出品/聯(lián)商專欄

撰文/聯(lián)商高級顧問團成員 王國平

一、2023年，商業(yè)捕捉率大考

2023年對于商業(yè)市場的判斷是：高線城市做創(chuàng)新、下沉市場做升級、出海掠食。三條路徑都不一定好走，能走通都會有不錯的收益。

1、創(chuàng)新、下沉、出海

要堅守高線城市，依靠傳統(tǒng)“手藝”生存，環(huán)境只會越來越窄。技術(shù)、場景、內(nèi)容等創(chuàng)新都可以建立一定的壁壘，來快速差異化對手，迎合部分受眾需求，謀得安身立命之地。以前可以選擇趴著，現(xiàn)在趴著都不好使。在饑餓游戲里，你選擇堅守，不一定能抵擋別人的主動進攻。

上半年開始，商戶增量明顯超過市場增量，注定是一場掠食戰(zhàn)。百貨等業(yè)態(tài)爆改策展商業(yè)，吸引年輕流量，蠶食年輕市場；奧萊搶奪正價店的流量；倉儲店搶奪超市流量；折扣店搶奪街邊店流量；餐飲新手店搶奪老師傅的市場……能夠留存的無一不是在某些方面具有領(lǐng)先優(yōu)勢并迎合市場需求的。處于守勢的很多都很難受，控制權(quán)變更、出售股份、倒閉的，都見怪不怪了。

下沉市場存在物價畸形、業(yè)態(tài)落后等問題，受市場景氣度影響以及部分打工人回流，下沉市場對于消費平權(quán)要求呼聲高漲。增量人員通過自創(chuàng)、加盟等多種形式，改變下沉市場消費痛點，并為自己謀得發(fā)展機會。

出海原理基本跟下沉邏輯也是一樣，把中國工業(yè)制造品進行全球化輸出，并進行在地化改造。雖然比較引領(lǐng)熱點的是一些消費企業(yè)在某國開出首店，更多人和企業(yè)其實在默默滲透到全球各地，開拓市場。

在實跑中，下沉市場出的成績會明顯好于高線城市和出海。高線城市要提升，需要啃“硬骨頭”，它存在發(fā)展方向不清晰、操盤路徑不清晰、操盤難度難以測算、投資額度及回報難以測算、時間周期難以測算等痛點；出海大部分選擇落后市場做降維出擊，有到落后地區(qū)開現(xiàn)代賣場等實體企業(yè)，也有想搶移動互聯(lián)網(wǎng)及支付快速發(fā)展帶來電商紅利的，通過選擇代理人、收購等多種形式滲透，有發(fā)展不錯的，也有碰到很多在地及市場難打通等問題，磕磕碰碰較多；下沉市場因為難度系數(shù)較小，且可改造空間較大，給出很大市場機會。年內(nèi)涌現(xiàn)出咖啡茶飲等賽道的下沉快速平權(quán)消費，零食折扣店在下沉市場打爆成為全國性熱點，國潮漢堡甚至反攻包圍高線城市等諸多突圍案例。 

2、彎道超車好機會

在招商領(lǐng)域，下沉市場是有享受到一定紅利的，以前下沉不了的品牌現(xiàn)在下沉了，本土自創(chuàng)個性品牌開始顯現(xiàn)。

在運營端，市場增量無法有效對沖，場內(nèi)商戶付出的租金與收益不一定達到預期，產(chǎn)生的問題頗多。

這基于商業(yè)體增量在不斷釋放，商戶增量跟不上商業(yè)面積增量，市場增量跟不上商戶增量。市場原有商業(yè)項目玩家預判景氣度回升，希望獲得更高的租金回報，至少不低于之前幾年的回報值，會把經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)嫁給商戶端。商戶端要求商業(yè)項目提供更多的流量以便轉(zhuǎn)化獲利。市場流量變貴，商業(yè)項目無力獲得廉價流量，也不愿意花太多錢購買流量，希望由商戶自己購買流量轉(zhuǎn)化。兩端矛盾沖突較以往加劇。

這種博弈給了新的項目招商最好的彎道超車機會。

項目不稀缺、商戶不稀缺、消費者稀缺，行業(yè)話語權(quán)轉(zhuǎn)向消費端。消費端需求平權(quán)、低價反推要求商戶端降價，商戶端降價方向：提效、降本。提效方面：技術(shù)上花費以及能否跑通存疑；供應鏈改革大商戶困難重重，小商戶話語權(quán)有限；流量價值持續(xù)走高，難以有效控制。降本方面：人工降不動、水電降不動、租金是最大變數(shù)。

消費端需求低價——商戶端降價——房東端降低租金，邏輯成立。

很多商業(yè)項目為什么覺得今年市場難？很大因素在于因各種原因不愿意放棄原有的租金體系，又無法有效提供足夠供商戶轉(zhuǎn)化的匹配流量，導致商戶逃離、消費者逃離。

這種固步自封，也給了競爭對手彎道超車的機會。在用戶稀缺、商戶稀缺的時候，越考驗捕捉率，越是“饑餓”的玩家，掠食爆發(fā)力越強。

3、玩轉(zhuǎn)捕捉率

為什么捕捉率在今年會提到一個新的高度，而不是以往的品牌值、租金值等數(shù)據(jù)？市場行情好的時候，招商講究品牌、講究價格帶、講究落位等等，按照原有招商預設套路即可，市場認可這套玩法。你不按這套玩法操盤，外界就認為你是外行，不懂行業(yè)運行規(guī)律。在商戶供給不足以支撐商業(yè)體量需求，處于極度饑渴時，你獲得越多“獵物”，越容易存活下來。這個時候獵物的品質(zhì)可以不用像以前要求那么高，關(guān)鍵是要能捕獲成功。很多強勢商業(yè)項目都出現(xiàn)不同比率的空置率，很多新起來的商業(yè)干脆直接叫非標商業(yè)也是為了規(guī)避以往的招商規(guī)則進行合理降檔搞出的新賽道。

能不能玩轉(zhuǎn)捕捉率，對于很多項目影響巨大。有的項目今年收成寥寥無幾，明年還得繼續(xù)招商，啥時候開業(yè)遙遙無期；有的項目能夠抓住市場給的機會，瘋狂捕捉，收獲滿滿。讓不讓利，愿意讓多少，需要讓多少，商戶端會給予反饋，并反應在招商報表上。

以今年筆者操盤的一個爛尾復活項目為例，采用一次性直免四年租金，中間無套路，成功翻盤。免租兩年行不行，行的話早租出去了；免租三年行不行，三年有人會來看，簽，難！免租四年呢？假設某商戶在某項目租金40元/平，面積5000平，月租金20萬，一年240萬，四年960萬，換場地直免四年租金會不會考慮？如果是市場行情好，原入駐項目能夠提供足夠的流量，還真不一定會考慮換。

今年很多項目預期判斷是管控已過，無需降租，又無法提供足夠流量，致使商戶承壓。提效無果，自然要降本。雖然項目名聲不好，但耐不住可以直接省掉960萬租金，反正哪邊都沒有流量，都要靠自己引流。前面幾個大商戶進來后，自然會帶動配套鏈條小商戶進場。商戶入場后想做生意自己會到處發(fā)宣傳單、短視頻推廣，并順帶把項目推廣出去，因為商戶知道不收租金，發(fā)展商肯定不會投錢推廣。慢慢的外界發(fā)現(xiàn)原來爛尾項目不知道什么時候悄然復活，經(jīng)常能聽到車輛喇叭宣傳、能在短視頻上刷到。市場打開后，去化速度加速，一周可以去化幾千平，甚至可以破萬。

有人會問，直免四年會不會損害發(fā)展商利益？那么多年都沒租出去，哪有什么利益存在，連基層員工都養(yǎng)不起。免租四年，不免物業(yè)費，物業(yè)費足以讓項目員工自我存活。押金、預付租金讓發(fā)展商能夠獲得一定的現(xiàn)金流。商戶的逐步入駐，項目看起來有了活力，又為下一步賣房變現(xiàn)打下基礎。有幾個發(fā)展商靠租金能夠生活？商業(yè)是道具屬性，賣房才是硬道理。

當項目租賃面積超過10萬平時，已經(jīng)可以挑戰(zhàn)區(qū)域市場龍頭了，悄然開始彎道超車。競品可以跟嗎？原有利益盤太大了，不可能做出同樣的免租政策。再者原來體系設計時，運營成本根本降不下來。大面積裁員降本、不做任何促銷活動，也不可能跟只留兩個運營人員收租的運營成本比。雖然發(fā)展商租金免了那么多，但獲得了一把可以挑戰(zhàn)區(qū)域頭部的牌，命運的齒輪已經(jīng)開始轉(zhuǎn)動。

二、2024年，消費價值重估

消費價值重估是基于明年居民消費心態(tài)隨著經(jīng)濟復蘇以及收入增長發(fā)生改變，熱點從性價比開始分化成性價比與個性化需求兩條線。折扣化趨勢會進行深化改革整個鏈條，提升社會效率；消費價值重估也將讓消費者對于品牌、價格、品質(zhì)以及個性情感等需求進行新的平衡，從而產(chǎn)生出新的消費賽道。

商業(yè)領(lǐng)域賽道中，汽車城這個賽道前景可以持續(xù)看漲。地產(chǎn)下行，汽車上行，這個趨勢這幾年基本比較明顯，處于供需兩旺狀態(tài)。市場景氣度高，商戶對于品牌經(jīng)銷權(quán)的搶奪較為激烈，需要較多的物業(yè)載體來承接。品牌方產(chǎn)品迭代速度加快，本田雅閣2024版出現(xiàn)較大迭代，并可能引入北美飛行員沖擊市場；豐田凱美瑞、卡羅來等2024版外觀都出現(xiàn)較大變化，這些老頑固動作頻頻。國產(chǎn)車外觀難看、車標難看等等痛點長期存在，廠商卻不愿意作為的現(xiàn)象，也會被市場倒逼改變。伴隨著車輛改革迭代，主動去適配消費者訴求，刺激消費需求和消費欲望。

國內(nèi)消費業(yè)態(tài)迭代速度太快，各種業(yè)態(tài)都在暗流涌動。文旅業(yè)態(tài)超速發(fā)展，年輕社交業(yè)態(tài)層出不窮，治愈系業(yè)態(tài)逐步成為一脈，建材市場、汽車城、折扣店等等專業(yè)業(yè)態(tài)都在全線升級中。有的已經(jīng)提前跑出來，有的在等待消費上行一起引爆。

2024年會是很多消費業(yè)態(tài)快速升級迭代的一年，各種業(yè)態(tài)在逐步完成底層邏輯構(gòu)建后，會對原有老業(yè)態(tài)進行新一輪沖擊。市場話語權(quán)轉(zhuǎn)向消費端不可逆轉(zhuǎn)，這是游戲規(guī)則改變的一年，需要對消費價值進行重估，并選取合適缺口進行突破。