來源/聯商專欄

撰文/無名

近期什么情況不必多說，想必大家已然切身體會，朋友圈滿眼盡是“陽陽陽”或分享關于“陽陽陽的預防及應對”；朋友間聊天的開場也從“吃了嗎”轉為“陽了沒”，可見當下“陽與吃”在普遍性上方面達到了同一高度。

而這幾天又是今年青島商業最熱鬧的幾天，因為在如此特殊的時刻，有三個新項目集中登場。對它們完全可以“勇士”相稱，因為此刻開業著實須頂著巨大壓力，只是誰能想到防控政策會如此極速180°大轉彎，“箭在弦上”也不得不發了。

即便心寬如我最近也無比謹慎出行，尤其不敢湊熱鬧，像開業這種高聚集、高風險的事想想都得退避三舍，可因為一則消息又勾起了我的濃厚興趣，使我終能戰勝恐懼頂風探店，這條消息題為——青島史上最慘開業。

在我記憶中，在青島好像無論怎樣，項目開業都是人山人海，此刻雖不好說，但“最慘”也確實出人意料，畢竟此項目區位不俗且愛湊熱鬧本就是青島人民的一大天性，所以周六我鼓起勇氣走入了這個項目一探究竟。

一、項目簡介與探店插曲

青島萬科未來城市廣場的地理位置不錯：地處市內主城區、地鐵接駁、周邊住宅密集且商業相對稀缺。這在當下青島市內主城區可謂占得地利。

而它之所以叫“未來城市廣場”，我猜源于它的背景及定位：它最早應定位為“青島萬科未來城住宅”的商業配套，而萬科未來城在青島算是鼎鼎大名，因為它不僅占地面積巨大，加之萬科的金字招牌使之更加令人印象深刻。

但天下萬事一體兩面且能量相等，恰由于“萬科未來城”住宅的名號太響亮與深入人心，所以這“萬科未來城市廣場”反而有些被“壓住了”，不僅有點被“喧賓奪主”，而且給人以“住宅專屬配套”之感，在一定程度上限制住了其外拓空間。

我探店大多選擇公共交通，因為這能真實感受到項目可達性，對應的是項目未來的輻射范圍與外拓空間。而因為“萬科未來城”名聲在外，故我習慣性地認為這倆必在一起，所以我選擇的目的地是“萬科未來城”，結果“繞城行”就此埋下：我是走了無數冤枉路且問路才終于找到了它。

值得一提的是——由于慣性認知，所以根本就沒去記它叫什么名字，問路都以“請問萬科未來城新開的商場在哪？”而不是“xxx”在哪。所以命名真是一門學問，如若不慎，起步就會出現問題。

我仍然清晰地記得當我終于看到它“身影”時那種發自內心的激動，那時真正感受到了“柳暗花明又一村”會有怎樣的激動心情，我特記錄了一下微信步數，在寒冬之中，我已為此繞了3公里+，經過了至少3次來回、一次問路、還見到寓意深遠的火車軌道才終于找到了它，準確的說是“見到了它的模糊背影”，當我與它“隔橋而望”，真有種“眾里尋他千百度”之感。這也著實是我探店經歷中最為特別的一次到達過程。

二、項目解析

當我終于找到它時，預感或許“不虛此行”，因為僅就外觀而言，這個項目可圈可點，雖與“未來”談不上什么聯系，但至少大氣而不俗氣，挺拔而不虛浮。

本著“知之為知之，不知為不知”的探店原則，本篇除個人專業或確實曾有較深涉獵范疇之外，其它都是作為第三方消費者的主觀感受，特此說明：

1.建筑及空間

據查該項目體量為12萬㎡，地下1層（不含車場）、地上6層。僅就空間利用而言，整體較好，經典環形動線，較為通透，沒有多余柱子之類。

由于非個人專業，此部分我只指出兩處較為突出的感受——

· 燈光色溫：就個人體驗而言，燈光色溫還是極為重要的，就像天氣一樣：陽光明媚給人以開闊豁達之感，而陰云密布則給人以低沉壓抑之覺。項目的燈光實質正是起到這種作用：明亮的燈光給人以明亮通透的放松之感；而過于柔和、一味追求暖色則營造出一種曖昧、氤氳的氛圍，雖然提升了調性卻讓人無法放松下來。用好了或許有一種高端大氣之感，用不好就如老舊項目硬件功耗不足那般。而該項目給我的感覺略趨近于后者，不夠明亮，與剛開業的新鮮、活力難以匹配。當然這僅代表個人真實感受。

·層高方面：個人感覺似乎有些“矮”，如此選擇也能理解，這樣可以更大限度的提升空間利用率，容納更多內容。12萬㎡之于商業綜合體其實并不大，但它給人的感覺卻是遠超體量、有點包羅萬象之感。只是層高略低使人有一種壓抑之感，加之燈光過于追求暖色，讓人難以放松下來，只能說有得有失。

2.招商方面

綜上所述，該項目的空間利用率可謂達到一種極致，故使其能于12萬㎡中容納更多內容，所以其鋪位數量也相對更多。值得一提的是，該項目真正做到了滿鋪開業，在我實地探訪的過程中，除了兩個鋪位不知為何未開業之外，其余全部開門納客，且品牌準備豐富度均不錯，未見為追求滿鋪而填鋪或圍擋遮掩之類的情況。這在所探店項目中較為少見，足見該項目在此方面準備是相對充分、扎實的。

至于品牌級次方面，非我專業就不多說了，只能說該有的都有，而且說句心里話——現在項目品牌幾乎大同小異，且又有幾個消費者是真正懂品牌的？所以比起所謂品牌級次，空間設計、裝修、貨品豐富度及陳列等反而更重要，未來商業項目應該更多肩負起培養品牌的功能與責任，至于賣賣賣那就是電商的事了。

3.營運方面

感覺較為扎實，各品牌店員普遍能做到門口迎賓、喊賓、送賓，由于相對普遍，所以也能反映出項目對此方面的重視程度。感覺該項目掌舵人應該是位經歷過百貨時代的資深人士，有種當年精品百貨的勁兒，如若如此，那該項目未來更值得期待，因為商業本就是長期主義，真正的底蘊需要時間發酵，而不是一錘子買賣。

4.亮點方面

該項目有兩處給我留下了較深印象——飛天梯與天空之境。最早見“飛天梯”是在當年的西單大悅城，那時真可謂壯觀，印象中還有安保人員專項防護，后來愈發普遍。但像該項目這種較長飛天梯的在青島也不多見，這也應是基于整體樓層較多且直達樓層為餐飲層而設。

“天空之境”是該項目打造的一處特色空間，整體較為震撼，使人眼前一亮，無論設計、造型、用色、意境、醒目程度等都非常到位，算是在青島商業中少見的佳作，值得同仁赴此一觀，可謂最大亮點。

5.營銷方面

這屬我的專業范疇，故可多說幾句——

首先，在開業陣勢營造方面，實話講并不太足。也許是我生活區域距離該項目有一定距離，但怎么也算是活動于核心城區，要不是尚在商業圈子，我真不知道還有這個項目且即將開業。這或許是結合疫情態勢研判的選擇，總之就開業陣勢方面是有一定差距的，當然投入必然也更低。按目前情況，尚可以理解。

其次，主力PR活動方面為IP展，但未能起到“主力作用”。當下實則為“歷史級試金石”——因為此時此刻什么活動有效果、對客群有吸引力一試便知，而非如往常般被開業慣性人潮所掩蓋，無法辨清虛實。故此次多個以IP展為開業主打活動的項目似乎為我們驗證了一件事——IP尚撐不起場子，只能是配角。

對于IP我感覺更像一陣“風”，未來或能大行其道，但最近5年內于非超一線城市而言，更多只是噱頭。因為真正大眾化的IP就那么幾個，其它皆屬小眾。換而言之，消費者極少是慕名而來，而是順便看到，至于拍照分享與否則主要打量順不順眼、可不可愛，與藝術系、IP性等關系不大。恕我直言能達到藝術鑒賞維度的消費者屈指可數，且此類人群反而不愿逛商場、嫌鬧騰，都去逛藝術展了。另外，拍照打卡熱潮現在也在快速降溫，除了知名大熱IP外，如若在朋友圈看到其他不知名IP的自拍打卡分享，反而感覺就像“沒見過世面”之類，適得其反。

綜上，可將IP定義為美陳，如此理解可去除大部分被游說水分；且自造IP更長遠，主要握緊三板斧——先入為主（門前搞個大的）、隨處可見（與軟裝融合）、渲染包裝（比如找個外國藝術從業者參與一下，包裝包裝。注意是從業者，而不是藝術家，外國大學生也算。）

第三，爆點活動未達預期。開業怎么也得有一個“爆點活動”，比如請明星：有錢的請頂流、較有錢的請流量或知名藝人、沒錢的請流量網紅，總之得找個“點”作為抓手實現單點爆破。而該項目似乎想借力“IP”爆破，但私以為除了極個別頂流IP外，IP是根本達不到的，如此則缺少“尖兵”，自然也就沒有了“爆點”，沒有爆點則失去四兩撥千斤的裂變傳播可能；加之目測預算限制較大，所以在目前“大眾風聲鶴唳、草木皆兵”的形勢下，開業勢必爆冷。

其次，SP活動雖豐富但似乎抓錯重點，以下圖所見抽獎算是主力SP活動，但在信息愈發爆炸的當下，大眾對于撞大運般的抽獎愈發不感冒，反而認為不實誠，遠不如簡單直白的“返多少”更高效與真誠。

另外則是設計露出方面有些過于飽滿，雖讓人感覺活動很豐富，但卻較難分辨，遠不如全力突出重點活動，其他以小字或直接掃碼觀看更直接有效。但真做營銷的都知道，這其實挺難抉擇的，一實操往往就開始不斷做加法了，效果反而背道而馳。

最后，宣傳方面在“面”的方面存在一定差距。宣傳就是造勢、造勢就是擴大覆蓋面，有錢的使用鈔能力即可換得，沒錢的則須以小博大、四兩撥千斤，這就需要技術了：故只能通過裂變營銷、口口相傳，除此之外再無它途。當然還得有爆點作為抓手；最后還需要運氣加持，只是不做又哪知道運氣如何？

6.人氣方面

相信這或許是各位最為關注的——究竟有沒有相關報道表述的那么“慘”？對此，我的實探所見是：沒有傳統開業那種好、但也沒有那篇文章說得那么慘。就目測而言是能達到平常周末水平的，但須知道這可是大眾風聲鶴唳、草木皆兵的當下，馬路上都沒啥人，加之通過其相關活動、宣傳等反推其投入情況，能達到這種客流已然算是不錯了。所以還是耳聽為虛、眼見為實。

該圖摘自朋友圈。現場人氣雖未達到這般好、但也不像傳言那般差，算是正常。

另一方面，由于其開業日期選在周五（12月16號），故開業時分人氣差也情有可原——這是工作日，要么上班，要么不上班，居家者大體可分為四類——退休者、全職主婦、暫時失業者、陽性等各類病患：

·退休者當下已然拉響最高級警報，能不出門堅決不出；

·全職主婦由于擔心孩子，所以不敢湊熱鬧；

·暫時失業者估計沒那心情；

·而各類病患則大多有心無力。

所以若它開業如過往般人山人海反而反常。只是若選在周末開業更好，畢竟打工人休息了，基數大了，必然水漲船高。只能說它這開業時間應定于疫情政策質變之前，不得不硬著頭皮上了。

三、總結評分

最后做個總結評分吧（滿分5分、0.5進制）——

招商方面：4.5分。由于非我專業且基本不存在5分，僅就開業率與準備情況而言，已然趨近滿分；

區位方面：4.5分。雖并非城市中心，但依然是難得的市內主城區稀缺位置且地鐵接駁、住宅林立，同樣在新開項目中接近滿分；

空間與相關設計方面：4分。空間利用相對極致，只是層高、燈光等個人主觀感觀影響較大，故扣1分；

營銷方面：3分。如此特殊時刻，或許有更多權衡限制。此分主要基于上述提到的爆點、宣傳策略等方面評出。

總體評分：4分。商業是看長期的，大家應該都見過不少開業即巔峰的項目，所以若只以開業情況評判好壞那就是外行看熱鬧了。而此項目占得地利、滿鋪開業、能感覺出掌舵人內功不俗，相信只要疫情形勢扭轉，應該差不了的。

再次強調：以上皆為個人主觀觀點，歡迎批評、指正，交流共進。望有啟發。