國(guó)美商都定位幾經(jīng)變臉，也傳過(guò)多個(gè)收購(gòu)對(duì)象，現(xiàn)在海航成為可能性極大的接盤方。
　　
　　國(guó)美商都此前多次尋求轉(zhuǎn)讓未果，如今內(nèi)部雖然完工但依舊落寞。

　　黃光裕鵬潤(rùn)投資旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目國(guó)美商都再曝出售消息。近日，業(yè)內(nèi)一則海航集團(tuán)將60億元收購(gòu)國(guó)美商都的消息，使得這個(gè)安靜矗立在北京西南四環(huán)的商業(yè)體被人們記起。

　　從2005年拿地之后，國(guó)美商都定位幾經(jīng)變臉，但終未以“真面目”示人。自2009年開(kāi)始，鵬潤(rùn)投資將國(guó)美商都插上“十字稻草”出售，叫價(jià)從40億到60億再到100億，也曾傳出多個(gè)接盤方，但一直未將這塊“燙手山芋”轉(zhuǎn)手。如今，海航集團(tuán)的插手，能否最終完成收購(gòu)，此后如何操盤都為國(guó)美商都的未來(lái)畫上了新的問(wèn)號(hào)。

　　海航插手

　　在還未正式宣布消息前，只能表示海航與國(guó)美也在洽談，結(jié)果還不好預(yù)測(cè)。

　　在經(jīng)歷了中建八局、紅星美凱龍等多個(gè)國(guó)美商都接手方未果之后，隨著國(guó)美商都再售消息傳出，海航集團(tuán)成為又一主角。

　　近日，有業(yè)內(nèi)消息稱，海航集團(tuán)將以60億元收購(gòu)鵬潤(rùn)投資有限公司旗下的國(guó)美商都。對(duì)此，海航集團(tuán)相關(guān)人士向本報(bào)記者表示，目前還在積極收購(gòu)中，并未正式宣布。

　　來(lái)自業(yè)內(nèi)的這則消息稱，此次的具體收購(gòu)方為海航集團(tuán)麾下的“海航商業(yè)”，若成功收購(gòu)國(guó)美商都，有可能會(huì)成立單獨(dú)的項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)。

　　據(jù)海航集團(tuán)官方網(wǎng)站披露，海航商業(yè)控股有限公司2007年9月注冊(cè)成立，業(yè)態(tài)涵蓋實(shí)體(零售)商業(yè)、虛擬(網(wǎng)絡(luò))商業(yè)、金融(投行)商業(yè)、物業(yè)(地產(chǎn))商業(yè)。

　　前日，一位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，近日在業(yè)內(nèi)確實(shí)聽(tīng)說(shuō)海航在收購(gòu)國(guó)美商都。而海航商業(yè)近來(lái)也在“挖角”一些適合商業(yè)地產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)，有擴(kuò)張勢(shì)頭。對(duì)于海航商業(yè)來(lái)講，運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，資金是其先天的優(yōu)勢(shì)，但要盤活國(guó)美商都這樣的項(xiàng)目，需要強(qiáng)大、專業(yè)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)。

　　其實(shí)，對(duì)于海航在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)力，早在今年4月，就有消息傳出。有媒體報(bào)道，海航一直在北京尋找收購(gòu)目標(biāo)，在南城考察了包括國(guó)瑞城在內(nèi)的幾個(gè)商業(yè)綜合體。

　　一位兩年前曾幫國(guó)美商都找過(guò)買家的地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士表示，多年來(lái)，國(guó)美商都?xì)v經(jīng)多個(gè)可能接手的主角，但最終都因價(jià)格、操盤難度等諸多問(wèn)題沒(méi)有達(dá)成。在還未正式宣布消息前，只能表示海航與國(guó)美也在洽談，結(jié)果還不好預(yù)測(cè)。

　　定位之痛

　　從2005年拿地到如今再傳轉(zhuǎn)手消息，鵬潤(rùn)投資旗下的國(guó)美商都走過(guò)了一條多變的曲折之路。

　　國(guó)美商都，位居北京西南四環(huán)科豐橋東南角，建筑面積約55萬(wàn)平方米。如此大體量的一個(gè)商業(yè)綜合體，如今依舊落寞地佇立著。

　　近日，記者走訪國(guó)美商都，主體成型的建筑在如今豐臺(tái)科技園總部基地人氣漸旺的區(qū)域內(nèi)顯得格外沉靜。四周只有幾個(gè)保安看管，不讓陌生人靠近。駐扎現(xiàn)場(chǎng)的一位保安表示，“賣沒(méi)賣掉不知道，但是近來(lái)總有物業(yè)方帶人來(lái)看這個(gè)項(xiàng)目。”

　　透過(guò)玻璃看去，國(guó)美商都內(nèi)部還是一片荒蕪已久的狼藉。從2005年拿地到如今再傳轉(zhuǎn)手消息，鵬潤(rùn)投資旗下的國(guó)美商都走過(guò)了一條多變的曲折之路。

　　北京浙江企業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊至今還清晰記得，“當(dāng)年雪花飄，北風(fēng)吹極冷的一天，我?guī)е鴪F(tuán)隊(duì)100多人簽約進(jìn)駐。不過(guò)最后由于項(xiàng)目定位以及運(yùn)作的問(wèn)題沒(méi)有成功，我還出面協(xié)調(diào)解決了后續(xù)糾紛。”在陳俊看來(lái)，國(guó)美商都選址不錯(cuò)，只是運(yùn)作欠佳。

　　2005年至2009年，國(guó)美商都的定位幾次更迭，案名也由國(guó)美商都———鵬潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)———鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚交易中心———國(guó)美廣場(chǎng)，又改回國(guó)美商都。而國(guó)美置業(yè)也更替了禹晉永、吳坤嶺、童淵等多任總經(jīng)理。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡宇翔幾年前就曾關(guān)注過(guò)國(guó)美商都項(xiàng)目，他表示，國(guó)美商都此前的定位不僅給其帶來(lái)經(jīng)營(yíng)之痛，更會(huì)對(duì)接盤者帶來(lái)較大的挑戰(zhàn)。國(guó)美商都是一個(gè)主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)成型的建筑，這就給接盤方調(diào)整帶來(lái)困難。比如，為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的最大化，操盤方會(huì)對(duì)動(dòng)線布局，但這對(duì)于主體成型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講比較困難。

　　價(jià)格之疑

　　按照60億元，建筑體量55萬(wàn)平米估算，國(guó)美商都的單價(jià)約在1.1萬(wàn)元左右。

　　60億元，是目前國(guó)美商都的標(biāo)價(jià)。據(jù)記者了解，自國(guó)美商都有出售消息傳出以來(lái)，價(jià)格也幾經(jīng)“漲跌”。

　　60億元，曾是2009年其一度叫賣的價(jià)格。而到2010年10月，國(guó)美商都在業(yè)內(nèi)的賣價(jià)被傳為40億元加5億元債務(wù)整體打包出售。但這一消息很快被鵬潤(rùn)投資方面極力否認(rèn)。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的價(jià)格，國(guó)美商都的估值超過(guò)100億元。

　　據(jù)悉，按照60億元，建筑體量55萬(wàn)平米估算，國(guó)美商都的單價(jià)約1.1萬(wàn)元左右。

　　對(duì)于國(guó)美商都價(jià)值幾何，業(yè)內(nèi)人士有不同看法。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡宇翔表示，1.1萬(wàn)左右的單價(jià)成本可以拿下一個(gè)新項(xiàng)目，把握好定位，為引進(jìn)業(yè)態(tài)量身定做一個(gè)新綜合體。

　　此外，其認(rèn)為價(jià)有不值的另一個(gè)因素是，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。國(guó)美商都附近已經(jīng)有一家規(guī)劃為20萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，周邊輻射區(qū)域內(nèi)鴻坤理想城內(nèi)有20余平米的商業(yè)面積，宜家購(gòu)物中心體量也為20萬(wàn)平米。加之國(guó)美商都50萬(wàn)平米的體量，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套面積已經(jīng)超過(guò)百萬(wàn)，勢(shì)必會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)。

　　北京浙江企業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊對(duì)此地仍抱有興趣，他表示，主要看未來(lái)這一綜合體如何運(yùn)作，如果有機(jī)會(huì)，還會(huì)進(jìn)場(chǎng)。

　　■ 國(guó)美商都大事記

　　2005年4月

　　國(guó)美置業(yè)以8.05億元拍得北京市豐臺(tái)區(qū)西南四環(huán)地塊，為北京市當(dāng)年最大的招拍掛項(xiàng)目，用于開(kāi)發(fā)“國(guó)美商都”。時(shí)任國(guó)美置業(yè)總經(jīng)理的禹晉永將項(xiàng)目定位成“世界電子電器高科技體驗(yàn)中心”。2005年9月，禹晉永被黃光裕以“泄露公司發(fā)展計(jì)劃”之名辭退。繼任者童淵此后提出了服裝時(shí)尚中心的概念，一年多后無(wú)功而返。

　　2007年

　　外部結(jié)構(gòu)和框架基本建成的國(guó)美商都請(qǐng)來(lái)了曾盤活中友百貨的臺(tái)灣人周東權(quán)。據(jù)公開(kāi)資料稱，黃光裕期待一個(gè)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)行情的價(jià)格，雙方對(duì)定價(jià)的預(yù)期完全偏離，不歡而散。

　　2008年10月

　　“國(guó)美廣場(chǎng)”舉行了聲勢(shì)浩大的簽約儀式，與天虹百貨、特力屋、金錢豹、奧卡索、麥當(dāng)勞、屈臣氏等近百家企業(yè)簽署入駐協(xié)議。但一個(gè)月后，黃光裕因涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪被北京市警方拘查。

　　2009年8月

　　有業(yè)內(nèi)消息傳出，國(guó)美商都將以60億元的身價(jià)迎來(lái)新東家中建八局。但鵬潤(rùn)高層表示，公司內(nèi)部對(duì)于出讓該項(xiàng)目還未形成統(tǒng)一意見(jiàn)。

　　2010年10月

　　黃光裕方面人士表示，國(guó)美商都計(jì)劃對(duì)外整體出售，但估值超過(guò)100億。當(dāng)時(shí)有消息稱，紅星美凱龍是洽購(gòu)買家之一。
　　（新京報(bào) 記者 張曉蕊）