出品/樂居財(cái)經(jīng)

撰文/靳文雨

古人有言，亂世買黃金，盛世藏古董。近年來國際形勢不穩(wěn)疊加部分地緣沖突，使得全世界各地的人們都在瘋狂買黃金，金價(jià)也一路飆升。

然而，需求一路高漲的同時(shí)，黃金珠寶商的生意卻越來越難做，只能玩起了跨界。

近期，在珠寶領(lǐng)域做的風(fēng)生水起的周生生，發(fā)布了一則關(guān)聯(lián)交易，表示將以1.16億港元收購位于香港元朗的一處物業(yè)，同時(shí)以717.5萬元、295.4萬元購買兩處位于佛山順德區(qū)倫教街道荔村的物業(yè)。

幾天后，明牌珠寶也傳出消息，表示將瞄向光伏領(lǐng)域，并要投資百億建設(shè)日月光伏電池片“超級(jí)工廠”項(xiàng)目。

在大眾的印象里，珠寶行業(yè)富麗堂皇、非常富有，開在黃金地段的黃金店鋪也總是人流攢動(dòng)。但現(xiàn)實(shí)是，珠寶行業(yè)越來越難在行業(yè)內(nèi)找到突破缺口。

一些小企業(yè)艱難求存，而一些底盤尚穩(wěn)的珠寶龍頭企業(yè)，也紛紛扭轉(zhuǎn)車頭，選擇了跨界探索新的業(yè)務(wù)，其中買樓圈地，便成為選項(xiàng)之一。

除了周生生、明牌珠寶之外，近些年，香港老牌珠寶商周大福、六福珠寶以及內(nèi)地珠寶零售企業(yè)周六福、明牌珠寶等，也紛紛拿地買樓，建產(chǎn)業(yè)園，購置商鋪等，不斷加碼房產(chǎn)等固定資產(chǎn)的投資。

然而，跨界謀生似乎并不好做。涉足房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的明牌珠寶、踏入長租公寓領(lǐng)域的周大福，都遭折戟。主營業(yè)務(wù)不斷承壓，新業(yè)務(wù)延伸又格外吃力，不少珠寶商們陷入突圍困境。

拿地作商鋪

周生生近期購地，香港和佛山這三處物業(yè)的賣方均為周氏家族成員。其中周永成為董事會(huì)主席兼集團(tuán)總經(jīng)理，周敬成為公司執(zhí)行董事，周淑華和周慕貞為家族成員。

香港物業(yè)位于新界元朗青山公路85號(hào)，地處元朗中央商業(yè)區(qū)，土地面積約1050平方呎，是由周氏家族在1970年收購的，原收購成本僅為24萬港元，相較于近兩年每月27.5萬港元的租金成本來說，算是很低的價(jià)格。

這幢樓宇的地面樓層是周生生的珠寶零售門店，其他樓層則用于經(jīng)營周生生的證券業(yè)務(wù)。由于營商環(huán)境持續(xù)不佳，2021年1月，周生生終止了經(jīng)營證券及期貨經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，其原辦公樓層也一直處于空置狀態(tài)。

位于佛山順德區(qū)的兩處物業(yè)，則是由周氏家族傳承下來的，土地面積分別為286.79平方米和118.07平方米。目前均由周生生集團(tuán)在其一般日常業(yè)務(wù)過程中用作員工的宿舍。

有業(yè)內(nèi)人士稱，周生生這次收購了位于元朗的物業(yè)后，或有意將門店建設(shè)為旗艦店。而公告中的董事會(huì)意見也明確表示，“香港物業(yè)將繼續(xù)用作本集團(tuán)的零售店鋪。收購事項(xiàng)完成后將不會(huì)影響現(xiàn)有用途。”

像周生生這樣的珠寶品牌零售商來說，他們在香港等地的門店大部分為直營，且老板自持或者公司持有物業(yè)的現(xiàn)象十分普遍。如果此番交易順利，將為周氏家族帶來不少于1.27億港元的現(xiàn)金收益。

而對(duì)于該關(guān)聯(lián)交易的初衷，有業(yè)內(nèi)人士表示，或許并不是因?yàn)榇蠊蓶|缺錢。在目前樓市欠佳的大背景下，與其把商鋪放在自己手里，還不如轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，拿去做收益更佳的其他投資，或者購買回報(bào)率更高的商鋪。

周生生收購位于元朗的物業(yè)后，或有意將門店建設(shè)為旗艦店。公告中的董事會(huì)意見也明確表示，香港物業(yè)一直及將繼續(xù)用作本集團(tuán)的零售店鋪，收購事項(xiàng)完成后將不會(huì)影響現(xiàn)有用途。

事實(shí)上，這兩年買賣物業(yè)的珠寶商并不在少數(shù)。如在2018年底，香港永倫集團(tuán)就曾斥資約21.7億港元，從周大福手中購入了銅鑼灣新安大廈舊樓物業(yè)。

次年9月，周大福的直接附屬公司周大福代理人有限公司，又將上海新世界淮海物業(yè)50%股權(quán)賣給了新世界發(fā)展。交易完成后，新世界發(fā)展全面持有上海香港新世界大廈。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)了解，新世界發(fā)展的掌舵人為鄭裕彤的孫子鄭志剛。在這筆關(guān)聯(lián)交易中，涉及的物業(yè)主要包括上海香港新世界大廈及里面的上海K11商場，完成后新世界將透過 K11集團(tuán)全資控股旗下所有K11品牌商用物業(yè)。

花式涉足地產(chǎn)

近些年，圈地買樓珠寶商并不在少數(shù)。緊隨周生生買物業(yè)的消息之后，2月4日，明牌珠寶瞄向了光伏領(lǐng)域，并傳出了要投資百億建設(shè)日月光伏電池片“超級(jí)工廠”項(xiàng)目消息。

在此之前，明牌珠寶也曾有過一段跨界地產(chǎn)的經(jīng)歷。

在2015年至2016年兩年間，明牌珠寶曾合計(jì)耗資31億元，收購了蘇州好屋100%股權(quán)，主營房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，欲打造地產(chǎn)與珠寶雙主業(yè)。

當(dāng)時(shí)，蘇州好屋原股東曾承諾，2016年度、2017年度、2018年度分別實(shí)現(xiàn)凈利潤1.8億元、2.5億元、3.2億元，盈利承諾期間的承諾盈利數(shù)總和為凈利潤7.5億元。

但這次跨界聯(lián)姻并不理想，蘇州好屋之后的業(yè)績與其收購時(shí)的承諾相差甚遠(yuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2019年到2021年，蘇州好屋累計(jì)虧損超3.3億元。因此2019年、2020年，明牌珠寶對(duì)蘇州好屋分別計(jì)提了1.78億元、3.04億元的股權(quán)投資減值準(zhǔn)備。

雖然出師不利，但明牌珠寶似乎卻并未放棄進(jìn)軍房地產(chǎn)的決心。去年4月，明牌珠寶又以自有資金投資成立了上海知鯨多，擬開展房地產(chǎn)銷售經(jīng)紀(jì)類業(yè)務(wù)。

背靠新世界的周大福及鄭氏家族，也已在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域籌謀多年。

十幾年前，它就在暗自加緊布局內(nèi)地樓市，如在2008年9月，周大福以15.6億元的底價(jià)，投得廣州地標(biāo)性商業(yè)地塊珠江新城東塔項(xiàng)目。在這里建設(shè)的周大福金融中心，樓高530米，成為廣州第一高樓。

在天津，周大福企業(yè)也投資有一座超高層建筑——周大福濱海中心。其建筑高度也為530米。該樓位于天津市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)外，容納了辦公室、300套服務(wù)公寓和一家五星級(jí)酒店。

2011年，周大福又以24.36億元，從上實(shí)控股（00363.HK）手中獲得了上海市青浦區(qū)兩塊土地90%的權(quán)益，并且還斥資11.68億港元收購了上實(shí)控股上海四季酒店約77%的股權(quán)。

另據(jù)媒體報(bào)道，近些年，周大福在廣州、天津、深圳等地都曾投入巨資圈地，建設(shè)項(xiàng)目涵蓋產(chǎn)業(yè)園、工廠、學(xué)校、寫字樓等。

2020年9月，周大福看中長租公寓這篇藍(lán)海，并在上海浦東推出了旗下第一家跨界酒店品牌——同派酒店。這一酒店集合了酒店功能、長租功能、辦公功能，已在上海虹橋店、杭州未來科技城店相繼落地，還有廣東、深圳、沈陽等城市也在規(guī)劃中。

然而，周大福的這筆新生意進(jìn)展的似乎也并不如意，在2022以來的財(cái)務(wù)報(bào)告中，均未有關(guān)于該長租公寓項(xiàng)目的相關(guān)字眼和數(shù)據(jù)被提及。

去年以來，周六福、六福珠寶等珠寶商也按捺不住，在地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作頻頻。如去年4月，六福集團(tuán)欣然宣布，將投資5億元，在湖北省宜昌市的三峽國際珠寶博藝園內(nèi)打造總面積達(dá)8萬平方米的六福珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，并預(yù)期將其作為六福未來在華中地區(qū)的總部。

而據(jù)樂居財(cái)經(jīng)了解，早在2003年，六福就曾于廣州市南沙區(qū)興建了六福珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，自設(shè)大型珠寶加工廠房。

經(jīng)營承壓下的跨界

在珠寶商們加碼房產(chǎn)等固定資產(chǎn)的投資，圈地買樓，建產(chǎn)業(yè)園，購置商鋪等行為背后，很大一部分原因是珠寶行業(yè)利潤不佳且經(jīng)營狀況不穩(wěn)定。

對(duì)于珠寶零售商來說，業(yè)績的增長主要依賴于加盟門店數(shù)量的規(guī)模增長。但近些年，門店端流量減少成為實(shí)體行業(yè)共同面臨的局面。尤其受新冠疫情等全球性危機(jī)的影響，實(shí)體店受到了不小的沖擊。

以位于香港銅鑼灣的羅素街為例，在疫情之前，這里曾是全球租金最為昂貴的街區(qū)。但在疫情之下，昔日熱鬧非凡的場面不在，其租值也普遍暴跌三至四成，部分跌幅超過50%。

此前有媒體曾報(bào)道，普拉達(dá)、博柏利、勞力士等奢侈品牌在疫情期間接連關(guān)閉了羅素街店鋪。而周生生曾于2015年以天價(jià)租下的羅素街59至61號(hào)地下G1至G4號(hào)舖，也被手表商Daniel Wellington取代。

過去三年，黃金珠寶行業(yè)上市公司的平均ROE（凈資產(chǎn)收益率）為-37.95％，平均凈利率為-35.32％。具體到企業(yè)來看，明牌珠寶在2019-2021年的扣非凈利潤均為負(fù)，分別為-9899.55萬元、-3.1億元及-2676.95萬元。

周生生在2020年、2021年的凈利潤為5.44億元、6.43億元，相對(duì)于2018年的10.12億元來說，也大幅縮小。2022年中報(bào)顯示，其上半年歸母凈利潤為4.72億元，同比下降了12％。

雖然隨著電子商務(wù)的發(fā)展，很多珠寶商開通了線上銷售渠道，但目前來看，線上購買流量成本也在不斷攀升，且中國的黃金珠寶市場普趨于飽和，轉(zhuǎn)化率并沒有明顯上升，很多珠寶商們依然面臨的不小的業(yè)績壓力。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在2011年至2021年的十年間，周大福的市占率從8.4%降至7.6%；六福集團(tuán)由0.7%降至0.6%；而明牌珠寶則由1.8%直接下滑至0.5%。

當(dāng)然，也有部分珠寶商選擇跨界，是想要進(jìn)行長期財(cái)務(wù)投資，以換取更長久的回報(bào)。比如在商鋪價(jià)格較低的時(shí)候購買自持，通過租金可以測算出商鋪回報(bào)率。

去年10月，周六福就曾花費(fèi)8630萬元買下來位于深圳寶安的羅湖清水河新型產(chǎn)業(yè)用地，建珠寶產(chǎn)業(yè)中心。根據(jù)預(yù)期，項(xiàng)目建成投入運(yùn)營后，未來5年（2023年至2027年）年均營業(yè)收入將超過64億元，年均稅收不低于2.6億元。

還有部分珠寶大佬是出于業(yè)務(wù)協(xié)同的考量，會(huì)與地方政府合作，進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的打造。如在去年12月，順德區(qū)倫教街道三洲一二級(jí)聯(lián)動(dòng)改造項(xiàng)目，通過公開競價(jià)的方式確定合作方，結(jié)果顯示，項(xiàng)目由佛山金福榮產(chǎn)業(yè)發(fā)展以16.73億元中標(biāo)。

股權(quán)穿透顯示，該公司實(shí)際控制人為佛山金福匯投資發(fā)展，而其背后為深圳金雅福、富利寶投資和周六福投資，持股比例分別為55%、35%、10%。其中金雅福創(chuàng)立于2006年，總部位于深圳，業(yè)務(wù)也涉及黃金珠寶全產(chǎn)業(yè)鏈等。

根據(jù)協(xié)議，合作方承諾將在這里開發(fā)建設(shè)具有黃金珠寶風(fēng)情步行街、黃金珠寶大師工作坊、黃金博物館、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)博覽館等在內(nèi)的全新城市空間。