來源/Mall星人

作者/郭歆曄 露茜姐姐

軌交數據的脈動里，藏著商業的熱力。過去一年，上海軌交商業的熱力變化如何？

軌交客流情況已成為衡量城市活力的關鍵指標。數據顯示，上海軌交占公共交通的比重己達76%；在所有的軌交出行方式中，軌交換乘公交的占比約為17%，軌交優勢不斷凸顯。

近日上海交委發布的《2023年上海軌道交通客流盤點》和《2023年上海軌道交通客流盤點數據專告》發布顯示，截至目前，上海軌道交通線網運營里程831公里，擁有20條線路、508座車站，其中換乘站點83座，網絡規模位列世界前列。  

軌交的客流恢復度遠高于公交車，TOD商業優勢凸顯。2023年全市公共交通客運量持續恢復，日均客運量達到1316.7萬人次（含軌交與公共汽車），為2019年的80.8%；而全網軌道交通日均客流1002萬人次，同比上升33.8%，已恢復至2019年的95%。

其中，軌道交通工作日日均客流達到1141萬人次，恢復至2019年的96%（2019年1189萬）；休息日日均客流704萬人次，恢復至2019年的89%（2019年789萬），比工作日的96％低7個百分點。

工作日客流恢復相對理想，一定程度說明就業整體恢復得還不錯。但休息日更加精準地反映了軌交客流和消費恢復的關系，結合休息日客流的恢復度和商業體數量較2019年有所增加等因素來看，商業活力的景氣指數仍有待進一步恢復和提升，需要從內容創新、消費激活等多個層面進行強化。

考慮到近四年上海新開業的大量商業體分流效應（2020年至2023年約增加了200多個商業體），及強者恒強的二八效應，很多非頭部商場休息日的客流恢復度，實際可能僅為2019年的7至8成。

2024年底，上海首條新建的市域鐵路線——全長68.6公里的機場聯絡線將通車。2號線西延伸段（徐涇東至蟠祥路）和17號線西延伸（東方綠舟至西岑）年底也將各新增1座車站。

希望2024年日均客流和年度總客流量均能超越2019年，從而為商業領域注入更多的發展空間與活力。本文將結合年度新晉地標、商業體等趨勢，對比分析2023年至2024年春節整體和單個站點的商業熱力值變化，并給出2024上海籌開的TOD購物中心&軌交站周邊商場的清單。

值得關注的是，隨著上海11號線昆山花橋站TOD項目中駿世界城（預計今年9月開業）和嘉閔線TOD項目太倉婁江龍湖天街的建設，上海遠郊商業將迎來跨城競合、引流與截留的新局面，從同城跨區軌交商戰走向跨城軌交商業戰。

中駿世界城匯聚了TOD雙城交通優勢，以“24H滬西新奧萊”為經營定位，填補了上海西北片區嘉定寶山沒有奧萊的空白。隨著滬蘇地鐵的正式聯通，花橋站日均客流將進一步增長。

同理，隨著越來越多跨城地鐵和城軌的誕生，上海嘉定、寶山、金山、青浦的遠郊購物中心，如何吸引周邊昆山、太倉、平湖、嘉定、南通跨城客流，也值得好好研究。

01

年度軌道客流復盤＋商機簡析

·三條新軌交分流效應顯著

三條新軌交14、15、18號線在全網的客流比重依次為3.6%、3.0%和4.0%，顯示出新線在吸引客流方面的巨大潛力。

14號線：促進了陸家嘴和豫園商圈的客流恢復，且超越全網平均水平，ifc、正大廣場、豫園商城、BFC等項目受益顯著。

正大廣場龍年新春客流突破近60萬人次，與2023年同期相比激增56%，創下了過去4年單日客流新高。豫園商圈舉行“2024豫園民俗藝術燈會”，客流也已恢復至2019年春節水平。

15號線：婁山關路站位于虹橋天山商圈，補充了南北向的客流。虹橋南豐城推出了“齊樂龍龍大團圓——上美影龍年新春互動展”，吸引了眾多親子客群，2024年春節檔客流同比2019年增長了14.58%。 

18號線：作為切向線，有效串聯了寶山、楊浦、浦東區域內的多條放射線，沿線商業有周浦萬達廣場、新田360廣場康橋店、丁香國際商業中心、復地活力城、開新里The Hood、紫荊廣場、東方漁人碼頭等。

其日均乘客客流高達40.4萬人次，位列全網第11位，也證明了新線在提升城市交通效率、緩解交通壓力方面的積極作用，同時也為消費者抵達郊縣商業提供了較大的便捷。

·四條老線路客流恢復超九成

與2019年相比，9、11、12、13等線路客流恢復率超過9成，郊區線路17號線較疫情前增長了15%。

17號線沿線商場：上海天空萬科廣場、蟠龍天地、虹橋天地、龍湖虹橋天街、百聯奧特萊斯、青浦寶龍廣場、萬達茂、夏都小鎮、元祖夢世界、懷盛339、吾悅廣場、首位SHOWAY等。

青浦百聯奧特萊斯：2023年5.1小長假期間，打破了開業17年以來的銷售額歷史記錄；2023年12月30日至2024年1月1日（3天）實現銷售額1.19億元，比去年同期增長20.45%，再創歷史新高。

虹橋天地：2023年5.1小長假同比2021年客流增長超10%，業績同比2021年營業額增長近90%；2023國慶客流同比22年增長66.7%，業績增長123%；2024春節業績同比23年春節增長17% 客流同比增長20%。

·線路客流稀釋下強弱效應凸顯

受多條新線開通等因素影響，大部分老線路客流尚未恢復至2019年水平。這一現狀表明，新線的開通在一定程度上分散了原有線路的客流，同時也吸引了更多新的乘客選擇地鐵出行。地鐵不同線路及站點的客流競爭，如截流分流，與購物中心相互的競合情況如出一轍。

軌交新線與新站帶來大量增量TOD商業，包括存量在營商業項目連通地鐵站與新建TOD商場，使得上海500來座在營商業體中的約三分之一，已直接（如百盛優客）或間接（如金虹橋）連通地鐵站——無論絕對數還是占比均為全國第一的同時，重塑了上海商業生態與地段論，七寶萬科廣場、上海萬象城、環球港、龍之夢、南翔印象城MEGA等非傳統核心商圈的超級TOD陸續強勢崛起。

這也是“雙刃劍”，導致了TOD商業的通脹與客流稀釋。受此影響，置地廣場、徐家匯東方商廈、太平洋百貨、六百等地鐵站傳統百貨相繼停業改造，香港名店街、樂坊蘆恒店、中歐街、白麗生活廣場等TOD購物中心也紛紛轉型升級。

TOD時代，商業越來越講究運營能力和整合能力。印力、華潤萬象生活、龍湖、保利等具備運營優勢的龍頭集團，在去年拿下10多家TOD商場的輕資產運營權。

·主要站點客流情況及排行

2019年之后的申通全網新設站點多達63個，進出站客流水平約占全網407個站點（多線共站計為1個站）的7.1%，近年來形成了一定程度的分流。

虹橋火車站集高鐵樞紐和CBD于一體，客流位列全網第一，其重要地位不言而喻。站點對應的商場：虹橋天地、龍湖虹橋天街、麗寶樂園與招商中的虹橋匯。

△ 上海虹橋 官微

·新增站點客流TOP5商業項目

自2019年以來新增的站點客流TOP5均有大型商場加持：周浦站-周浦萬達廣場；浦東南路站-位于GALABAY尚悅灣廣場和陸家嘴中心L+Mall之間；陳翔公路站-南翔印象城MEGA；真光路站-百聯中環購物中心附近；長風公園站-長風大悅城。

商業與地鐵站客流可謂相輔相成相互成就。萬科濱江光合星iu座和丁香國際商業中心連通18號線昌邑路和楊高中路站后，成為換乘樞紐后逆勢翻盤，客流翻倍增長。我格廣場己連上了14號線曹楊路站，莘莊凱德閔行商業中心未來則將連通嘉閔線莘建東路站，這兩個商業與軌交站的疊加效應也值得期待。

·早高峰客流彰顯商業潛力

早高峰時間段，高客流的進站，意味著周邊擁有大規模住宅社區；其周邊的區域型購物中心在工作日傍晚和周末節假日時通常有較大商機。

早高峰進站客流頭部地鐵站整體仍以郊區大居板塊為主。去年早高峰進站客流最大的TOP12地鐵站周邊商場如下：

泗涇（招商蛇口今年1月剛拿下泗涇TOD，泗涇招商花園城定位打造「青質潮流生活新樣本」），九亭（九亭金地廣場），佘山（佘山寶樂匯），曹路（曹路招商花園城去年底開業一炮打響），莘莊（仲盛世界商城、凱德閔行商業中心及在建的新鴻基旗下天薈），金運路（江橋萬達廣場），惠南（惠南TOD綜合體己于去年12月8日正式獲政府規劃批復，且看花落誰家），沈杜公路（浦江鎮最大綜合體沈杜公路TOD規劃于去年10月獲批），上海南站（匯金奧特萊斯、預計2024年二季度開業的徐匯萬科廣場），川沙（百聯川購物中心、計劃今年開業的川沙九六廣場），上海火車站（靜安國際中心、嘉里不夜城、去年新開的上海金融街購物中心），彭浦新村（爛尾的佳程廣場能否重出江湖？）。

排名猛升43位的美蘭湖站今秋將喜迎中集·美蘭湖金地廣場，排名上升27位的聯航路站浦洛斯浦江之星等新TOD項目也備受期待。

出站客流高，則表明周邊匯聚了大量辦公樓，所形成繁華CBD的區域，附近還有都會型購物中心和辦公配套購物中心。

2023年早高峰進出站客流最TOP12地鐵站及周邊商場如下

陸家嘴：ifc（全市銷售額第一）與正大廣場（浦東最大體量的MALL）；靜安寺：該站點排名上升一位，久光百貨、靜安嘉里中心、芮歐、晶品、MY BLOCK漫選；南京西路：興業太古匯、張園；人民廣場：上海來福士、世茂廣場、新世界城、市百一店；徐家匯：港匯恒隆廣場、美羅城、ITC ONE及即將峻工的ITC CentraI、以及陸續改造中的六百太平洋東方匯聯等老牌百貨；南京東路：新世界、大丸百貨、名人廣場、悅薈、百聯ZX創趣場、置地廣場(待改造）；虹橋火車站：虹橋天地、虹橋天街、麗寶樂園、虹橋匯（招商中）；東方體育中心:客流增長4倍排名急升82位，前灘太古里、晶耀前灘、陸家嘴中心L+MALL、前灘31，前灘公園巷（籌開中）、前灘源（在建）；世紀大道：世紀匯、百聯世紀與九六廣場；浦電路：花木時光里（今年迎客）；桂林路：航天科技城TOD項目(工程進展順利）；漕河涇開發區（無商場）。

此外，現排名第15名的婁山關路站（百盛優客、金虹橋、虹橋南豐城、尚嘉與日本三菱地所美國美獅門合建的晶耀虹橋），第17名的淞虹路（長寧大融城與今年開幕的巨型購物中心上海薈聚），排名上升18位的大連路（九龍建業鞍山項目2026峻工），上升6位的豫園（豫園商城、BFC、在建的露香園豫園站上蓋及嘉里金陵路項目），上升3位的黃陂南路（k11、新天地廣場、新天地、新天地時尚），上升4位的大世界（嘉里金陵路項目在建）。

·突發性人群聚集的商機

2023年以來，“體商旅文娛”活動全面復蘇，消費需求不斷釋放，部分業態恢復至2019年同期甚至更高水平，相關站點容易出現短時客流高峰。

如，2024年3月的“微博之夜”、五一小假期的CP29“同人展”以及第四季度多場明星演唱會、萬圣節等大型活動，均給周邊站點帶來了大量的短時客流。

如：2023年10月31日在巨鹿路附近自發的萬圣節活動為例，東側的淮海中路站全天進出站客流高達5.6萬人次，是平時的2倍，且主要集中在夜間。

TX淮海、巨富長街區、復興ins新樂園、奔馳文化中心、友邦金融中心、前灘31等擁有娛樂業態的項目，以及毗鄰大型演出場館的項目，如虹口體育場對面的凱德虹口商業中心（譚詠麟演唱會時所有餐廳大牌長龍），東方體育中心（張學友正個唱中）附近的晶耀前灘前灘陸家嘴廣場，奔馳文化中心旁的百聯世博源，均大有獲益。

美蘭湖北歐風情街利用外環外和湖區優勢堅持在春節舉辦煙花秀，贏得不少人氣。

·2023年后三季度客流數據

二季度：軌道交通日均客流1028萬人次，環比上升17.3%，恢復至2019年95%。二季度工作日客流已恢復至1162萬人次，達到2019年同期的96%，恢復率快于休息日。

早高峰進站（7:00-9:00）客流排行較高的站點中，9號線松江段的泗涇、九亭、佘山已占據前三（松江沿線項目潛力可見一斑）；曹路站客流較2019年上漲32%，位列第四；整體仍以郊區新城大居類站點為主。

三季度：軌道交通日均客流1059萬人次，環比上升3.0%，同比上升31.4%，恢復至2019年97%；日均客運強度1.32萬人次/公里，低于2019年的1.63萬人次/公里。

7月、8月暑運客流顯著恢復，遠高于剛剛解封的去年同期，因此三季度客流同比大漲。三季度工作日日均客流已恢復至1191萬人次，逼近1200萬人次，達到2019同期的98%；工作日日均客運強度1.49萬人次/公里，低于2019年的1.77萬人次/公里。

四季度：全網工作日客流已基本恢復至2019年同期水平，但各站點客流恢復水平差距較大，再疊加多條新線開通后的分流，早高峰常態大客流站點排名出現顯著變化。

02

節假日軌交客流動向與商業的「反推力」

隨著經濟活動的恢復，節假日客流逐步恢復一路走高。2023年國慶的軌交客流已基本恢復至2019年水平，客流差距僅不足3%。

2024年春節日均客流雖然同比2023年春節日均增加175.76萬人次，增幅55.97%。但日均客流489.78萬人次，較之于2023年日均客流1002.34萬人次，工作日平均客流1141萬人次（全年最高工作日客流達1286萬人次2023/11/17），休息日平均客流704萬人次（比春節多200多萬人次），均低了一大截。

不同于普通小假，春節長假的上海商業，面臨游客出游/返鄉的壓力，核心景區商圈有外來游客補血利好，郊區尤其遠郊（如崇明萬達廣場、龍湖奉賢天街、松江印象城）受回鄉客利好，內外環間很多商場長假承壓較大，需要另辟蹊徑，創新品牌規劃和營銷內容。

·重磅&特色商業對站點客流的“反推”

2023年五一期間開業即火爆的青浦蟠龍天地，成為商業新頂流的同時，帶動了蟠龍路站周末客流排名大幅上升。

進入下半年，多個大型熱門項目，如：龍華會、海夢一方、鴻壽坊、信泰中心、曹路招商花園城、真如環宇城MAX和EKA·天物（試營業）等相繼亮相。這些開業即爆棚的新項目，在周末和節假日為相鄰地鐵站帶來了大量客源，紛紛榮登大眾點評區域榜榜首乃至全市熱門榜單前列。

蟠龍天地@17號線

項目2023年4月29日開業。開業恰逢5.1小長假，5天客流超110萬人次。開業前兩個月，客流量累計近680萬人次。

2023年國慶黃金周：小長假8天總客流達140萬人次。

2024年春節檔，項目升級蟠龍水集為蟠龍新春廟會，帶來年貨大集、非遺民俗文化攤位等特色活動。春節檔8天總客流量116萬（日客流最高達18萬），更是榮登大眾點評商場熱門榜全市第一名。

2023年5月至2024年1月，累計客流達1950萬人次。

龍華會@11號線

開業前，上海龍華會發起的“妙會龍華”主題區域成為熱門打卡點。為期4天的廟會（4月29日至5月2日），主會場龍華廣場參與人數達6.95萬人次；其中5月1日達到巔峰，當日參與人數達到2.5萬人次。

9月26日開業，深度挖掘“龍華妙會”在地文化IP，打造開放式“龍華戲臺”消費新場景，客流超14萬人次/日。國慶8天總客流量超過100萬人次，霸榜大眾點評網上海商場熱門榜TOP1，超200家品牌日均坪效超120元/平米。

龍年新春，龍華會結合新年祈福組織妙會年貨節及新春限定快閃展，攜手wonderland ×藝術家李登廷推出“妙會龍舞·福啟新歲”活動，節日8天累計銷售額2305萬元，客流量達42.3萬人次。

無論是新開業的項目還是已經運營多年的項目，主題招商和運營方面都展現出了精細打磨的特點。這些項目各自擁有獨特的主題店，如：“蟠龍-蟠小龍”、“BFC一閱外灘、BFC FITNESS、BFC外灘楓徑”。

主題化的打磨，不僅吸引了大量游客，還帶動了周邊商圈的繁榮。以豫園商圈為例，由于火爆全網的龍年花燈美陳，春節檔期間消費人次達到了34.3萬人次，同比去年農歷同期增長了11.4%。

03

TOD商業發展態勢＋今年新線路分析

上海市綠色出行一體化平臺“隨申行”與第一財經·新一線城市研究所共同發布過一份上海MaaS公共出行年報，描繪了上海公共交通的全景圖：508座地鐵站、6.5萬余座公交站、92.45%的公交車站覆蓋率（500米內）；

同時還挖掘了上海公交的不少“冷知識”，例如地鐵4號線覆蓋居住人口規模最多、2號線則是覆蓋工作人口和到訪人口的雙料冠軍。

·TOD商業占比持續上升

據中商數據&Mall星人統計，隨著軌道交通網絡的不斷擴展，目前上海在營的500多座商業體中，已有100多座連接軌交站的TOD商業項目，其屬性集交通、商業、居住、商務等多種功能，構建了高效的城市生活圈，便利于民，也優化和升級了城市功能。

如前所述，上海與地鐵站連通的購物中心占全市購物中心數量，已近三分之一，其中知名項目，如：ifc、iapm、興業太古匯、前灘太古里、港匯恒隆廣場、上海來福士、北外灘來福士、長寧來福士、Luone凱德晶萃廣場、凱德虹口商業中心、虹橋天地、瑞虹天地、靜安嘉里中心、浦東嘉里城、龍之夢城市生活中心（2005年開業，上海首座巨型TOD）、環球港、陸家嘴中心L+MALL、七寶萬科廣場、上海萬象城、天空萬科廣場、南翔印象城MEGA、嘉亭薈等（排名不后前后）。

中山公園、徐家匯、虹橋天山、五角場等全部直接或間接聯通地鐵站的商圈，后期調改值得關注。

TOD商業已成為頭部企業的必爭之地，同時，這類項目也通過實際的表現展現出巨大的潛力。

2023年新開的曹路招商花園城、龍華會、真如環宇城MAX、蟠龍天地、信泰中心，開業客流量充分證明了這一點。

△曹路招商花園城

由于全市軌交線網不斷延申拓展，上海越來越多的存量在營商業和新建商業紛紛連通了地鐵站。據Mall星人統計，2024年上海籌開的不同體量不同類型的百余個商業載體中，約有八成在地鐵站周邊，且其中有不少項目都是直接連通地鐵站。

包括徐匯萬科廣場、中集·美蘭湖金地廣場、薈聚、鑫耀·光環（二期）、嘉亭薈二期、長三角綠洲匯、淮海龍鳳、濱港商業中心等，都備受矚目。

繼此前解讀2023年開業的信泰中心、蟠龍天地、龍華會、曹路招商花園城等項目后，后續我們也將繼續關注并解讀2024年計劃開業的徐匯萬科廣場、中集·美蘭湖金地廣場等一系列重點TOD商業。

·上海首條新建的市域鐵路線

2024年底計劃通車的機場聯絡線將途經閔行、徐匯、浦東新區3個行政區。

全線共設9座車站，先開通虹橋站、x七寶站、華涇站、三林南站、張江站、度假區站和浦東機場站7座站點，利好的沿線TOD商業包括虹橋天地、龍湖虹橋天街、虹橋麗寶廣場、七寶萬科廣場、華涇華之門廣場（在建）、迪斯尼小鎮、比斯特上海購物村等。

△ 華之門廣場鳥瞰效果圖|圖源：上海徐匯

·17號線西延伸線預計年底前通車

17號線西延伸線項目預計2024年底建成通車，將橫跨青浦西岑、練塘、金澤等區域，從而為17號線東段的天空萬科廣場、蟠龍天地、青浦百聯奧特萊斯、首位奧特萊斯、虹橋天地、萬達茂、長三角綠洲匯（籌開中）等項目提供客源補充。

33條！總里程834.2公里，地表最強！雖然去年被北京暫時超，但是，上海的軌交建設絕不止于此…，上海軌交正陸續啟動約496公里、168座車站（含近50個換乘站）的新一輪建設，未來上海更將形成軌交中環外環及放射線連接蘇州、嘉定。五大新城和各區洼地紛紛以新軌交站為核心規劃了一大批新TOD綜合體。

隨著這些新線路的建設，三門路國華廣場、豐尚國際生活中心、首位SHOWAY、G60龍湖云廊天街等原先不聯通地鐵站的商場也將新晉為TOD，七寶萬科廣場、太陽宮、北外灘來福士、莘莊維璟印象城則由單線站升級為換乘樞紐；大寧久光中心未來將直接由緊鄰但不聯通地鐵站躍升為三線樞紐，張園二期更將把只能虛擬換的乘南京西路站升級為真正的樞紐大站。

規劃建設的新TOD項目更在各新線新站層出不窮。

結語

綜上所述，上海的城市交通正在逐步恢復和持續發展中，在未來的城市交通商業規劃和管理中，應充分利用新線與站點的分流效應實際情況和特點，優化TOD商業項目的合理布局和設置。

交通網絡與商業規劃，相輔相乘、同頻發展，這樣不僅能夠提升商業洼地和新城區商業的吸引力，還能避免商業過度開發、超飽和競爭，形成有序、便捷的營商環境。

2029上海商業地圖(局部）