來源/睿思網(wǎng)

11月26日，首批3只消費基礎設施公募REITs——華夏金茂購物中心REIT、華潤商業(yè)REIT、中金印力消費REIT已正式獲得證監(jiān)會準予注冊的批復，并準備開展后續(xù)的發(fā)行工作。

然而，同期申報的REITs的物美消費REIT卻沒有出現(xiàn)在首發(fā)名單中。據(jù)睿思網(wǎng)查詢，自上交所11月21日向其提出問詢后，至今已過去一周，物美消費REIT仍未有任何答復。

按照上交所要求，物美消費REIT只需要在收到問詢的三十個工作日內(nèi)提交回復，但相較于其它三家在問詢次日就迅速做出回應，物美消費REIT似乎表現(xiàn)并沒有太積極。

此時的物美，是另有謀算，還是有著其它難言之隱？

大成項目難言優(yōu)質(zhì)？

在上交所此次問詢中，針對項目運營、項目估值以及外部運營管理均提出了疑問，其中在項目運營層面，針對入池的底層項目的可持續(xù)性經(jīng)營及長期穩(wěn)定性，尤其是北京大成項目，就其租賃模式的變更、租賃情況的穩(wěn)定性、銷售額下降等方面內(nèi)容，上交所顯然疑慮重重。

從底層資產(chǎn)來看，物美商業(yè)是本輪消費REITs中唯一以超市及社區(qū)商業(yè)設施作為底層資產(chǎn)的企業(yè)。本次入池的底層資產(chǎn)共四個，分別為位于北京的大成、玉蜓橋、華天和德勝門四個項目，總建筑面積7.79萬平方米，平均月租金坪效77.29元/月/平方米。

該四個底層資產(chǎn)的平均出租率為88.71%。當中，除大成項目出租率僅為83.21%，其余三項目的出租率均超過90%，玉蜓橋項目93.84%、華天項目90.55%、德勝門項目92.15%。

大成項目也因出租率波動太大，一度令市場對其是否符合具備長期穩(wěn)定性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存疑。

翻閱物美消費REIT早前發(fā)布的招募說明書可知，在2020-2021年期間，大成項目出租率一度從96%驟降至29%，直至2022年方恢復至82%，此后一直從未到達2020年時的出租率水平。

受出租率下滑影響，大成項目的營收業(yè)績也隨之下跌。2021年，大成項目營收僅為494.93萬元，而2020年的營收為3764.29萬元。同樣自2022年起情況才逐步改善，2022年，大成項目營收為929.07萬元，今年上半年更回升至951.44萬元。

慘淡的經(jīng)營也直接影響到盈利，從去年開始，大成項目即出現(xiàn)盈轉(zhuǎn)虧。2021-2022年期間，大成項目凈利潤由盈利860.16萬元變成虧損923.38萬元，直至今年上半年，大成項目仍虧損143.44萬元，也是四個項目中唯一出現(xiàn)虧損的項目。

物美在招募說明書中亦就以上波動情況作出解釋。其稱，大成項目2021年度營業(yè)收入下降主要系某外部大租戶提前退租和宏觀經(jīng)濟影響所致。

據(jù)了解，2019年，物美商業(yè)對大成項目調(diào)改后引入某外部大租戶租賃了地上1-3層超2萬平方米，占當期標的資產(chǎn)租賃面積69%，租賃期限自2018年8月8日起至2038年8月31日，該租戶2020年租金及物業(yè)管理費為3313萬元，占當期標的資產(chǎn)收入的88%。

然而，該租戶決定于2020年12月提前退租，并與物美商業(yè)產(chǎn)生合同糾紛，最終于2021年3月達成和解，該租戶補繳支付截至2020年底租金，并支付相應違約金2761萬元，相關費用作為營業(yè)外收入科目核算，未計入租賃收入。

此外，由于糾紛未判決期間涉訴區(qū)域無法對外招租，以及違約金未計入租賃收入科目，因此導致2021年的租賃收入下滑明顯。

后續(xù)，物美商業(yè)通過改變招商政策，拓寬招商渠道積極與意向租戶進行接洽，并引入麥德龍入駐，有效實現(xiàn)出租率提升。然而，物美商業(yè)亦坦言，由于宏觀經(jīng)濟、線上渠道搶占份額等因素影響，空出的部分仍存在較大招商難題，只有部分區(qū)域引入了新租戶，導致該項目的出租率和營收都難以回到2020年“出租率96.56%，營收3764萬元，凈利潤856萬元”的水平。

此外，大成項目同樣面臨租戶租約調(diào)整以及集中式退租等經(jīng)營壓力。據(jù)了解，繼2020年大租戶退租后，新引進的麥德龍，在今年7月也曾進行租約調(diào)整，調(diào)整面積占已租面積的近一半。與此同時，包含大成項目在內(nèi)的四個底層資產(chǎn)項目中，大部分第三方租戶的租約將在2025-2026年間陸續(xù)到期，而該部分租戶的運營收入占比高達六成，屆時，物美又將如何解決空置率上升的問題？

由于大成項目是物美消費REIT底層資產(chǎn)中的第二大體量的項目，資產(chǎn)估值2.78億元，占總估值27%，建筑面積2.9萬方，占總面積的37.6%，因此其經(jīng)營情況將會影響到整個資產(chǎn)包的質(zhì)量評估。=

運營管理能力存疑

從大成項目的運營中，多少也展示出物美商業(yè)的運營能力稍顯不足，因此外部運營管理也成為上交所重點關注的要點之一。

上交所在反饋中特別指出，“項目外部運營管理機構近三年凈利潤均為虧損，同時經(jīng)營性現(xiàn)金流波動較大，請進一步披露，解釋分析運營管理機構的運營能力和持續(xù)經(jīng)營能力和對項目日常運營的影響。”

據(jù)悉，物美REIT的外部管理人即為物美商業(yè)，其同時也是REIT的原始權益人。其在2020年至2022年期間，凈利潤分別為-26190.65萬元、-2063.44萬元、-5568.21萬元，今年上半年，凈利潤剛剛回正，達到424.77萬元。

物美商業(yè)早前亦就此做出解釋，其表示，近年來公司凈利潤表現(xiàn)欠佳，此外由于2020年便利店業(yè)務的調(diào)整，關閉了較多虧損門店，從而產(chǎn)生約0.82億元的閉店損失，后續(xù)年度虧損幅度將有所收窄。

截至目前，物美商業(yè)管理了超600萬平方米的消費基礎設施，其中自有物業(yè)約170萬平方米，租賃物業(yè)約440萬平方米，包含大型綜合超市、綜超小店、便利店、購物中心、倉儲式商場和百貨大樓業(yè)態(tài)。其中的超市板塊凈利率水平維持在2%左右，對比行業(yè)平均的1.2%，盈利能力處于中上游水平。

但這似乎仍難以釋除市場對其運營能力的顧慮。隨著電商的興起和社區(qū)團購的崛起，傳統(tǒng)大型超市的競爭優(yōu)勢不斷被削弱，數(shù)據(jù)顯示，2023年前6個月，中國實物商品線上零售額同比增長5.6%，而同期線下商品零售額則下滑12.0%，這讓市場對投資于超市類型資產(chǎn)更為謹慎。

因銷售額持續(xù)下滑，最終導致的結(jié)果便是租戶紛紛離場，項目也因長期虧損而只能選擇倒閉。僅今年以來，家樂福、沃爾瑪、國美和蘇寧等超市品牌均出現(xiàn)不同程度的衰退，倒閉潮持續(xù)蔓延。

物美也難以獨善其身。上交所同樣注意到物美商業(yè)存在超市類租戶銷售總額持續(xù)下降的情況，并要求基金管理人結(jié)合客流量、客均消費、租金坪效等數(shù)據(jù)，充分評估對項目租金收入的影響。

憂慮情緒進一步在投資者中蔓延，一系列的疑問隨之而來：如今仍虧損的大成項目，是否會是下一個倒閉的項目？物美又將如何力挽狂瀾？面對市場的不確定性，物美是否有一套行之有效的風險應對措施？

大家都在等待物美的答案。