出品/觀點指數

面臨諸多不明朗因素的情況下，近7成企業依然錄得了正向增長，說明國內商業地產市場的基本面依然向好。

過去的一年中，疫情雖多有散發，但是商業地產發展總體復蘇向上。我們可以看到商業地產行業涌現出更多的活力與發展風向。資管時代的深耕與機遇把握，讓不少業態、項目和企業的核心競爭力進一步凸顯；辦公空間服務和產業的結合，打造了更高的樓宇經濟價值；文商旅的創新融合，激發出更多的商業空間和想象；而創新技術、新零售、數字化和ESG的滲透，則讓行業的可持續發展有了更多的支撐力量。

于創新涌動的發展浪潮中，觀點指數研究院通過專業深度的數據研究與調研剖析，于2022觀點商業年會現場重磅發布《表現力指數·2022年度商業地產表現報告》。

以下為《2022年度商業地產企業表現報告》及系列研究成果：

華潤萬象生活位居首位，恒隆凱德鞏固優勢

2022年接近尾聲，這一年里，商業地產行業依然面臨重重挑戰，疫情常態化給商業活動開展帶來不利影響，大眾消費需求尚未迎來釋放。

為適應市場變化和行業調整，商業地產企業們紛紛進行創新、變革，以對市場的研判、過硬的商業運作能力、創新的發展模式，在激烈的行業競爭中占據一席之地。

觀點指數通過對2022年度商業地產市場的表現進行研究，發布"表現力指數·2022年度商業地產企業表現"研究成果。其中，華潤萬象生活、恒隆地產、凱德集團表現出色，在研究成果名單中居于前位。

作為較受市場青睞的商管企業，年內華潤萬象生活繼續憑借出色的商管能力，獲得可觀的商管收入。2022上半年，其商業運營及物業管理服務板塊錄得19.24億元，同比增長18.5%，保持較快增速。其中，來自購物中心的商業運營及物業管理服務收入為11.73億元，較去年同期上升25.7%，占總收入22.2%。來自寫字樓部分的為7.51億元，占比14.3%。

目前，華潤萬象生活繼續深耕購物中心和寫字樓領域，且保持行業優勢。截止2022上半年，華潤萬象生活購物中心運營及物業管理服務業務布局68個城市，在營項目74個；為24個寫字樓提供商業運營服務，總建筑面積為160萬平方米；為128個寫字樓提供物業管理服務，總建筑面積為870萬平方米。

恒隆地產則繼續保持在高端商業的優勢，雖然年內上海的王牌項目受疫情影響，但收入依然“抗打”。2022上半年，其內地租賃物業錄得收入33.61億港元，同比增長2%。

商場方面，隨著6月份消費市場有所回暖，商場的租賃表現好轉。而辦公樓組合表現強韌，出租率也維持較高水平。隨著無錫、昆明和武漢三座近年開業辦公樓的出租率提升，辦公樓整體收入較去年同期上升16%，達到5.47億元。

而凱德集團憑借自身資管能力，通過不斷強化資產組合，獲得不錯的成效。除通過升級改造優化旗下資產外，也發力收并購市場，獲得機會物業。如今年5月，市場消息稱凱德拿下蘇寧置業旗下北京蘇寧生活廣場，該物業對外報價約為35億元左右，但最終成交價只有其報價的7折。

除上述企業外，商業賽道的廣闊前景也吸引了越來越多的企業加入，涌現出不少后起之秀。如旭輝商業，截止2022上半年，其已開業投資性物業總建筑面積超96萬平方米，持有項目總建筑面積超278萬平方米，持有物業收入達到6.6億元。

從行業角度來看，這類企業有著后發優勢，能夠快速完成商業基礎的搭建，將更多精力放在產品打造上，成就優質項目。

投資物業收入分層明顯，腰部企業競爭加劇

據觀點指數監測，“表現力指數·2022年度商業地產企業表現”中的樣本企業數據顯示，前三季度的投資物業總收入為1596.36億元，平均值為21.29億元，中位數為9.48億元。

收入區間分布上，10億元以下的樣本企業數量占比最多，為46.67%。其次是收入20-50億元以上的企業，占比28%；10-20億元的企業數占比16%，占比最少的是100億以上及50-100億元的企業，共計占比不超過10%。

在樣本池中，觀點指數選取了24家具有代表性的企業，以此聚焦觀察2022年的企業表現。可以看到，樣本企業投資物業收入跨度從5億元到逾百億元不等。其中營收超100億的企業僅有1家，50-100億區間的企業3家，10-50億元的企業15家，10億以下的企業5家。

從營收角度來看，中間收入區間及10-15億元的企業居多，這與當前國內商業地產市場的格局相一致。目前國內商業地產市場競爭中，頭部企業占據著最大的話語權，且具備較強的商業資源優勢，市場地位短期內難以撼動。

與此同時，伴隨著商業的轉型升級、市場環境的變化等，中間腰部企業迎來更加白熱化的競爭格局。隨著商業地產行業集中度不斷提升，尾部企業面臨生存空間被壓縮的困境。

從收入增速區間上觀察，可以發現，24家樣本企業中，增幅超過50%的企業僅有1家，增幅20%-50%的企業3家，增速0%-20%的企業12家，增速為負值的企業為8家。

而錄得正向增長和負向增長的企業占比分別為67%和33%。

在市場面臨諸多不明朗因素的情況下，近7成企業依然錄得了正向增長，說明國內商業地產市場的基本面依然向好。

國家統計局數據顯示，2022年1-9月份，國內社會消費品零售總額錄得32.03萬億元，同比增長0.7%，依然能保持穩定增長趨勢。

同時也需要注意到，企業正面臨營收收窄的局面。社會消費品零售總額雖然依然保持增長趨勢，但幅度減弱，大眾的消費意愿較去年同期并未有較大提升。

據觀點指數不完全統計，2022年1-9月，全國范圍內共開業零售商業項目近200個，總體量近1200萬平方米。無論是數量亦或體量，都比去年有所減少，從中也可以窺見市場需求有所降溫。

除去商業大環境的影響外，企業的經營策略、商業布局、業態結構，以及整體的抗風險能力也與收入密切關聯。如上半年上海、深圳、北京等地疫情反復，給布局在這些城市的企業帶來不利影響。

樣本企業中，重倉以上城市的收入同比增幅減小。

市場風險沖擊下，內港資表現迥異

為更加深入地探討企業的表現情況，觀點指數剔除規模較小且非典型的企業，選取了12家代表性樣本企業。這些樣本企業業態上涵蓋了以購物中心或商辦業態為主的龍頭企業，同時也兼顧了內資與港資。

從投資物業的營收及增速來看，不同類型企業間的差異明顯。增速較高的G企業為內資企業，期內投資物業收入增長超過20%。該企業業態組合較為豐富，包含購物中心、社區商業、住房租賃等在內的多種業態，物業組合抗風險能力較優。

該企業商業面積和營收占比最大的業態為購物中心，在此業態上，之前數年的發展使其具備了頭部規模，此外目前采取了輕重并舉戰略，這也助其加快了拓展的步伐。據觀點指數統計，該企業上半年新增運營的購物中心項目為4個，計劃2022全年將有8個重資產、5個輕資產項目落地。

對比之下，港資企業的增幅則稍微遜色。12家樣本企業中的6家港資企業，增速為正的有4家，此外2家同比有輕微下降趨勢，這與港資在內地的商業物業定位與布局有較大關系。

樣本企業中的港資企業，基本布局在國內的核心一二線城市，如上海、深圳、廣州及成都等，遵循商業區位優先的原則，且大多定位為高端商業。

而上述城市今年以來受到疫情的影響較大，較大程度上影響了整體業績增長。而且，高端定位的項目受沖擊明顯，這類項目銷售額依靠于奢侈品銷售業績拉動，疫情作用下，目標客群的購買行為受限，難以實現可觀的增長。

奢侈品企業的業績也能佐證這點，開云集團業績顯示，受中國部分城市暫時停滯影響，第二季度其收入同比下跌15%。由于國內疫情防控等客觀因素，部分消費者的購買熱情有所下滑，奢侈品牌在國內的消費動力有所不足。

如港資企業A，期內投資物業收入減少約2%，背后原因是旗下高端商場租金收入下降。企業目前正在積極應對，如持續調整增強影響力，主要通過引入首店，調整業態組合等方式實現。據觀點指數了解，年初至今，該企業位于成都的項目引進了超過20家新店，其中不乏全國首店、西南首店、成都首店等。

業績增長速度之外，單位面積租金水平也是衡量企業能力的重要標準。12家樣本企業中，港資企業具有絕對優勢，期內單位面積租金水平遠超內資企業，基本在2000元/平方米的水平，這與港資企業的長線投資運營思維密切相關。

其中，港資企業J的單位面積租金水平最高，物業大部分集中于上海及長三角，且占據城市核心區位。

內資企業中單位租金水平最高的是企業G，超過1500元/平方米，其余大部分企業在500元/平方米左右水平，這與內資企業布局城市較多，涵蓋多能級城市有較大關系。

長期主義價值引領，港資單位資產值優勢突出

單位租金水平外，投資物業資產值也是衡量商業地產企業是否擁有優秀運營能力的重要標準。企業成功打造并運營高價值的商業資產，獲得可持續性的高收益回報，才能獲得行業認可與資本青睞。

為了更具體分析企業的投資物業資產值情況，觀點指數在研究樣本中抽取了14家上市企業進行對比分析。

樣本企業中，64%企業投資物業公允價值變動為正，36%的企業錄得虧損。錄得正向增長的樣本企業中約三分之二的企業變動幅度并不大，僅有三分之一企業錄得十億以上增長。

分析原因，公允價值變動增幅較大的企業主要通過資產管理提升資產價值，強化多元資產組合的增長韌性，實現可持續性收入穩步增長，以此提升了投資物業的公允價值。

以其中一家實現了營收和公允價值雙增長的企業為例，該企業主要以寫字樓布局為主，業務優勢明顯，而寫字樓資產抵御市場風險的能力較強，此外購物中心、住房租賃、辦公空間等多元化業務齊頭并進帶來的整體業務優勢也較為明顯。

目光再聚焦到投資物業資產值本身，14家樣本企業中，1000億元以上的企業3家，500-1000億元的企業7家，500億元以下的4家。資產值龐大的頭部企業，可觀的資產值背后是長期累積的運營經驗及規模擴張的結果。

單位面積資產值方面，樣本企業中的港資企業位居前列。這類企業雖然商業項目規模有限，但項目往往精雕細琢，加之長線運營思維，更能打造出優質的資產項目。

隨著內地商業地產的發展，部分港資企業也加大了投資力度，如太古地產和新鴻基地產。

前者在財報中提及，立足大灣區長遠發展，將是太古地產未來的投資重點。項目發展上，該集團廣州聚龍灣片區商業項目正在推進，深圳也將落地商業項目，近期還與陸家嘴簽約合作意向書，投資動作頻繁。

新鴻基地產也表示，大灣區正急速發展，廣州環球貿易廣場將與集團在香港的高鐵西九龍總站發展項目發揮協同效應，進一步壯大其在大灣區內的業務。

而對于內資企業而言，雖然項目區位條件和定位與港資企業相差較大，但通過精細化運營和資本化手段運作，同樣可以達到資產值提升的目的。

總體而言，當前國內商業地產市場，依然充滿著機遇與挑戰。企業必須要苦練內外功，制定適應自身發展的戰略，同時增強項目運營能力，以實現長期健康可持續的發展目標。

以下是2022年度商業地產管理能力表現：

以下是2022年度商業地產品牌價值表現：

以下是2022年度商業地產創新能力表現：