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撰文/劉滿桃

國(guó)美再一次陷入了四面楚歌的境地。

除了近期甚囂塵上的欠薪（變相裁員）、百億融資洽談、被股東多番出售股票等事件，最新的動(dòng)態(tài)是國(guó)美商都資產(chǎn)注入宣布終止。

11月18日，國(guó)美零售宣布終止向控股股東黃光裕收購(gòu)鵬融地產(chǎn)（海外）有限公司的全部股權(quán)，目標(biāo)公司的主要資產(chǎn)為國(guó)美商都物業(yè)及湘江玖號(hào)物業(yè)。終止的原因，是賣方無(wú)法滿足收購(gòu)的先決條件，而收購(gòu)事項(xiàng)將無(wú)法進(jìn)行。

從近期一系列動(dòng)作不難看出，無(wú)論是國(guó)美或者黃光裕，對(duì)資金已是極度渴求，但這些手段似乎都沒(méi)有等來(lái)滿意結(jié)局。

而國(guó)美商都項(xiàng)目已經(jīng)不是第一次在危難時(shí)刻被充當(dāng)籌資砝碼。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2008年末黃光裕被捕入獄后，國(guó)美商都就首當(dāng)其沖被掛牌出售，并于2011年由海航以57.5億元收購(gòu)，只是這筆交易卻因海航未能如期支付收購(gòu)款而落幕，且雙方糾紛直至2019年才塵埃落定。

既然出售第三方未能覓得良配，黃光裕開(kāi)始調(diào)整思路，今年7月份計(jì)劃將北京國(guó)美商都與長(zhǎng)沙湘江玖號(hào)兩項(xiàng)物業(yè)注入上市平臺(tái)國(guó)美零售，其中國(guó)美商都項(xiàng)目則被認(rèn)為是引入及執(zhí)行新零售概念的不二之選。

從2005年拿地到如今已逾17年，從2009年首次出售算起已有13載，國(guó)美商都這個(gè)地產(chǎn)旗艦項(xiàng)目雖多番傳言易主，但真正脫手這一天似乎還沒(méi)有到來(lái)，國(guó)美也依然深陷困境。

地產(chǎn)旗艦：國(guó)美商都

說(shuō)起國(guó)美商都項(xiàng)目，過(guò)往故事并不少，且和國(guó)黃光裕的起伏息息相關(guān)。

外界對(duì)于黃光裕的熟知，最初和最大的標(biāo)簽是國(guó)美電器，一個(gè)讓其迅速成為電器零售大王并于2004、2005、2008年多次問(wèn)鼎胡潤(rùn)中國(guó)百富榜。

那時(shí)，處于高光時(shí)刻的黃首富也將目光投向了黃金時(shí)代的地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)了解，從1995年成立鵬潤(rùn)地產(chǎn)開(kāi)始，該公司就先后開(kāi)發(fā)了鵬潤(rùn)家園、明天第一城、國(guó)美第一城、鵬潤(rùn)藍(lán)海等項(xiàng)目。

不過(guò)彼時(shí)黃光裕依然堅(jiān)持家電零售才是最為主要的業(yè)務(wù)，他自己也曾評(píng)價(jià)：“我一直游離在房地產(chǎn)邊緣。”

直至2005年，國(guó)美的地產(chǎn)業(yè)務(wù)有了明顯發(fā)展。

這一年4月18日，北京國(guó)美置業(yè)有限公司斥資8.05億元取得國(guó)美商都項(xiàng)目，該項(xiàng)目亦成為當(dāng)年北京最大“招拍掛”項(xiàng)目。拿地兩月后，國(guó)美置業(yè)為國(guó)美商都項(xiàng)目正式注冊(cè)成立了北京國(guó)美商都建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司，黃光裕親任董事長(zhǎng)。

據(jù)2022年8月公布資料介紹，“國(guó)美商都”位于北京中關(guān)村豐臺(tái)科技園區(qū)，總建筑面積52.46萬(wàn)平方米，包括31.07萬(wàn)平方米的8層高的購(gòu)物中心及有關(guān)餐飲、娛樂(lè)及配套設(shè)施，3.55萬(wàn)平方米的辦公大樓，5.54萬(wàn)平方米的酒店公寓，1945平方米的庫(kù)房，12.11萬(wàn)平方米的3層地下車庫(kù)共提供2819個(gè)車位。

在國(guó)美商業(yè)帝國(guó)中，體量巨大的國(guó)美商都項(xiàng)目一直被認(rèn)為是地產(chǎn)系列的旗艦項(xiàng)目，也一度承載著黃光裕的地產(chǎn)夢(mèng)想。

拿地當(dāng)年，時(shí)任國(guó)美置業(yè)總經(jīng)理的禹晉永曾放言：“將斥資30億元，打造全球最大的高科技體驗(yàn)中心。”

其還表示：“我們一定要在三年內(nèi)躋身中國(guó)房地產(chǎn)十五強(qiáng)。”

只是幾個(gè)月之后，這位自稱“黃光裕背后的地產(chǎn)男人”以泄露公司機(jī)密之名被請(qǐng)走。不過(guò)這對(duì)于當(dāng)時(shí)的黃光裕影響似乎不大，因?yàn)樵陧?xiàng)目獲取三年后，國(guó)美雖未躋身中國(guó)地產(chǎn)十五強(qiáng)，黃光裕卻第三度問(wèn)鼎首富。

但常言盛極而衰，在2008年冬天的一個(gè)晚上，黃光裕被警方帶走。此后不久，業(yè)界即傳出國(guó)美商都轉(zhuǎn)讓的消息。

首度易手：糾紛8年

據(jù)觀點(diǎn)新媒體過(guò)往報(bào)道，國(guó)美商都在2008年基本完成主體建設(shè)，但開(kāi)發(fā)進(jìn)度相對(duì)緩慢，且招商不佳，加之黃光裕入獄后國(guó)美集團(tuán)開(kāi)始收縮旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，及后來(lái)和陳曉的股權(quán)之爭(zhēng)亟需現(xiàn)金，黃光裕家族甩掉“地產(chǎn)旗艦項(xiàng)目”的想法更加迫切。

事實(shí)上，即使黃光裕對(duì)這個(gè)項(xiàng)目寄予厚望，但對(duì)于此前毫無(wú)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的國(guó)美來(lái)說(shuō)，運(yùn)轉(zhuǎn)如此大體量的商業(yè)項(xiàng)目無(wú)疑是一個(gè)巨大考驗(yàn)。

因此在拿地后幾年間，國(guó)美商都數(shù)次更換總經(jīng)理，項(xiàng)目定位亦多次變更，從高科技體驗(yàn)中心、服裝中心到小商品商場(chǎng)，始終搖擺不定。

僅僅項(xiàng)目案名就曾變更4次，先后為國(guó)美商都-鵬潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)-鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚交易中心-國(guó)美廣場(chǎng)-國(guó)美商都。

很顯然，脫離了靈魂人物黃光裕之后，國(guó)美信心備受沖擊，地產(chǎn)業(yè)務(wù)也隨之暗淡。

后來(lái)的消息顯示，在2009年國(guó)美商都傳出欲轉(zhuǎn)手風(fēng)聲后，項(xiàng)目?jī)r(jià)格從60億元起最高達(dá)至100億元。但最終難以支撐國(guó)美之爭(zhēng)對(duì)公司帶來(lái)的資金影響，不得不低價(jià)轉(zhuǎn)讓國(guó)美商都。

彼時(shí)曾有業(yè)內(nèi)人士為該項(xiàng)目做過(guò)一筆賬：國(guó)美商都規(guī)劃用地面積11.88萬(wàn)平方米，拿地價(jià)8.05億元，加上建筑等各項(xiàng)成本，項(xiàng)目成本最多1萬(wàn)元/平方米，乘上總建筑面積55萬(wàn)平方米，作價(jià)最多55億元。

此后，在2009-2011年三年轉(zhuǎn)手消息中，有洽購(gòu)的意向買家包括中鐵置業(yè)、多家投行、中建八局、紅星美凱龍、海航集團(tuán)等。

最終結(jié)果顯示，2011年中國(guó)美商都和海航置業(yè)簽訂了收購(gòu)協(xié)議，對(duì)價(jià)為57.5億元，但直到2012年8月，該筆買賣才正式曝光。

但始料未及的是，這并非結(jié)束，而是與航海糾紛的開(kāi)始。

交易簽署不到兩年，2013年4月，國(guó)美商都建設(shè)開(kāi)發(fā)公司因“國(guó)美商都”資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同“買方違約”事由，將海航置業(yè)及擔(dān)保方海航集團(tuán)訴至北京市高級(jí)人民法院。

據(jù)悉，具體為2011年國(guó)美商都與海航置業(yè)簽署協(xié)議，海航置業(yè)以57.5億元總價(jià)收購(gòu)“國(guó)美商都”項(xiàng)目約56萬(wàn)平米的物業(yè)資產(chǎn)，將近兩年仍欠付合同本金約20億元及逾期付款違約金數(shù)億元。

彼時(shí)國(guó)美商都負(fù)責(zé)人表示，海航置業(yè)一方本應(yīng)在2011年7月底前交齊全款。到期時(shí)，海航置業(yè)還有上述尾款未交付。并稱，海航置業(yè)之后多次以資金困難為由，拒絕交款，雙方經(jīng)數(shù)次溝通、協(xié)商未果。因此，國(guó)美商都起訴海航置業(yè)。

這場(chǎng)官司一打就是8年，至2019年2月，在最高人民法院一紙終審判決之下，這宗糾紛案才終于落下帷幕。

最高人民法院對(duì)國(guó)美商都糾紛案作出終審判決，駁回了海航集團(tuán)的全部訴訟請(qǐng)求，宣布“國(guó)美方面不構(gòu)成合同法上的欺詐行為，同時(shí)國(guó)美商都公司也不用向海航集團(tuán)公司返還18億元購(gòu)房款并賠償損失”。

雖然官司獲勝，但這時(shí)的國(guó)美已不是當(dāng)初的國(guó)美，地產(chǎn)行業(yè)也即將迎來(lái)最寒冷的冬天。

2021年2月，黃光裕出獄，國(guó)美早已風(fēng)光不再。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，國(guó)美零售營(yíng)業(yè)收入約464.84億元，同比增長(zhǎng)5.36%；凈利潤(rùn)-44.02億元，同比增長(zhǎng)37.06%。今年三季度預(yù)報(bào)則表示，國(guó)美零售預(yù)計(jì)本年前三季度累計(jì)銷售收入與去年同期相比將下滑約55%至60%之間，“據(jù)此，預(yù)期本集團(tuán)之2022年全年業(yè)績(jī)將較去年出現(xiàn)大幅下滑”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年-2021年，國(guó)美零售虧損金額迅速增加，4年累計(jì)虧損高達(dá)188.73億元。在巨大的資金缺口面前，這兩年國(guó)美多番配股籌資，近期擬找合作方籌資百億的消息更是滿天飛。

但耐人尋味的是，在此背景下，黃光裕今年7月依然將“國(guó)美商都”送到臺(tái)前，擬注入上市平臺(tái)。雖未公布估值，但對(duì)標(biāo)前一次的出售價(jià)，最低不少于數(shù)十億元。

按照當(dāng)時(shí)國(guó)美零售的說(shuō)法，國(guó)美商都物業(yè)及湘江玖號(hào)物業(yè)的注入將以提升未來(lái)運(yùn)營(yíng)效率為目標(biāo)，計(jì)劃通過(guò)重組業(yè)務(wù)板塊、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，最終實(shí)現(xiàn)集團(tuán)盈利能力的提升，以科技化手段來(lái)助力企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，全流程提升消費(fèi)者服務(wù)體驗(yàn)。

除此以外，黃光裕家族多次減持套現(xiàn)的動(dòng)機(jī)也被資本市場(chǎng)猜疑。據(jù)悉，2022年以來(lái)，黃光裕夫婦已多次減持國(guó)美零售，持股量自去年末205.84億股、持股60.98%，減至目前的134.97億股。年內(nèi)減持已超70億股。

國(guó)美商都十余年都未能脫手，對(duì)于黃光裕而言，或許又是雪上加霜。