出品/觀點指數(shù)

面臨諸多不明朗因素的情況下，近7成企業(yè)依然錄得了正向增長，說明國內商業(yè)地產(chǎn)市場的基本面依然向好。

過去的一年中，疫情雖多有散發(fā)，但是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體復蘇向上。我們可以看到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)出更多的活力與發(fā)展風向。資管時代的深耕與機遇把握，讓不少業(yè)態(tài)、項目和企業(yè)的核心競爭力進一步凸顯；辦公空間服務和產(chǎn)業(yè)的結合，打造了更高的樓宇經(jīng)濟價值；文商旅的創(chuàng)新融合，激發(fā)出更多的商業(yè)空間和想象；而創(chuàng)新技術、新零售、數(shù)字化和ESG的滲透，則讓行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有了更多的支撐力量。

于創(chuàng)新涌動的發(fā)展浪潮中，觀點指數(shù)研究院通過專業(yè)深度的數(shù)據(jù)研究與調研剖析，于2022觀點商業(yè)年會現(xiàn)場重磅發(fā)布《表現(xiàn)力指數(shù)·2022年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)報告》。

以下為《2022年度商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報告》及系列研究成果：

華潤萬象生活位居首位，恒隆凱德鞏固優(yōu)勢

2022年接近尾聲，這一年里，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)依然面臨重重挑戰(zhàn)，疫情常態(tài)化給商業(yè)活動開展帶來不利影響，大眾消費需求尚未迎來釋放。

為適應市場變化和行業(yè)調整，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)們紛紛進行創(chuàng)新、變革，以對市場的研判、過硬的商業(yè)運作能力、創(chuàng)新的發(fā)展模式，在激烈的行業(yè)競爭中占據(jù)一席之地。

觀點指數(shù)通過對2022年度商業(yè)地產(chǎn)市場的表現(xiàn)進行研究，發(fā)布"表現(xiàn)力指數(shù)·2022年度商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)"研究成果。其中，華潤萬象生活、恒隆地產(chǎn)、凱德集團表現(xiàn)出色，在研究成果名單中居于前位。

作為較受市場青睞的商管企業(yè)，年內華潤萬象生活繼續(xù)憑借出色的商管能力，獲得可觀的商管收入。2022上半年，其商業(yè)運營及物業(yè)管理服務板塊錄得19.24億元，同比增長18.5%，保持較快增速。其中，來自購物中心的商業(yè)運營及物業(yè)管理服務收入為11.73億元，較去年同期上升25.7%，占總收入22.2%。來自寫字樓部分的為7.51億元，占比14.3%。

目前，華潤萬象生活繼續(xù)深耕購物中心和寫字樓領域，且保持行業(yè)優(yōu)勢。截止2022上半年，華潤萬象生活購物中心運營及物業(yè)管理服務業(yè)務布局68個城市，在營項目74個；為24個寫字樓提供商業(yè)運營服務，總建筑面積為160萬平方米；為128個寫字樓提供物業(yè)管理服務，總建筑面積為870萬平方米。

恒隆地產(chǎn)則繼續(xù)保持在高端商業(yè)的優(yōu)勢，雖然年內上海的王牌項目受疫情影響，但收入依然“抗打”。2022上半年，其內地租賃物業(yè)錄得收入33.61億港元，同比增長2%。

商場方面，隨著6月份消費市場有所回暖，商場的租賃表現(xiàn)好轉。而辦公樓組合表現(xiàn)強韌，出租率也維持較高水平。隨著無錫、昆明和武漢三座近年開業(yè)辦公樓的出租率提升，辦公樓整體收入較去年同期上升16%，達到5.47億元。

而凱德集團憑借自身資管能力，通過不斷強化資產(chǎn)組合，獲得不錯的成效。除通過升級改造優(yōu)化旗下資產(chǎn)外，也發(fā)力收并購市場，獲得機會物業(yè)。如今年5月，市場消息稱凱德拿下蘇寧置業(yè)旗下北京蘇寧生活廣場，該物業(yè)對外報價約為35億元左右，但最終成交價只有其報價的7折。

除上述企業(yè)外，商業(yè)賽道的廣闊前景也吸引了越來越多的企業(yè)加入，涌現(xiàn)出不少后起之秀。如旭輝商業(yè)，截止2022上半年，其已開業(yè)投資性物業(yè)總建筑面積超96萬平方米，持有項目總建筑面積超278萬平方米，持有物業(yè)收入達到6.6億元。

從行業(yè)角度來看，這類企業(yè)有著后發(fā)優(yōu)勢，能夠快速完成商業(yè)基礎的搭建，將更多精力放在產(chǎn)品打造上，成就優(yōu)質項目。

投資物業(yè)收入分層明顯，腰部企業(yè)競爭加劇

據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，“表現(xiàn)力指數(shù)·2022年度商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)”中的樣本企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，前三季度的投資物業(yè)總收入為1596.36億元，平均值為21.29億元，中位數(shù)為9.48億元。

收入?yún)^(qū)間分布上，10億元以下的樣本企業(yè)數(shù)量占比最多，為46.67%。其次是收入20-50億元以上的企業(yè)，占比28%；10-20億元的企業(yè)數(shù)占比16%，占比最少的是100億以上及50-100億元的企業(yè)，共計占比不超過10%。

在樣本池中，觀點指數(shù)選取了24家具有代表性的企業(yè)，以此聚焦觀察2022年的企業(yè)表現(xiàn)。可以看到，樣本企業(yè)投資物業(yè)收入跨度從5億元到逾百億元不等。其中營收超100億的企業(yè)僅有1家，50-100億區(qū)間的企業(yè)3家，10-50億元的企業(yè)15家，10億以下的企業(yè)5家。

從營收角度來看，中間收入?yún)^(qū)間及10-15億元的企業(yè)居多，這與當前國內商業(yè)地產(chǎn)市場的格局相一致。目前國內商業(yè)地產(chǎn)市場競爭中，頭部企業(yè)占據(jù)著最大的話語權，且具備較強的商業(yè)資源優(yōu)勢，市場地位短期內難以撼動。

與此同時，伴隨著商業(yè)的轉型升級、市場環(huán)境的變化等，中間腰部企業(yè)迎來更加白熱化的競爭格局。隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，尾部企業(yè)面臨生存空間被壓縮的困境。

從收入增速區(qū)間上觀察，可以發(fā)現(xiàn)，24家樣本企業(yè)中，增幅超過50%的企業(yè)僅有1家，增幅20%-50%的企業(yè)3家，增速0%-20%的企業(yè)12家，增速為負值的企業(yè)為8家。

而錄得正向增長和負向增長的企業(yè)占比分別為67%和33%。

在市場面臨諸多不明朗因素的情況下，近7成企業(yè)依然錄得了正向增長，說明國內商業(yè)地產(chǎn)市場的基本面依然向好。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1-9月份，國內社會消費品零售總額錄得32.03萬億元，同比增長0.7%，依然能保持穩(wěn)定增長趨勢。

同時也需要注意到，企業(yè)正面臨營收收窄的局面。社會消費品零售總額雖然依然保持增長趨勢，但幅度減弱，大眾的消費意愿較去年同期并未有較大提升。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2022年1-9月，全國范圍內共開業(yè)零售商業(yè)項目近200個，總體量近1200萬平方米。無論是數(shù)量亦或體量，都比去年有所減少，從中也可以窺見市場需求有所降溫。

除去商業(yè)大環(huán)境的影響外，企業(yè)的經(jīng)營策略、商業(yè)布局、業(yè)態(tài)結構，以及整體的抗風險能力也與收入密切關聯(lián)。如上半年上海、深圳、北京等地疫情反復，給布局在這些城市的企業(yè)帶來不利影響。

樣本企業(yè)中，重倉以上城市的收入同比增幅減小。

市場風險沖擊下，內港資表現(xiàn)迥異

為更加深入地探討企業(yè)的表現(xiàn)情況，觀點指數(shù)剔除規(guī)模較小且非典型的企業(yè)，選取了12家代表性樣本企業(yè)。這些樣本企業(yè)業(yè)態(tài)上涵蓋了以購物中心或商辦業(yè)態(tài)為主的龍頭企業(yè)，同時也兼顧了內資與港資。

從投資物業(yè)的營收及增速來看，不同類型企業(yè)間的差異明顯。增速較高的G企業(yè)為內資企業(yè)，期內投資物業(yè)收入增長超過20%。該企業(yè)業(yè)態(tài)組合較為豐富，包含購物中心、社區(qū)商業(yè)、住房租賃等在內的多種業(yè)態(tài)，物業(yè)組合抗風險能力較優(yōu)。

該企業(yè)商業(yè)面積和營收占比最大的業(yè)態(tài)為購物中心，在此業(yè)態(tài)上，之前數(shù)年的發(fā)展使其具備了頭部規(guī)模，此外目前采取了輕重并舉戰(zhàn)略，這也助其加快了拓展的步伐。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，該企業(yè)上半年新增運營的購物中心項目為4個，計劃2022全年將有8個重資產(chǎn)、5個輕資產(chǎn)項目落地。

對比之下，港資企業(yè)的增幅則稍微遜色。12家樣本企業(yè)中的6家港資企業(yè)，增速為正的有4家，此外2家同比有輕微下降趨勢，這與港資在內地的商業(yè)物業(yè)定位與布局有較大關系。

樣本企業(yè)中的港資企業(yè)，基本布局在國內的核心一二線城市，如上海、深圳、廣州及成都等，遵循商業(yè)區(qū)位優(yōu)先的原則，且大多定位為高端商業(yè)。

而上述城市今年以來受到疫情的影響較大，較大程度上影響了整體業(yè)績增長。而且，高端定位的項目受沖擊明顯，這類項目銷售額依靠于奢侈品銷售業(yè)績拉動，疫情作用下，目標客群的購買行為受限，難以實現(xiàn)可觀的增長。

奢侈品企業(yè)的業(yè)績也能佐證這點，開云集團業(yè)績顯示，受中國部分城市暫時停滯影響，第二季度其收入同比下跌15%。由于國內疫情防控等客觀因素，部分消費者的購買熱情有所下滑，奢侈品牌在國內的消費動力有所不足。

如港資企業(yè)A，期內投資物業(yè)收入減少約2%，背后原因是旗下高端商場租金收入下降。企業(yè)目前正在積極應對，如持續(xù)調整增強影響力，主要通過引入首店，調整業(yè)態(tài)組合等方式實現(xiàn)。據(jù)觀點指數(shù)了解，年初至今，該企業(yè)位于成都的項目引進了超過20家新店，其中不乏全國首店、西南首店、成都首店等。

業(yè)績增長速度之外，單位面積租金水平也是衡量企業(yè)能力的重要標準。12家樣本企業(yè)中，港資企業(yè)具有絕對優(yōu)勢，期內單位面積租金水平遠超內資企業(yè)，基本在2000元/平方米的水平，這與港資企業(yè)的長線投資運營思維密切相關。

其中，港資企業(yè)J的單位面積租金水平最高，物業(yè)大部分集中于上海及長三角，且占據(jù)城市核心區(qū)位。

內資企業(yè)中單位租金水平最高的是企業(yè)G，超過1500元/平方米，其余大部分企業(yè)在500元/平方米左右水平，這與內資企業(yè)布局城市較多，涵蓋多能級城市有較大關系。

長期主義價值引領，港資單位資產(chǎn)值優(yōu)勢突出

單位租金水平外，投資物業(yè)資產(chǎn)值也是衡量商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是否擁有優(yōu)秀運營能力的重要標準。企業(yè)成功打造并運營高價值的商業(yè)資產(chǎn)，獲得可持續(xù)性的高收益回報，才能獲得行業(yè)認可與資本青睞。

為了更具體分析企業(yè)的投資物業(yè)資產(chǎn)值情況，觀點指數(shù)在研究樣本中抽取了14家上市企業(yè)進行對比分析。

樣本企業(yè)中，64%企業(yè)投資物業(yè)公允價值變動為正，36%的企業(yè)錄得虧損。錄得正向增長的樣本企業(yè)中約三分之二的企業(yè)變動幅度并不大，僅有三分之一企業(yè)錄得十億以上增長。

分析原因，公允價值變動增幅較大的企業(yè)主要通過資產(chǎn)管理提升資產(chǎn)價值，強化多元資產(chǎn)組合的增長韌性，實現(xiàn)可持續(xù)性收入穩(wěn)步增長，以此提升了投資物業(yè)的公允價值。

以其中一家實現(xiàn)了營收和公允價值雙增長的企業(yè)為例，該企業(yè)主要以寫字樓布局為主，業(yè)務優(yōu)勢明顯，而寫字樓資產(chǎn)抵御市場風險的能力較強，此外購物中心、住房租賃、辦公空間等多元化業(yè)務齊頭并進帶來的整體業(yè)務優(yōu)勢也較為明顯。

目光再聚焦到投資物業(yè)資產(chǎn)值本身，14家樣本企業(yè)中，1000億元以上的企業(yè)3家，500-1000億元的企業(yè)7家，500億元以下的4家。資產(chǎn)值龐大的頭部企業(yè)，可觀的資產(chǎn)值背后是長期累積的運營經(jīng)驗及規(guī)模擴張的結果。

單位面積資產(chǎn)值方面，樣本企業(yè)中的港資企業(yè)位居前列。這類企業(yè)雖然商業(yè)項目規(guī)模有限，但項目往往精雕細琢，加之長線運營思維，更能打造出優(yōu)質的資產(chǎn)項目。

隨著內地商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，部分港資企業(yè)也加大了投資力度，如太古地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)。

前者在財報中提及，立足大灣區(qū)長遠發(fā)展，將是太古地產(chǎn)未來的投資重點。項目發(fā)展上，該集團廣州聚龍灣片區(qū)商業(yè)項目正在推進，深圳也將落地商業(yè)項目，近期還與陸家嘴簽約合作意向書，投資動作頻繁。

新鴻基地產(chǎn)也表示，大灣區(qū)正急速發(fā)展，廣州環(huán)球貿(mào)易廣場將與集團在香港的高鐵西九龍總站發(fā)展項目發(fā)揮協(xié)同效應，進一步壯大其在大灣區(qū)內的業(yè)務。

而對于內資企業(yè)而言，雖然項目區(qū)位條件和定位與港資企業(yè)相差較大，但通過精細化運營和資本化手段運作，同樣可以達到資產(chǎn)值提升的目的。

總體而言，當前國內商業(yè)地產(chǎn)市場，依然充滿著機遇與挑戰(zhàn)。企業(yè)必須要苦練內外功，制定適應自身發(fā)展的戰(zhàn)略，同時增強項目運營能力，以實現(xiàn)長期健康可持續(xù)的發(fā)展目標。

以下是2022年度商業(yè)地產(chǎn)管理能力表現(xiàn)：

以下是2022年度商業(yè)地產(chǎn)品牌價值表現(xiàn)：

以下是2022年度商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新能力表現(xiàn)：