在虧損、甚至是發不出財報的民營地產江湖中，新城控股看起來很穩，雖然銷售額下降、營收凈利雙降，但好歹是盈利的，也沒有出現債務危機。

熟悉新城控股的人知道，今天的歲月暫好，背后有一段難以啟齒的暗潮涌動。

當年，公司以黑馬之姿，借高周轉模式，在兩輪房地產周期中躍升為行業前十。不過，實際控制人王振華因刑案被判入獄，公司被迫瘦身，高速增長中止。

陰差陽錯的是，2019年被動去杠桿，讓公司在2020年“三道紅線”降臨時，免于監管壓力，在隨后2021年的行業性債務危機中，得以獨善其身。

即便如此，當下，新城控股仍然在焦慮去化，仍然在出售資產降低債務壓力、穩住現金流。

中長遠來看，留給繼任者王曉松最大的難題，其實是新城控股長期布局三四線住宅及商業市場，到底能實現多大的價值？

新城控股穩住了嗎？

9月1日，克而瑞披露的最新數據顯示，2022年1-8月，新城控股銷售金額676.3億元，同比下降43.57%，在中國房地產企業銷售百強榜中排名第16，較上年同期提升1個名次。

近期披露的2022年半年報顯示，上半年新城控股實現營業收入428.03億元，同比下降45.89%，極力壓縮銷售費用和管理費用后，歸母凈利潤30.10億元，同比下降30.11%。

雖然公司今年上半年的銷售及業績表現并不好，但是，在當下的房地產行業中，特別是在民營地產江湖，新城控股仍然可以說是，穩住了。

2021年下半年以來的房地產行業調整延續至今，地產圈哀鴻遍野。

今年上半年，全國房屋新開工面積66423萬平方米，同比下降34.4%；其中，住宅新開工面積為48800萬平方米，同比下降35.4%。

銷售端的下滑同樣嚴重。2022年1-6月，全國商品房銷售金額66072億元，同比下降28.9%；其中，住宅銷售額同比下降31.8%。大部分標桿房企的銷售業績低于去年同期水平，平均跌幅在30%以上。

其中，民營房企們的整體狀況更為焦灼：銷售額腰斬成為常態；能夠披露2022年中期業績的百余家房企，近半產生虧損，建業地產等多家房企虧損高達數十億元。

像新城控股這樣沒有“暴雷”且還在正常運轉的民營房企，已算難能可貴了。

今年上半年，民營開發商的融資環境整體仍不容樂觀。不過，新城控股完成10億元中期票據發行，并在境外新發優先綠色美元票據募資1億美元。截至2022年6月底，公司整體平均融資成本為6.50%。

截至2022年6月30日，公司剔除預收賬款后的資產負債率為67.06%，凈負債率為48.37%，現金短債比為1.06，均達到綠檔要求。

地產黑馬失蹄

當下表現穩健的新城控股，早年，其實也是典型的地產黑馬。

上世紀90年代初期，通過紡織業務賺取第一桶金后，江蘇常州人王振華，在李嘉誠等香港地產大亨的財富故事激勵下，跨入房地產行業。

之后5年時間，新城控股在常州房地產市場潛心浸淫，并以此為跳板逐步將業務擴張到江蘇省內。2009年，公司將總部遷至上海，正式以長三角為核心開啟全國化戰略。

2010年，新城控股成為江蘇首個銷售破百億的房企，5年之后穩步增長至323.8億元。

2015年-2016年期間，房地產市場觸底反彈，正是在這一輪順周期之中，新城控股借助快周轉模式，走上了開掛之路。

2016年-2018年，公司銷售額分別為685.2億元、1260.1億元、2204.3億元，幾乎連年翻倍。

至此，新城控股從一個長期處于行業30名開外的中型地產商，穩定進入中國房地產行業前十。

除了地產開發業務，新城控股旗下商業業務吾悅廣場也頗為亮眼，在行業中被稱為“小萬達”。最新數據顯示，公司在全國的130多個城市運營189座自營吾悅廣場并托管131座，輕重并舉。這種銷售與運營結合、長短期錯配的商業模式，比單純的賣房子，更具想象空間。

除了A股上市公司新城控股，公司控股方新城發展以及新城系的物業服務公司新城悅，先后登陸港股市場，王振華家族擁有了3家上市公司。

業績提升、股價暴漲，其身價也水漲船高。即便如今物是人非、行業動蕩，王振華家族仍然在2022年胡潤百富榜中，以290億元財富排名全球第756位。

不過，這種節節攀升的勢頭，在2019年被打斷了。當年7月初，王振華因犯刑案被采取強制措施，2020年6月一審被判處有期徒刑五年，2021年5月二審維持原判。

被迫提前去杠桿

實際控制人刑事犯罪，對新城系造成了極大的沖擊。王振華之子王曉松臨危受命后最迫切的任務，便是解決債務擠兌危機。

王曉松大刀闊斧，新城控股迅速出售大量項目，用于降低負債、回收現金。當年，公司共對外處置了21家項目公司，其中有12家是2019年7月成交的，可見當時的情況有多危急。

同時，業務收縮，整個2019年下半年，公司幾乎沒怎么拿地，這種狀態直到2020年才開始有所緩和。

瘦身所導致的結果是，2020年新城控股銷售額下降13.69%至1992.1億元，房企百強中的位次從7下滑至17。

因為結轉周期的影響，這一次的收縮，也給公司2021年及之后的業績下降埋下了伏筆。

不過，其債務壓頂的狀況同樣得到了喘息機會，2019年6月底資產負債率達到93.02%，2019年底降至91.68%，2020年底進一步降低至90.59%。

經歷陣痛期的新城控股怎么也沒想到，這一系列事件后來的影響。

2020年8月，監管部門對房地產企業提出“三道紅線”：剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1。

已經在1年前被迫強行去杠桿的新城控股，從一開始就符合三綠標準，免于監管壓力。

當2021年下半年的行業調整加劇了民營房企的“暴雷潮”，新城控股更是陰差陽錯躲過一劫。

如果不是王振華事件引發的被動瘦身，以當年新城控股的黑馬姿態，在這一輪逆周期中很難安枕無憂。

不過，現在的問題是，新城控股能否平穩等到周期切換？這個階段，應該沒有哪家民營房企敢說自己是絕對安全的。

從過往的危機案例來看，債務擔心連鎖反應，賬面上的數字也并不等于銀行賬戶的余額；當下最難的，還是銷售業績的恢復。

不然，新城控股也不至于因為南京西瓜換房、重慶沙發事件而屢上熱搜，更不會在上半年轉讓數個項目后，仍然計劃低價出售影院業務保障現金流。