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撰文/陳玲

對(duì)房企而言，2022年的成績(jī)單夾雜著冰與火。

在下行的2022年，銷售回落是可預(yù)判的。這一年，房企“暴雷”致市場(chǎng)信心缺失，購(gòu)房者普遍擔(dān)憂項(xiàng)目交付問(wèn)題，并且房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，市場(chǎng)觀望情緒濃重。

呈現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2022上半年，商品房銷售規(guī)模大幅下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月全國(guó)商品房銷售金額累計(jì)11.7萬(wàn)億元，同比下降26.6%；累計(jì)商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降23.3%。

大部分標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績(jī)低于上年同期水平，平均跌幅在20%-30%。

1月10日晚間，新城控股披露2022年經(jīng)營(yíng)情況，全年累計(jì)合同銷售金額約1160.49億元，累計(jì)合同銷售面積約1191.52萬(wàn)平方米。就新城而言，銷售回調(diào)亦較為明顯，達(dá)到五成。

但如新城管理層所言，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是區(qū)域深耕的壓艙石，商業(yè)管理則提供穿越周期、穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流。

期內(nèi)，新城控股商業(yè)板塊表現(xiàn)較為亮眼，實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為100.06億元(即含稅租金收入)，較2021年的86.39億元增長(zhǎng)15.82%。

保交付與合約銷售

合約銷售是新城2022年的保交付挑戰(zhàn)里的成績(jī)單。

根據(jù)新城控股披露的數(shù)據(jù)，12月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約65.68億元，比上年同期回調(diào)68.44%;合同銷售面積約74.51萬(wàn)平方米，比上年同期回調(diào)71.17%。

2022全年累計(jì)合同銷售金額約1160.49億元，比上年同期回調(diào)50.36%，累計(jì)合同銷售面積約1191.52萬(wàn)平方米，比上年同期回調(diào)49.40%。

不過(guò)，在2022年銷售下滑是大趨勢(shì)，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2022年度房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)》統(tǒng)計(jì)，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)銷售下滑明顯，樓市增長(zhǎng)乏力，前100房企權(quán)益銷售金額同比減少45.1%。

頭部房企的銷售景氣程度高于其他企業(yè)，與前100房企平均水平相比，前20房企銷售下滑幅度減少了23.5個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)前20房企已披露銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，跌幅多數(shù)在20%-40%區(qū)間，平均跌幅為26%。

當(dāng)中降幅最大為受到債務(wù)違約影響較大的融創(chuàng)等企業(yè)，新城亦不能置身事外。

其實(shí)這能夠從新城的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)中找到答案，“住宅+商業(yè)”雙輪發(fā)展，打造了“開(kāi)發(fā)+持有”的閉環(huán)經(jīng)營(yíng)模式。但由于吾悅廣場(chǎng)大多在三四線城市一些核心商業(yè)地段，所以住宅也有不少是在三四線城市。

新城控股2022年中期報(bào)告中披露，公司在全國(guó)范圍內(nèi)合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備1.31億平方米，其中一二線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的37.05%。也就是說(shuō)，三線及以下城市占比約62.95%。

我們知道，2022年住宅受到最大沖擊的便是低能級(jí)城市。

有分析指出，在2023年，“保交付”仍是多數(shù)房企的主要工作。新城同樣將“保交付”工作列為公司運(yùn)營(yíng)管理的重中之重，表示將資源盡全力向保交付項(xiàng)目?jī)A斜。

2022年全年，新城已組織交付13.1萬(wàn)套物業(yè)。據(jù)悉，2023年仍要全力以赴完成保交付目標(biāo)。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)首破百億

對(duì)新城而言，商業(yè)地產(chǎn)則交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)。

疫情影響下，新城商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入仍錄得增長(zhǎng)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為100.06億元(即含稅租金收入)，較2021年86.39億元增長(zhǎng)15.82%。

另外，2022年度因疫情引發(fā)的租金管理費(fèi)減免及經(jīng)營(yíng)扶持減少，導(dǎo)致商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入減少3.13億元。

根據(jù)公告，截至2022年12月31日，新城持有的已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)為126個(gè)，管理輸出的已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)為14個(gè)，另外5個(gè)已簽約吾悅廣場(chǎng)尚處于交接過(guò)渡期。

實(shí)際上，近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于新城的貢獻(xiàn)度逐年加大。

2022上半年，新城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入428.03億元，較上年同期下降45.89%，當(dāng)中商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入47.18億，同比增長(zhǎng)19.8%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)30.10億元，較上年同期下降30.11%。

同期，新城控股歸母凈利率為7%，較2021上半年提升1.6個(gè)百分點(diǎn)，主要由于毛利率較2021上半年提升了2.3個(gè)百分點(diǎn)至21.9%。

毛利率提升則主要得益于物業(yè)出租業(yè)務(wù)毛利率的提升：開(kāi)發(fā)物業(yè)結(jié)算毛利率同比下降1個(gè)百分點(diǎn)至16.1%，投資物業(yè)租金毛利率則提升1.6個(gè)百分點(diǎn)至72.2%，并且物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)收入占比，較2021年同期提升5.6個(gè)百分點(diǎn)至10.2%。

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)能夠貢獻(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，抵抗開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

12月中旬，新城控股對(duì)集團(tuán)及各事業(yè)部總部進(jìn)行組織升級(jí)。其中，集團(tuán)總部定位為戰(zhàn)略總部、投資總部、風(fēng)控總部。

此外，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)部負(fù)責(zé)全品類地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、代建；商業(yè)管理事業(yè)部負(fù)責(zé)全品類商業(yè)管理，強(qiáng)化商業(yè)深度運(yùn)營(yíng)相關(guān)職能。

新城控股表示，正在大力推進(jìn)資管能力建設(shè)，運(yùn)用成熟的物業(yè)開(kāi)發(fā)及商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目端引入股權(quán)投資者共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

此次組織架構(gòu)調(diào)整，也將更好支持大資管戰(zhàn)略落地。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，2021年以來(lái)，新城就開(kāi)啟了新十年戰(zhàn)略，核心之一就是從開(kāi)發(fā)型業(yè)務(wù)向運(yùn)營(yíng)型、資管型業(yè)務(wù)延伸，打造資產(chǎn)管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)向大資管方向的轉(zhuǎn)型。

有分析指，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，此次組織架構(gòu)調(diào)整將更利于雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略聚焦，更利于推進(jìn)輕重并舉、落地深度運(yùn)營(yíng)，進(jìn)一步提升地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)管理的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。