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撰文/高天

2022年的商業地產供應市場，似乎沒有了以往的“熱烈”，然而在歲末迎來的“開放之光”，又給行業吃下了一顆“定心丸”。

據聯商網零售研究中心統計，2022年全國新開業的商業項目數量359個(不含港澳臺；含存量改造物業；不含專業市場、家居建材商場、純商業街區、文化產業園區；商業建筑面積≥2萬方)，同比下滑了30%。新增商業建筑面積3245.19萬方，同比去年減量1323.44萬方；平均單體建筑面積約9萬方。剔除31個存量改造物業外，全年全新入市的商業項目328個。

其他不在此次統計且開業的商業項目如下：

1、體量2萬方以下的項目，包括萬科商業旗下的杭州之光小藤街、杭州天空小藤街、廣州幸福里，上海五角場萬達廣場C座，119歲的北京東安市場化身潮奢買手制百貨后以東安睿錦重裝亮相，石家莊火車頭步行街二期，貴陽觀山湖碧樂時光，興義星悅薈，海寧虹運匯，開陽星悅茂，棗莊滕州君瑞城風情美食街區（君瑞城購物中心還未開業），商業街區青島廣德里1898，天虹深圳首家社區生活中心松瑞天虹，福州陽光天地購物中心主力店之一樂境百貨，上海樂坊蘆恒生活廣場，上海東苑米蘭廣場，上海中環廣場（存量改造），深圳港鐵頌薈TIA Mall、杭州世茂茂宸金座-繽谷無界商業街區，新鄉寶龍天地2期，成都東山Re°est，升級開業的金楊陸悅坊，北京地安門商場改造十年后以新地佰亮相等等。 

2、家居家電專業店類商場，包括廣州宜家新天河商場、麥德龍重慶沙坪壩商場、鄭州宜家商場、合肥宜家商場、天津歐貿萬享集全球進口商品集散交易中心、重慶華南城·誠外誠國際燈飾批發城、西安華南城五金建材精品D區、寫字樓物業上海博華廣場、北京蘇寧易家廣場等等。

聯商網高級顧問團成員汪中玉曾表示，在目前的商業市場中，商業建筑創新、空間場景創新和內容創新，迭代更新越來越快，創新裂變速度越來越快，在2021年疫情暫緩后，商場開業數量的大幅回升也間接顯示了開發商仍然看好市場的接受力。而隨著2022年大環境全面放開后，供應市場應該有不錯的表現。

總體情況分析

一、同比下滑30%

從聯商網零售研究中心統計的近五年（2018年至2022年）全年開業的商業項目情況上看，無論是新開商業項目數量還是體量上，2022年均是五年來最低的。

具體數據上看， 2018年開業數量最多至533個，且同比上漲了6%；2021年是近五年漲幅最大的，上漲了36%至510個，主要是因為2020年受疫情影響嚴重導致開業量暴跌，而2021年疫情暫緩開業量劇增。同時，2021年的搶眼表現也使得2022年的開業數量同比是近五年下滑幅度最大的。

2022年市場變化相對較大，包括上海、廣州、新疆等多個城市疫情頻發，導致不少商業項目未能如期開業。同時2021年迎來開業小高峰后，市場容量得到一定釋放，2022年也迎來了一波低潮。

二、華東占比45%，廣東連續兩年領跑省份榜

2022年新開業的商業項目分布在全國七大區域，且開業量排序相較往年并無太大變化，華東和東北依舊鎮守“榜首榜尾”。

華東新開162個商業項目，占比超45%；體量1458.95萬方，占比45%。主要貢獻來自江蘇、浙江和浙江，分別開出了42個、34個、32個。上海受疫情影響，商業停擺幾個月，在上半年并無商業項目正式開業，僅上海天山現所·創邑MIX、亭林名悅商業廣場等局部試營業的項目，因此全年也僅新開了10個商業項目。其他福建、安徽、江西分別有17個、15個和12個項目新開。

華南新開58個商業項目，占比約16%。得益于廣深兩大一線城市的消費活力，不少知名房企集中供量，區域本土的保利、萬科、恒大等房企“肥水不流外人田”，加上新鴻基、九龍倉、新世界等港企的“近水樓臺先得月”，華南的商業有“天時地利人和”之利。因此，上半年華南依舊領先除華東區以外的其他區，穩居榜眼之位。尤其是廣東省，44個開業量也是2022年全國開業最多的省份，廣西和海南也分別有10個和4個開業。

華中新開47個商業項目，比較罕見的超越了西南地區成功躋身top3。湖南、湖北和河南三省均有項目開業，且開業量比較均衡，湖北19個、湖南15個、河南13個，且涌入了諸如武漢萬象城、武漢武商夢時代這種全國性標桿商業。

西南新開46個商業項目。在成都和重慶兩大主力城市的強勢發展環境下，西南在近些年吸引了不少知名開發商的進駐，比如去年開業的香港置地重慶光環，一直引發行業關注，今年還有成都SKP等重要項目也會開出。具體來看，四川18個、重慶12個、云南8個、貴州8個。西藏無項目開業。

華北僅新開29個商業項目，且主要集中在北京，有12個新項目開出，河北省8個，另一大城市天津有5個，山西和內蒙古分別有3個和1個。

西北新開10個商業項目，陜西、甘肅、新疆三省均有項目開業，分別是7個、1個和2個，而青海和寧夏無項目開業。

東北新開7個商業項目，黑吉遼三省均有項目開業，且遼寧貢獻了5個，比較典型的項目有龍湖在東北的首座天街龍湖沈陽渾南天街、華潤置地旗下的沈陽皇姑萬象匯和大連華南萬象匯、哈爾濱哈東萬達廣場。

三、新一線城市與下沉市場并舉

從城市分布情況上看，仍然維持了近四年“新一線成熟、下沉市場活躍”的格局，尤其是以新一線活躍度最高現象最明顯。

統計的城市活躍TOP10榜中，上海丟掉榜首之位，僅以10個開業數量與武漢并列第七；榜首之位被深圳以19個開業數量占據，而去年的城市榜榜首的上海開業數量是44個；成都以15個開業數量位至次席，杭州則開出14個新項目，北京和重慶各12個緊隨其后；南昌2022年表現搶眼，也以8個開業數量躋身榜單中，南京、佛山和廈門各7個并列第十。

整體上看，相對一線城市相對飽和與同質化問題，以及三四線城市消費層級相對有限的情況相比，新一線城市近年來經濟增速快、人口遷入大、交通更加完善，營商環境優越，活躍程度高。一方面，從TOP10榜看出，上榜的城市中，除上海、深圳、北京三個一線城市和南昌、廈門兩個二線城市外，其余均為新一線城市，占比58 %。

另一方面，根據《第一財經周刊》發布的2022年中國城市分級排名榜單（不包含港澳臺）進行統計后發現：

15個新一線城市開業總數量高達114個，占總開業數量比約32％，與2021年持平；

四大一線城市北上廣深均有項目開業，為46個，占總開業數量比約13％；

30個二線城市除溫州、泉州、長春、惠州、太原、保定、珠海、蘭州外均有商業項目開業，數量76個，占總開業數量比約21％，與2021年相比上漲了1個百分點；

三線及以下城市開業大型商業項目123個，占總開業數量比約34％，與2021年持平。

業內人士告訴《聯商網》，中國地域及經濟二元化決定中國的商業發展有巨大潛力和廣闊成長空間。在深度上，以北上廣深為代表的一線城市和以成都、重慶等為代表的新一線城市，是中國經濟發展的高地，在人口、經濟、消費力和消費意識上具有較強的領先優勢，可以向深度創新挖掘，充分整合國際國內資源，打造城市級標桿商業。

四、商業體量以5-10萬方為主

體量上看，與行業整體趨勢一致，符合當下投運購物中心的理想規模，同時在一些經濟發達、商業起步早和成熟的城市，城市市級商業發展相對完善，開始逐步朝區域、社區型購物中心發展。

結果顯示，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數量最多，具體占比約35％；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約30％；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約24％；15萬方以上（含15萬方）占比約11％。

超20萬方的巨型購物中心有無錫悅尚奧萊、金華萬泰奧特萊斯、廈門鷺港萬達廣場、砂之船（福州）奧萊、福州福清東百利橋古街、長沙步步高星城天地、常德澧縣萬達廣場、武漢武商夢時代、深圳滿京華·滿紛天地、cdf海口國際免稅城、成都招商大魔方、成都SKP、遵義方圓薈·自游港廣場、哈爾濱哈東萬達廣場14個項目。

五、1月、9月、12月供應最高峰

從開業時間上看，整體數據分析后得知，幾個重要的時間節點依舊是開業高峰期，典型的是年底12月、“金九銀十”都是集中放量的時期，很大原因是這幾個時間點是重要節假日期，如國慶、元旦。

具體來看，12月最多，達到一年峰值為89個；其次是9月份，新開了66個項目；一月份得益于元旦檔和即將臨近的春節也有不少項目開業，有61個；其他5月、10月也迎來了供應小高峰；春節周期的二、三月份開業量最少，也是常態。

從區域及省市分布、企業、體量、開業時間等基本面角度分析2022年供應市場的開業情況后，下面從這些數據中總結和分析下行業整體的發展趨勢及背后邏輯。

行業現象及未來方向研究

一、全國性開發企業恒強

頭部全國性開發企業繼續加碼擴張步伐，在大環境不確定因素增加及市場競爭加劇的前提下，對商業地產企業的開發及運營實力考驗加劇，頭部企業的行業指向性作用更為凸顯。

從2022年新開商業項目的企業供應量情況上看，企業貢獻量前列的均為全國性連鎖開發企業。在開業量≥2個的前34家企業中，就合力貢獻了205個商業項目，占總開業數量比近58%。可見，團隊、經驗、資金力都比較雄厚的全國性開發企業將越戰越勇，未來仍然是供應市場的主力軍。 

同時，在TOP10的排行中（因開業量一樣有不少并列的，故榜單實際企業數量16家），分別是萬達集團、華潤萬象生活、新城控股、龍湖集團、萬科集團、愛琴海集團、世紀金源商管、招商蛇口、中海環宇商業、寶龍商業、天虹數科商業、杉杉商業集團、金茂商業、銀泰商業、益田旅游商業、碧桂園文商旅。

萬達在商業地產開發及運營中的實力毋庸置疑，近些年來一直都領跑企業榜，也是目前國內購物中心開業數量最多的企業。2022年萬達新開萬達廣場項目高達51個，按照萬達公開的數據是55個，本文統計未包括上海五角場萬達廣場C座、煥新開業的桂林城南萬達廣場等項目。這是自2019年以來單年開業量最多的，且目前全國萬達廣場已經進入了第四代萬達廣場階段。

分拆獨立上市后，華潤萬象生活更加游刃有余，在萬象城、萬象匯、萬象天地三條成熟產品線的“護航”下，2022年全年新開商業項目高達16個，比2021年還多2個。最標桿的萬象城產品完成了不少區域的首進，比如海南島上的首座萬象城在海口亮相，南昌的首座萬象城，福州和武漢兩個城市也迎來了萬象城，上海和南京也首次迎來了萬象天地。值得注意的是，華潤在2022年投入了全新的產品，全國首家萬象食集在深圳開業。

▲上海蘇河灣萬象天地

新城控股近年來一直保持著快節奏發展，新開商業項目持續穩居企業榜次席，其打造的“吾悅廣場”是企業旗艦商業產品，2022年吾悅廣場開業13個。一直精耕一個產品的精神，值得學習，尤其在下沉市場中，吾悅廣場已然是一個商業名片。

萬科在2022年迎來了供應高峰，此次統計中有11個新商業開業，但包括1.5萬方的杭州之光小藤街、1.17萬方的杭州天空小藤街、0.9萬方的廣州幸福里也相繼亮相，整體開業數量達到了14個。多元化的產品是萬科最大的亮點，不僅有上海萬科廣場、武漢洪山萬科廣場、青島未來城萬科廣場等大體量的區域標桿購物中心，也有諸如杭州“小藤街”系列、萬科里等社區產品，既有開放式街區，也有集中性購物中心。而在2023年，萬科商業仍然將探索更多元的創新產品，比如藝術文化與商業融合的杭州玉鳥集等等。

▲杭州玉鳥集

二、輕資產提速，城市更新創新發展

輕資產戰略提速是近幾年商業地產企業發展的共同路徑。一方面是因為企業自身規模化擴張需求，輕資產沒有開發成本，只需要輸出運營管理，屬于“技術入股”，因此得到青睞。另一方面是因為城市高速建設時代，城市更新成為主旋律，商業地產歷經多年的增量發展后，積累了不少存量資產，需要一些“資深玩家”，促其新生。

因此，2022年的開業名單中，存量改造物業就高達31個，而企業接手未開出物業進行重新改造的也有5個。這其中萬達的是最為典型的。

眾所周知，萬達在幾年前就已經“去地產化”，輕資產商業是其核心資產之一，在2022年，萬達接管存量物業重新改造輸出管理高達18個，典型的是一口氣吸納了位于長沙、杭州、成都和青島的共5家奧克斯廣場，接管了鄭州、洛陽等多地的建業集團開發的商業項目等等。

另一家輕資產代表企業是世紀金源商管，這家一直以輕資產管理的企業在2022年也開出了8家購物中心。此外，龍湖在2022年全面啟動輕資產運營，過去一年中無論是財報中還是公開報道，輕資產運營被放在了醒目位置，2022年杭州吾角天街開業，是其在華東開出的首個輕資產項目。而在2023年龍湖在杭州的第11座天街、第二座輕資產國芳天街也將開業；在上海市場，龍湖也在2022年簽下了兩座輕資產；蘇州首個輕資產商業蘇州時尚水岸星悅薈也將在2023年亮相。

▲蘇州時尚水岸星悅薈

根據華安證券預測，到2033年，我國商管運營服務市場在管總面積有望達到9.83億平方米，對應總收入約2781億元。不過，伴隨著房企不斷轉型，商管輕資產賽道逐漸白熱化。

同時，隨著中國城市化進入到 “精細化運營”的時代，城市更新作為一個持續備受關注的話題，已經從最初的“建筑更新”，發展成為“人、產、城”高度融合的“理性更新”。對商業地產而言，對存量商業的改造更新，不能簡單看作是區域的商業活化，更是一種對城市文化的傳承和弘揚。除了“換裝”，更關鍵的是實現“共生”的有機更新。

三、高端消費堅挺，城市高端商場首進

據巴克萊銀行的最新報告，中國奢侈品行業的復蘇速度可能快于預期，2023年將錄得15%的增長，超過全球奢侈品市場9%的增速，并超越美國、歐洲市場7%和6%的增長。巴克萊銀行在報告中表示，基本趨勢表明中國消費者奢侈品購買欲望不減，并預計這一趨勢將在2023年下半年得到進一步改善。

而事實上，即便是疫情三年，中國奢侈品消費依舊是最有競爭力的。在奢侈品消費需求增加的情況下，高端商業也迎來了發展機會。2022年，不少城市的高端商業缺口得到填補，典型如南昌和貴陽，隨著各自高端商業的開業，整個城市乃至省份的高端消費需求得到了滿足。

8月18日，貴州首座奢侈品購物中心——貴陽Lavant荔星中心正式開業。項目引入了路易威登Louis Vuitton（貴州首店）、古馳Gucci、博柏利Burberry、巴黎世家Balenciaga、卡地亞Cartier、寶格麗Bvlgari等高奢品牌。在品牌上，荔星中心Louis Vuitton、Cartier、BVLGARI、BURBERRY、BALENCIAGA等國際重奢品牌，90余家國際品牌首進貴陽，共300余家品牌，覆蓋餐飲、超市、健身房、游泳館、親子樂園、電影院、皮膚管理、休閑娛樂等業態。如LAMER、POLA、VALMONT、LAVANT CENTER、迪桑特、周大福薈館、IRO貴州首店等等。

▲貴陽Lavant荔星中心

6月26日，華潤萬象生活在海南的首個萬象城海口萬象城正式開業。這個全國首個“海島萬象城”無論從場景、品牌、還是市場反饋上都令人耳目一新。基于重奢和全品類的兩大基調，海口萬象城的品牌形容詞可以有“首店收割機”、“旗艦店、概念店聚集地”、“先鋒美食場”等等。據悉，海口萬象城此番開出的品牌中，超60%為首進品牌。雖然海口有免稅店，但海口萬象城是真正意義上的首座高端購物中心。

▲海口萬象城

10月1日，南昌萬象城正式開業，這不僅是南昌，也是整個江西的首個高端型購物中心。作為華潤置地在南昌布局的首座萬象城產品線購物中心，南昌萬象城承襲一貫的高品質商業體驗，集合諸多首進南昌的高端品牌資源、前沿的企劃運營思路、多元的場景營造等，以此打造城市理想生活目的地。據悉，項目引入近400家國內外品牌，其中首進品牌超160家。

▲南昌萬象城

雖然目前海口萬象城和南昌萬象城的高奢品牌還未正式開業，不過奢侈品向來都有自己的開店節奏，不會隨著新商場而一步到位，都會需要一個觀察期。

四、商業多元化發展，市場細分明顯

新消費時代，無論是消費模式還是商業內容都在不斷迭代升級。萬達廣場已經進入第四代，香港置地催生全新產品“光環”系列，藝術與商業的融合，“城市微度假”概念的興起，商業+概念的日漸豐富……可以看到，商業朝著更加多元化的方向發展。

聯商專欄作者熙領商業評論表示，中國的商業地產正在進入個性化時代，隨著消費與市場的變化，商業市場的細分，已經是最基礎的底層邏輯，在這種情況下，如果只是去復制基本看不到未來，更何況你“抄襲”的對象自身也在跟隨市場不斷地調整。

從2022年開業的情況上看，文旅、藝術、策展、庭院式商業等元素與商業的結合日漸緊密。

廈門海上世界一期是由招商局重要旗艦企業招商蛇口與財富500強象嶼集團聯袂共營的超大體量、超凡區位、超前規劃定位、實力引入多個超級目的地，以深圳海上世界為藍本，一如既往地保持了濱海商業特色，以“Mall+街區+樂園”的形態為區域帶來了未來商業新潮流，勢必成為鷺島休閑旅游的嶄新名片，被譽為“海上商業樂園”。

▲廈門海上世界

南京萬象天地是華東首個萬象天地產品，打造“風雅秦淮”IP，充分挖掘云錦路和秦淮河的價值理念，目標是打造成為文旅商兼備的Mall+街區式商業。項目集合影院、劇院、藝術中心、書店等業態，將歷史文脈與市民的生活、消費場景結合，引領消費需求方向，為市民提供商業與文化服務。同樣將歷史文化與現代商業融合的還有上海萬象天地。 

▲南京萬象天地

重新定義“商業與自然關系”的深圳領展中心城，定位為“福田中軸線上的都市桃源”，由內而外貫徹“綠色”設計。商場室內融入了四季主題，在原有的圓形主動線上，通過種類豐富的植物，引入春夏秋冬自然風情的循環。室外的天臺及廣場也配合室內的四季主題，種植了不同季節開花的植物及常綠植物，在一年四季呈現不同景象。資產提升后的領展中心城，綠地面積超過1.8萬平方米，總綠化率較資產提升前提升10個百分點，達到 43.1%，場內的植物多達36種。

▲深圳領展中心城

誠然，中國商業地產依舊處于快速發展時代，隨著新物業的增多，市場存量愈發飽和后，企業如何面對激烈的市場競爭？市場又將涌現哪些新的業態和機會？依舊看點多多，不妨靜觀其變。

附：2022年全國新開業商業項目統計表