來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/龔麗欣 

提及中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，廣州天河城注定是一個無法忽視的存在。

或許，任誰也沒有想到，曾經(jīng)的一方苗圃會發(fā)展成如今的商業(yè)地標(biāo)，甚至成為國內(nèi)購物中心的“不老神話”。

身披“中國第一商城”的光環(huán)，在近三十年的時代變遷當(dāng)中，廣州天河城依舊風(fēng)光無限。據(jù)了解，2021年全年，廣州天河城購物中心平均出租率接近99.9%，日均客流18萬人次，同比上升10%，單日最高達(dá)43萬人次。

受上述項(xiàng)目提振，近兩年，天河城品牌也加速落地全國，不過，市場反響似乎并不樂觀。

近期，有市場消息稱，佛山兩個天河城先后更名換姓。其中，南海天河城已更名為廣州地鐵商業(yè)金融城廣場；而桂城天河城也由萬達(dá)接手……

觀點(diǎn)新媒體了解到，上述兩個項(xiàng)目均為天河城涉足的首批輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

從廣州到佛山，不到30公里的行程，天河城走了整整23年，但套上天河城外衣之后，佛山項(xiàng)目似乎頻繁遇挫，難以再創(chuàng)天河神話。

天河城進(jìn)退

天河城輕資產(chǎn)外拓的第一站，選擇了臨近廣州的佛山。但走出去的天河城，似乎有點(diǎn)水土不服。

最新消息顯示，天河城正式退出位于佛山南海的兩個商業(yè)項(xiàng)目，其中，南海天河城由廣州地鐵集團(tuán)接管，桂城天河城將由萬達(dá)接管。

據(jù)了解，上述兩個項(xiàng)目均為天河城集團(tuán)以輕資產(chǎn)模式拓展的項(xiàng)目，自2019年入主至今，不過短短三年時間。

資料顯示，南海天河城原名是“南海金融城廣場”，總建筑面積為8萬平方米，位于佛山南海金融高新區(qū)地鐵站B出口，由廣州地鐵開發(fā)打造，最早于2015年開業(yè)。

即便是地鐵上蓋，且位于廣佛交界核心區(qū)，金融城廣場仍舊出現(xiàn)了商鋪大面積關(guān)張、客流稀疏等問題。

于是，2019年，廣州地鐵集團(tuán)牽手天河城集團(tuán)，共同成立了合資公司，對上述項(xiàng)目進(jìn)行改造、運(yùn)營及管理。同年8月，上述項(xiàng)目以南海天河城之名重新開業(yè)。

至于桂城天河城項(xiàng)目，來頭同樣不小。項(xiàng)目位于南海大道商圈核心，曾是佛山2009年的單價地王，由創(chuàng)鴻集團(tuán)競得。

不過，上述項(xiàng)目同樣命運(yùn)多舛，創(chuàng)鴻集團(tuán)摘地后，曾打造了創(chuàng)鴻廣場并對外營業(yè)，但不僅之后，其接連引入中融信托、萬業(yè)置地發(fā)，項(xiàng)目也接連更名為新城市廣場、悅?cè)f城……

歷經(jīng)近十年的市場考驗(yàn)后，天河城集團(tuán)以運(yùn)營方的角色正式介入上述項(xiàng)目，并于2019年12月將項(xiàng)目改造入市。

“兩個項(xiàng)目均在2019年重新開業(yè)，市場關(guān)注度還是比較高的，畢竟帶有天河城的光環(huán)”，熟悉佛山市場的分析人士向觀點(diǎn)新媒體表示。

的確，翻看大眾點(diǎn)評、小紅書等網(wǎng)友評價發(fā)現(xiàn)，2019年重新開業(yè)之時，兩項(xiàng)目好評不斷。

有網(wǎng)友認(rèn)為，南海天河城地理位置優(yōu)越，廣佛線金融高新區(qū)無縫銜接，真正的地鐵上蓋，天河城接手后，進(jìn)駐了超市，還有網(wǎng)紅書店，招商情況明顯有所好轉(zhuǎn)。

至于桂城天河城，據(jù)過往報道顯示，重啟亮相后，桂城天河城簽約率已超80%，吸引了近百個年輕化、多元化的品牌入駐。

但事態(tài)的發(fā)展總讓人始料未及。

即便地段優(yōu)質(zhì)、品牌光環(huán)加持，但運(yùn)營僅僅三年時間，天河城集團(tuán)便選擇退出。

市場消息顯示，南海天河城于近日更換招牌，項(xiàng)目外立面的名字已由原來的南海天河城更名為廣州地鐵商業(yè)金融城廣場。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，在場商家表示，在2022年七八月份左右，項(xiàng)目甲方就從天河城換成了廣州地鐵商業(yè)，部分商家也重新簽訂了租賃合同。

至于桂城天河城，早在2022年9月便傳來拆牌“易主”的消息，直至近期，有消息確認(rèn)，該商場已由萬達(dá)接手。

水土不服

輕資產(chǎn)奔走三年，天河城與佛山依舊以分手離場。

此次接連退出南海天河城、桂城天河城后，該公司于佛山再無其他商業(yè)項(xiàng)目。

至于本次退出的原因，市場也有兩種聲音，其一，商場客流量不足，優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)盤活，天河城被動離場；其二，天河城的品牌效益無法實(shí)現(xiàn)最大化，企業(yè)主動退出。

究竟是主動退出還是被動退出，市場或許難以考究。

不過，商場客流量不足的確是個不爭的事實(shí)。觀點(diǎn)新媒體多次實(shí)地走訪上述兩個項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，即便在周末、節(jié)假日以及晚間用餐高峰期，商場消費(fèi)者并不多，餐飲門店也無需排隊(duì)等位。

另外，自2022年下半年以來，南海天河城正常營業(yè)的門店十分稀少，看起來特別冷清；而桂城天河城也僅有地下一層的超市、一層外圍商鋪及四層影院還在營業(yè)，其余商鋪均已撤場。

實(shí)際上，客流稀疏與企業(yè)招商情況有關(guān)，與周邊競品項(xiàng)目也有很大的關(guān)系。

以南海天河城為例，自2019年重啟亮相后，項(xiàng)目的招商情況的確有所好轉(zhuǎn)，也引入了大量網(wǎng)紅門店吸引消費(fèi)者，但商場三層、四層的仍有一半未招租。

“租賃決定購物中心的市場價值，沒有出租的空間代表閑置空間，不具有生產(chǎn)力，閑置空間過多，往往也會影響其他進(jìn)駐商家的生產(chǎn)力、商場的客流量乃至營業(yè)額”，熟悉商業(yè)地產(chǎn)的分析人士提到。

上述分析人士強(qiáng)調(diào)，“核心主力店招商對購物中心的運(yùn)營成敗有很大影響。”

除了招商情況不及預(yù)期以外，兩個項(xiàng)目周邊存在大量競品項(xiàng)目，商場客流在一定程度程度上遭到分流。

據(jù)了解，南海天河城一公里范圍內(nèi)，便有萬達(dá)廣場、IPARK花園城、新凱廣場、京華廣場、A32萬科里、保利水城購物中心等。

在市場高度飽和、同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，片區(qū)消費(fèi)力難以支撐過量商場的運(yùn)營，同時，缺乏特色和亮點(diǎn)的項(xiàng)目，更難聚集人流。

至于桂城天河城，周邊同樣分布有匯潮天地購物廣場、南海廣場、南海印象匯、越秀星匯云錦等購物中心。

熟悉佛山市場的分析人士提到，目前，佛山人均零售商業(yè)面積達(dá)到0.95平方米，遠(yuǎn)超廣深，且佛山商業(yè)增長速度在大灣區(qū)當(dāng)中排名也是相對靠前的。

“市內(nèi)購物中心越來越多，同質(zhì)化卻越來越嚴(yán)重，如果不錯位發(fā)展，市場必將淘汰一批不良商場”，該人士認(rèn)為。

招商能力不足、市場高度飽和、項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，在廣州穩(wěn)坐人氣首位的天河城，或許從未想過，其在佛山的步調(diào)如此坎坷。

除此之外，當(dāng)前，在廣佛同城大背景下，廣佛優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)更高的流動性和成長性，但廣佛的加速融合、人員的頻繁流動之下，相對于佛山新崛起的商圈，顯然廣州老牌商圈對人流的聚集效應(yīng)更甚。

此消彼長之下，南海天河城、桂城天河城走過了艱難的三年，但易主之后，廣州地鐵和萬達(dá)又能否重新盤活上述項(xiàng)目？或許仍舊是個未知數(shù)。