來源/雷達財經

撰文/李亦輝 

編輯/深海

2022年，在地產行業流動性吃緊、銷售額下滑的背景下，房企過的不容易。

從克而瑞發布的百強房企銷售排行榜來看，2022年1-11月，百強房企的累計銷售業績，無論是全口徑、操盤口徑還是權益口徑，同比下降皆超四成。該機構還預計，今年最終銷售能過千億的房企只可能有20家，相較去年數量“腰斬”。

除了業績壓力，負債攀升、利潤降低、現金流吃緊等問題，也讓暫時沒有暴雷的房企們負重前行。而已陷入困境的房企，使出渾身解數只為“活下去”。

目前，支持房企融資的“三支箭”已經射出，部分信用資質較好的開發商隨著發債政策阻力消除，重新迎來融資“活水”；而已出險的房企，命運依然掌控在債權人手中，不得不走上債務重組之路。

為了挽救企業，一些地產老板甚至押上了身家性命，不惜自掏腰包給企業輸血。但獲得短暫的喘息機會后，并未實質性化解危機。幸運的是，政策已經轉向，部分出險房企成功債務展期，令身處債務懸崖邊上的房企老板們看到了希望。

01

張力被倫敦警方逮捕

最近兩天，因為公司老板出事，富力地產幾乎占據了地產圈的所有頭條。

有消息稱，富力地產創始人之一、聯席董事長、總裁張力被指控在美國涉嫌行賄，已被倫敦警方逮捕，正面臨引渡程序；目前張力方面已以1500萬英鎊保釋，并向美方就引渡提出異議。

12月12日深夜，富力地產的一紙聲明，間接承認了其聯席董事長張力在英國被捕的傳聞。聲明稱，張力因在中國宴請美國舊金山前公共事業部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄，公司正針對此錯誤指控采取法律行動。

隨后富力地產又在港交所公告，否認了就張力的保釋提供保證金的說法，并澄清有關Z&L Properties Inc.的案件不會對公司業務及營運有任何重大不利影響，該公司由張力及其關聯方擁有。

據悉，作為昔日的“華南五虎”之首，富力地產也在2021年陷入債務危機。這起突發事件，對處于危機中的富力地產可謂雪上加霜。

天眼查顯示，富力地產成立于1994年，2005年7月份在港交所主板上市，目前李思廉和張力為前兩大股東。

盡管成立時間較早，但富力地產真正的高光時刻是在近些年。2018年時，富力地產首次進入千億房企之列，當年銷售額達到1311億元；但隨后的2019年、2021年，富力地產的銷售額分別僅有1382億元、1387.9億元及1202億元。

年報顯示，富力地產2021年度錄得凈虧損163.53億元，2020年盈利91.46億元，由盈轉虧。

更危險的是，在虧損百億元的情況下，富力在去年發生債務違約，成為暴雷房企之一。據2021年報披露，公司已有本金總額為298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。

發生危機之后，富力多方自救，包括兩位老板張力、李思廉向富力提供80億港無息股東借款；73億元將其位于廣州的物流資產100%權益出售給黑石集團；將富力物業100億賣給了碧桂園；將海南首府項目以10.01億元的價格出售給力量能源等等交易。

但截至今年上半年，富力地產的短期借款仍高達749.33億元，當期手持貨幣資金僅有153.20億元。

2022年7月，富力地產完成了全部10只美元票據整體展期3-4年，金額合計49.43億美元；11月10日，富力135億元境內公司債券整體展期成功，公司也成為首家完成境內外債券全部展期的內房企業。

在外界看來，張力卷入行賄風波，讓富力的復蘇之路變得撲朔迷離。地產分析師嚴躍進表示，此次富力事件，使得行業關注點從傳統的債務問題開始轉向高管涉案的問題。企業需要做好解釋，畢竟目前投資者非常敏感，尤其是對于此類涉險房企而言更是如此。

02

許家印加大資產處置

作為出險房企的代表，恒大集團的債務重組進展如何？

根據公開資料，恒大債務風險在去年暴露，去年底中國恒大曾公告稱，不確定是否擁有充足資金繼續履行財務責任，將為所有利益相關方制定可行的境外重組方案。

當年12月6日，恒大成立以許家印、律所、中介機構等為代表的風險化解委員會，專門解決自身債務問題。

今年7月，中國恒大發布公告稱，正探討潛在可行的境外債務重組方案，并表示希望在2022年內盡快公布具體重組方案。

11月下旬有外媒報道，知情人士透露中國恒大已經通知境外債權人，計劃最早在12月的第一周提交重組方案。

該方案可能包括對中國恒大旗下子公司恒大汽車和恒大物業實施債轉股。債權人要求許家印個人向中國恒大出資至少20億美元，作為接受公司重組方案的條件。

而截至目前，中國恒大尚未正式公布重組方案。與此同時，公司還面臨著清盤危機，根據11月28日的公告，香港高等法院于當日批準公司的延期申請，其清盤聆訊將進一步延至2023年3月20日，這已經是年內第三次延期了。

12月2日召開的保交樓工作專題會議上，許家印表示，1-11月份恒大集團實現交樓25.6萬套，2022年全年要力爭完成30萬套的交樓。

另一方面，恒大也在加快資產處置步伐，包括近期將其持有的一塊位于深圳市的商業地塊轉讓給深圳市安和一號房地產公司，總代價約為75.43億元。這塊地原由恒大于2017年12月以55.52億元價格競得，原計劃打造為恒大超級總部。

此前，恒大深圳公司位于龍崗區的重點項目，引入了深圳市龍崗安城投資運營有限責任公司進行合作。

在民營房企融資破冰、市場修復預期背景下，許家印和恒大會拿出一份什么樣的重組方案，成為各方關注的焦點。

03

孫宏斌獲得“上岸”機會

12月9日，停牌了大半年的融創披露了2021年年報和債務重組計劃。

2021年，融創中國實現收入約1983.9億元，較去年下降約14%。其中，物業開發是融創中國的第一大業務，該業務收入約1788.8億元。

財報也將融創的凈虧損，以及高額負債的現狀暴露無遺。2021年，公司毛利虧約17.9億元，較去年下降約103.7%；擁有人應占虧損約382.6億元，較去年下降約207.4%。

需要說明的是，受行業調整影響及對資產價值評估的審慎態度，2021年融創中國大幅計提各類減值約520億元，盈利指標因此受到直接影響。

至于備受關注的債務規模，財報顯示，截止2021年底，融創的總負債為1.05萬億元，在大規模減值后凈資產還有超1200億元，尚且資能抵債。

但短期償債壓力仍然較大。截至2021年底，融創中國一年內到期的各類借款余額合計達2351.5億元。截至年報獲批日，公司到期未償付借貸本金為685.3億元，而截至2021年底公司的非受限現金余額為143.4億元。

伴隨著財報發布，融創中國還拿出了一套境外債務重組方案。據該初步重組方案顯示，包括30億至40億美元的現有債務及若干股東借款將轉換為普通股或股權掛鉤工具；剩余現有債務兌換為期限2至8年的新的以美元計價公開票據。

公告顯示，融創境外有息負債本金額約為110億美元，其中約37億美元(約占境外債務總額的34%)的原始到期日為2022年底前。

融創亦坦言，截至日前，仍在與債權人小組溝通上述境外重組方案，且尚未就境外重組的條款訂立正式協議。

境內債務方面，融創也在推進重組，近日已對債券持有人發布重組方案，并將就展期方案召開債券持有人會議進行投票表決。

而且截至目前，融創中國已成功達成的境外債及境內公開債展期為49.7億元，貸款展期259.6億元。

除了債務融資，出售資產也是融創考慮的選項。公告中融創提及，未來7年或更長時間內，將視情況及資產運營情況可能考慮逐步出售部分資產 。

實際上，融創近期已通過項目進行股權融資。天眼查顯示，11月28日融創房地產集團有限公司對泛海建設控股有限公司的持股降至約10.32%，新增股東中信信托有限責任公司合蕪湖華融資本創譽投資中心（有限合伙）。

泛海建設擁有北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目100%權益，其中董家渡項目地處黃浦江邊，周邊在售二手房均價已普遍超過每平方米10萬元，是公認的“明星地塊”。

知情人士稱，融創此次股權轉讓并不是項目出售，而是華融資產與融創董家渡項目的股權融資合作，融創還是操盤方，會在未來融資償還后回購股權。

種種跡象顯示，孫宏斌已經抓住了“上岸”的機會。

04

吳亞軍虛驚一場

有網友說，虛驚一場是世界上最美好的詞語。龍湖集團下半年的遭遇，可以用虛驚一場來形容。

8月10日下午，龍湖集團盤中跌超19%。龍湖集團的經營風格一向穩健，2021年年報顯示，公司凈負債率僅為46.7%，連續6年處于三道紅線“綠檔”。

因此股價突然如此下跌，自然引發了關注。有分析人士指出，龍湖股價可能受到一則傳聞的影響。當時市場上有傳言，稱龍湖商票存在逾期情況。

另外，瑞銀于8月10日發布的一份評級報告，將龍湖集團由“買入”下調至“中性”，目標價格下調至25.7港元，這也引起了外界對龍湖經營狀況和財務狀況的擔憂。

但10日晚間，上海票據交易所公告稱，經核實，截止2022年8月10日，龍湖集團控股有限公司無商票違約和拒付記錄，相關謠傳并不屬實。

這起鬧劇過后，龍湖又為另一則謠言緊急報警。8月16日，公司官微稱，近日，有人在社交平臺惡意散布“龍湖將于8月底破產”等謠言，對公司的聲譽造成了嚴重損害。對于上述惡意中傷企業的行為，已向當地公安機關報案，公安機關已正式受理此案。

隨后舉行的中期業績發布會上，龍湖集團董事會主席吳亞軍回應稱，做空本身是正常的市場行為，但是造謠“公司破產”不是。她還表示，做空不一定全是壞事，未來也會管理層更加的謙遜和勤勉。

財報顯示，上半年龍湖集團實現營業收入948億元，同比增長56.4%；股東應占核心凈利潤65.5億元，同比增長6.1%。更為重要的是，房企風險頻出的當下，管理層透露龍湖到年底已基本無償債壓力。

然而，雖然成績單亮眼，但隨后吳亞軍的交接班動作，又引發了龍湖的股債雙殺。在宣布交班的第一個交易日，10月31日龍湖集團股價一度跌近45%，收盤時仍有24.46%的跌幅。

面對市場擔憂，龍湖接連提前償還2023年到期的銀團貸款85.5億港元、提前贖回明年到期的美元優先票據3億美元。一系列挽救措施之后，11月至今龍湖集團股價已反彈超160%，表明投資者重新對龍湖投下了信任票。

張力、許家印、孫宏斌、吳亞軍的遭遇，只是民營地產老板2022年“渡劫”的一個縮影。2023年，地產老板們又將遭遇什么？雷達財經將繼續關注。