來源/觀點網 

撰文/馮嘉煒 

1月6日，中海商業宣布，再簽約兩個輕資產項目，拓展商業面積超25萬平方米。

其中之一為上海世博CK商辦項目，位于浦東世博政務板塊，總建筑面積約15萬平方米。項目屬于上海地產集團所有，由5幢11F的鋼框架-混凝土核心簡的辦公樓及二層現澆混凝土框架結構地下室組成，地上主要功能包括商業及辦公。

而星通大廈位于深圳寶安中心區，總建筑面積超10萬平方米，業主方為亞太星通集團。項目樓高230米，是深圳寶安中心區最高樓。

輕資產潛行

中海商業發展（深圳）有限公司于2012年在深圳注冊成立，是中國海外發展有限公司全資子公司，定位為中海地產全域持有型商業的開發及運營管理平臺。

從“統一業權、持有運營”的運營理念，可以看出過去中海商業發展思路是以重資產為主。

這一思路在2016年12月有所變化，彼時中海發布商辦資管和輕資產輸出品牌“COOC中海商務(China Overseas Office Capital)”，統合中海中心、中海國際中心、中海財富中心、中海廣場和中海大廈五大甲級寫字樓產品線，以及自由辦公品牌OFFICEZIP、綜合商務服務品牌Officloud中海云商及中海暖心計劃OffiCARE。

2017年，中海商業首個輕資產管理輸出項目北京中建財富國際中心入市；一年后，首個自有酒店品牌管理輸出項目雄安凱驪酒店開業。

2022年8月19日，中海商業與中國鐵建就輕資產商業管理服務達成合作，中海環宇城系列品牌即將進駐廣州南沙核心區海語熙岸購物中心項目。此外，2022上半年COOC中海商務還與太原小店區人民政府、山西崇康房地產開發有限公司，就寫字樓項目合作達成意向簽約。

加上最新簽約的上海、深圳兩單，中海商業已發展19個輕資產服務項目。

據中海地產披露，2021年，中海商業營收51.7億元，復合增長率20%；截至2021年末，管理規模109個，面積627萬平方米，儲備規模68個，面積521萬平方米。

與重資產相比，中海商業輕資產所占比例仍然較小；同時，在中海一套相對成熟的商業品牌矩陣中，第三方外接項目似乎尚未完全融入。

以中海旗下自由辦公品牌OFFICEZIP為例，當前OFFICEZIP在租項目均為中海商務旗下寫字樓產品線項目，相比優客工場、創富港等辦公品牌，項目來源以母公司為主，較少向第三方外拓項目。官網也明確介紹，由中海地產在中海大廈、中海國際廣場等寫字樓內打造的聯合辦公空間。

據觀點指數研究院統計，OFFICEZIP運營17個項目，起租租金均接近或超過所在城市在租項目的平均租金。

OfficeZIP集中多種業態，同時孵化了自己的會議中心品牌、咖啡品牌、健身品牌、托育品牌，但這些增值服務都只是中海自持體系下，內部資源的挖掘利用，缺乏與輕資產項目的聯動。

此外，綜合商務服務品牌Officloud的客戶也多集中在中海自持物業內。

未來學家、《連線》雜志創始主編凱文·凱利在《失控》中曾提到：“單個進化體的價值，由他和這個系統連接的數量與質量來決定。”

可見，中海商辦的輕資產擴張，除了關注在管規模外，如何與孵化多年的運營體系相連接也同樣值得觀察。

商業輕與重

和優客工場等企業相比，中海商業輕資產規模占比較低，但這很難歸咎于外拓力度，畢竟中海地產自持寫字樓體量已足夠龐大。

作為中國內地最大的單一業權寫字樓發展及運營商，中海在全球27個城市持有65座中海系甲級寫字樓，發展體量為586萬平米，有“寫字樓”之王的稱號。

寫字樓這項單一業務以外，中海地產其他商業業態布局還有待發展。

2022年7月15日，惠譽指出，與華潤置地相比，中海地產的權益銷售規模更大、對合資公司和少數股東權益的敞口更小，但華潤置地的投資物業組合更強健，能產生穩定的經常性收入，為應對商業周期變化提供更好的保護。

這里所說的投資物業自然不止寫字樓，主要是購物中心、酒店乃至長租公寓等業態。

2022上半年，中海地產投資物業租金收入為24.4億元，同比上升7.5%，其中寫字樓租金收入為17.5億元，同比上升0.7%；購物中心租金收入為6.4億元，同比上升23.3%。

和租金收入停滯的寫字樓相比，購物中心拉升了中海投資物業的增長曲線。

事實上，中海地產近年來已經有意識地將更多資源傾斜在購物中心。

2021年，中海地產購物中心建筑面積增加135%，寫字樓建筑面積增加57%。

從2022年上半年來看，中海地產新增北京金安環宇薈、廣州亞運城廣場、成都中海友里天府國際公寓等7個運營商業項目，新增商業運營建筑面積38萬平方米。其中，僅中海財富中心B座為寫字樓業態，建面7.1萬平方米，占比18.9%。

2022上半年，中海寫字樓業務出租率85.6%，購物中心出租率達到92.6%，與2021年的87.5%/94.8%對比，分別下降1.9和2.2個百分點，購物中心出租率仍有優勢。

截至2022上半年末，中海自持商業物業總建筑面積為615萬平方米，儲備項目為490萬平方米，這批儲備項目入市后，購物中心占比將由29%上升至37%。

據西南證券統計，中海計劃逐漸擴大購物中心建筑面積，2023年計劃入市面積達到47萬平方米，2024年及以后計劃入市面積超125萬平方米。

根據中海多次提及的目標，計劃在2023年開發運營超過40座集中商業體，2025年來自商業物業的年收入將達120億元。

在中海未來幾年商業地產結構中，商辦比重有所降低，購物中心比重持續增加。

中海對第二增長曲線較為審慎，用“今天、明天和后天”來形容旗下的業務。其中住宅開發是“今天”的產業，占據90%以上資源；商業是“明天”，投入7-8%左右資源；剩下1-2%的資源投入養老、供應鏈管理等“后天”業務。

雖然只能動用8%的資源，但從未來規劃中可以看出中海加碼商業的想法，畢竟光靠寫字樓支撐不起“明天”。