來(lái)源/觀點(diǎn)網(wǎng)

撰文/趙焓璐 

印力今年選擇深入上海其他區(qū)域，將雄心押注在了浦東新區(qū)這片新貴聚集的板塊之內(nèi)。

觀點(diǎn)網(wǎng) 與上海港城集團(tuán)的合作官宣不過(guò)一個(gè)月，印力緊接著將滬上商業(yè)腳步踏出了外環(huán)。

情人節(jié)當(dāng)天，浦發(fā)集團(tuán)與印力集團(tuán)簽署了合作協(xié)議，擬將共同打造上海浦東引領(lǐng)區(qū)-唐鎮(zhèn)板塊的兩大商業(yè)項(xiàng)目。其中，印力集團(tuán)配置全方位管理服務(wù)。值得注意的是，本次合作的兩個(gè)項(xiàng)目位置都在上海浦東新區(qū)中部的唐鎮(zhèn)。

作為近年將項(xiàng)目接連落地松江、徐匯、嘉定、閔行等區(qū)域的發(fā)展商，印力在今年則是選擇繼續(xù)深入上海其他區(qū)域，將雄心押注在了浦東新區(qū)這片新貴聚集的板塊之內(nèi)。

一步換一個(gè)腳印，印力入局滬上的每一宗項(xiàng)目似乎都各自落腳在不同的區(qū)域范圍內(nèi)，從這其中，也能從中窺見(jiàn)其在這座城市的雄心與抉擇。

浦東狂飆

坐落于上海外環(huán)之外的唐鎮(zhèn)，與張江、川沙相鄰，面積32.16平方千米，全鎮(zhèn)15萬(wàn)實(shí)有人口中，來(lái)滬人員占到了三分之二，周邊含括地鐵二號(hào)線，以及龍東大道、高科路等交通路線環(huán)繞。

2月，唐鎮(zhèn)舉辦了促進(jìn)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略合作簽約儀式暨2023年重點(diǎn)項(xiàng)目、重大工程發(fā)布會(huì)，簽約了一系列城中村學(xué)校、胸科醫(yī)院建造等項(xiàng)目，也引入了立邦、施耐德、矽伽半導(dǎo)體等企業(yè)基地建設(shè)項(xiàng)目，總投資額近200億元，張江高科也與唐鎮(zhèn)簽約了合作戰(zhàn)略協(xié)議。

不難看出，進(jìn)入2023年的唐鎮(zhèn)已經(jīng)提前打好了發(fā)展草稿，企業(yè)們的接連入局也從側(cè)面證實(shí)了該板塊當(dāng)前的熱度。

而從印力與浦發(fā)這次合作的兩宗項(xiàng)目來(lái)看，其中之一的"鄰里中心項(xiàng)目"位于唐鎮(zhèn)于德淳路-玉盤(pán)北路，處于浦發(fā)華庭、華僑城水岸等社區(qū)圈之間，項(xiàng)目總建面6.37萬(wàn)平方米，擬建成鄰里社區(qū)消費(fèi)場(chǎng)所，主要輻射周邊社區(qū)內(nèi)的消費(fèi)人群。

據(jù)了解，這宗項(xiàng)目從2021年9月開(kāi)始招標(biāo)，根據(jù)彼時(shí)的設(shè)計(jì)，其項(xiàng)目地上建筑為四層，商業(yè)模式為一二層Mall加三四層商業(yè)街區(qū)。西側(cè)的首層和二層布置超市和智慧化菜場(chǎng)；二、三、四層布置有各種主力店、品牌餐飲、兒童教育培訓(xùn)、健身會(huì)所、社區(qū)配套服務(wù)等設(shè)施。

而印力與浦發(fā)合作的另一宗項(xiàng)目則坐落于唐鎮(zhèn)板塊內(nèi)、張江科學(xué)城周邊，但同樣與地鐵2號(hào)線相連，這宗被簡(jiǎn)稱為"川楊河項(xiàng)目"的TOD綜合體共將建設(shè)三期，項(xiàng)目總面積接近5萬(wàn)平方米。

據(jù)資料顯示，該項(xiàng)目一期定位為親子樂(lè)園型項(xiàng)目；二期則匹配客群日常工作軌跡的交匯點(diǎn)，以創(chuàng)造更多社交聚集場(chǎng)；三期則主要涵蓋服務(wù)酒店及醫(yī)院辦公客群的日常生活需求。

兩宗項(xiàng)目已擬定于2024年-2025年相繼開(kāi)業(yè)，印力在其中主要負(fù)責(zé)的是資產(chǎn)管理服務(wù)。雖然此前印力已經(jīng)于上海中西側(cè)落地多個(gè)項(xiàng)目，但入駐上海東部還是首次。但不論從"鄰里中心項(xiàng)目"還是"川楊河項(xiàng)目"的選址來(lái)看，印力似乎始終遵循著一套規(guī)律的入局原則。

從區(qū)塊選址來(lái)看，印力并沒(méi)有選擇此前操盤(pán)過(guò)的熟悉區(qū)域，而是從近年來(lái)人口量匯聚愈來(lái)愈密集的浦東新區(qū)著手，且一連加碼兩宗偏社區(qū)類商業(yè)項(xiàng)目，一方面與常被市場(chǎng)提及的社區(qū)商業(yè)模式熱度上升相關(guān)聯(lián)，另一方面則是源于印力本身對(duì)消費(fèi)人群變化的考量：

"鄰里中心項(xiàng)目"位于地鐵線路周邊，且周邊居住社區(qū)較多，來(lái)滬人口持續(xù)上升，周邊人群消費(fèi)導(dǎo)向較為生活化；"川楊河項(xiàng)目"則位于張江科學(xué)城周邊，其周邊科技產(chǎn)業(yè)相關(guān)從業(yè)人員較多且呈上升趨勢(shì)，如此一來(lái)，這一類人群需要的則是更多元的公共社交、娛樂(lè)場(chǎng)所。

除以上兩宗項(xiàng)目之外，印力集團(tuán)還于浦東區(qū)域合作新增了更多項(xiàng)目，而選址邏輯依然有跡可循。

今年1月，印力與港城集團(tuán)達(dá)成合作，一同規(guī)劃了浦東臨港新片區(qū)的101板塊。資料顯示，該板塊臨近浦東南匯新城滴水湖，與文教生活片區(qū)為主的102板塊不同，101板塊臨近16號(hào)線臨港大道站、滴水湖地鐵站，以及海昌極地海洋公園、上海天文館等文化娛樂(lè)項(xiàng)目，城市商業(yè)生活氛圍較為濃厚。

該項(xiàng)目總面積約18.8萬(wàn)平方米，將建成以年輕家庭為主的集中式購(gòu)物中心，并打造從"站點(diǎn)-MALL-廣場(chǎng)"的商業(yè)動(dòng)線，引入娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)。

另于2022年年底，印力則再次與老朋友外高橋集團(tuán)聯(lián)手，手集團(tuán)存量項(xiàng)目"森蘭商都"的資產(chǎn)管理服務(wù)。

值得注意的是，這宗項(xiàng)目位于浦東外高橋森蘭板塊，將以"印象匯"的產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行升級(jí)，項(xiàng)目建筑面積超8萬(wàn)平方米。在此之前，雙方曾于2022年初進(jìn)行簽約，計(jì)劃打造同板塊內(nèi)15萬(wàn)平方米的藍(lán)森印象城項(xiàng)目。

上海進(jìn)程

前后不過(guò)3個(gè)月的時(shí)間，印力于浦東區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目布局?jǐn)?shù)量已實(shí)現(xiàn)了從0到4的變化，但說(shuō)起其正式落腳上海的項(xiàng)目，則要追溯到九年前。

那時(shí)的印力還被稱為深國(guó)投商置，才經(jīng)歷過(guò)股東的巨大轉(zhuǎn)變。2013年11月，黑石集團(tuán)與工銀國(guó)際購(gòu)入了深國(guó)投商置40%及6%的股權(quán)。交易后，深國(guó)投商置總資產(chǎn)超過(guò)了20億美元，而黑石集團(tuán)也正式成為其最大股東。

彼時(shí)，黑石高級(jí)董事總經(jīng)理及亞洲房地產(chǎn)主管Chris Heady提出了一個(gè)觀點(diǎn)，深國(guó)投商置旗下購(gòu)物中心的目標(biāo)消費(fèi)群體為中國(guó)不斷壯大的中產(chǎn)階級(jí)，而非奢侈品牌購(gòu)買(mǎi)者。

這句話從某種程度上來(lái)說(shuō)打開(kāi)了深國(guó)投商置的投資思路。

當(dāng)時(shí)的深國(guó)投商置于國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心數(shù)量?jī)H有19個(gè)，主要分布在深圳、蘇州及杭州，項(xiàng)目其中包括深國(guó)投廣場(chǎng)、蘇州印象城和杭州印象城。而入駐旗下購(gòu)物中心的商戶則包括了沃爾瑪、周大福，以及優(yōu)衣庫(kù)，具備了繼續(xù)進(jìn)發(fā)一線城市的基礎(chǔ)條件。

因此，在黑石加入之后，深國(guó)投商置開(kāi)始了向東延伸的商業(yè)目標(biāo)，而第一站就是上海。

2014年11月，位于嘉定區(qū)陳翔路西側(cè)的美國(guó)塔博曼南翔花園站綜合體項(xiàng)目正式出讓，深國(guó)投商置聯(lián)合中星集團(tuán)、中信地產(chǎn)以12.36億元的價(jià)格摘得了這宗商業(yè)地塊，并計(jì)劃打造成為總建筑面積約31.92萬(wàn)平方米的型商業(yè)和交通綜合性建筑，其中包括了大型購(gòu)物中心、智能辦公樓、星級(jí)公寓式酒店，以及住宅，總商業(yè)規(guī)模為20.6萬(wàn)平方米。

值得注意的是，彼時(shí)在上海，商業(yè)面積超20萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目不超過(guò)10家。

2015年，深國(guó)投商置正式更名為印力集團(tuán)，更新其品牌形象和標(biāo)識(shí)，并對(duì)當(dāng)前的商業(yè)產(chǎn)品線進(jìn)行了重新整合與梳理，產(chǎn)品線擴(kuò)展至綜合體"印力中心"，購(gòu)物中心系列"印象城"、"印象里"以及"印象匯"，并先不以資本化戰(zhàn)略為導(dǎo)向，把商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理和資本運(yùn)作結(jié)合起來(lái)。

時(shí)間來(lái)到2016年8月，萬(wàn)科通過(guò)成立投資基金以128.7億元收購(gòu)印力集團(tuán)96.55%股權(quán)，收購(gòu)?fù)瓿珊笥×Τ蔀槿f(wàn)科集團(tuán)成員企業(yè)，并作為其專門(mén)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。被萬(wàn)科納入旗下后，印力接手的首個(gè)項(xiàng)目則是上海閔行區(qū)七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的操盤(pán)后期工作，通過(guò)這一番操作，印力徹底打開(kāi)了上海浦西商業(yè)項(xiàng)目投資管理的大門(mén)。

自2017年開(kāi)始，印力接連完成了閔行區(qū)維璟印象城、松江區(qū)松江印象城、徐匯區(qū)漕河涇印象城、嘉定區(qū)萬(wàn)科集上海安亭新鎮(zhèn)等項(xiàng)目，而上文所提及的南翔花園站綜合體項(xiàng)目也命名為上海南翔印象城MEGA，并于2020年8月正式開(kāi)業(yè)。

除了以上已開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，印力還布局了青浦區(qū)的上海龍華會(huì)，據(jù)印力內(nèi)部人士表示，該項(xiàng)目將于今年9月開(kāi)業(yè)；此外，位于閔行區(qū)的虹橋前灣印象城MEGA也預(yù)計(jì)將在2025年開(kāi)業(yè)，據(jù)資料顯示，該項(xiàng)目體量達(dá)到了23.92萬(wàn)平方米。

從印力的項(xiàng)目布局中，不難看出其對(duì)于上海城內(nèi)新興社區(qū)版塊的偏愛(ài)，項(xiàng)目落點(diǎn)均位于消費(fèi)潛力上升區(qū)域，以虹橋項(xiàng)目為例，其位于虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)中心位置，也是虹橋商務(wù)區(qū)中規(guī)模最大、最完整的可開(kāi)發(fā)區(qū)域，又曾是外資工業(yè)區(qū)，周邊囊括了多數(shù)醫(yī)療企業(yè)的總部，周邊消費(fèi)人群及潛力較為客觀。