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撰文/陳寧輝

時間的齒輪從未停止，轉眼2023年已經進入尾聲。回望2023，商業地產有哪些令人回味的驚喜，又有哪些讓人扼腕的遺憾？喜悅、突破、歡聚、遺憾、告別......人生的五味雜陳，同樣是商業地產人的“人生百態”。

2023年，是意氣風發的一年。

年初，疫情陰霾褪去，消費激勵政策頻頻加碼，宏觀經濟發生了積極變化。GDP、社零等指標穩步增長，旅游人次同比大幅增長，交通、住宿等行業恢復提升，商業地產全產業鏈也加入了復蘇大潮。

2023年，也是充滿挑戰的一年。 

消費快速回升后，下半年開始相對回落，消費者信心恢復不及預期；高能級城市常住人口增長減緩，影響購物中心流量；存量壓力繼續增加，恐引發更大的競爭壓力；出境旅游恢復對境內重奢商場帶來不小的沖擊......更主要的是，隨著年輕化消費者的崛起，商業地產開發商需要思考如何滿足年輕人的消費需求。

聯商網顧問厲玲表示，2023年的零售商業可以用“沉”來總結，人永遠需要沉著，需要沉下心來反思，今年有不少企業負責人開始反思自我，但還需繼續，零售商業必須要沉思下我們到底怎么了？又該怎么走下去？

無論機遇多少、挑戰大小，行業始終需要向前，在挑戰中尋找機會點，是商業可持續發展的本原。因此，《聯商網》希望在總結2023年已發事實的同時，更能從中歸納出一些特點和趨勢，以為行業提供一點方向性的思路。 

一、行業熱搜

REITs開閘、萬達對賭危機一波三折

也許上半年都在忙著提振消費促復蘇，行業的熱搜事件發生了下半年的年末階段。一件是10月份首批消費基礎設施REITs誕生，另一件是萬達的“百億對賭”危機暫時解除。

1、REITs開閘，商業地產金融化突破式進展

中國商業地產發展長河中，除了萬達、華潤萬象生活這些頭部商業地產企業，由住宅開發見長跨界商業地產的企業也是一部分主要力量。然而，隨著房地產行業進入周期性低谷，一些觸碰“三條紅線”的房企也“身處險境”，急迫以拋售資產來度過危機。

商業地產金融化的重要性更加凸顯，為行業熟悉的凱德投資、光大安石、中信資本、平安不動產等都是代表，收購、合資也是常見的手段。2023年，首批消費基礎設施REITs的出爐，打通了商業不動產的新融資渠道。

10月26日，證監會及滬深交易所官網公開信息顯示，華夏基金、中金基金、嘉實基金分別上報了首批消費基礎設施公募REITs，分別是華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業資產REIT、中金印力消費REIT、嘉實物美消費REIT。四個原始權益人分別是華潤置地、印力集團、金茂商業和物美商業集團。

同時，華潤、印力、金茂三個商業地產企業的底層資產分別是青島萬象城、杭州西溪印象城、長沙金茂覽秀城，均為企業的優質項目，出租率在90％以上，且業績、盈利情況和運營效率良好。

一位業內人士告訴《聯商網》，目前中國商業地產進入存量時代已是事實，國內各級城市都存在消費基礎設施資產存量大的現狀，且不乏一些優質項目，消費基礎設施REITs的誕生，對盤活存量資產，推進我國商業地產良性健康地發展具有重要的意義。

2、萬達對賭危機一波三折

萬達380億的對賭協議隨著上市期限臨近，也再度成為了市場焦點。在最終答案揭曉之前，萬達開始出售賺錢的萬達電影和一二線城市的萬達廣場等一系列操作，一度讓人懷疑“萬達這次真的有危機了”。

然而，12月12日，太盟投資集團（PAG）與大連萬達商管集團共同宣布簽署的新投資協議，讓萬達順利度過了這次危機。

根據新協議，PAG聯合其他投資者在其2021年的投資贖回期滿時，經大連商管贖回后，會再投資珠海萬達商管。這意味著，在對賭協議到期時，萬達商管暫時無需償還這筆380億元的投資，有了喘息的機會。

但代價是，大連萬達商管失去了對珠海萬達商管的控股權。珠海萬達商管的最新股權結構顯示，大連萬達商管持股40％，而PAG等投資人總持股達60％。

對賭危機暫解，但上市仍然無期。投資者最終的目標相信跟萬達商管一樣：上市。

二、熱門賽道：輕資產

消費基礎設施REITs很重要的一個價值是盤活存量資產，增強企業的投資信心。同樣面對存量問題，有經驗和能力的頭部企業輸出管理，也有助于存量資產的有效盤活。 

因此，輕資產也是2023年最火熱的賽道之一。實際上，輕資產并非2023年才走熱，萬達早已“輕裝上陣”，“商業物業由外部投資方出資，萬達商管負責商業操盤，物業產權歸投資方，租金凈收益由萬達及投資方按比例分成。”的品牌輸出與管理模式，同樣幫助萬達實現了規模化發展。只不過，2023年輕資產賽道更加熱鬧：已入局的企業加碼輕資產，甚至單獨成立輕資產管理平臺，如華潤萬象生活和此前就成立的龍湖創造生活；未入局的企業開始入局，并全面啟動輕資產戰略，如中南商用升級為“一元股份”品牌，戰略升級為“多產業+輕資產”，全面開啟多航道輕資產發展模式。

據聯商網不完全統計，2023年華潤萬象生活、印力集團、招商商管、一元股份、旭輝商業、龍湖商業、寶龍星匯商業、中海商業、中信泰富、融創商業、合生商業、保利商旅、金科商業、新世界發展、華盛商業等企業均新簽了輕資產商業，總體數量大達36個，其中存量改造項目就有8個。

其中以華潤萬象生活和印力集團最為迅猛。

華潤萬象生活2023年新簽約了上海龍陽萬象天地、上海臨港海港中心萬象匯、望京華彩萬象匯、武漢軍山萬象匯、上海國華廣場Gmall、上海晶品購物中心、深圳平安金融中心PAFmall、成都四川師大TOD等至少11個輕資產商業項目，且主要是上海、北京、深圳等一線城市和武漢、成都、佛山等強二線城市。

印力集團在2023年也簽約了三林印象匯、唐城印象天地、唐鎮印象匯、寶樂匯印象城和深圳新城市廣場等新項目，前四個均位于上海，同樣集中在上海和深圳等一二線城市。

▲三林印象匯效果圖

當前形勢下，輕資產或許是企業穿越周期高速發展的重要利器。

三、新模式的走紅 

非標商業、社區商業

2023商業人提到最多的詞之一，必然有松弛感。Citywalk的爆火所揭示的便是年輕人所追求的松弛感的生活方式，而這也為商業帶來一些新的模式。比如非標商業、社區商業。

中國城市建設進入新的階段，一些老舊廠房、公園配套建筑、古鎮街區、老百貨物業和地下廣場等建筑需要翻新和功能重組，非標商業可以有效規避這些物業的空間局限性，通過新的商業場景來煥活其全新價值。

區別于傳統標準商業模式，非標商業是一種從建筑結構、空間場景、品牌組合、運營邏輯等方面進行內容重構、價值再造的一種新商業模式。

《聯商網》統計了今年前11個月新開的非標商業項目顯示，今年全國至少開出了15個非標商業，涵蓋了公園非標商業、主理人商業、文化街區商業、策展型商業、古鎮商業、市集型商業、山系微度假型商業以及創新零售型商業等形式。

典型代表如：上海蟠龍天地、上海龍華會、上海鴻壽坊、成都麓坊中心B館、杭州·保利時光里、杭州萬科·玉鳥集、上海龍華會、蘇州仁恒倉街、杭州綠城吉祥里、深圳灣睿印RAIL IN、北京THE BOX朝外、北京檀谷TANKO慢閃廣場等。

商業地產觀察者、聯商網專欄作者方湖認為，從商業底層邏輯來說，非標商業更貼近消費者，并依托在地化遺存、地方文化和屬地自然景觀資源，與品牌深度融合并凸顯主理人文化，將品牌人格化，從某種意義上來說是商業的一種進化。

同時，非標商業也伴隨著一些挑戰，其做的好與壞，深刻考驗著操盤團隊的眼界、能力和資源。

社區商業某種程度上也是非標商業的一種表現形式。比如今年熱度比較高的上海鴻壽坊，主打精致的都市煙火氣，以市集的呈現方式為人們輸出了社區商業的一種新玩法。同時，社區商業也存在于標準化商業模式中，通過場景的創新、新業態的引入等方式為消費者帶來不一樣的生活體驗。

四、新經濟的突起

主理人經濟、演藝經濟

消費模式的變化，帶來的商業模式創新，也催生了一些新的經濟形態異軍突起。比如主理人經濟和演藝經濟。

1、主理人經濟

獨立品牌、沒有統一的風格和標簽、顏值很高、年輕人扎堆、玩一些前衛的概念、有比較強的情緒價值和社交屬性...這些是主理人的特點，也是優勢。 

主理人品牌大多出現于非標商業，在一批爆火的商業項目中，主理人的濃度越來越高。比如全國聞名的成都REGULAR源野、上海上生新所、杭州天目里。而今年開業的一些商業項目也有代表，比如杭州萬科玉鳥集，其理想藝文度假符號的定位，吸引了超10家主理人品牌的進駐。同樣位于杭州的保利時光里，與20多家主理人品牌共創了杭州的有機新場景。

主理人品牌的出現，被視作存量時代差異化競爭的一種重要手段，也開始被各大企業關注，甚至一些盒子商業也開始主打主理人概念，有助于打造創新的消費體驗，而越來越多的入局者，也推動了主理人經濟的繁榮。但同時作為一種小眾的創新業態，經營理念和方式與傳統連鎖品牌存在差異性，口碑和體驗仍需考驗。

2. 演藝經濟

疫情封控結束，全國演藝經濟爆發，激發了新的消費潛能。據悉，深圳2023年就將舉辦超240場演出，從今年頻繁的明星演唱會市場也可看出演藝經濟的火熱程度了。

關于演藝經濟的應用，靈敏的商業人也愈發得心應手。營銷內容上，音樂節、小型音樂會等活動被廣泛應用，脫口秀、情景劇等業態也在購物中心出現，更具代表性的是，越來越多的商業+劇院綜合體進入市場。

比如今年新開的上海北外灘友邦大劇院、前灘31樂薈的前灘31演藝中心等，而明年也有一些新的劇院商業會開業，如上海真如環宇城MAX的真如海心劇院、GateM西岸夢中心的真如海心劇院。

五、新業態的崛起

潮牌、戶外、香氛、娛樂IP體驗店

年輕消費時代，潮牌、戶外、香氛、娛樂IP體驗店等一些消費業態崛起，在2023年這些業態熱度更高，這些業態的目標群無一例外都是年輕人。

一代街頭潮流霸主SumperM進入中國，入駐了高端買手店——Dover Street Market Beijing，這是Supreme官方首次在中國建立線下長期發售點；安踏收購了MAIA，踏足潮流運動領域，后者是lululemon的眾多本土對手之一。

2023年的戶外經濟有多熱？抖音的特種兵旅游像“病毒”一樣會傳染；Citywalk似乎成為每一個年輕人追求時尚的標配，社交平臺上的高頻文案；“街上的‘駱駝’比沙漠還多”，雖然是戲謔，但足見沖鋒衣有多火。

商業領域，三夫戶外簽下了瑞典戶外品牌Houdini獨家代理權，日本戶外巨頭“鹿牌“Captain Stag海外首店入駐上海海夢一方；2023年，蕉下提出了“輕量化戶外”概念，戶外從一件“門檻很高”的事變成“說走就走”的輕松化新生活方式。

以生活美學塑造松弛感生活方式的香氛品牌在近幾年也逐漸走熱，無論是購物中心開店數量越來越多，還是頭部品牌入局香氛賽道，都足以證明。雅詩蘭黛旗下高端香氛品牌KILIAN凱利安中國第一家香氛精品店今年在上海國金中心開業，同時雅詩蘭黛今年還投資了國內東方沙龍香水品牌「melt season」；2023年Gucci母公司也收購了最大獨立香水品牌Creed；本土高端香氛品牌SECRETS’DOOR秘密之門在成都太古里開了西南首店。

Atypic Edition/返常香氛品牌主理人洪好表示，香氛品牌為代表的“嗅覺經濟”不僅是滿足年輕人對浪漫和自由追求的需求，也是一種以氣味為線索探索可持續生活美學的方式。

Z世代和元宇宙風口，娛樂類IP體驗店一樣在購物中心崛起。12月6日，寶可夢官方卡牌道館全國首家線下體驗店在上海龍之夢購物中心開業，到現在還熱度不減。有數據顯示，預計到2025年亞太地區的卡牌游戲及收藏品市場將達到3968億元左右，年復合增長率為23.2%。諸如寶可夢卡牌道館的IP體驗店在未來幾年也會進一步爆發。

六、存量的變化

有新開，也有閉店

2023年全國存量市場有哪些變化？

根據聯商網不完全統計，2023年1-11月，全國新開出商業項目，體量在2萬方以上的有279家，全年預計新開商業項目數量至少有350家。 

不斷增量的商業市場，市場壓力也倍增，如何差異化打法是擺在企業面前的挑戰，也正因存量時代的現狀，催生了一些新的商業模式、經濟形態和業態品類的崛起。

與此同時，2023年商業市場也告別了一些玩家。據聯商網零售研究中心統計，2023年全國至少有21家百貨購物中心關閉，有的如太平洋百貨是永久別離，有的如青島中山路百盛是調整升級需求的短暫告別。無論以何種方式告別，這些被“市場淘汰”的商業也給同行們一絲警醒，重壓之下唯有求變換個活法。

寫在最后

回望2023，國內消費市場和服務業經濟整體呈回暖趨勢，雖然商業地產市場供需兩端未見明顯改善，但長期看經濟向好和居民消費升級的態勢并未改變。在由“開發商”向“服務商”轉型中，輕資產是商業地產企業“減壓上陣+規模擴張”的有效途徑。

作為企業管理和運營者，在保持自我定位的基礎上，依據消費者特征和需求的變化，順勢引入匹配的業態品牌，打造消費場景、改造商業空間，以提升項目的活力和經營業績，進而促進我國消費市場的可持續增長。

在充滿機遇與挑戰的商業地產市場，希望企業們都能破土凌云，行穩致遠。