肉居酒屋、nice rice、Theory、星際傳奇X酒吧概念、湊湊、添好運、茶顏悅色、萬象影城、元古、始祖鳥、thisisIZI8、STUDIOUS、Carhartt WIP、EXI.T、nice rice、Randomevent、Solar Lab、SNOW51、IGOSURFING、I-PRIMO、bebe、the WAREHOUSE optic、BAKER&SPICE、Arabica、Redline等。

附：2022年第三季度全國新開商業項目統計表