出品/聯(lián)商網(wǎng)

撰文/夏芒

連續(xù)兩個月開業(yè)數(shù)量低迷的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)市場，在年末憋了個大招。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計，2023年12月，全國新開業(yè)的商業(yè)項目共97個(不含專業(yè)市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬㎡)，新增商業(yè)建筑面積萬899.72㎡，平均單體商業(yè)建筑面積約9.28萬㎡。

從全年來看，2023年1-12月，全國新開業(yè)商業(yè)項目共380個，與去年的359個相比，增加21個項目；共新增商業(yè)建筑面積3122.63萬㎡，較去年減少122.56萬㎡，平均單體建筑面積下降9.07%。

與11月僅新開20座購物中心相比，12月新開購物中心數(shù)量迎來爆發(fā)，環(huán)比上月增長385%，同時也是全年開業(yè)項目最集中的月份。

華潤、萬達、愛琴海、招商蛇口等知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商均有項目入市。其中華潤置地新開項目數(shù)量最多，共7座購物中心開業(yè)，涉及萬象匯、萬象城、萬象天地3條產(chǎn)品線，總商業(yè)體量94萬㎡。

部分商業(yè)項目因體量不足2萬㎡而并未包含在內(nèi)，比如1.7萬㎡的合力生活廣場遵義世貿(mào)城店、1.57萬㎡的遂昌江泰領(lǐng)悅廣場等等。

大體量為主導(dǎo)，華東斷層領(lǐng)先

在圣誕、元旦等節(jié)日效應(yīng)的催化下，12月向來是備受商業(yè)項目青睞的開業(yè)節(jié)點。

縱觀近五年數(shù)據(jù)，2019年至2021年，12月新開項目數(shù)量呈逐年上升趨勢，2022年數(shù)量新開商業(yè)項目出現(xiàn)大幅下降。2023年作為“消費復(fù)蘇年”，新開項目數(shù)量也有所回升，同比增長約8.99%。

從區(qū)域來看，97個新開項目在七大區(qū)域均有分布。其中，華東地區(qū)實現(xiàn)斷層領(lǐng)先，有45個商業(yè)項目入市，占總數(shù)的46.39%；其次是華南地區(qū)，新開項目達17個；華北地區(qū)緊隨其后，有12個；華中地區(qū)共10個；西南地區(qū)則是5個，東北和西北均為4個。

從城市來看，12月新開項目主要集中在北上廣等一線城市。斬獲項目最多的城市是上海，達6個；緊隨其后的是廣州，共開出5個項目；杭州和北京持平，分別開出4個項目。

從商業(yè)規(guī)模的分布情況上看，新開購物中心多為中大型項目。規(guī)模在2至5萬㎡(含2萬㎡，不含5萬㎡)的商業(yè)項目有23個，占比23.71%；5至10萬㎡(含5萬㎡，不含10萬㎡)的商業(yè)項目有30個，占比30.93%；10至15萬㎡(含10萬㎡，不含15萬㎡)的商業(yè)項目有29個，占比29.90%；15萬㎡及以上項目有15個，占比15.46%。

其中，20萬㎡以上的超大型項目有4個。分別為鄭州銀泰inPARK，商業(yè)面積28萬㎡；杭州遙望X27主題公園，商業(yè)面積26萬㎡；杭州濱江開元廣場，商業(yè)面積23.5萬㎡；南京城北萬象匯，商業(yè)面積21萬㎡。

存量改造提速

隨著城市發(fā)展進入更新的重要時期，存量更新改造已成為城市商業(yè)煥新的重要方式。2023年12月新開項目中存量改造項目達20個，總商業(yè)體量為172.2萬㎡，面積占比約為19.14%。包括華潤置地旗下首個輕資產(chǎn)運營的萬象天地項目「南昌紅谷灘萬象天地」、友好集團打造的「紅山MALL」以及京東MALL天津首店「泰達薈·京東MALL」等等。

從數(shù)據(jù)來看，每月存量改造項目的數(shù)量占比較為穩(wěn)定，「存量提質(zhì)改造」和「增量結(jié)構(gòu)調(diào)整」步調(diào)基本統(tǒng)一。其中12月新開項目中的存量改造項目數(shù)量占比約為20.62%。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)此前統(tǒng)計，2023年1-6月存量改造項目數(shù)量占比為15%，7-12月存量改造項目的數(shù)量占比則為23.51%。整體來看，商業(yè)更新腳步加快。

盤活存量資產(chǎn)、實現(xiàn)良性循環(huán)對城市高質(zhì)量發(fā)展至關(guān)重要，但對于超大特大城市來說，改造低效利用的存量空間更為緊迫。以北京為例，2023年12月北京新開的4個商業(yè)項目均由存量改造而來，分別為原北京塞特購物中心改造的「北京塞特+購物中心」、原新燕莎金街購物廣場改造的「北京王府井喜悅購物中心」、原世界之花改造的「北京王府井奧萊UP TOWN(一期)」以及原北京華聯(lián)合肥和平路店改造的「北京華聯(lián)合肥和平路購物中心」。

主要商業(yè)新看點

12月開業(yè)中的眾多購物中心里，不乏多個備受行業(yè)矚目的項目，如杭州中心、上海真如環(huán)宇城MAX、上海百聯(lián)西郊購物中心、溫州濱江萬象城等等。

杭州中心

杭州中心項目東至中山北路，南至省電子信息地塊，西至展覽東路、毗鄰省科協(xié)大樓，北至環(huán)城北路，地鐵武林廣場站上蓋項目。

總用地面積約2.25萬平方米，總建筑面積約23.9萬平方米，建成后主要用于高檔商場、超五星級酒店和甲級寫字樓。其中，地上建筑面積約15.17萬方，商業(yè)面積約7.5萬方，酒店面積約3.6萬方，辦公面積約4.07萬方；地下建筑面積約8.73萬方，地下商業(yè)面積約1.28萬方，建筑密度59.78%，機動車停車位預(yù)計1181個。商業(yè)部分主要位于杭州中心的底部，地下2層、地上8層。

開業(yè)后將是集四季酒店、購物中心、雙塔可售不動產(chǎn)為一體的市中心地標型TOD城市綜合體。項目的設(shè)計概念源自于杭州的山水意型，在建筑的立面與室內(nèi)空間構(gòu)成上呈現(xiàn)古典中國畫的“寶石流霞” 、“亭臺樓閣”、“西湖水面”，創(chuàng)造詩意，并具有古典韻味的現(xiàn)代商業(yè)綜合體場所。中區(qū)則設(shè)有以人性尺度為核心的休閑飄臺，同時以首層旗艦店空間打造全新地標，將休閑與生活方式零售融為一體。

上海真如環(huán)宇城MAX

32.2萬方的商業(yè)綜合體包括了上海環(huán)宇城MAX、海心劇院和山姆會員店。其中，上海環(huán)宇城MAX建設(shè)為地上5層，地下2層的大型商業(yè)中心。

設(shè)計上，根植于紅旗村地區(qū)特殊的歷史文化形態(tài)，環(huán)宇城MAX的總體規(guī)劃圍繞文脈傳承、自然生態(tài)、智慧社區(qū)的核心需求，提出“三水匯合”的設(shè)計概念，打造融合文化+、生態(tài)+、智慧+等復(fù)合功能的新一代城市副中心。購物中心主題為“歲月流光 · 變幻無窮 · 快樂之境”，旨在運用一系列以地區(qū)生態(tài)、文化為導(dǎo)向的綜合設(shè)計策略，在協(xié)助地區(qū)快速實現(xiàn)城市更新與轉(zhuǎn)型升級的同時，力圖在“歲月的流逝、時空的變幻”中，傳承與再現(xiàn)該地區(qū)美好快樂的記憶。

550米長的公眾健身步道，由地面至屋頂，依次串聯(lián)起基于真如港打造的超大水景“漁舟唱晚”下沉廣場、“聽風(fēng)于樹下”銀杏廣場、3層及4層開放露臺、5層屋頂花園集市、6層“真如夕照”觀景平臺、以及屋頂“綠色劇場”。

據(jù)悉，項目定位“全域生活新中心”，涵蓋了高端零售、兒童游樂體驗、高端影院、人文劇場、輕奢健身等業(yè)態(tài)，引入了包括山姆會員商店、海心劇場、PANATTA FITNESS普拉達健身上海首店、MELAND CLUB最新形象店、博悅匯影城等品牌。

上海百聯(lián)西郊購物中心

作為全國首家開放式社區(qū)購物中心，百聯(lián)西郊購物中心地處上海西郊生活圈核心位置，輻射周圍約63萬住宅人口，是長寧新涇乃至大虹橋區(qū)域居民消費的重要場所，見證與引領(lǐng)了上海西部城市商業(yè)的發(fā)展。

此次改造將在最大化保留并強化其空間獨特性的同時，對建筑內(nèi)外部設(shè)計、業(yè)態(tài)組合、功能區(qū)劃、數(shù)智化服務(wù)、營銷升維等方面進行重新詮釋，為消費者打造一個多元美好生活空間的超級社區(qū)，構(gòu)建豐盈理想生活的能量聚合場。

升維煥新之后的百聯(lián)西郊購物中心，將聚焦潮流品質(zhì)家庭、潮流年輕人群、品質(zhì)商務(wù)人士，通過豐富活躍的商業(yè)公共空間的創(chuàng)造，成為周邊社區(qū)居民產(chǎn)生強烈歸屬感的“第三空間”。

場景改造上，將原中庭空間拆解變身，與地下二層連接形成圍合式下沉廣場，未來將變身為超強社交活動平臺；屋頂區(qū)域?qū)⒋?lián)攀巖、滑板、腰旗橄欖球、飛盤等各類運動業(yè)態(tài)，并引入汽車影院等夜經(jīng)濟內(nèi)容，成為全年齡段的空中樂園。

在營運體驗端，百聯(lián)西郊將從更注重社群運營的維度，帶來豐富多元的活動，持續(xù)激活商業(yè)氛圍，并通過極致服務(wù)和數(shù)智賦能，滿足消費者不同場景下的生活需求。

溫州濱江萬象城

溫州濱江萬象城是溫州第二座萬象城，位于濱江商務(wù)區(qū)CBD中心板塊，濱江商務(wù)區(qū)將打造以金融、創(chuàng)新、會展為核心的中央商務(wù)區(qū)。整個項目總建筑面積超70萬平方米，涵蓋14萬平方米的購物中心、高端豪華住宅區(qū)、甲級寫字樓、豪華酒店。

溫州濱江萬象城在項目北側(cè)沿江面打造了一個“立體庭院”。通過沿江面退臺景觀的設(shè)計，與戶外空間相連。據(jù)介紹，這里將來是甌江和溫州山體燈光秀的最佳觀景平臺，項目希望讓商業(yè)與景觀交相融合，用更親近自然的尺度打造無邊界的空間體驗。

項目定位為“品質(zhì)階層的時尚生活平臺”，目標是打造輻射浙南的高端商業(yè)旗艦，在各個業(yè)態(tài)上分別實現(xiàn)品質(zhì)餐飲浙南匯聚地、時尚精致零售至高點、高端薈萃享樂集結(jié)地。引入了包括%Arabica咖啡、新加坡餐廳芽籠芽籠、鹿城悅盈餐廳、萬象影城等品牌。

附：2023年12月全國新開購物中心統(tǒng)計表