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作者/黃金土 

在完成業權統一半年后，新世界發展于去年9月向城市規劃委員會發出申請，擬將位于香港尖沙咀的漢口大廈重建為一幢28層高商住物業。

今年1月10日，該事項迎來新進展。

香港規劃署表示，雖然住宅用途樓面并不完全符合規劃意向，但從土地利用角度來看，項目頂部住宅單位所占樓面，與區內周邊住宅/商業、酒店及寫字樓發展環境并非不相容，而且本次重建地積比率及建筑物高限，并未超出上限。

同時，項目日后加入建筑物后移、垂直綠化等元素，亦不會對周邊景觀構成負面，故不反對有關申請，城規會將于周五（1月12日）舉行會議審議，預料會開綠燈通過。

據文件顯示，漢口大廈位于尖沙咀漢口道43至49A號，目前屬“商業（6）”地帶，申請擬議分層住宅及準許的辦公室、商店及服務行業/食肆用途發展。

新世界與漢口大廈

香港漢口大廈落成于1959年，是一棟有著超60年歷史的古老建筑，原為一幢11層高的商住物業，實用面積從460至828平方呎不等。

1997年，武漢市政府為慶祝香港回歸特意設立了漢口香港路；而在1000多公里外，為了紀念與漢口數百年間的貿易往來，香港九龍尖沙咀將一條道路以“漢口”為名。從此，漢口有“香港路”，香港有“漢口道”。

如此來看，尖沙咀里有一棟以“漢口”為名的大廈也就不足為奇了。大廈位于漢口道43至49A號，地盤面積約11565平方呎，現為11層高的商住物業，其中地下為商鋪部分，1至10樓則屬于住宅。

新世界發展與漢口大廈緣起于8年前。

2016年9月，新世界發展以981.4萬港元購入漢口大廈高層A室，首次落子該大廈。

此后，新世界發展不斷提價收購漢口大廈相關資產。截止到2018年4月，公司關聯方新富盛有限公司及安達兆業有限公司已購入漢口大廈47伙住宅單位，以及6鋪位物業。呎價達2.8萬港元，總涉資超7億港元。上述兩間公司的董事分別為李雅慧及梁家馨，均為新界世發展關聯人士。

從漢口大廈僅有90伙單位的總體量來看，新世界發展彼時已購入大廈逾半業權，不過這似乎并不能滿足其胃口。

2019年，新世界或有關人士申請漢口大廈的強拍。當時新世界已持有大廈超88%的業權，并且在申請強拍期間也沒有停下收購的腳步，在土地審裁處正式聆訊時，所持大廈業權增至逾98%，只余下兩個住宅單位未能購入。

2023年2月，強拍令獲批出；3月17日，強制拍賣正式開始，最終以底價21.34億港元出售，每呎樓面地價約1.5萬港元。至此，新世界終于得償所愿，成功統一漢口大廈物業業權。

統一業權并非終點，而是另一個起點。

半年后，新世界于9月份向城市規劃委員會申請將漢口大廈重建為一幢28層高的商住物業，其中增加110個住宅單位。

據城規會文件顯示，申請人擬作分層住宅及準許的辦公室、商店及服務行業/食肆用途，以地積比率12倍作發展，興建一幢28層高綜合大廈，當中作辦公室、零售樓面占多，約9.9萬方呎，另計劃興建110個住宅單位，涉及3.96萬方呎，總樓面約13.88萬方呎。

據了解，該申請將于今年1月12日審理。不過，根據文件顯示，規劃署對該申請似乎并沒有太大的異議，預計申請會獲得批準。

強拍門檻

漢口大廈位于香港尖沙咀核心地段，是香港的商業和旅游中心，地理位置優越，未來市場對住房、商業等方面的需求居高不下，因此新世界收購該大廈也有利于擴大業務范圍。而通過強拍獲得全部業權，更有利于對大廈進行改造升級與進一步的開發。

實際上，這當然不是新世界第一次通過強拍獲得業權，近年一直在積極進行舊樓并購。

2020年10月，新世界以底價47.76億港元拍得香港北角皇都戲院大廈項目。皇都戲院大廈由住宅、商用及前皇都戲院部分組成，項目位于北角核心區，地盤面積約3.6萬方尺。新世界于2018年入稟申請強拍該項目，開拍時已并購約98%業權。

2022年5月，新世界申請強拍銅鑼灣波斯富街54至76號、利園山道5至27號快樂大廈等多個地段舊樓，市場估值約45.05億港元。該公司于2021年已成功增持銅鑼灣波斯富街舊樓業權至8成。

此外，2022年11月，市場一直在傳新世界申請強拍的中環擺花街11及13號及15及17號2幢舊樓物業，其中，15及17號的全數業權已被全部并購，因此該申請被駁回。而11及13號則可以繼續申請強拍。

通過強拍實現并購的操作并不罕見。

比如太古地產在2018年曾申請強拍位于鲗魚涌的兩座工業大廈，分別為仁孚工業大廈及華夏工業大廈。其中，仁孚工業大廈在強拍前已完成統一業權，華夏工業大廈于去年5月獲批強拍，底價51.25億港元，創香港歷來金額最大宗強拍底價記錄。兩座物業將重建為總樓面面積77.9萬方呎的辦公樓及其他商業用途。

而恒基在2019年11月申請強拍落山道及土瓜灣道舊樓，并于2023年6月以底價10.71億港元成功統一相關業權。

根據香港《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，需集齊同一地段的80%或以上業權份數，這一比例比內地要求的90%要低上不少；同時，還要求住宅樓宇達到50年、工業樓宇達到30年以上，才可以申請強制拍賣。

根據香港發展局于去年12月公布《2023年土地(為重新發展而強制售賣)(修訂)條例草案》，強拍門檻進一步降低。

《條例草案》建議把樓齡達50年或以上私人樓宇的強拍門檻，由80%降至70%或65%，視乎樓齡組別及樓宇地點。另外，為加快非工業地帶轉型，《條例草案》還建議位于非工業地帶而樓齡達30年或以上的工業大廈，將強拍申請門檻降至70%。

門檻的降低，或許是由于市場的變化引起的。據不完全統計，2023年有18個項目完成強拍，涉及金額超230億港元。

而土地審裁處數據顯示，2018-2022年，強拍申請個案數量分別為39、37、35、16、22宗。不難看出，近年來強拍申請數量正在下降，而要想在2024年把這一數據明顯提升，降低門檻或是最直接有效的一種方式。

只是，在土地市場跟樓市表現都不太如意的情況下，發展商們是否會因此增加出手機會還在兩說之間。