出品/聯商網

撰文/夏芒

連續兩個月開業數量低迷的商業地產供應市場，在年末憋了個大招。

據聯商網零售研究中心統計，2023年12月，全國新開業的商業項目共97個(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬㎡)，新增商業建筑面積萬899.72㎡，平均單體商業建筑面積約9.28萬㎡。

從全年來看，2023年1-12月，全國新開業商業項目共380個，與去年的359個相比，增加21個項目；共新增商業建筑面積3122.63萬㎡，較去年減少122.56萬㎡，平均單體建筑面積下降9.07%。

與11月僅新開20座購物中心相比，12月新開購物中心數量迎來爆發，環比上月增長385%，同時也是全年開業項目最集中的月份。

華潤、萬達、愛琴海、招商蛇口等知名商業地產開發商均有項目入市。其中華潤置地新開項目數量最多，共7座購物中心開業，涉及萬象匯、萬象城、萬象天地3條產品線，總商業體量94萬㎡。

部分商業項目因體量不足2萬㎡而并未包含在內，比如1.7萬㎡的合力生活廣場遵義世貿城店、1.57萬㎡的遂昌江泰領悅廣場等等。

大體量為主導，華東斷層領先

在圣誕、元旦等節日效應的催化下，12月向來是備受商業項目青睞的開業節點。

縱觀近五年數據，2019年至2021年，12月新開項目數量呈逐年上升趨勢，2022年數量新開商業項目出現大幅下降。2023年作為“消費復蘇年”，新開項目數量也有所回升，同比增長約8.99%。

從區域來看，97個新開項目在七大區域均有分布。其中，華東地區實現斷層領先，有45個商業項目入市，占總數的46.39%；其次是華南地區，新開項目達17個；華北地區緊隨其后，有12個；華中地區共10個；西南地區則是5個，東北和西北均為4個。

從城市來看，12月新開項目主要集中在北上廣等一線城市。斬獲項目最多的城市是上海，達6個；緊隨其后的是廣州，共開出5個項目；杭州和北京持平，分別開出4個項目。

從商業規模的分布情況上看，新開購物中心多為中大型項目。規模在2至5萬㎡(含2萬㎡，不含5萬㎡)的商業項目有23個，占比23.71%；5至10萬㎡(含5萬㎡，不含10萬㎡)的商業項目有30個，占比30.93%；10至15萬㎡(含10萬㎡，不含15萬㎡)的商業項目有29個，占比29.90%；15萬㎡及以上項目有15個，占比15.46%。

其中，20萬㎡以上的超大型項目有4個。分別為鄭州銀泰inPARK，商業面積28萬㎡；杭州遙望X27主題公園，商業面積26萬㎡；杭州濱江開元廣場，商業面積23.5萬㎡；南京城北萬象匯，商業面積21萬㎡。

存量改造提速

隨著城市發展進入更新的重要時期，存量更新改造已成為城市商業煥新的重要方式。2023年12月新開項目中存量改造項目達20個，總商業體量為172.2萬㎡，面積占比約為19.14%。包括華潤置地旗下首個輕資產運營的萬象天地項目「南昌紅谷灘萬象天地」、友好集團打造的「紅山MALL」以及京東MALL天津首店「泰達薈·京東MALL」等等。

從數據來看，每月存量改造項目的數量占比較為穩定，「存量提質改造」和「增量結構調整」步調基本統一。其中12月新開項目中的存量改造項目數量占比約為20.62%。據聯商網此前統計，2023年1-6月存量改造項目數量占比為15%，7-12月存量改造項目的數量占比則為23.51%。整體來看，商業更新腳步加快。

盤活存量資產、實現良性循環對城市高質量發展至關重要，但對于超大特大城市來說，改造低效利用的存量空間更為緊迫。以北京為例，2023年12月北京新開的4個商業項目均由存量改造而來，分別為原北京塞特購物中心改造的「北京塞特+購物中心」、原新燕莎金街購物廣場改造的「北京王府井喜悅購物中心」、原世界之花改造的「北京王府井奧萊UP TOWN(一期)」以及原北京華聯合肥和平路店改造的「北京華聯合肥和平路購物中心」。

主要商業新看點

12月開業中的眾多購物中心里，不乏多個備受行業矚目的項目，如杭州中心、上海真如環宇城MAX、上海百聯西郊購物中心、溫州濱江萬象城等等。

杭州中心

杭州中心項目東至中山北路，南至省電子信息地塊，西至展覽東路、毗鄰省科協大樓，北至環城北路，地鐵武林廣場站上蓋項目。

總用地面積約2.25萬平方米，總建筑面積約23.9萬平方米，建成后主要用于高檔商場、超五星級酒店和甲級寫字樓。其中，地上建筑面積約15.17萬方，商業面積約7.5萬方，酒店面積約3.6萬方，辦公面積約4.07萬方；地下建筑面積約8.73萬方，地下商業面積約1.28萬方，建筑密度59.78%，機動車停車位預計1181個。商業部分主要位于杭州中心的底部，地下2層、地上8層。

開業后將是集四季酒店、購物中心、雙塔可售不動產為一體的市中心地標型TOD城市綜合體。項目的設計概念源自于杭州的山水意型，在建筑的立面與室內空間構成上呈現古典中國畫的“寶石流霞” 、“亭臺樓閣”、“西湖水面”，創造詩意，并具有古典韻味的現代商業綜合體場所。中區則設有以人性尺度為核心的休閑飄臺，同時以首層旗艦店空間打造全新地標，將休閑與生活方式零售融為一體。

上海真如環宇城MAX

32.2萬方的商業綜合體包括了上海環宇城MAX、海心劇院和山姆會員店。其中，上海環宇城MAX建設為地上5層，地下2層的大型商業中心。

設計上，根植于紅旗村地區特殊的歷史文化形態，環宇城MAX的總體規劃圍繞文脈傳承、自然生態、智慧社區的核心需求，提出“三水匯合”的設計概念，打造融合文化+、生態+、智慧+等復合功能的新一代城市副中心。購物中心主題為“歲月流光 · 變幻無窮 · 快樂之境”，旨在運用一系列以地區生態、文化為導向的綜合設計策略，在協助地區快速實現城市更新與轉型升級的同時，力圖在“歲月的流逝、時空的變幻”中，傳承與再現該地區美好快樂的記憶。

550米長的公眾健身步道，由地面至屋頂，依次串聯起基于真如港打造的超大水景“漁舟唱晚”下沉廣場、“聽風于樹下”銀杏廣場、3層及4層開放露臺、5層屋頂花園集市、6層“真如夕照”觀景平臺、以及屋頂“綠色劇場”。

據悉，項目定位“全域生活新中心”，涵蓋了高端零售、兒童游樂體驗、高端影院、人文劇場、輕奢健身等業態，引入了包括山姆會員商店、海心劇場、PANATTA FITNESS普拉達健身上海首店、MELAND CLUB最新形象店、博悅匯影城等品牌。

上海百聯西郊購物中心

作為全國首家開放式社區購物中心，百聯西郊購物中心地處上海西郊生活圈核心位置，輻射周圍約63萬住宅人口，是長寧新涇乃至大虹橋區域居民消費的重要場所，見證與引領了上海西部城市商業的發展。

此次改造將在最大化保留并強化其空間獨特性的同時，對建筑內外部設計、業態組合、功能區劃、數智化服務、營銷升維等方面進行重新詮釋，為消費者打造一個多元美好生活空間的超級社區，構建豐盈理想生活的能量聚合場。

升維煥新之后的百聯西郊購物中心，將聚焦潮流品質家庭、潮流年輕人群、品質商務人士，通過豐富活躍的商業公共空間的創造，成為周邊社區居民產生強烈歸屬感的“第三空間”。

場景改造上，將原中庭空間拆解變身，與地下二層連接形成圍合式下沉廣場，未來將變身為超強社交活動平臺；屋頂區域將串聯攀巖、滑板、腰旗橄欖球、飛盤等各類運動業態，并引入汽車影院等夜經濟內容，成為全年齡段的空中樂園。

在營運體驗端，百聯西郊將從更注重社群運營的維度，帶來豐富多元的活動，持續激活商業氛圍，并通過極致服務和數智賦能，滿足消費者不同場景下的生活需求。

溫州濱江萬象城

溫州濱江萬象城是溫州第二座萬象城，位于濱江商務區CBD中心板塊，濱江商務區將打造以金融、創新、會展為核心的中央商務區。整個項目總建筑面積超70萬平方米，涵蓋14萬平方米的購物中心、高端豪華住宅區、甲級寫字樓、豪華酒店。

溫州濱江萬象城在項目北側沿江面打造了一個“立體庭院”。通過沿江面退臺景觀的設計，與戶外空間相連。據介紹，這里將來是甌江和溫州山體燈光秀的最佳觀景平臺，項目希望讓商業與景觀交相融合，用更親近自然的尺度打造無邊界的空間體驗。

項目定位為“品質階層的時尚生活平臺”，目標是打造輻射浙南的高端商業旗艦，在各個業態上分別實現品質餐飲浙南匯聚地、時尚精致零售至高點、高端薈萃享樂集結地。引入了包括%Arabica咖啡、新加坡餐廳芽籠芽籠、鹿城悅盈餐廳、萬象影城等品牌。

附：2023年12月全國新開購物中心統計表