來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/趙焓璐  

臨近年末，寶龍地產(chǎn)終于趕上了銀企合作的前行列車。

11月30日上午，上海農(nóng)商銀行與上海港城開發(fā)（集團(tuán)）有限公司、寶龍地產(chǎn)控股有限公司、復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。言下之意，上海農(nóng)商銀行將為港城集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、復(fù)地集團(tuán)提供總額200億元的意向性綜合授信額度。

值得注意的是，根據(jù)此次協(xié)議內(nèi)容，上海農(nóng)商銀行將為寶龍地產(chǎn)提供50億元意向性授信額度。

對于當(dāng)下流動性壓力纏身的寶龍地產(chǎn)來說，這筆授信額度也在一定程度上代表著來自市場久違的甘露。

援助信號

上海農(nóng)商銀行向?qū)汖埖禺a(chǎn)提供的50億元的意向性綜合授信額度，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、租賃住房貸款、保障性住房開發(fā)貸款、城市更新改造貸款、新城建設(shè)貸款、房地產(chǎn)并購貸款、住房按揭貸款、債券承銷與投資等業(yè)務(wù)品種。

觀點(diǎn)新媒體注意到，自2016年起，寶龍地產(chǎn)就已與上海農(nóng)商銀行在開發(fā)貸、并購貸、個人住房按揭等方面展開合作。因而寶龍地產(chǎn)亦對最新的簽約表示，雙方合作將再上一個臺階，也有利于進(jìn)一步拓寬公司的融資來源。

據(jù)上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，這次上海農(nóng)商銀行提供授信額度，其實(shí)代表市場已經(jīng)在兌現(xiàn)此前如“金融十六條”等政策文件，開始要落地具體的利好措施。

早在一個月前，交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進(jìn)公司召集21家房企召開了一場座談會，介紹中債增進(jìn)公司增信支持民營房企發(fā)債融資工作相關(guān)進(jìn)展。巧的是，寶龍地產(chǎn)正在21家企業(yè)之中。

據(jù)資料顯示，參與二次座談會的房企多半擁有較高的投資性房地產(chǎn)的賬面價值，包括龍湖集團(tuán)、新城控股、旭輝控股、富力地產(chǎn)。

同樣地，寶龍地產(chǎn)在投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)方面的保有量并不低。據(jù)寶龍地產(chǎn)所披露的2022年半年報來看，其投資性房地產(chǎn)約合796億元，約占其總資產(chǎn)2386億元的三分之一。

此外，以物業(yè)開發(fā)作為主要收入來源的寶龍地產(chǎn)旗下非受限制投資物業(yè)價值為434億元，約占其總投資物業(yè)的二分之一。

具體來看，于上半年寶龍地產(chǎn)合計持有及管理的購物中心為60家，另管理8家輕資產(chǎn)購物中心，可出租面積445萬平方米；另一面，其租金及管理費(fèi)收入于上半年達(dá)到19.2億元，管理服務(wù)收入10.55億元，整體出租率93.4%。

由此看來，目前寶龍地產(chǎn)手中持有的投資性地產(chǎn)或已成為日后融資的加分項(xiàng)。對于這家差點(diǎn)經(jīng)歷過債務(wù)違約的企業(yè)來說，能夠把握住現(xiàn)有的籌碼實(shí)屬不易。

授信背后

今年7月，寶龍地產(chǎn)曾面臨一場嚴(yán)峻的到期債務(wù)考驗(yàn)。

7月初，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，就7月和11月到期的兩筆優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行交換要約，同時就另外四筆優(yōu)先票據(jù)修訂契約內(nèi)違約事件條文征求投資人同意。彼時，寶龍地產(chǎn)坦言，交換要約是為了延長公司債務(wù)到期日、強(qiáng)化資產(chǎn)負(fù)債表及改善現(xiàn)金流量管理。

尋求展期僅過去二十天，寶龍地產(chǎn)表示，未能在7月25日到期日前償還2129.4萬美元票據(jù)的本金和利息。其解釋，盡管公司不斷探討各項(xiàng)融資安排，未必能于11月8日償還到期的3725.9萬美元票據(jù)的本金及應(yīng)計利息。

不過，寶龍地產(chǎn)此后對外否認(rèn)了美元債存在違約一事。其解釋稱，7月初公司上述兩筆美元債最終獲得票據(jù)本金總額近9成接納，剩余約1成票據(jù)未進(jìn)行交換，主要由于交換展期過程短，投資人未能及時進(jìn)行交換。

“公司會積極和這部分投資者溝通，在公平一致的前提下尋求妥善解決方案。”

目前而言，寶龍地產(chǎn)尚有待償還美元債共計6筆，合計規(guī)模18.03億美元。其中，本金總額為1.70億美元的新票據(jù)利息須在2023年1月和7月每半年支付一次，并于2023年7月23日到期；本金總額為2.63億美元的新票據(jù)，利息須在2023年1月和7月，以及2024年1月每半年支付一次，并于2024年1月15日到期。

寶龍地產(chǎn)現(xiàn)存美元債情況 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

此外，截至今年6月底，寶龍地產(chǎn)借款總額約為665.68億元，主要包括銀行及其他借款約425.9億元、公司債券約65.67億元、商業(yè)按揭支持證券約23.29億元、資產(chǎn)支持證券約2.60億元及優(yōu)先票據(jù)約148.17億元。在借款總額中，一年內(nèi)到期的借款約為145.52億元，一年后到期的借款約520.16億元。

同時據(jù)DM數(shù)據(jù)，除了7月要約交換發(fā)行的美元新票據(jù)，年內(nèi)寶龍地產(chǎn)幾乎沒有新增發(fā)行其他公募或私募債券。

但從寶龍地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)看，盡管其前存在較大短期償債壓力，今年上半年仍錄得非受限現(xiàn)金短債比1.01、凈負(fù)債率75.4%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率68.5%，把握住了業(yè)績“綠檔”。這也從側(cè)面佐證了寶龍地產(chǎn)獲得授信額度的背后，與賬面業(yè)績數(shù)據(jù)表現(xiàn)同樣息息相關(guān)。

正如寶龍地產(chǎn)于半年報中的展望：“在各地陸續(xù)出臺穩(wěn)樓市措施，政策端接連釋放改善信號的背景下，房地產(chǎn)市場有望逐步回穩(wěn)。”可以看出，寶龍地產(chǎn)也在暗暗等一個信號，在保證自身基本盤穩(wěn)固的前提下獲得市場支持。

盧文曦也表示，寶龍地產(chǎn)在當(dāng)下能夠拿到授信額度，說明銀行方面至少愿意去相信這家企業(yè)，此次授信是出于信任的表現(xiàn)。

與寶龍地產(chǎn)一同獲得授信的企業(yè)還有港城集團(tuán)及復(fù)地集團(tuán)，總額200億元的意向性綜合授信額度分給三家企業(yè)，后兩家企業(yè)的額度共占據(jù)了四分之三。

其中，復(fù)地集團(tuán)于今年也陷入流動性危機(jī)，與寶龍地產(chǎn)相似的是，兩家企業(yè)都頭頂短期償債壓力，據(jù)2022年中期財報顯示，其并表口徑下的貨幣資金163.5億元，對應(yīng)短期借款85.7億元，一年內(nèi)到期有息債務(wù)229.1億元。

由此看來，此次上海農(nóng)商銀行所提供的授信額度，主要救的是“近火”。雖然并沒有達(dá)到千億級別，但對于寶龍地產(chǎn)等三家企業(yè)而言，200億額度更多代表著市場馳援信號。