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11月16日，紅星美凱龍舉行CMBS計(jì)劃推介會(huì)，這也是其被建發(fā)股份收購(gòu)后的首次公開(kāi)募資。

據(jù)介紹，此次CMBS擬發(fā)行規(guī)模不超過(guò)40.1億元，期限不超過(guò)18年，所募資金將用于償還標(biāo)的約15.71億元的銀行貸款余額，剩余部分將留作補(bǔ)充流動(dòng)資金。而建發(fā)股份作為擁有美凱龍約30%權(quán)益的控股股東，也為此提供了差額支付及回售增信。

此外，紅星美凱龍還透露成功發(fā)行滿3年后的續(xù)接方案，包括：（1）選擇同一物業(yè)重新發(fā)行CMBS，從而達(dá)到對(duì)以往CMBS的置換；（2）借助家居REITs實(shí)現(xiàn)證券化退出；（3）投資者轉(zhuǎn)售等方式。

隨著此次CMBS的發(fā)行，紅星美凱龍也正式將旗下最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)賣(mài)場(chǎng)——上海全球家居1號(hào)店南館推向資本市場(chǎng)。

“最優(yōu)質(zhì)”的賣(mài)場(chǎng)

據(jù)了解，上海全球家居1號(hào)店南館項(xiàng)目是美凱龍控股公司新偉置業(yè)名下的中高端物業(yè)資產(chǎn)，實(shí)際控制人為廈門(mén)市國(guó)資委，由紅星美凱龍團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。

該賣(mài)場(chǎng)位于上海市普陀區(qū)，處于上海市人民政府、上海火車(chē)站、虹橋機(jī)場(chǎng)的交匯處。總建筑面積為23.2萬(wàn)方，分為地上6層和底下2層，可租賃面積約為17.1萬(wàn)方。

上海全球家居1號(hào)店南館開(kāi)業(yè)于2008年，當(dāng)時(shí)造價(jià)約13.79億元，但由于后續(xù)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)所需進(jìn)行了相關(guān)融資安排，現(xiàn)仍有銀行貸款15.71億元。

據(jù)了解，該賣(mài)場(chǎng)今年的出租率僅有90.4%，但其在2018-2020年期間始終保持著95%以上的出租率。營(yíng)收方面，2020-2022年的運(yùn)營(yíng)收入分別達(dá)到3.42億、4.12億和3.54億，明顯高于美凱龍的其他賣(mài)場(chǎng)。截至目前，該項(xiàng)目入駐租戶共計(jì)416家，換租率約12%。

紅星美凱龍方面表示，有信心該賣(mài)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)將在2025年恢復(fù)至疫情前水平，并預(yù)計(jì)未來(lái)10年的營(yíng)收都保持約5%以上的復(fù)合增長(zhǎng)率。

然而，盡管紅星美凱龍帶著誠(chéng)意滿滿的項(xiàng)目而來(lái)，似乎也未能完全打消投資者的顧慮，紅星美凱龍走低的業(yè)績(jī)和大額負(fù)債仍然是投資者最為關(guān)注的焦點(diǎn)。

一份糟糕的答卷

今年以來(lái)，紅星美凱龍的業(yè)績(jī)始終不甚理想。僅從營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，紅星美凱龍的表現(xiàn)尚可。其第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收30.15億元，與第二季度的30.43億元基本持平，甚至略高于第一季度的26.17億元。

但在歸母凈利潤(rùn)上，第三季度內(nèi)由于出現(xiàn)7.11億元的虧損，一舉直接抹去了紅星美凱龍此前的所有努力，前三季的業(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn)虧。

此外，紅星美凱龍的分店數(shù)量及經(jīng)營(yíng)面積也在不斷萎縮。截至9月末，紅星美凱龍的自營(yíng)商場(chǎng)已經(jīng)從去年年底的94家凈減少至89家，委管商場(chǎng)從285家凈減至278家，總經(jīng)營(yíng)面積也從2250.83萬(wàn)平方米減少至2195.6萬(wàn)平方米。

紅星美凱龍的表現(xiàn)也與當(dāng)前家居產(chǎn)業(yè)的回暖趨勢(shì)背道而馳。前三季度，我樂(lè)家居、歐派家居、志邦家居等企業(yè)均實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)和營(yíng)收的雙增長(zhǎng)，其中我樂(lè)家居超的營(yíng)收增幅超過(guò)40%。

紅星美凱龍堪憂的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，也令一眾投資者對(duì)上海全球家居1號(hào)店南館能否真正實(shí)現(xiàn)連年增長(zhǎng)，打上了一個(gè)問(wèn)號(hào)。

除此之外，紅星美凱龍棘手的債務(wù)壓力也成為此次CMBS發(fā)行的阻力之一。

截至三季度末，紅星美凱龍的有息負(fù)債規(guī)模約327億元，其中一年內(nèi)到期的規(guī)模占比約22%，逾期債務(wù)總額為12.35億元。即便按每年40-50億經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流推測(cè)，也很難在短期內(nèi)擺脫債務(wù)壓力。

不過(guò)也有聲音認(rèn)為，擁有國(guó)資背景的建發(fā)股份，可以將紅星美凱龍拉出困局，可事實(shí)真的如此嗎？

建發(fā)股份的“庇護(hù)”

在此次CMBS籌備中，3A主體的建發(fā)股份為該賣(mài)場(chǎng)項(xiàng)目提供增信措施。此外，紅星美凱龍方面稱，建發(fā)股份可以為項(xiàng)目進(jìn)行引流，旗下客戶也是美凱龍的潛在資源。其中，建發(fā)房產(chǎn)的“增量”客戶與建發(fā)物業(yè)的“存量”客戶都有購(gòu)置建材的需求。

然而，值得注意的是，作為控股股東的建發(fā)股份今年以來(lái)的業(yè)績(jī)同樣呈走低趨勢(shì)。

今年前三季度，建發(fā)股份錄得歸母凈利潤(rùn)為124.21億元，同比增長(zhǎng)238.52%，但這一可觀的數(shù)據(jù)主要是由公司在第三季度將紅星美凱龍家居集團(tuán)納入合并報(bào)表范圍，確認(rèn)重組收益所致。

剔除收購(gòu)美凱龍控制權(quán)事項(xiàng)帶來(lái)的重組收益后，建發(fā)股份前三季度的歸母凈利潤(rùn)僅為29.3億元，同比下降20.14%。其中，供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)這兩大建發(fā)原有的主營(yíng)業(yè)務(wù)在利潤(rùn)上分別同比減少5.11億元和1.89億元。

與此同時(shí)，隨著建發(fā)股份的收購(gòu)，紅星美凱龍亦迎來(lái)一輪人事大調(diào)整。今年8月，紅星美凱龍董事監(jiān)事會(huì)完成換屆，大批建發(fā)系核心高管進(jìn)入管理層，14個(gè)席位中占了5席，原創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)車(chē)建新降為總經(jīng)理，建發(fā)股份董事長(zhǎng)鄭永發(fā)則為現(xiàn)任董事長(zhǎng)。

大刀闊斧的人員調(diào)整，意味著后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)格及策略的改換，也加深了股東們對(duì)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)狀況存在諸多疑慮。

紅星美凱龍能否憑借新控股股東的加持重回巔峰，仍是未知數(shù)。