出品/聯商網

撰文/高天

在380億對賭危機解除后，萬達似乎并未獲得理想中的喘息機會。

與太盟投資集團(PAG)簽署新投資協議后半個月，5天內出售了4座萬達廣場，頻繁的資產騰挪目的無疑是解決現金流壓力。此番操作，是萬達的債務壓力未減，還是王健林的居安思危？亦還是萬達有了新的謀劃？

在聯商網高級顧問團成員王國平看來，出售萬達廣場取決于萬達的融資能力，但目前萬達的信用評級低、違約風險較大，穩健資金不敢輕易投資，而投資性資金要求更高的回報率，萬達也不敢輕易碰，因此出售資產是現階段的有效辦法。

半年出售9個優質萬達廣場

2023年末，從12月25日到12月29日五天的時間，萬達出售了4座萬達廣場。

12月25日，蘇州太倉萬達廣場投資有限公司發生股權變更，大連萬達商業管理集團股份有限公司退出該公司股東，接替方蘇州聯商叁號商業管理有限公司100%持股，成為該公司唯一股東。

12月26日，湖州萬達廣場投資有限公司發生股權變更，大連萬達商業管理集團股份有限公司退出該公司股東，接替方蘇州聯商伍號商業管理有限公司100%持股，成為該公司唯一股東。

12月27日，上海金山萬達廣場投資有限公司發生了股權變更，大連萬達商業管理集團股份有限公司退出該公司股東，新股東為蘇州聯商貳號商業管理有限公司。

12月29日，廣州蘿崗萬達廣場有限公司發生股權變更，大連萬達商業管理集團股份有限公司退出該公司股東，新股東蘇州聯商肆號商業管理有限公司100%持股。

上述四家受讓方企業的法定代表人均為牟舟，也是中聯前源不動產基金管理有限公司投資部副總裁。在股權穿透后，上市四家公司均為中聯基金旗下子公司。資料顯示，中聯前源不動產基金的核心業務是以REITs為核心的不動產金融業務，圍繞不動產投資孵化、不動產證券化投行、證券化產品投資布局業務線。

無獨有偶，在去年12月初，市場消息稱萬達集團擬出售旗下位于一、二線城市的萬達廣場以換取流動資金，目前在和險資機構洽談。

更早之前，大家保險在5月收購了上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場、江門臺山萬達廣場，6月收購了上海周浦萬達廣場四個項目的股權；北海合浦萬達廣場也于9月被北海合浦旺和房地產收購。

除了萬達廣場核心資產，萬達集團去年還完成了對酒店、電影等業務的資產折現。

去年12月份，大連萬達商管旗下上海萬達酒店投資有限公司發生股權變更，大連萬達商業管理集團股份有限公司退出，北京鷹朗商業管理有限公司成為全資股東，母公司是新加坡金鷹集團，在中國的業務主要涉及林漿紙、棕櫚油、特種溶解木漿與纖維素纖維、能源開發等。

同時，去年12月6日，萬達電影間接控股股東北京萬達文化產業集團有限公司及其全資子公司北京珩潤企業管理發展有限公司、萬達電影實際控制人王健林將其合計持有的萬達電影控股股東北京萬達投資有限公司51%股權轉讓予上海儒意投資管理有限公司。

出售萬達廣場的背后邏輯

核心資產的接連出售，緣于萬達集團面臨的資金困境。

數據顯示，截至2023年上半年，珠海萬達商管有息負債高達1412.83億元。一年內到期的有息負債為292.57億元；同期萬達商管現金及現金等價物余額為146.92億元，同比大幅減少53.44%，主要是投資和籌資現金流下滑所致，在手現金已無法覆蓋短期債務。

在萬達2023年財務數據公開后不久，標普將萬達商業的流動性評估從“不足”下調至“弱”，標普認為萬達商業在未來12個月將面臨巨大的還款壓力。

再看萬達商業地產方面的表現。據公開數據顯示 ，2021年、2022年、2023年，珠海萬達商管(萬達廣場運營主體)的稅后收入分別是235億元、271億元、293億元(預估)，平均年增長約12%，連續三年超額完成業績目標；稅后利潤2021年、2022年和2023年也分別為53億元、75億元和95億元(預估)，年增率達34%。

萬達商管公布的2023年上半年租金數據顯示，2023年上半年總租金收入263.2億元，同比增長4.5%；凈租金130.1億元，同比增長7.2%；可比萬達廣場凈租金同比增長3.8%。出租率98.2%，租金收繳率100%。

萬達廣場作為萬達的核心資產，財務狀況并不差，因此市場上“實體商業受沖擊較大，萬達廣場租金收入不掙錢了”的言論似乎并不成立。賣掉核心的萬達廣場，并非不賺錢了，或許萬達真的面臨較大壓力需要現金紓困。

王國平認為，短期現金流動性的緩解只是飲鴆止渴，資產出售才能保住整個公司，而且一般資產轉讓會同時簽署回購協議，以便后期贖回。當然，如果萬達后續資金鏈持續緊張的話，恐怕仍需出售資產來緩解。

另一方面，從目前出售的萬達廣場清單上看，除了湖州、西寧、江門和北海外，主要還是在一二線城市，尤其是全國商業最為發達的上海。

大致出于兩點考慮：第一，一二線城市資產相對優質，地價也貴，能賣個好價錢；第二，一二線城市商業地產競爭更大，城市化進程和消費升級節奏更快，主打大眾化和生活一站式的購物中心供需平衡矛盾更大，未來或有更大的生存壓力。

比如周浦萬達廣場是萬達在上海的第二個萬達廣場項目，當年投資了25個億，開業以來也是業績穩定在20億+的“現金奶牛”。

同樣是區域標桿的松江萬達廣場現在還是松江體量最大的商業，商業街區的美食氛圍數一數二，也是整個松江區拿得出手的項目，今年剛落幕的元旦假期，松江區銷售額前三的分別是松江印象城、松江萬達廣場和鹿都商業廣場。明顯的一點是，松江萬達廣場的銷售霸主已經被松江印象城超越，而后者的二期正在建設，建成后的體量將達40萬方，也超過了松江萬達廣場的32萬方，未來松江的商業競爭會持續擴大。

可見，出售優質項目獲取更高的價格，把未來經營壓力較大的項目出手以早日“脫身”，很聰明的手法。此外，一些更核心、優質的資產應該也不會出售，比如上海的五角場萬達廣場，2021年銷售額就達到了42億，也是萬達在上海的開山之作。連李嘉誠都說過，位置才是最核心的資源。

《MALL星人》主理人、聯商網上海情報專欄作者郭歆曄告訴《聯商網》，在上海13座萬達商業項目(12座萬達廣場、1座萬達茂)中，五角場、寶山、周浦、松江是上海內經營效果頭部的幾個萬達廣場，金山萬達廣場雖然銷售處于中檔水平，但周圍的競爭壓力較小，對受讓方而言風險系數相對較低。

當然，王健林更睿智的一點是，以輕資產的模式管理這些已經出售的資產。既獲取了現金流，又能繼續掛著萬達廣場的招牌。

不變的輕資產

市場知情人士表示，近期被出售的萬達廣場仍然將保留萬達品牌，由萬達管理和服務。

這意味著上述項目后期將由萬達進行輕資產輸出管理。而這也是萬達商管的核心戰略。

郭歆曄還表示，萬達此次一系列的資產出售行為實質相當于輕資產轉型，相比賣給競爭對手，出售給保險公司是更不錯的選擇，以輕資產的模式操作，萬達依然保留了管理權，后期每年有穩定的收益，也能通過股權轉讓獲取現金來償還債務，對現階段的萬達來說是更安全的手段。

通俗點來說，萬達給自己找了個“大金主”。

自2015年開始，萬達就通過聚焦品牌資源和管理能力來實現規模化擴張，新開出的萬達廣場以輕資產為重，由萬達負責規劃設計、建造招商、運營管理等服務輸出。如此，萬達輕資產模式也日趨優化。

不過，從2023年萬達商管的開業情況上看，萬達似乎“變慢了”。

據《聯商網》統計，2023年萬達在全國新開了29座商業項目，包括28座萬達廣場、1座萬達茂。這其中主要以輕資產項目為主，比如集中收購的奧克斯廣場和花生唐購物中心資產包。

這個數據并未達到萬達原計劃開出的50個商業中心的目標，也遠不及過往幾年萬達的開業量。

從近幾年來看，萬達保持著每年超50座萬達廣場開業的速度：2016年，包括20座輕資產在內共計開業56座；2017年開業50座；2018年開業52座；2019年開業41座；2020年開業45座；2021年開業51座；2022年開業55座。

在上市和債務壓力下，萬達商管放緩了擴張速度，未來恐會延續這樣的趨勢。不過去年29個開業量仍然是最多的商管公司，萬達目前仍然是全國商業地產存量規模最大的企業。

萬達壯士斷腕，積極去杠桿、減負債，旨在疏解困境，而壓在萬達頭頂的還有更長期的上市目標。