來源/斑馬消費

作者/楊柘

華夏幸福為債務重組所做的努力，終于在年底有了重大進展。

公司擬向華潤置地轉讓武漢長江中心、武漢沙湖中心、南京大校場等項目公司的股份及債權，對價124億元。

在華夏幸福2192億元金融債務的重組方案中，有570億元需要現金兌付。失去了業務和融資能力之后，出售資產是公司僅剩的續命方式，而這些黃金地段的商業項目，正是其最值錢、變現能力最強的資產。

然而，現實的困境仍然緩解不大。這124億元，分成了五期付款，最后一筆需要滿足條件后到2026年底才能支付，遠水難解近渴。

中短期，債務重組能否最終達成；遠期，散盡資產之后，華夏幸福還能剩下些什么？這都是需要王文學操心的問題。但是，他已經沒有更好的選擇了。

忍痛割肉

在中部核心城市武漢最繁華的武昌濱江，有一片毗鄰當地地標性建筑綠地中心大廈的大型工地，被命名為武漢長江中心。

2019年9月，華夏幸福全資子公司華御江（武漢）房地產斥資116.246億元，拍下這個地上總建筑面積111萬方、包括兩棟300米以上摩天大樓的超級項目。

武漢長江中心，于華夏幸福而言，有著特殊的意義。這是吳向東在平安的支持下，入主華夏幸福南方總部，在產業新城業務之外開辟商業地產業務、推動公司雙主業轉型之后，第一個摘牌的項目。

除了這個項目，當年公司落地北京麗澤輕資產項目，布局深圳坪山碧嶺頂城市更新項目。2020年提速，先后獲得南京大校場、武漢沙湖中心、哈爾濱深哈金融科技城、廣州白鵝潭4個商辦綜合體項目，另外中標1個代建項目，鎖定3個城市更新項目。

2020年底華夏幸福流動性危機爆發后，這些項目的命運也急轉直下。

麗澤項目早就賣給了平安人壽；廣州白鵝潭項目，由于地價款逾期未繳清，土地被收回；深哈金融科技城因推進困難，早已開始計提在建工程減值。

剩下的項目，也好不到哪里去，停工、緩建、難賣，整體出售幾乎是唯一的選項。

這兩年，到底誰將接盤華夏幸福南方總部的商業項目？緋聞對象從新鴻基、九龍倉到華潤。直到2022年即將翻篇的時候，這項交易終于塵埃落定。

12月28日晚間，華夏幸福對外公告，擬向華潤置地轉讓華御江（武漢）、華御漢（武漢）、華御元（南京）、華御城（深圳）4家公司的股份及債權，合計金額124億元。這4家公司，對應的正是武漢長江中心、武漢沙湖中心、南京大校場項目以及在深圳的相關項目。

這筆交易，設置了非常苛刻的付款條件和時間。在解決相關障礙之后，2023年3月底支付40億元，剩余款項，將分別在2023年底、2024年底、2025年底、2026年底分別支付20億元、20億元、20億元和24億元。

畢竟，這些項目雖然地段好、貨值高，但各有瑕疵。武漢長江中心C地塊仍未交清地價款，土地出讓合同也沒簽訂；南京大校場項目建筑物限高問題待解決；另外，華夏幸福拿下這些項目時，承諾了非常嚴苛的產業引入條件。

同時，在當下這樣的地產周期切換時刻，大伙兒都忙著療傷，除了華潤置地這樣的實力選手，很難再有人有底氣和實力吃下這么大的項目。

于是，便有了現在這樣的城下之盟：華夏幸福當年為了拿下這幾個項目，光土地出讓金就花了200億元，還得算上后期的億級投入；如今124億元轉讓，只能說是回收了一個零頭忍痛割肉。

兩次危機

華夏幸福現在的窘迫，源于兩次危機。

2017年的火爆行情過后，環京樓市陷入急凍，之后便是持續數年的調整。環京最大地主華夏幸福遭遇重創，庫存壓力和流動性危機在2018年開始露頭。

為了自救，公司一邊通過轉讓項目或股權減輕業務壓力，一邊將杠桿運用到極致，一年融資近千億。

自救之外，公司不惜以超高的業績對賭，于2018年下半年引入平安，作為第二大股東。

強行續命之后，華夏幸福并未“刮骨療毒”，而是在平安的支持下，開啟了現在看來是“飲鴆止渴”的計劃：將公司在環京的產業新城勾地模式，復制到全國其他城市圈；同時，投入數百億元，開展周期更長、風險更大的商業地產項目。

當一場豪賭遭遇地產逆周期，華夏幸福的流動性危機在2020年底徹底爆發。

為了解決債務危機，經過1年的艱難斡旋之后，公司終于在2021年10月初披露了債務重組方案：公司2192億元金融債務，擬出售資產帶走約500億元、優先類金融債務展期或清償約352億元、以持有型物業設立的信托受益權份額抵償約220億元、通過出售資產等形式以現金兌付約570億元，剩余約550億元金融債務由公司承接，展期、降息，通過后續經營發展逐步清償。12月9日，債委會表決通過上述方案。

之后，便是漫長的化債過程，資產出售不間斷，物業服務、選址服務、園區運營服務，開發、招商、代建和營銷平臺等運營類資產，也都被拿去償債。

但是，這1年多的時間，華夏幸福的債務重組，執行過程并不順利。

截至2022年11月30日，華夏幸福累計未能如期償還債務金額合計601.76億元；同期，《債務重組計劃》中2192億元金融債務已簽約實現債務重組的金額累計為1265.57億元。

其中，最大的難點便是，現金兌付部分，錢從何處來？

受內外環境惡化的影響，華夏幸福旗下房地產開發業務，銷售陷入冰凍。這個曾經的十強房企，2021年銷售額暴降至281.68億元，在中國房地產銷售排行榜中，大概要排到80名之外；2022年前三季度房地產開發簽約銷售額僅57.53億元，早已跌出百強名單。

業務回款不現實，唯一的指望，便是出售資產，其中最優質、變現能力最強的，無疑就是以武漢長江中心為首的這些商業項目。

即便公司能在3月底從華潤置地拿到解燃眉之急的首付款40億元，其余款項，也要實現各種前置條件，到2026年底才能完整收回。

看來，王文學多次強調的“要在2023年底徹底完成債務重組”，幾乎是一個不可能完成的任務。

從頭再來？

因股權質押后的被動減持，王文學及其一致行動人，在華夏幸福的持股比例，已經降低至17.50%，遠遠低于平安系。其持股中接近七成處于質押狀態，被動減持風險如影隨形。

盡管王文學仍然是華夏幸福的實際控制人，但實際上，他或許已經難以掌控這家曾經的產業地產航母。

遙想當年，王文學以華夏幸福積累的財富為基礎，在資本市場縱橫捭闔，風光無限。

2016年-2017年期間，他通過知合資本，先后拿下維信諾（原黑牛食品002387.SZ）、玉龍股份、ST宏盛3家上市公司的控制權。

知合系與華夏系，成為王文學旗下兩大資本序列。

除了這些上市公司之外，鼎盛時期，王文學的投資版圖還涉及金融、新能源汽車、互聯網等多個領域，知名項目包括但不限于廊坊銀行、燕趙財險、合眾汽車、知合出行、天涯社區等。

如今，體外資產拋售殆盡，連華夏幸福也在走向空殼：南方總部的商業項目悉數轉讓，公司數千億資產，出售的、抵債的不計其數，剩下的還有什么？

王文學曾給員工打氣，公司將用原來的產業新城業務繼續運營。這幾年，公司也成了暴雷但不躺平的代表，拿下了一些運營類業務，比如拿下沈陽恒大項目，號稱幫許家印保交樓。

房地產在二級市場的融資放開后，華夏幸福在12月2日披露定增計劃，擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，募集資金用于“保交樓、保民生”相關的房地產項目。

王文學大有從頭再來的架勢，但是，市場還會給他機會嗎？

滾滾長江東逝水，浪花淘盡英雄。是非成敗轉頭空。青山依舊在？幾度夕陽紅。