來(lái)源/觀點(diǎn)網(wǎng)

作者/鐘凱

在谷底，走向上的路。

行業(yè)處于谷底之際，有的企業(yè)緊衣縮食，有的企業(yè)則嗅到了機(jī)遇。

編者按：2023年，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應(yīng)堅(jiān)定信心。

在谷底，走向上的路。觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報(bào)道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時(shí)期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅(jiān)強(qiáng)與堅(jiān)韌，它們?cè)庥隹部�，心向美好�?/p>

與此同時(shí)，我們亦將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來(lái)發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2023年的房地產(chǎn)行業(yè)，依舊處于緩慢筑底的階段，盡管下半年以來(lái)相關(guān)刺激政策陸續(xù)出臺(tái)，前11個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍同比下降9.4%，商品房銷售額下降5.2%。房企的流動(dòng)性進(jìn)一步收緊，仍然有部分企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)央企憑借更強(qiáng)的信用體系，更豐富的融資渠道，相比于其他房企在經(jīng)營(yíng)層面表現(xiàn)得相對(duì)穩(wěn)定。但市場(chǎng)持續(xù)低迷之下，個(gè)體并不能獨(dú)善其身，諸如過(guò)往高價(jià)攬儲(chǔ)在行業(yè)下行時(shí)風(fēng)險(xiǎn)被放大，購(gòu)房者入市意愿低帶來(lái)營(yíng)銷壓力，以及粗放化管理存在運(yùn)營(yíng)低效問(wèn)題。

在華潤(rùn)置地身上，時(shí)代仍留下了深刻的印記，開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)收入有所萎縮，上半年毛利率觸及近年來(lái)最低點(diǎn)17.00%。因此2023年對(duì)于該公司而言，是調(diào)整結(jié)構(gòu)的一年，既要兼顧“庫(kù)存去化”攻堅(jiān)，又要保持“穩(wěn)健精準(zhǔn)”做增量。

開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)以外，華潤(rùn)置地首次設(shè)立“經(jīng)常性業(yè)務(wù)”指標(biāo)，這部分業(yè)務(wù)在開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)承壓時(shí)，支撐起了公司的基本面。背后是購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、萬(wàn)象生活、代建代運(yùn)營(yíng)等板塊的發(fā)力，華潤(rùn)希冀它們能貢獻(xiàn)50%的盈利。

同樣令外界無(wú)法忽視的是華潤(rùn)置地的大資管戰(zhàn)略，從CMBS、類REITs再到公募REITs，2023年該公司開(kāi)展了多層次的REITs業(yè)務(wù)探索，資產(chǎn)價(jià)值被逐漸釋放出來(lái)。

在2024年新年獻(xiàn)詞中，華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣甚至提出，新的一年，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)要再精進(jìn)。行業(yè)處于谷底之際，有的企業(yè)緊衣縮食，有的企業(yè)則嗅到了機(jī)遇。

開(kāi)發(fā)調(diào)結(jié)構(gòu)

在疫情三年間，主流房企總體出現(xiàn)了營(yíng)收增長(zhǎng)放緩、甚至負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，比如2020-2022年中國(guó)海外發(fā)展的營(yíng)收增幅分別為13.53%、30.38%、-25.56%，華潤(rùn)置地的營(yíng)收增幅則分別為21.21%、18.11%、-2.38%。

觀點(diǎn)新媒體對(duì)比2019年之前十年，華潤(rùn)置地綜合收入復(fù)合增速約達(dá)26%，疫情三年復(fù)合增長(zhǎng)率僅有7.38%；近兩年收入在2100億元上下浮動(dòng)，即便進(jìn)入2023年上半年也僅錄得730億元，同比增幅0.15%。

營(yíng)收增長(zhǎng)放緩主要與房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工節(jié)點(diǎn)后移導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)收入承壓，加上前期獲取的高價(jià)地塊受到限價(jià)等因素影響，結(jié)轉(zhuǎn)后利潤(rùn)容易被攤薄，在此情況下房企集中結(jié)轉(zhuǎn)的意愿相對(duì)不強(qiáng)。

從總毛利率看，華潤(rùn)置地過(guò)去三年及一期分別錄得30.90%、27.00%、26.20%及25.70%�？紤]到經(jīng)常性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率（不含酒店）持續(xù)穩(wěn)定在71%以上，并不難發(fā)現(xiàn)，和其他房企類似，華潤(rùn)置地在開(kāi)發(fā)物業(yè)層面也面臨不小的利潤(rùn)壓力。

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華潤(rùn)置地的開(kāi)發(fā)物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)表現(xiàn)較為掙扎，2022年該部分業(yè)務(wù)錄得收入1761.6億元，同比下降4.19%，2023年上半年錄得546億元，同比下降8.03%。除了結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模壓降，在結(jié)轉(zhuǎn)的貨值結(jié)構(gòu)上該公司同樣出現(xiàn)了明顯的變化。

其中，按結(jié)轉(zhuǎn)城市分類，過(guò)去三年及一期，華潤(rùn)置地來(lái)自二線城市收益占比從2019年的59%逐步提升，至2023年上半年達(dá)到74%，創(chuàng)下歷年新高。

同時(shí)由于一線城市收益占比降低，開(kāi)發(fā)物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)均價(jià)從2019年的1.69萬(wàn)元/平方米下滑至2021年1.25萬(wàn)元/平方米，直到2022年起有所回升至1.43萬(wàn)元/平方米。

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成本方面，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的土地成本、建安費(fèi)用卻出現(xiàn)了大幅上漲，并在2023年上半年分別達(dá)到6039元/平方米、4712元/平方米，同比漲幅分別為38.38%、17.62%。上半年開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的總成本占結(jié)轉(zhuǎn)均價(jià)比例達(dá)82%，創(chuàng)下近年新高。

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以上數(shù)據(jù)或許也說(shuō)明，華潤(rùn)置地過(guò)去所拿高價(jià)地塊較多地集中于二線城市。受此拖累，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率連續(xù)走低，2023年上半年同樣創(chuàng)近年新低，僅有17%；該部分業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)6.45億元，同比下降15.5%。

截至2022年底，華潤(rùn)置地并表口徑已售未結(jié)轉(zhuǎn)2493億元，其中1632億元計(jì)劃在2023年結(jié)轉(zhuǎn)；非并表口徑已售未結(jié)1263億元，其中938億元計(jì)劃于2023年結(jié)轉(zhuǎn)。

按可結(jié)算面積算，2023年預(yù)計(jì)可結(jié)算的2020萬(wàn)平方米當(dāng)中，二線、三線占比仍達(dá)到87%左右，對(duì)該公司的毛利水平修復(fù)作用仍將不大。

近兩年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)房企出險(xiǎn)、銷售下行等問(wèn)題，一定程度上也使得存量高價(jià)地塊的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大�！叭�(kù)存”及“調(diào)結(jié)構(gòu)”，逐漸成為包括華潤(rùn)置地在內(nèi)的企業(yè)采取的兩大應(yīng)對(duì)措施。

觀點(diǎn)新媒體了解，2022年，不同于此前“穩(wěn)健投資策略”及“聚焦一二線高能級(jí)城市”的表述，華潤(rùn)置地開(kāi)始強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”，投資策略也變成“穩(wěn)健精準(zhǔn)”，“有效投資做實(shí)增量”。

在2023年新年致辭中，李欣也表示，要打贏打好“庫(kù)存去化”攻堅(jiān)戰(zhàn)，積極、審慎、高效推進(jìn)收并購(gòu)。

對(duì)于去庫(kù)存及調(diào)結(jié)構(gòu)的原因，曾有報(bào)道則指，華潤(rùn)置地內(nèi)部曾于2022年初盤(pán)點(diǎn)過(guò)在全國(guó)賣(mài)不動(dòng)的項(xiàng)目木并整體測(cè)算，結(jié)果顯示折損額“非常大”。

于是華潤(rùn)提出，由集團(tuán)籌資去熱點(diǎn)城市投資，拿地之后迅速銷售回流資金，用新增項(xiàng)目的盈利覆蓋去庫(kù)存的折損。

去化調(diào)節(jié)奏

從華潤(rùn)置地的開(kāi)發(fā)物業(yè)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)看，過(guò)往儲(chǔ)備項(xiàng)目多數(shù)集中于二三線城市，也成為去庫(kù)存的重點(diǎn)區(qū)域。以2019年為例，該公司開(kāi)發(fā)物業(yè)土儲(chǔ)共計(jì)5852萬(wàn)平方米，二三線城市土儲(chǔ)占比分別為59%、33%，一線城市僅有8%。

自2019年以來(lái)，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)物業(yè)土儲(chǔ)開(kāi)始呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，其中下降最明顯的是三線城市土儲(chǔ)，同時(shí)一線城市土儲(chǔ)比例上升至兩位數(shù)。

變化最明顯的是2023年上半年，與四年前相比，華潤(rùn)置地在開(kāi)發(fā)物業(yè)土儲(chǔ)縮減近400萬(wàn)平方米的情況下，一線城市的土儲(chǔ)提高至928.71萬(wàn)平方米，占比17%，兩項(xiàng)指標(biāo)都幾乎是2019年底的2倍。同時(shí)，二線、三線的土儲(chǔ)占比分別降至55%、28%。

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按區(qū)域分，據(jù)觀點(diǎn)新媒體對(duì)比，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)物業(yè)土儲(chǔ)縮減最多的分別是華北、東北、華東、華西四個(gè)大區(qū)，深圳、香港兩個(gè)大區(qū)則出現(xiàn)土儲(chǔ)增加的現(xiàn)象，除此以外的華南、華中微降。

與之形成鮮明對(duì)比，在拿低端華潤(rùn)置地與中海、保利、招商等房企相似，近年來(lái)投資力度都屬于行業(yè)靠前水平。不過(guò)，對(duì)于收并購(gòu)這批房企基本保持了審慎態(tài)度，比如華潤(rùn)置地于2022年底以124億元收購(gòu)華夏幸福位于武漢、南京、深圳四個(gè)項(xiàng)目后，此后鮮有大型收購(gòu)披露。

過(guò)去三年，華潤(rùn)平均每年新獲取項(xiàng)目67個(gè)，較2017-2019年均值（83個(gè)）大幅減少；平均每年拿地總價(jià)則增長(zhǎng)8.27%，達(dá)到1437.1億元，單體項(xiàng)目拿地金額增長(zhǎng)近34%至21.57億元。這反映出公司投資城市能級(jí)提高，核心城市聚焦策略逐漸見(jiàn)效。

2023年同樣更為明顯，僅上半年華潤(rùn)置地就新增獲取項(xiàng)目35個(gè)，拿地總價(jià)1023億元（權(quán)益地價(jià)705億元），同比分別增加11個(gè)、118%，一二線城市投資占比93%；新增土儲(chǔ)建面797萬(wàn)平方米，補(bǔ)充貨值2270億元。

以上海為例，2023年拿地解禁后，華潤(rùn)從首輪供地開(kāi)始就報(bào)名了19宗地塊中的12宗，最后以30.15億元、溢價(jià)率9%競(jìng)得青浦區(qū)宅地。至12月15日上海最后一場(chǎng)土拍，以總價(jià)114.38億元拿下閔行、南翔地塊后，華潤(rùn)全年在上海斥資約200億元補(bǔ)充5宗地，拿地宗數(shù)與保利齊平、僅次于招商蛇口（6宗）。

積極拿地為華潤(rùn)置地儲(chǔ)備了較為充裕的可售貨值，接下來(lái)便是合理調(diào)節(jié)供貨節(jié)奏。觀察2021年以來(lái)的可售貨值類型并不難發(fā)現(xiàn)，該公司存貨部分占比逐年提升。

2023年可售貨值5384億元當(dāng)中，存貨占比48%，較2021年提高10個(gè)點(diǎn)，剩余52%新推貨值將按季度分別入市；至6月底披露數(shù)據(jù)顯示，下半年可售貨值3859億元，存貨占比提高至62%。

在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，時(shí)任華潤(rùn)置地總裁的吳秉琪對(duì)供貨節(jié)奏解釋稱，目前公司原則上要求上半年新獲取的項(xiàng)目年內(nèi)要開(kāi)盤(pán)，重點(diǎn)去化存量資源，加大存量資源去化，上半年存量的業(yè)績(jī)占到整體業(yè)績(jī)的一半以上。下半年，要加大存量資源的去化力度。

數(shù)據(jù)也顯示，2023年上半年華潤(rùn)置地首開(kāi)項(xiàng)目24個(gè)，平均周期7.0個(gè)月，比上年同期提速0.2個(gè)月，比2022年全年提速0.1個(gè)月，開(kāi)發(fā)效率得到提高。

在營(yíng)銷環(huán)節(jié)，據(jù)觀點(diǎn)新媒體查詢，年初華潤(rùn)置地已進(jìn)行營(yíng)銷模式升級(jí)，包括全面發(fā)力線上渠道，提出管理顆粒度必須下沉到一線置業(yè)顧問(wèn)，狠抓案場(chǎng)轉(zhuǎn)化等。

這些做法一定程度上也助推了銷售簽約的增長(zhǎng)，2023年1-11月，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)總合同銷售額2860.3億元，總合同銷售面積1206.03萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)13.6%、4.4%，其中深圳、華南、華西增長(zhǎng)明顯。

實(shí)際上，2023年房地產(chǎn)銷售依然面臨下行壓力，華潤(rùn)置地也是20強(qiáng)房企當(dāng)中為數(shù)不多依然能保持銷售正增長(zhǎng)的企業(yè)。

按照年初制定的超過(guò)3000億元銷售額計(jì)算，該公司12月只需完成140億元即可達(dá)標(biāo)。

經(jīng)常性業(yè)務(wù)

在2023年中期報(bào)告中，外界已經(jīng)注意到了華潤(rùn)置地的變化：首次將除了開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)以外的業(yè)務(wù)，統(tǒng)稱為“經(jīng)常性業(yè)務(wù)”。

這被解讀為標(biāo)志性的變化，在過(guò)往華潤(rùn)置地的收入主要由開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)（主要是購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓和酒店）業(yè)務(wù)組成。

“經(jīng)常性業(yè)務(wù)”指標(biāo)的出現(xiàn)，說(shuō)明該公司自2021年3月提出“重塑”業(yè)務(wù)及“3+1”發(fā)展模式至今，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已承擔(dān)越來(lái)越重要作用。

2023年上半年，華潤(rùn)置地的開(kāi)發(fā)物業(yè)收入、凈利潤(rùn)、毛利率都出現(xiàn)下跌，在此情況下，公司總收入仍增長(zhǎng)0.11%至730億元，歸母凈利潤(rùn)（計(jì)入投資物業(yè)評(píng)估增值）增長(zhǎng)29.56%至137.38億元，繼2022年后再次超過(guò)中海成為“利潤(rùn)王”。

經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)和其他業(yè)務(wù)實(shí)際上支撐起了華潤(rùn)置地的基本面，上半年經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入錄得183.51億元，同比增長(zhǎng)35.6%，占公司總收入比例提高6.5個(gè)點(diǎn)至25.1%；核心凈利潤(rùn)（不計(jì)入投資物業(yè)評(píng)估增值）48.26億元，同比增長(zhǎng)90.3%，占公司核心凈利潤(rùn)比例則提高17.8個(gè)點(diǎn)至42.8%。收入、利潤(rùn)兩項(xiàng)占比均創(chuàng)近年來(lái)新高。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告

其中，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)依舊是華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的穩(wěn)定器，上半年錄得收入107.24億元，核心凈利潤(rùn)40.05億元，同比分別增長(zhǎng)41.0%、88.4%。

這主要得益于后疫情時(shí)期消費(fèi)有所復(fù)蘇，分物業(yè)類型看，購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓及酒店分別貢獻(xiàn)收入86.4億元、10億元及10.8億元，業(yè)績(jī)?cè)龇?9.5%、19.2%及90.1%；三種物業(yè)的毛利率也出現(xiàn)了反彈，期末購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店毛利率分別為77.10%、77.10%、18.70%，較2022年底提高3.1個(gè)點(diǎn)、8個(gè)點(diǎn)、17.8個(gè)點(diǎn)。

購(gòu)物中心作為最核心的資產(chǎn)之一，上半年華潤(rùn)置地僅新開(kāi)業(yè)1個(gè)項(xiàng)目，期末累計(jì)擁有購(gòu)物中心67個(gè)；購(gòu)物中心總體錄得零售額750億元，同比增長(zhǎng)38.89%，重奢及非重奢零售額同比增幅也分別達(dá)到34.8%、41.8%，同店分別反彈25.0%及29.0%。同時(shí)購(gòu)物中心日均客流及月均坪效同比分別提升21.6%、23.8%，期末月均坪效2763元/平方米創(chuàng)近年新高。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，下半年以來(lái)華潤(rùn)置地先后開(kāi)業(yè)了9個(gè)購(gòu)物中心（萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯各4個(gè)，以及杭州中心），涉及昆明、杭州、南京、無(wú)錫、沈陽(yáng)、溫州、宜賓、長(zhǎng)春等城市，另外還開(kāi)業(yè)了重慶萬(wàn)象城北區(qū)部分。至此，該公司已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心增加至74個(gè)。

在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)以外，華潤(rùn)置地輕資產(chǎn)管理、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)也錄得了不同程度的增長(zhǎng)。

其中，華潤(rùn)置地持股逾73%的華潤(rùn)萬(wàn)象生活半年收入67.9億元，毛利率33.2%，同比漲幅28.7%、1.5個(gè)點(diǎn)；期末物業(yè)在管面積3.25億平方米，同比增長(zhǎng)28.2%。上市近三年時(shí)間內(nèi)，萬(wàn)象生活收入年復(fù)合增長(zhǎng)逾20%，核心凈利潤(rùn)則復(fù)合增長(zhǎng)40%，目前該公司也是港股市值最高的物管公司。

生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)變化則是最大的。這一業(yè)務(wù)涵蓋代建代運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老健康等領(lǐng)域，華潤(rùn)置地以往對(duì)這一業(yè)務(wù)并表數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)，會(huì)將集團(tuán)內(nèi)部業(yè)務(wù)一并計(jì)入。比如2022年中期及2022年全年，錄得生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)收入達(dá)76.0億元、182.7億元。

至2023年，華潤(rùn)置地卻調(diào)整了生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)的統(tǒng)計(jì)口徑，上半年該業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)收入26.18億元，同比增長(zhǎng)14.5%。

增幅較大的是代建代運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，半年內(nèi)新增代建項(xiàng)目27個(gè)，建筑面積約5533萬(wàn)平方米；代運(yùn)營(yíng)在管項(xiàng)目12個(gè)，管理面積628萬(wàn)平方米；代建代運(yùn)營(yíng)收入6.1億元，按年增長(zhǎng)102.8%%。

另一項(xiàng)重要變化還包括，華潤(rùn)置地以往主要強(qiáng)調(diào)租金覆蓋股息及利息倍數(shù)指標(biāo)，用以體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)給公司帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。在2023年中期報(bào)告中，這一指標(biāo)也被調(diào)整為“經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入覆蓋股息及利息倍數(shù)”，預(yù)計(jì)全年覆蓋倍數(shù)接近2倍。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理（*2023年為預(yù)測(cè)全年數(shù)據(jù)）

存量盤(pán)活尋路

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，華潤(rùn)置地管理層曾在2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)上向投資者表示，公司十分看好經(jīng)常性業(yè)務(wù)的發(fā)展，今后將采取更加主動(dòng)的戰(zhàn)略態(tài)勢(shì)，并將該業(yè)務(wù)盈利占比進(jìn)一步提升至50%。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，管理層還提及，華潤(rùn)置地“十四五”后半程的目標(biāo)之一，就是把經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)打造成第二增長(zhǎng)曲線。

主動(dòng)的戰(zhàn)略包括了市場(chǎng)化拓展，2023年間包括華潤(rùn)代建代運(yùn)營(yíng)、潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)相關(guān)高管在接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)，都曾介紹過(guò)未來(lái)在業(yè)務(wù)拓展方面的計(jì)劃。

以代建代運(yùn)營(yíng)為例，華潤(rùn)一方面著力打造大場(chǎng)館代建代運(yùn)營(yíng)一體化能力，另一方面正策劃注冊(cè)代建品牌，主要發(fā)展辦公、購(gòu)物中心代建業(yè)務(wù)。

華潤(rùn)置地的“十四五”規(guī)劃中，到2025年公司預(yù)計(jì)在營(yíng)購(gòu)物中心超過(guò)100個(gè)，總面積超過(guò)1100萬(wàn)平方米，在營(yíng)寫(xiě)字樓超過(guò)40個(gè)，總面積超過(guò)290萬(wàn)平方米；租金收入將在2020年基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)翻番，具體將達(dá)到300億元以上。

其中，截至2023年11月底，該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)租金收入230.9億元，按年增長(zhǎng)39.4%。

隨著上述目標(biāo)的推進(jìn)，華潤(rùn)置地存量資產(chǎn)規(guī)模也逐漸增加，對(duì)于企業(yè)而言，這同樣意味著大量的資金沉淀。截至2023年6月底，該公司資產(chǎn)管理規(guī)模（含非并表部分）3791億元，較2022年末增長(zhǎng)5.7%；其中購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、文體代管分別占63%、15%、10%。

因此并不難理解，在國(guó)內(nèi)推進(jìn)公募REITs的大潮下，華潤(rùn)置地是參與意愿最強(qiáng)的企業(yè)之一。

董事局主席李欣便曾表示，隨著中國(guó)商業(yè)公募REITs市場(chǎng)開(kāi)放，華潤(rùn)將迎來(lái)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)賽道價(jià)值的巨大釋放，因而高度重視大資管業(yè)務(wù)能力的培養(yǎng)和塑造。從項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和收益率情況看，公司都比較具備證券化的資格。

觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)置地“大資管”戰(zhàn)略取得的成果包括，過(guò)去三年以成都萬(wàn)象城、深圳羅湖華潤(rùn)大廈、重慶萬(wàn)象城、北京華潤(rùn)大廈、石家莊萬(wàn)象城為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行了大約160億元CMBS。

同時(shí)自2022年至今，華潤(rùn)置地已注冊(cè)160億元類REITs發(fā)行額度，并以杭州蕭山萬(wàn)象匯、北京清河萬(wàn)象匯、南通萬(wàn)象城、太原萬(wàn)象城為基礎(chǔ)資產(chǎn)，累計(jì)發(fā)行115億元類REITs。這方面的最新探索發(fā)生于11月底，將沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)象匯21億元CMBS贖回、改為發(fā)行類REITs。

更重大的成果則是納入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的首批發(fā)行范圍內(nèi)，10月26日，華潤(rùn)置地提交商業(yè)資產(chǎn)REITs申報(bào)稿并獲得受理，1個(gè)月后正式獲證監(jiān)會(huì)批復(fù)。此番發(fā)行的底層資產(chǎn)是青島萬(wàn)象城，華潤(rùn)置地計(jì)劃募資近70億元。

除此以外，華潤(rùn)置地旗下其他業(yè)務(wù)板塊在推進(jìn)資產(chǎn)證券化工作上取得了成效，比如2022年底，華潤(rùn)有巢REIT實(shí)現(xiàn)上市，募資規(guī)模12.085億元；華潤(rùn)打造的“廣州潤(rùn)慧科技園”則被中金資本產(chǎn)業(yè)園Pre-REITs基金收購(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)資本退出。

資產(chǎn)證券化對(duì)于負(fù)債表的優(yōu)化效果明顯：CMBS在會(huì)計(jì)處理上通常會(huì)被列入“長(zhǎng)期應(yīng)付款”或“其他非流動(dòng)資產(chǎn)”等科目；類REITs和REITs涉及到所有權(quán)轉(zhuǎn)移，資產(chǎn)出表更為直接。

自2020年以來(lái)，華潤(rùn)置地債務(wù)總額從1746.64億元逐年提升，至2023年上半年達(dá)到2310億元�？傆邢⒇�(fù)債比率則一直穩(wěn)定在40%上下，上半年為39.30%；凈有息負(fù)債比率28.50%，甚至比2022年底下降10.3個(gè)點(diǎn)，主要由于總權(quán)益的提升（少數(shù)股東權(quán)益提升更大），以及銀行結(jié)余及現(xiàn)金增加導(dǎo)致。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

在常規(guī)境內(nèi)外融資方面，近兩年受到美元加息等國(guó)際形勢(shì)變化影響，華潤(rùn)置地明顯收緊了境外融資，至2023年上半年非人民幣負(fù)債共計(jì)520億元，較2022年底下降18.75%；非人民幣凈負(fù)債敞口下降8.3個(gè)點(diǎn)至8.5%。

截至6月末，華潤(rùn)置地現(xiàn)金短債比1.87倍，另有融資儲(chǔ)備短債比1.58倍；平均融資成本3.56%，同樣下降19個(gè)基點(diǎn)。

從全年觀察，據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)置地共計(jì)公開(kāi)發(fā)行了16筆境內(nèi)債，募資總額215億元，平均發(fā)行期限為3.12年；其中3年期融資利率僅2.80%-2.95%，5年期利率為2.85%-3.39%。

從這點(diǎn)看，該公司的主要發(fā)展課題并不在于如何保持流動(dòng)性，而是在行業(yè)深度調(diào)整時(shí)期，如何有質(zhì)量地逆勢(shì)擴(kuò)張。