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撰文/陳寧輝

時(shí)間的齒輪從未停止，轉(zhuǎn)眼2023年已經(jīng)進(jìn)入尾聲。回望2023，商業(yè)地產(chǎn)有哪些令人回味的驚喜，又有哪些讓人扼腕的遺憾？喜悅、突破、歡聚、遺憾、告別......人生的五味雜陳，同樣是商業(yè)地產(chǎn)人的“人生百態(tài)”。

2023年，是意氣風(fēng)發(fā)的一年。

年初，疫情陰霾褪去，消費(fèi)激勵(lì)政策頻頻加碼，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生了積極變化。GDP、社零等指標(biāo)穩(wěn)步增長(zhǎng)，旅游人次同比大幅增長(zhǎng)，交通、住宿等行業(yè)恢復(fù)提升，商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈也加入了復(fù)蘇大潮。

2023年，也是充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的一年。 

消費(fèi)快速回升后，下半年開(kāi)始相對(duì)回落，消費(fèi)者信心恢復(fù)不及預(yù)期；高能級(jí)城市常住人口增長(zhǎng)減緩，影響購(gòu)物中心流量；存量壓力繼續(xù)增加，恐引發(fā)更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力；出境旅游恢復(fù)對(duì)境內(nèi)重奢商場(chǎng)帶來(lái)不小的沖擊......更主要的是，隨著年輕化消費(fèi)者的崛起，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要思考如何滿(mǎn)足年輕人的消費(fèi)需求。

聯(lián)商網(wǎng)顧問(wèn)厲玲表示，2023年的零售商業(yè)可以用“沉”來(lái)總結(jié)，人永遠(yuǎn)需要沉著，需要沉下心來(lái)反思，今年有不少企業(yè)負(fù)責(zé)人開(kāi)始反思自我，但還需繼續(xù)，零售商業(yè)必須要沉思下我們到底怎么了？又該怎么走下去？

無(wú)論機(jī)遇多少、挑戰(zhàn)大小，行業(yè)始終需要向前，在挑戰(zhàn)中尋找機(jī)會(huì)點(diǎn)，是商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的本原。因此，《聯(lián)商網(wǎng)》希望在總結(jié)2023年已發(fā)事實(shí)的同時(shí)，更能從中歸納出一些特點(diǎn)和趨勢(shì)，以為行業(yè)提供一點(diǎn)方向性的思路。 

一、行業(yè)熱搜

REITs開(kāi)閘、萬(wàn)達(dá)對(duì)賭危機(jī)一波三折

也許上半年都在忙著提振消費(fèi)促?gòu)?fù)蘇，行業(yè)的熱搜事件發(fā)生了下半年的年末階段。一件是10月份首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs誕生，另一件是萬(wàn)達(dá)的“百億對(duì)賭”危機(jī)暫時(shí)解除。

1、REITs開(kāi)閘，商業(yè)地產(chǎn)金融化突破式進(jìn)展

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)河中，除了萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活這些頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，由住宅開(kāi)發(fā)見(jiàn)長(zhǎng)跨界商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)也是一部分主要力量。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入周期性低谷，一些觸碰“三條紅線”的房企也“身處險(xiǎn)境”，急迫以?huà)伿圪Y產(chǎn)來(lái)度過(guò)危機(jī)。

商業(yè)地產(chǎn)金融化的重要性更加凸顯，為行業(yè)熟悉的凱德投資、光大安石、中信資本、平安不動(dòng)產(chǎn)等都是代表，收購(gòu)、合資也是常見(jiàn)的手段。2023年，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的出爐，打通了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的新融資渠道。

10月26日，證監(jiān)會(huì)及滬深交易所官網(wǎng)公開(kāi)信息顯示，華夏基金、中金基金、嘉實(shí)基金分別上報(bào)了首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，分別是華夏金茂購(gòu)物中心REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費(fèi)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT。四個(gè)原始權(quán)益人分別是華潤(rùn)置地、印力集團(tuán)、金茂商業(yè)和物美商業(yè)集團(tuán)。

同時(shí)，華潤(rùn)、印力、金茂三個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的底層資產(chǎn)分別是青島萬(wàn)象城、杭州西溪印象城、長(zhǎng)沙金茂覽秀城，均為企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，出租率在90％以上，且業(yè)績(jī)、盈利情況和運(yùn)營(yíng)效率良好。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代已是事實(shí)，國(guó)內(nèi)各級(jí)城市都存在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量大的現(xiàn)狀，且不乏一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的誕生，對(duì)盤(pán)活存量資產(chǎn)，推進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)良性健康地發(fā)展具有重要的意義。

2、萬(wàn)達(dá)對(duì)賭危機(jī)一波三折

萬(wàn)達(dá)380億的對(duì)賭協(xié)議隨著上市期限臨近，也再度成為了市場(chǎng)焦點(diǎn)。在最終答案揭曉之前，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始出售賺錢(qián)的萬(wàn)達(dá)電影和一二線城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等一系列操作，一度讓人懷疑“萬(wàn)達(dá)這次真的有危機(jī)了”。

然而，12月12日，太盟投資集團(tuán)（PAG）與大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)共同宣布簽署的新投資協(xié)議，讓萬(wàn)達(dá)順利度過(guò)了這次危機(jī)。

根據(jù)新協(xié)議，PAG聯(lián)合其他投資者在其2021年的投資贖回期滿(mǎn)時(shí)，經(jīng)大連商管贖回后，會(huì)再投資珠海萬(wàn)達(dá)商管。這意味著，在對(duì)賭協(xié)議到期時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管暫時(shí)無(wú)需償還這筆380億元的投資，有了喘息的機(jī)會(huì)。

但代價(jià)是，大連萬(wàn)達(dá)商管失去了對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管的控股權(quán)。珠海萬(wàn)達(dá)商管的最新股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，大連萬(wàn)達(dá)商管持股40％，而PAG等投資人總持股達(dá)60％。

對(duì)賭危機(jī)暫解，但上市仍然無(wú)期。投資者最終的目標(biāo)相信跟萬(wàn)達(dá)商管一樣：上市。

二、熱門(mén)賽道：輕資產(chǎn)

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs很重要的一個(gè)價(jià)值是盤(pán)活存量資產(chǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的投資信心。同樣面對(duì)存量問(wèn)題，有經(jīng)驗(yàn)和能力的頭部企業(yè)輸出管理，也有助于存量資產(chǎn)的有效盤(pán)活。 

因此，輕資產(chǎn)也是2023年最火熱的賽道之一。實(shí)際上，輕資產(chǎn)并非2023年才走熱，萬(wàn)達(dá)早已“輕裝上陣”，“商業(yè)物業(yè)由外部投資方出資，萬(wàn)達(dá)商管負(fù)責(zé)商業(yè)操盤(pán)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸投資方，租金凈收益由萬(wàn)達(dá)及投資方按比例分成。”的品牌輸出與管理模式，同樣幫助萬(wàn)達(dá)實(shí)現(xiàn)了規(guī)模化發(fā)展。只不過(guò)，2023年輕資產(chǎn)賽道更加熱鬧：已入局的企業(yè)加碼輕資產(chǎn)，甚至單獨(dú)成立輕資產(chǎn)管理平臺(tái)，如華潤(rùn)萬(wàn)象生活和此前就成立的龍湖創(chuàng)造生活；未入局的企業(yè)開(kāi)始入局，并全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，如中南商用升級(jí)為“一元股份”品牌，戰(zhàn)略升級(jí)為“多產(chǎn)業(yè)+輕資產(chǎn)”，全面開(kāi)啟多航道輕資產(chǎn)發(fā)展模式。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年華潤(rùn)萬(wàn)象生活、印力集團(tuán)、招商商管、一元股份、旭輝商業(yè)、龍湖商業(yè)、寶龍星匯商業(yè)、中海商業(yè)、中信泰富、融創(chuàng)商業(yè)、合生商業(yè)、保利商旅、金科商業(yè)、新世界發(fā)展、華盛商業(yè)等企業(yè)均新簽了輕資產(chǎn)商業(yè)，總體數(shù)量大達(dá)36個(gè)，其中存量改造項(xiàng)目就有8個(gè)。

其中以華潤(rùn)萬(wàn)象生活和印力集團(tuán)最為迅猛。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活2023年新簽約了上海龍陽(yáng)萬(wàn)象天地、上海臨港海港中心萬(wàn)象匯、望京華彩萬(wàn)象匯、武漢軍山萬(wàn)象匯、上海國(guó)華廣場(chǎng)Gmall、上海晶品購(gòu)物中心、深圳平安金融中心PAFmall、成都四川師大TOD等至少11個(gè)輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目，且主要是上海、北京、深圳等一線城市和武漢、成都、佛山等強(qiáng)二線城市。

印力集團(tuán)在2023年也簽約了三林印象匯、唐城印象天地、唐鎮(zhèn)印象匯、寶樂(lè)匯印象城和深圳新城市廣場(chǎng)等新項(xiàng)目，前四個(gè)均位于上海，同樣集中在上海和深圳等一二線城市。

▲三林印象匯效果圖

當(dāng)前形勢(shì)下，輕資產(chǎn)或許是企業(yè)穿越周期高速發(fā)展的重要利器。

三、新模式的走紅 

非標(biāo)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)

2023商業(yè)人提到最多的詞之一，必然有松弛感。Citywalk的爆火所揭示的便是年輕人所追求的松弛感的生活方式，而這也為商業(yè)帶來(lái)一些新的模式。比如非標(biāo)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)。

中國(guó)城市建設(shè)進(jìn)入新的階段，一些老舊廠房、公園配套建筑、古鎮(zhèn)街區(qū)、老百貨物業(yè)和地下廣場(chǎng)等建筑需要翻新和功能重組，非標(biāo)商業(yè)可以有效規(guī)避這些物業(yè)的空間局限性，通過(guò)新的商業(yè)場(chǎng)景來(lái)煥活其全新價(jià)值。

區(qū)別于傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)模式，非標(biāo)商業(yè)是一種從建筑結(jié)構(gòu)、空間場(chǎng)景、品牌組合、運(yùn)營(yíng)邏輯等方面進(jìn)行內(nèi)容重構(gòu)、價(jià)值再造的一種新商業(yè)模式。

《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計(jì)了今年前11個(gè)月新開(kāi)的非標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目顯示，今年全國(guó)至少開(kāi)出了15個(gè)非標(biāo)商業(yè)，涵蓋了公園非標(biāo)商業(yè)、主理人商業(yè)、文化街區(qū)商業(yè)、策展型商業(yè)、古鎮(zhèn)商業(yè)、市集型商業(yè)、山系微度假型商業(yè)以及創(chuàng)新零售型商業(yè)等形式。

典型代表如：上海蟠龍?zhí)斓亍⑸虾｝埲A會(huì)、上海鴻壽坊、成都麓坊中心B館、杭州·保利時(shí)光里、杭州萬(wàn)科·玉鳥(niǎo)集、上海龍華會(huì)、蘇州仁恒倉(cāng)街、杭州綠城吉祥里、深圳灣睿印RAIL IN、北京THE BOX朝外、北京檀谷TANKO慢閃廣場(chǎng)等。

商業(yè)地產(chǎn)觀察者、聯(lián)商網(wǎng)專(zhuān)欄作者方湖認(rèn)為，從商業(yè)底層邏輯來(lái)說(shuō)，非標(biāo)商業(yè)更貼近消費(fèi)者，并依托在地化遺存、地方文化和屬地自然景觀資源，與品牌深度融合并凸顯主理人文化，將品牌人格化，從某種意義上來(lái)說(shuō)是商業(yè)的一種進(jìn)化。

同時(shí)，非標(biāo)商業(yè)也伴隨著一些挑戰(zhàn)，其做的好與壞，深刻考驗(yàn)著操盤(pán)團(tuán)隊(duì)的眼界、能力和資源。

社區(qū)商業(yè)某種程度上也是非標(biāo)商業(yè)的一種表現(xiàn)形式。比如今年熱度比較高的上海鴻壽坊，主打精致的都市煙火氣，以市集的呈現(xiàn)方式為人們輸出了社區(qū)商業(yè)的一種新玩法。同時(shí)，社區(qū)商業(yè)也存在于標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)模式中，通過(guò)場(chǎng)景的創(chuàng)新、新業(yè)態(tài)的引入等方式為消費(fèi)者帶來(lái)不一樣的生活體驗(yàn)。

四、新經(jīng)濟(jì)的突起

主理人經(jīng)濟(jì)、演藝經(jīng)濟(jì)

消費(fèi)模式的變化，帶來(lái)的商業(yè)模式創(chuàng)新，也催生了一些新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)異軍突起。比如主理人經(jīng)濟(jì)和演藝經(jīng)濟(jì)。

1、主理人經(jīng)濟(jì)

獨(dú)立品牌、沒(méi)有統(tǒng)一的風(fēng)格和標(biāo)簽、顏值很高、年輕人扎堆、玩一些前衛(wèi)的概念、有比較強(qiáng)的情緒價(jià)值和社交屬性...這些是主理人的特點(diǎn)，也是優(yōu)勢(shì)。 

主理人品牌大多出現(xiàn)于非標(biāo)商業(yè)，在一批爆火的商業(yè)項(xiàng)目中，主理人的濃度越來(lái)越高。比如全國(guó)聞名的成都REGULAR源野、上海上生新所、杭州天目里。而今年開(kāi)業(yè)的一些商業(yè)項(xiàng)目也有代表，比如杭州萬(wàn)科玉鳥(niǎo)集，其理想藝文度假符號(hào)的定位，吸引了超10家主理人品牌的進(jìn)駐。同樣位于杭州的保利時(shí)光里，與20多家主理人品牌共創(chuàng)了杭州的有機(jī)新場(chǎng)景。

主理人品牌的出現(xiàn)，被視作存量時(shí)代差異化競(jìng)爭(zhēng)的一種重要手段，也開(kāi)始被各大企業(yè)關(guān)注，甚至一些盒子商業(yè)也開(kāi)始主打主理人概念，有助于打造創(chuàng)新的消費(fèi)體驗(yàn)，而越來(lái)越多的入局者，也推動(dòng)了主理人經(jīng)濟(jì)的繁榮。但同時(shí)作為一種小眾的創(chuàng)新業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)理念和方式與傳統(tǒng)連鎖品牌存在差異性，口碑和體驗(yàn)仍需考驗(yàn)。

2. 演藝經(jīng)濟(jì)

疫情封控結(jié)束，全國(guó)演藝經(jīng)濟(jì)爆發(fā)，激發(fā)了新的消費(fèi)潛能。據(jù)悉，深圳2023年就將舉辦超240場(chǎng)演出，從今年頻繁的明星演唱會(huì)市場(chǎng)也可看出演藝經(jīng)濟(jì)的火熱程度了。

關(guān)于演藝經(jīng)濟(jì)的應(yīng)用，靈敏的商業(yè)人也愈發(fā)得心應(yīng)手。營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容上，音樂(lè)節(jié)、小型音樂(lè)會(huì)等活動(dòng)被廣泛應(yīng)用，脫口秀、情景劇等業(yè)態(tài)也在購(gòu)物中心出現(xiàn)，更具代表性的是，越來(lái)越多的商業(yè)+劇院綜合體進(jìn)入市場(chǎng)。

比如今年新開(kāi)的上海北外灘友邦大劇院、前灘31樂(lè)薈的前灘31演藝中心等，而明年也有一些新的劇院商業(yè)會(huì)開(kāi)業(yè)，如上海真如環(huán)宇城MAX的真如海心劇院、GateM西岸夢(mèng)中心的真如海心劇院。

五、新業(yè)態(tài)的崛起

潮牌、戶(hù)外、香氛、娛樂(lè)IP體驗(yàn)店

年輕消費(fèi)時(shí)代，潮牌、戶(hù)外、香氛、娛樂(lè)IP體驗(yàn)店等一些消費(fèi)業(yè)態(tài)崛起，在2023年這些業(yè)態(tài)熱度更高，這些業(yè)態(tài)的目標(biāo)群無(wú)一例外都是年輕人。

一代街頭潮流霸主SumperM進(jìn)入中國(guó)，入駐了高端買(mǎi)手店——Dover Street Market Beijing，這是Supreme官方首次在中國(guó)建立線下長(zhǎng)期發(fā)售點(diǎn)；安踏收購(gòu)了MAIA，踏足潮流運(yùn)動(dòng)領(lǐng)域，后者是lululemon的眾多本土對(duì)手之一。

2023年的戶(hù)外經(jīng)濟(jì)有多熱？抖音的特種兵旅游像“病毒”一樣會(huì)傳染；Citywalk似乎成為每一個(gè)年輕人追求時(shí)尚的標(biāo)配，社交平臺(tái)上的高頻文案；“街上的‘駱駝’比沙漠還多”，雖然是戲謔，但足見(jiàn)沖鋒衣有多火。

商業(yè)領(lǐng)域，三夫戶(hù)外簽下了瑞典戶(hù)外品牌Houdini獨(dú)家代理權(quán)，日本戶(hù)外巨頭“鹿牌“Captain Stag海外首店入駐上海海夢(mèng)一方；2023年，蕉下提出了“輕量化戶(hù)外”概念，戶(hù)外從一件“門(mén)檻很高”的事變成“說(shuō)走就走”的輕松化新生活方式。

以生活美學(xué)塑造松弛感生活方式的香氛品牌在近幾年也逐漸走熱，無(wú)論是購(gòu)物中心開(kāi)店數(shù)量越來(lái)越多，還是頭部品牌入局香氛賽道，都足以證明。雅詩(shī)蘭黛旗下高端香氛品牌KILIAN凱利安中國(guó)第一家香氛精品店今年在上海國(guó)金中心開(kāi)業(yè)，同時(shí)雅詩(shī)蘭黛今年還投資了國(guó)內(nèi)東方沙龍香水品牌「melt season」；2023年Gucci母公司也收購(gòu)了最大獨(dú)立香水品牌Creed；本土高端香氛品牌SECRETS’DOOR秘密之門(mén)在成都太古里開(kāi)了西南首店。

Atypic Edition/返常香氛品牌主理人洪好表示，香氛品牌為代表的“嗅覺(jué)經(jīng)濟(jì)”不僅是滿(mǎn)足年輕人對(duì)浪漫和自由追求的需求，也是一種以氣味為線索探索可持續(xù)生活美學(xué)的方式。

Z世代和元宇宙風(fēng)口，娛樂(lè)類(lèi)IP體驗(yàn)店一樣在購(gòu)物中心崛起。12月6日，寶可夢(mèng)官方卡牌道館全國(guó)首家線下體驗(yàn)店在上海龍之夢(mèng)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，到現(xiàn)在還熱度不減。有數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2025年亞太地區(qū)的卡牌游戲及收藏品市場(chǎng)將達(dá)到3968億元左右，年復(fù)合增長(zhǎng)率為23.2%。諸如寶可夢(mèng)卡牌道館的IP體驗(yàn)店在未來(lái)幾年也會(huì)進(jìn)一步爆發(fā)。

六、存量的變化

有新開(kāi)，也有閉店

2023年全國(guó)存量市場(chǎng)有哪些變化？

根據(jù)聯(lián)商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年1-11月，全國(guó)新開(kāi)出商業(yè)項(xiàng)目，體量在2萬(wàn)方以上的有279家，全年預(yù)計(jì)新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量至少有350家。 

不斷增量的商業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)壓力也倍增，如何差異化打法是擺在企業(yè)面前的挑戰(zhàn)，也正因存量時(shí)代的現(xiàn)狀，催生了一些新的商業(yè)模式、經(jīng)濟(jì)形態(tài)和業(yè)態(tài)品類(lèi)的崛起。

與此同時(shí)，2023年商業(yè)市場(chǎng)也告別了一些玩家。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年全國(guó)至少有21家百貨購(gòu)物中心關(guān)閉，有的如太平洋百貨是永久別離，有的如青島中山路百盛是調(diào)整升級(jí)需求的短暫告別。無(wú)論以何種方式告別，這些被“市場(chǎng)淘汰”的商業(yè)也給同行們一絲警醒，重壓之下唯有求變換個(gè)活法。

寫(xiě)在最后

回望2023，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)和服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)整體呈回暖趨勢(shì)，雖然商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端未見(jiàn)明顯改善，但長(zhǎng)期看經(jīng)濟(jì)向好和居民消費(fèi)升級(jí)的態(tài)勢(shì)并未改變。在由“開(kāi)發(fā)商”向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)型中，輕資產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)“減壓上陣+規(guī)模擴(kuò)張”的有效途徑。

作為企業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)者，在保持自我定位的基礎(chǔ)上，依據(jù)消費(fèi)者特征和需求的變化，順勢(shì)引入匹配的業(yè)態(tài)品牌，打造消費(fèi)場(chǎng)景、改造商業(yè)空間，以提升項(xiàng)目的活力和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的可持續(xù)增長(zhǎng)。

在充滿(mǎn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，希望企業(yè)們都能破土凌云，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。